臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第245號
原 告 黃文章
訴訟代理人 黃建華
陳建良律師
複代理人 林永貹律師
被 告 雲炳煌
訴訟代理人 雲炳川
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國101年8月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣彰化市○○段第867-9地號土地上如附圖所示編號A2部分面積0.04平方公尺及同地段第867-8地號土地上如附圖所示編號A3部分面積0.64平方公尺之報攤地上物清除，並交還上開土地予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告得假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠原告所有之彰化市○○段867地號土地於民國99年12月3日出 賣予尤小姐前，已出租予被告，故與買方尤小姐約定，承租 第三人應負責訂立租賃契約，轉租由買方與承租人訂立，而 買賣事實上也由原告與承租人商談，惟被告稱與買方尤小姐 有很深的芥蒂，堅拒不與買方轉租，原告無奈只得依雙方約 約定，與承租人訂立租賃契約。上開與被告之租賃契約已於 100年12月23日到期，原告業於100年11月15日寄發存證信函 通知承租人即被告，並商請長樂里里長出面協調，被告表示 不與原告續租，亦不搬遷，且繼續營業。
㈡原告請求權基礎為租賃物返還請求權：按租賃定有期限者， 其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定 有明文。而「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消 滅，為民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一 條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後， 仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時， 始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後， 承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮 承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際， 向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示 。」（最高法院42年台上字第410號判例要旨參照）。原告 起訴主張與被告間就附圖（即彰化地政事務所101年5月21日
彰土測字第1340號複丈成果圖）所示A2及A3之土地訂有「土 地租賃契約」，租期自99年12月23日至100年12月23日共一 年，租約期滿前原告業以南瑤郵局第198號存證信函表示期 滿不再續租。故原告基於上開民法規定及最高法院判例要旨 ，於土地租賃契約期滿消滅後，本於租賃契約終止後之租賃 物返還請求權，及兩造租約第一條關於被告應清除地上物之 約定，自得請求被告清除所承租土地上之地上物後，將土地 返還原告。
㈢兩造租賃契約之標的確為附圖所示A2、A3之土地：不論係依 原告或被告所提出之土地租賃契約書，其上均有承租位置係 「彰化縣光復路186號之側後臨中正路上」之記載。足認被 告向原告所承租土地之位置，並非如被告所主張附圖所示B1 、B2、B3之土地；否則租約中僅需記載「中正路」特定門牌 前之空地已足，無庸特別以「光復路186號」為土地位置之 表示。被告於101年4月30日之答辯狀中自承「因原地上無建 物只有一片牆之開放空間擺放東西無法防盜，後加搭鐵捲門 原告主張若要加搭鐵捲門必須租其佔有部分，經過被告與原 告雙方討論達成協議不定租約每個月被告願意付1500元租金 給原告後續租至本案租約訂立……」。由是可知，兩造租賃 契約之標的確為附圖所示A2、A3位置其上加裝鐵捲門之土地 無疑。被告於履勘時復否認有向原告租用附圖所示A2、A3位 置土地之事實，並非可採。至被告雖稱附圖所示A1、A2、A3 位置之土地係徵收所餘之土地云云。然附圖所示A3位置之土 地為坐落彰化縣彰化市○○段867-1地號、地目建、面積43 平方公尺土地之一部，全部為「彰化市」所有，顯然為公有 道路用地，非屬被告所稱徵收剩餘地。附圖所示A2位置之土 地，現為坐落彰化縣彰化市○○段867-9地號、地目建、面 積100平方公尺土地之一部，全部為尤咨驊所有，同非無人 所有之土地。附圖所示A3位置之土地，現則為坐落彰化縣彰 化市○○段867-8地號、地目建、面積143平方公尺土地之一 部，為訴外人賴献鴻等6人所共有，亦非無人所有之土地。 是被告所辯，並非可採。
㈣原告就附圖所示A2、A3位置土地之租賃物返還請求權，仍有 權利保護之必要：查附圖所示A2位置之成功段867-9地號土 地及A3位置之同段867-8地號土地，於法院判決分割前均為 同段第867地號土地之一部，原告同為成功段867地號土地之 共有人。系爭A2、A3位置之土地，地上原建有原告所有門牌 號碼為「彰化市○○路188號」之建物，而為原告所占有使 用，嗣因道路用地徵收，原告上開建物遭拆除，僅於現位於 附圖所示A2、A3位置之一片牆壁及空地，仍為原告繼續占有
使用。嗣被告始向原告洽租該片牆外之空地經營書報生意， 並裝設鐵捲門。故原告依民法第941條之規定，就出租被告 之土地應仍為間接占有人。「民法第825條規定，各共有人 ，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣 人同一之擔保責任。經判決分割共有物之各共有人，所負交 付分得部分及辦理分割登記之義務，已為分割共有物確定判 決所涵攝，他共有人於分割共有物判決確定後，既不得另行 起訴請求交付分得部分或協同辦理分割登記，則以辦理分割 登記為目的之其他行為，自亦不得再據以起訴請求。又共有 人依該條規定，就他共有人分得部分，固應負瑕疵擔保責任 ，惟瑕疵之有無，應以共有物分割時之現狀為準。」（最高 法院99年度台上字第1657號判決要旨參照）。由是可知，原 第867地號土地分割後，原告就原所占用之土地若分歸其他 共有人取得，原告除應將土地交付及移轉占有與分得之共有 人外，並應瑕疵擔保責任。附圖所示A2、A3位置之土地並非 分歸原告所有，原告依上開說明，仍有排除被告占有，俾將 土地交付同段867-8、867-9地號土地所有人。故原告本件起 訴，除請求權基礎無缺外，並有權利保護之必要。 ㈤至於彰化市○○路189巷12號與系爭承租地點無關由複丈成 果圖及現場履勘結果可知，被告並未使用複丈成果圖B1、B2 、B3的土地，實際使用的位置是A1、A2、A3之土地，因為A1 土地是公有地，確認後當然會將之排除在訴訟標的以外，被 告不可能為了沒有使用的土地去訂定租約給付租金，且從上 開光復路186號被部分拆除後尚餘建物可知，原來的光復路 190號與186號是不相鄰的，被告之所以要向原告承租A2、A3 的土地就是因為這個土地原來是光復路188號基地的一部分 ，也就是兩造所稱拆除以後剩餘1片牆壁的位置，此亦可由 被告所提答辯狀確知被告承租位置有加裝鐵捲門，所以兩造 租約所承租的土地位置確如原告所主張。被告所稱關於附圖 所示B1、B2、B3的使用紛爭，除了與本案無關之外，顯然是 在兩造於99年12月訂定系爭租約之前所發生的，在兩造訂定 租約當時無論是B1、B2、B3或是A1、A2、A3的使用現狀實如 履勘所見。
㈥前案判決分割時原告將土地持分出售給尤咨驊，所以沒有分 配到土地，判決書中並未說明有承受訴訟。根據原告與尤咨 驊的買賣契約原告有義務將占有使用的系爭土地點交給尤咨 驊，所以本案對原告仍然有保護權利的必要，又拆除遮雨棚 是根據兩造租約的約定，綜上，系爭租約確實是在原告與尤 咨驊訂定買賣契約後方簽訂，不論有無簽約日期的記載從租 約的起始日可以得知確實租約開始的時間是在99年12月23日
，因為租約是在買賣契約之後才簽訂，所以沒有買賣不破租 賃的適用，才會由原告起訴主張返還租賃物等情。並聲明： ⒈被告應將坐落彰化縣彰化市○○段867-9地號、地目建、 面積100平方公尺土地如附圖所示A2部分、面積0.04平方公 尺土地上，及坐落彰化縣彰化市○○段867-8地號、地目建 、面積143平方公尺土地如附圖所示A3部分、面積0.64平方 公尺土地上之地上物清除，將土地返還原告。⒉請依職權宣 告假執行。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠緣起被告與原告同屬鄰居 （即彰化市○○段867地號土地共 有人）；該地號業經彰化市火車站廣場擴建公共工程興建於 84年元月原告持有地上建物即彰化市○○路188號與被告先 父持有地上建物即彰化市○○路○段581號均列為被拆除戶 於上述時間已被拆除，被告繼承與原告成功段867地號土地 共有關係。
㈡原告稱系爭土地99年12月3日已售於訴外人（買方）尤小姐 。系爭土地出售前有租給被告，原告向（買方）約諾負有引 介（買方）與被告訂定書面契約之責任等云云…。原告所主 張與事實不符，被告完全不能接受。被告辯稱原告與他造土 地買賣事與本案租約事有無直接關聯可議；原告稱買賣及訂 約不能事因全推給被告有待事實證明。直至被告具狀前，尚 未依法收到原告遞給被告書證第1項買賣契約書至第4項書證 ，因此被告無法更詳細做答辯。原告與被告間如租約記載土 地面積1.8平方公尺（約半坪，下稱系爭土地），之約定應 該追朔於前因；系爭土地位於同段867地號屬全體共有戶混 雜使用地，業經上述拆除原因處於現狀之一部分，廣場擴建 建物拆除後，原告承租彰化市○○路186號做餐飲生意，因 店面攤位與共有戶混雜使用地系爭土地相鄰使用擺放爐台、 洗碗台、直立式蒸籠、瓦斯桶等物做餐飲營生，後因95年7 月後光復路186號出租人尤咨驊（即原告土地之買受人）收 回房屋，被告退到鄰地包含系爭土地現址繼續營生因原地上 無建物只有一片牆之開放空間擺放東西無法防盜，後加搭鐵 捲門原告主張若要加搭鐵捲門必須租其佔有部分，經過被告 與原告雙方討論達成協議不訂租約，每個月被告願付1500元 租金給原告後，續租至本案租約訂立時因書面記載土地面積 系共有地開放空間原告佔有部分未經丈量以目測擺放蒸籠位 地為估算是系爭租賃契約所記載為系爭土地之原故。 ㈢原告主張租約到期收回其佔有系爭土地，但系爭土地處於強 制分割後，其實體轉換事實為原告主張租收回占有系爭土地 其適當性及適法性有待商確；查原告售於訴外人（買方）尤
小姐其同段867地號共有持分經強制分割後，其實際面積為2 3平方公尺，原告所持有同段867地號持分地上建物拆除後分 割前，並無實體地上權，且訴外人（買方）尤小姐也於分割 案圖示說明如下：編號13號原黃文章「⒈為了現有分割.保 持地上物完整性已與（）買賣完成.含李慶華合併。⒉此 次分割位置地上建築物全部為編號（）尤咨驊所有並提示 所有權狀證明「書證3資料來源鈞院99年度訴字第667號分割 共有物案」。
㈣原告與被告間訂有租賃期約雖然已屆約滿但原告與（買方） 尤小姐有偽造租賃契約內容之嫌被告暫保留追訴權；且原告 所提書證房屋稅單、地價稅單、土地權狀均與本案無關不足 已證明其主張適法性。原告所主張系爭土地（面積1.8平方 公尺）為訴訟標的，因地上物業經拆除、強制分割、買賣等 變遷，實屬可議。
㈤系爭土地租約雖訂有期滿後清除地上物之約定；但原告所主 張依附圖所示A2、A3為系爭租賃契約約定之標的，清除地上 物。就原告主張系爭之標的地位置、土地面積、均與契約訂 定租約第一條約定事實不符，原告上述片面主張有失租賃誠 信原則。該契約記載為「彰化市○○路186號之後側臨中正 路上」，並非如原告所主張如附圖所示A2、A3，即是系爭地 云云；其事實不容扭曲。系爭土地事因拆建廣場後，其餘留 地業經鈞院測得成果如圖（即被告占有A1、A2、A3，及被告 租有B1、B2、B3併為使用），尚有餘地（由賴獻鴻等6人占 有及公廁）未測得。因餘留地B1、B2、B3面臨中正路，拆後 實無門牌可依做為契約記載，其背後是原占有人蔡鳴瑞賣給 賴獻鴻等6人之佔有地，有圖照、書證可證明實非原告所指 「僅需記載『中正路』特定門牌前之空地已足」，若非原告 允諾訴外人尤咨驊因土地買賣事，原告被告間租約簽訂必須 關連到光復路門牌位置；原告係要約人為何捨近求遠，何不 租約第一條直接約訂載記為「面臨中正路即附圖所示B1、B2 、B3之後掛有光復路190號門牌左側或右側」即可，系爭土 地確實是餘留地有圖為證。原告被告間兩造皆屬當事人，原 告勿庸以未標定清楚之契約書混淆事實；「光復路186號」 已於81年間拆除剩一根柱子及少部份。「光復路184號門牌 下所掛有光復路186號門牌及面臨中正路即附圖所示B1、B2 、B 3之後掛有光復路190號門牌均係有心當事者「張冠李戴 」之行為。現場履勘前「光復路184號門牌下所掛光復路186 號門牌為何履勘後拆除？」「面臨中正路即附圖所示B1.B2. B3之後光復路190號門牌為何履勘後也拆除？」原告以側後 面臨中正路即附圖所示A2、A3，其正確性可議？公部門發給
之門牌可以隨興掛換？。但事關被告權益，那系爭地其正確 位置又何在？訴外人「光復路184號屋主尤咨驊」及「懸掛 門牌號光復路190號屋主訴外人賴獻鴻等6人，均屬利益迴避 關係人」。
㈥系爭土地屬於餘留共有區塊土地暫時各自佔用各持有部分， 前加裝鐵捲門事因A與B界線放有原租戶「台中美早餐店」蒸 籠位置，為免紛爭，按原租戶相同租金每月1500元雙方達成 協議以租約平息，上開事實原告訴訟代理人黃建華並未否認 。原告主張契約第一條條文起訴為由有理，後有現場履勘測 得附圖所示A2及A3為主訴求依據有理。然，事實真偽應有分 辨。又主觀事實、客觀事實，何為事實待證。查，系爭地現 場履勘當日原告訴訟代理人陳建良律師現場即主張以被告所 經營飲料、香煙攤現場實體位置做平面及立體丈量（即牆前 鐵捲門搭蓋範圍）做為新訴訟標的物，即附圖所示A1、A2、 A3之土地。系爭土地現場履勘事，原告前後所主張之事實有 所動搖，按原告所主張為附圖所示A1、A2、A3之土地，倘原 告所主張之系爭土地為事實；為何原告於準備書狀主張時， 獨有剔除A1，（查A1系原告之主觀事實所測得，後因得知A1 是人行道）改以A2、A3為新訴訟標的地。顯然，原告於主觀 事實即轉為客觀事實，指鹿為馬或馬即鹿，原告主張A1可隨 心剔除，那A2、A3或許也可轉換為A1，原告原主張之系爭土 地其基礎依據為何？
㈦又附圖所示A3位置之土地，座落於成功段867-1地號徵收前 為共有地，因徵收後人行道公共工程完工後全體共有人無重 測共有地界線，徵收後剩餘地係屬未重測開放空間。A2位置 之土地，座落於同段867-9地號係分割案之後新地號，訴外 人尤咨驊屬原土地共有人，其未取得同段867-9地號之前地 號系原共有地867地號，其所屬全體共有人至明。 ㈧再者，就地理位置推算光復路188號理當座落於光復路兩側 其背後必有物建界線，光復路186號已拆剩一根柱子及少部 份，往右依序推算光復路188號屬已全戶被拆除；「被告已 陳狀於前，原告及被告先父皆係（全）被拆除戶」。186號 拆後已屬人行步道，合理往下推「光復路188號」現況已位 於中正路，絕非原告所指A2、A3後之一片牆，是被拆後188 號所留之牆。查，牆前、地菱形傾斜15度朝中正路，其左右 側皆有起始建物界點（如附圖所示A1、A2、A3）以側面推算 「光復路188號」之側尚有186號二墻之隔，又188號（拆後 ）其後邊已屬位於中正路‧就原告所主張很難讓人信服，原 告所指是真或假？。反觀被告所主張，（繼承）先父所有之 中正路581號後邊，位置之推算，位於被拆剩3分之1戶即（
現）「台中美早餐店」於中正路577號、依序為彰化客運所 有之中正路579號被拆剩一片鐵捲門寬，約3台尺間方，(其) 579號後邊即剩餘地B1、B2、B3屬原告佔有區塊，係剩餘地 共有開放空間，依序先父所有之中正路581號後邊為被告占 有剩餘A1、A2、A3土地區塊（即一片牆外之空地）。原告占 有B1、B2、B3之後邊區塊；因蔡鳴瑞之光復路190號被拆轉 搭鐵皮屋於現位置延用光復路190號原告因占有B1、B2、B3 區塊，係蔡鳴瑞鐵皮屋搭蓋之後門前通道，台中美早餐店租 用蔡鳴瑞掛有門牌光復路190號之後，原告主張台中美早餐 店擺放蒸籠位於B1、B2、B3之區塊及A、B之界線係其佔有物 ，事後台中美早餐店以每月1500元租用。
㈨共有物分割後原告之土地買受人尤咨驊（分割前系土地共有 人）其分割前後之最大受惠利益者，至今現況均占有超出其 持有土地、建物面積，樂得收取高額租金受益，且原告買受 人同為土地共有人買受之前已詳知土地使用狀況，有無瑕疪 ，擔保責任，應屬無故意過失責任。原告應無庸，負瑕疪擔 保責任之問題。原告買受人土地已順利取得轉移（有權狀可 稽）地上建物也維持原狀出租受益。又原告因分割中土地出 售權利一併轉移若土地分歸原告所有必有瑕疪。而原告之請 求權基礎及權利保護必要若附屬於買受人應屬外案。被告基 於情誼，淪為被告，並不合理。
㈩原告主張拆屋還地事，實有顛倒事非，斷被告生路。不論原 告主張A1、A2、A3位置之土地或剔除A1，或原告以傳真自繪 圖示做為系爭土地，均與事實不符。查，A2、A3土地面積0. 68平方公尺、B2、B3土地面積1.13平方公尺，以面積觀之， 與被告主張之事實較為相符，且原告訴訟代理人黃建華也承 認其所出租給被告僅全部共有剩餘地之某部份。系爭土地已 呈於B2、B3之開放空間，原告毋庸申告，而遮雨棚、鐵捲門 均非系爭土地之地上物，而係被告賴以為生之地等語置辯。 並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於99年間簽立土地租賃契約書，原告為出租人，將彰化 縣彰化市○○段867地號土地位於彰化市○○路186號之側後 臨中正路上，面積1.8平方公尺（約半坪）之範圍出租予被 告，租賃期限99年12月23日起至100年12月23日止，共1年， 每月租金1500元，並約定現有土地為共有地，出租人出租其 持有部分土地，地上物承租人所有自行處理，於租賃屆滿清 除地上物後交還土地。
㈡彰化縣彰化市○○段867地號土地原為原告與他人所共有， 共有人之一於99年間提起分割共有物訴訟，訴訟進行中原告
於99年12月10日將其土地應有部份18分之1全部買賣移轉登 記與另一共有人尤咨驊，嗣該土地於100年2月25日經本院99 年度訴字第667號判決分割確定在案，並分割登記為同地段 867、867-2~867-9等地號土地，原告因已非共有人故未分配 取得土地。
四、本院得心證之理由：
㈠查原告主張其出租彰化縣彰化市○○段867地號土地予被告 之位置係如附圖所示編號A1、A2、A3部分面積1.58、0.04及 0.64平方公尺等部分土地，被告則以：其向原告承租之土地 係如附圖所示之編號B1、B2、B3部分，面積0.82、1.11、0. 03平方公尺等語置辯，經查，附圖所示編號A1、A2、A3部分 ，係位於如附圖所示編號Ｃ部份即彰化市○○路186號建物 之左後側，面臨中正路，而附圖所示之編號B1、B2、B3部分 土地，則係位於彰化市○○路186號建物後方即北側之光復 路190號建物前面等情，業經本院會同彰化地政事務所派員 至現場測量勘驗屬實，製有勘驗筆錄及彰化地政事務所收件 日期101年5月21日彰土測字1340號複丈成果圖附卷足憑，被 告並自承目前其係占有使用附圖所示編號A1、A2、A3部分土 地設置報攤，編號B1、B2、B3部分則係懸掛門牌彰化市○○ 路190建物前之空地，該建物原係台中美早餐店，目前其未 使用等語在卷。查依兩造所訂立土地租賃契約之記載，租賃 位置係在彰化市○○路186號之側後臨中正路上面積1.8平方 公尺（約半坪）範圍之土地，此處洽與如附圖所示編號A1、 A2、A3部分土地位置相符，而被告主張之承租範圍即如附圖 所示編號B1、B2、B3部分土地，既位於光復路186號建物後 方另一棟建物即光復路190號之前面，自與土地租賃契約所 載之租賃範圍不同，是要以原告之主張較屬可採。 ㈡按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條 第1項及第455條定有明文。被告承租系爭土地如附圖所示編 號A1、A2、A3部分，其租賃期限於100年12月23日既已屆滿 ，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當 然消滅，被告自應將系爭土地返還原告，故原告請求被告返 還系爭租賃土地，洵屬有據。
五、從而，兩造間之租賃契約已因期限屆滿而消滅，被告已無法 律上理由得繼續占用系爭土地，故原告依租賃物返還請求權 ，請求被告應將坐落彰化縣彰化市○○段第867-9地號土地 上如附圖所示編號A2部分面積0.04平方公尺及同地段第867- 8地號土地上如附圖所示編號A3部分面積0.64平方公尺之報 攤地上物清除，並交還上開土地予原告，為有理由，應予准
許。
六、本判決第一項所命給付之價額未逾新台幣50萬元由本院依職 權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 8 月 20 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 20 日
書記官 陳美敏