臺灣士林地方法院民事判決 九十九年度訴字第一四四九號
原 告 孫正一
訴訟代理人 廖學興律師
潘英芳律師
被 告 鍾添文
訴訟代理人 黃瑞真律師
何盈蓁律師
被 告 禾記國際開發有限公司
法定代理人 林文富
被 告 張瓋文
訴訟代理人 林文富
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一百零一年七月三
十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告鍾添文應給付原告新臺幣壹佰陸拾叁萬柒仟貳佰肆拾元及自民國一百年一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鍾添文負擔二十分之十三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告鍾添文供擔保後，得假執行。但被告鍾添文如以新臺幣壹佰陸拾叁萬柒仟貳佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款分別 定有明文。又民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款所謂 請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭 點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一 或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在 相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審 理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重 複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院九十五 年度臺上字第一五七三號判決參照）。經查，原告於起訴時 ，係主張其於民國九十九年三月間，經由被告禾記國際開發 有限公司即住商不動產明湖捷運加盟店（下稱禾記公司）之 仲介，與被告鍾添文簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣 契約），購買坐落臺北市○○區○○段一小段二十五之一地
號土地（權利範圍五一七／一○○○○，下稱系爭土地）及 其上同小段二六八八建號（即門牌號碼臺北市○○區○○街 七十二巷十七弄一四○號五樓）建物（含頂樓加蓋部分，下 稱系爭房屋），被告鍾添文及禾記公司明知系爭房屋氯離子 含量過高為俗稱之海砂屋，且房間有多處壁癌、漏水等瑕疵 ，竟刻意隱瞞，原告自得依民法第三百五十九條、第一百七 十九條規定，請求被告鍾添文返還減少之價金新臺幣（下同 ）二百十四萬元；另依民法侵權行為、不完全給付、不動產 經紀業管理條例第二十六條第二項規定，請求被告禾記公司 賠償原告所支付服務費之二倍即三十六萬元，並聲明：㈠被 告鍾添文應給付二百十四萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡被告禾記公 司應給付三十六萬元。嗣原告於本院言詞辯論期日就被告鍾 添文部分，變更依不動產買賣契約書第四條第五項、民法第 三百五十四條、第三百五十九條規定負物之瑕疵擔保責任， 請求減少價金一百七十六萬九千五百三十三元，及依民法第 二百二十七條第一項、第一百八十四條第一項前段規定，請 求被告鍾添文賠償一百七十七萬二千五百三十三元（即以無 瑕疵之價格購入系爭土地及房屋，額外支出之價金一百七十 六萬九千五百三十三元，暨氯離子檢測費三千元）之損害； 就被告禾記公司部分則依民法第五百七十一條、第一百七十 九條規定，請求返還十八萬元之仲介報酬，及依民法第一百 八十四條第一項、第一百八十八條、第二百二十七條第一項 、第二百二十四條、不動產經紀業管理條例第二十六條第二 項、消費者保護法第七條第一項、第三項規定，請求被告禾 記公司賠償一百七十七萬二千五百三十三元；另追加被告禾 記公司不動產營業員張瓋文為被告，主張依民法第一百八十 四條第一項前段、第一百八十五條規定，與被告鍾添文負共 同侵權行為責任，及依民法第一百八十四條第一項、第一百 八十八條、第二百二十七條第一項、第二百二十四條、不動 產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，與被告禾記公司 負連帶賠償責任，並變更聲明為：㈠被告鍾添文、張瓋文應 連帶給付原告一百七十七萬二千五百三十三元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ；㈡被告禾記公司、張瓋文應連帶給付原告一百七十七萬二 千五百三十三元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息；㈢前二項被告中任一項被告 已為給付，他項被告於該給付範圍內免其責任；㈣被告禾記 公司應給付原告十八萬元。核原告所為訴之變更所據之基礎 事實，與原請求同基於系爭房屋之瑕疵，且原請求之訴訟及
證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或 一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在 同一程序得加以解決；又原告就訴之聲明所為之變更，係屬 擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定及說明，原 告所為訴之變更，合於法律規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於九十九年三月間，經由被告禾記公司 營業員即被告張瓋文之仲介，於同年四月一日與被告鍾添文 簽訂系爭買賣契約，以八百八十萬元向被告鍾添文購買系爭 土地及房屋，原告依約付清款項後，原告與被告鍾添文於同 年五月二十五日交屋，原告於交屋後準備開始進行裝潢時， 發現系爭房屋部分房間有霉斑、裂痕，並陸續發現壁癌、漏 水及鋼筋裸露等情形，原告因感覺屋況不佳，遂委託信義房 屋公司出賣系爭土地及房屋，信義房屋公司接受原告委託後 ，告知原告該公司汐止店曾受託銷售系爭土地及房屋，且系 爭房屋所屬社區曾發現氯離子含量檢測平均值在○‧六公斤 ／立方公尺以上，原告聽聞此事旋洽詢被告禾記公司，被告 禾記公司始告知系爭房屋有做過氯離子檢測，並於同年六月 九日以電子郵件檢附氯離子檢測報告與原告，原告詳參該檢 測報告結果，適才發現系爭房屋混凝土氯離子含量為○‧四 三二三及○‧四四二七公斤／立方公尺，已超過八十七年修 正之國家標準值○‧三公斤／立方公尺，原告即於同年十月 六日以存證信函告知並請求被告鍾添文、禾記公司共同出面 解決，奈何未獲置理。原告為求慎重，又自行委託正中土木 實驗室檢測系爭房屋之氯離子含量，經檢測結果，系爭房屋 於主臥樑、小房間口柱氯離子含量分別為一‧六○、一‧六 一公斤／立方公尺，遠超過上揭國家標準值數倍之多，堪認 系爭房屋確有混凝土氯離子含量過高之情形，並另有滲漏水 之瑕疵，影響系爭房屋結構安全及居住舒適性，減少其交易 價值，應屬民法第三百五十四條所指物之瑕疵至明。又經鑑 定結果，系爭房屋因氯離子含量過高及滲漏水等瑕疵，所造 成系爭房屋之減損金額為一百七十六萬九千五百三十三元， 原告自得依系爭買賣契約第四條第五項、民法第三百五十九 條、第一百七十九條、第一百八十二條第二項規定，請求被 告鍾添文返還減少之價金一百七十六萬九千五百三十三元。 又被告鍾添文出賣系爭房屋之前，既已透過前屋主取得系爭 房屋氯離子之檢測報告，即已知悉系爭房屋有混凝土氯離子 含量超過前揭國家標準，被告鍾添文於簽約時，竟故意隱瞞 原告，且未提出任何氯離子報告，致原告因不知此瑕疵，而 誤將海砂屋以非海砂屋之價格購入，使原告蒙受額外支付價
金一百七十六萬九千五百三十三元及為確認系爭房屋氯離子 含量而支出檢測費三千元，顯有可歸責於被告鍾添文之事由 致不完全給付，原告亦得依民法第二百二十七條第一項、第 一百八十四條前段規定，請求被告鍾添文賠償所受財產損害 一百七十七萬二千五百三十三元。而被告張瓋文於被告禾記 公司擔任仲介營業員，執行仲介業務時，明知系爭房屋有做 過氯離子檢測，且知悉系爭房屋之氯離子檢測結果，卻為賺 取仲介服務費，竟於依法應製作並向原告解說之不動產現況 說明書上勾選無海砂檢測，且未記載任何檢測結果及檢附海 砂檢測報告，故意隱瞞系爭房屋氯離子含量超過國家標準值 ，使原告誤信系爭房屋並無氯離子檢測及氯離子含量過高之 情形，而與被告鍾添文簽訂系爭買賣契約，並支付無瑕疵之 正常價格之買賣價金，使原告蒙受額外支付價金一百七十六 萬九千五百三十三元及為確認系爭房屋氯離子含量而支出檢 測費三千元，依民法第一百八十四條第一項、第一百八十五 條規定，被告張瓋文應與被告鍾添文對原告負共同侵權行為 損害賠償責任。另被告禾記公司為不動產經紀業者，以提供 房地仲介服務為營業之人，被告禾記公司與原告之居間契約 ，主要為原告以消費目的接受被告禾記公司提供仲介買屋之 服務，顯係以交易目的為消費。而依被告鍾添文填載之房地 產標的現況說明書所示，被告鍾添文既勾選曾做過氯離子檢 測，被告禾記公司身為專業房地仲介業者，自應盡查證及告 知義務，詎被告禾記公司提出之不動產說明書內竟勾選無海 砂屋檢測，且於仲介過程中，故意隱瞞原告系爭房屋有混凝 土氯離子過高之瑕疵，遑論提出氯離子檢測報告與原告，違 反提供符合當時專業水準可合理期待安全性服務之義務，以 致原告欠缺充分交易資訊即決定與被告鍾添文簽訂系爭買賣 契約，並以無瑕疵房屋之價格購入系爭房屋，使被告鍾添文 得以迅速脫手出賣系爭房屋，被告張瓋文當時既為被告禾記 公司之受僱人，於其執行仲介業務時，未盡查證告知義務， 甚至故意隱匿瑕疵，提供不完整資訊予原告，致原告誤以系 爭房屋非海砂屋，而以無瑕疵房屋之價格購入，核屬侵害原 告意思決定自由之侵權行為，原告自得依民法第一百八十四 條第一項、第一百八十八條、第二百二十七條第一項、第二 百二十四條、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項、消 費者保護法第七條第一項、第三項規定，請求被告禾記公司 、張瓋文連帶賠償額外支付之價金一百七十六萬九千五百三 十三元及檢測費三千元。又依民法第五百七十一條規定，被 告禾記公司不得向原告收取仲介報酬十八萬元，原告已於九 十九年六月一日給付報酬，亦得依民法第一百七十九條、第
一百八十二條第二項規定請求被告禾記公司返還。為此，提 起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告鍾添文、張瓋文應連帶給 付原告一百七十七萬二千五百三十三元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡被 告禾記公司、張瓋文應連帶給付原告一百七十七萬二千五百 三十三元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息；㈢前二項被告中任一項被告已為給 付，他項被告於該給付範圍內免其責任；㈣被告禾記公司應 給付原告十八萬元；㈤願供擔保，請准宣告假執行。二、被告各抗辯如下：
㈠被告鍾添文則以：系爭房屋係七十四年四月間完成之建物， 且於九十七、九十八年間曾分別進行輻射偵測及混凝土氯離 子測試試驗，無輻射異常情形，氯離子含量亦符合中央標準 局於八十三年七月二十二日通過之ＣＮＳ３０９０硬固混凝 土氯離子含量○‧六公斤／立方公尺限制，被告鍾添文於簽 約前，業於房地產現況說明書明確說明系爭房屋曾做過輻射 偵測及氯離子含量試驗，並經原告親筆簽認，聲明已詳閱不 動產說明書並確實瞭解其內容無誤，何來故意隱匿？原告一 方面享受土地價值上漲之利益，並等待都市更新，一方面又 向被告鍾添文主張減少價金，實屬權利濫用。況原告業於九 十九年十月六日以存證信函為解除契約之意思表示：「限收 件人（即被告鍾添文）於九十九年十月十一日前解除契約」 ，被告鍾添文自始均同意解除契約，原告已不得再於本件訴 訟主張減少價金。縱認原告仍得請求減少價金，亦應以臺灣 省土木技師公會鑑定之補強費用二十七萬元為限，倘認尚須 考慮交易價值，則價值減損部分亦應僅有建物本身而不及於 土地，且系爭房屋頂樓增建部分為嗣後加蓋，並非同批混凝 土材料，氯離子鑑測亦未針對頂樓增建部分，故計算價值減 損時，該頂樓增建部分價值應予扣除。另不動產估價報告書 錯誤引用本院九十八年度訴字第一二三三號民事判決，可見 其價值減損比例計算草率，自不足採。再者，系爭房屋為屋 齡三十年之老舊建築，加上臺灣地區氣候多雨、潮濕，故建 物本有因潮濕而油漆斑駁現象，此為原告訂約前看屋肉眼觀 察即可見，被告鍾添文於議價時並已明確表明不論是現況之 油漆剝落或滲漏水之可能，均不再負修繕責任，因此降低出 售底價二十萬元，原告與被告鍾添文於簽訂系爭買賣契約時 ，又特別於系爭房屋現況說明書滲漏水部分載明現況交屋， 並經原告親筆簽認，聲明已詳閱不動產說明書且確實瞭解其 內容無誤，顯見原告無論就系爭房屋油漆斑駁現象及日後滲 漏水之可能，均免除被告之瑕疵擔保責任。另被告鍾添文係
相信前手之氯離子檢測報告，並無故意隱匿，且原告係於看 屋後簽立以「現況交屋」，被告鍾添文自無侵害原告意思決 定自由，故原告亦不得依不完全給付及侵權行為之法律關係 請求損害賠償等語，資為抗辯。
㈡被告禾記公司、張瓋文則以：被告禾記公司接受被告鍾添文 委託銷售系爭土地及房屋時，業務員即被告張瓋文即要求被 告鍾添文就系爭房屋狀況於「房地產標的現況說明書」說明 簽認關於系爭房屋是否曾做氯離子檢測，被告鍾添文於說明 書第六項明確記載「是」，惟被告鍾添文當時僅口頭告知檢 測含量約○‧四公斤／立方公尺，並未檢附檢測報告，被告 禾記公司、張瓋文乃要求被告鍾添文於簽訂買賣契約時提出 。被告鍾添文、禾記公司簽訂委託銷售契約後，被告禾記公 司即就被告鍾添文對屋況說明內容製作不動產說明書，於九 十九年三月三十一日製作完成，因被告鍾添文未檢附檢測報 告，承辦人員即於不動產說明書上記載「無」，惟當日被告 張瓋文確已向原告解說並告知氯離子檢測值在標準○‧六公 斤／立方公尺以下。又原告另於九十八年十月二十六日經由 被告禾記公司仲介成交臺北市○○區○○街二十巷六弄五號 五樓房屋，旋於九十九年八月二十四日售出，原告尚於該不 動產買賣合約第十四條其他約定事項，約定出賣人應於完稅 前提供空照圖證明該建物頂樓增建部分為八十四年以前即有 之建物，否則無條件解約。原告又於九十八年十月十三日購 入臺北市○○區○○路五一二號四樓老舊公寓、同年月二十 六日購入臺北市○○區○○路七十九巷四號四樓老舊公寓， 並於九十九年十二月二十九日售出，再於九十九年三月十六 日購入臺北市○○區○○路三段八十巷五十三號四樓老舊公 寓，原告如此頻繁買賣不動產，足見原告實為不動產專業投 資客，對於不動產具有超過一般社會大眾之認知，原告看到 系爭房屋標的物現況說明書氯離子檢測勾選「有」，必然會 詢問瞭解氯離子含量數值，其竟推稱係於交屋後感到屋況不 佳始詢問被告禾記公司，實不符常理。況被告鍾添文於簽約 時所提供之氯離子檢測報告，與被告禾記公司告知原告之數 值一致，依臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理 準則第二條規定，氯離子含量超過一般鋼筋混凝土容許值為 ○‧六公斤／立方公尺，被告禾記公司、張瓋文依據被告鍾 添文所提供之資訊告知原告，實無隱匿房屋交易訊息。況氯 離子含量是否高於標準，及其含量數值若干，若非透過專業 檢測單位，依必要之鑽心試驗等方法做成鑑定結果，顯非通 常人士肉眼可辨，自難期待仲介業者對此能有所知，系爭房 屋出售當時又無鋼筋裸露或混凝土剝落等符合海砂屋狀況之
情形。另原告看屋時，被告張瓋文即告知滲漏水部分以現況 交屋不負瑕疵擔保責任，原告閱覽不動產說明書時，被告張 瓋文亦告知系爭房屋依現況交屋，原告同意後，再請原告於 說明書簽名確認，故原告主張被告禾記公司、張瓋文應與被 告鍾添文負連帶賠償責任，被告禾記公司並應退還服務費， 均無理由。至於不動產估價報告書系爭房屋與法拍比較標的 之臺北市○○街一三六巷、安泰街五十三巷及一一四巷，實 為完全不同之街廓，在價金上亦有顯著之差異，但估價師卻 評估整體條件相當，而對無論時間、地點、街廓均相當之法 拍九十八年五月十二日臺北市○○街七十二巷十七弄五十九 號四樓，拍定價四百二十六萬元，坪數二十一坪之房屋，卻 無相關比價，其所評估之減價金額，自不可採等語，資為抗 辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
原告於九十九年三月間，經由被告禾記公司營業員即被告張 瓋文之仲介，於同年四月一日與被告鍾添文簽訂系爭買賣契 約，以八百八十萬元向被告鍾添文購買系爭土地及房屋，原 告依約付清款項後，兩造於同年五月二十五日交屋，原告並 於同年六月一日支付被告禾記公司仲介報酬十八萬元。又被 告鍾添文於同年三月三十一日填載之房地產標的現況說明書 項次五「建物目前是否有滲漏水情形」勾選「否」，被告張 瓋文並於備註說明欄滲漏水位置說明處下方記載「現況交屋 」；被告鍾添文於項次六「是否曾經作過含氯離子檢測」勾 選「有」，「是否有檢測報告」則未勾選，備註說明欄檢測 日期及檢測結果則未填載。被告禾記公司於同日製作之不動 產說明書於建築改良物瑕疵情形欄海砂檢測勾選「否」、輻 射檢測勾選「有（詳如附件檢測報告）」，但附件並無輻射 檢測報告。另系爭房屋經本院囑託兩造所合意之鑑定機關即 臺灣省土木技師公會鑑定：「⒐鑑定結果：經日笙檢測科技 有限公司檢測結果，客廳樑氯離子含量為○‧六七四公斤／ 立方公尺、走廊樑氯離子含量為一‧六四五公斤／立方公尺 、主臥室柱氯離子含量為一‧四四三公斤／立方公尺。⒑結 論與建議：⑴鑑定標的物臺北市○○區○○街七十二巷十七 弄一四○號五樓房屋，氯離子含量已超過九十九年四月間之 國家標準，造成氯離子含量過高的原因係建造該房屋時，混 凝土之原料砂內氯離子含量過高，極可能用的砂不是河砂， 而是海砂。⑵鑑定標的物外牆及屋頂有細微滲漏水，外牆的 細微滲漏水之可能原因為地震造成牆壁細微龜裂，雨水經由
細微裂縫造成室內油漆脫落；屋頂的細微滲漏水之可能原因 為屋頂防水膜局部破壞，雨水經由防水膜穿過屋頂版細微裂 縫而造成天花板油漆脫落。」等事實，為兩造所不爭執，並 有系爭買賣契約、統一發票、房地產標的現況說明書、不動 產說明書（見本院卷㈠第九頁至第十五頁、第八頁、第五十 二頁至第六十三頁、第六十五頁至第六十八頁）、臺灣省土 木技師公會鑑定報告（外放）可佐，自堪信為真實。四、得心證之理由：
原告主張被告故意隱匿系爭房屋有混凝土氯離子含量過高及 滲漏水之瑕疵，被告鍾添文應返還減少之價金，並與被告禾 記公司、張瓋文負損害賠償責任等語，為被告所否認，並以 前揭情詞置辯。是本件兩造爭點厥為：㈠系爭房屋是否具有 鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量過高及滲漏水之瑕 疵？㈡被告鍾添文就上開瑕疵應否負物之瑕疵擔保責任？㈢ 原告得否請求減少之價金？請求減少之價金以若干為適當？ ㈣原告主張被告鍾添文故意隱匿系爭房屋具有鋼筋混凝土之 混凝土中水溶性氯離子含量過高之瑕疵，依民法第二百二十 七條第一項、第一百八十四條第一項前段規定應負損害賠償 責任，是否有理由？㈤原告主張被告禾記公司、張瓋文與被 告鍾添文故意隱匿系爭房屋具有鋼筋混凝土之混凝土中水溶 性氯離子含量過高之瑕疵，就系爭房屋狀況未善盡調查及告 知義務，被告鍾添文、張瓋文，或被告禾記公司、張瓋文應 負連帶賠償責任，被告禾記公司並應返還原告支付之仲介報 酬，有無理由？茲論述如后：
㈠系爭房屋是否具有鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量 過高及滲漏水之瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第三百七 十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。又所謂物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最 高法院七十三年臺上字第一一七三號判例參照）。 ⒉系爭房屋經本院囑託兩造所合意之鑑定機關即臺灣省土木 技師公會鑑定：「⒏鑑定經過：⑴一百零一年二月十日鑑 定技師會同原告訴訟代理人馬惠怡律師、鑑定標的物屋主 孫正一、被告訴訟代理人何盈蓁律師及日笙檢測科技有限 公司檢測人員等前往鑑定標的物，進行現場會勘工作，當 日主要係進行氯離子採樣工作，經鑑定技師和雙方律師討
論後選定三處進行鑽孔採樣，此三處分別為客廳樑、走廊 樑和主臥室柱。⑵鑑定當日鑑定技師和會勘人員至屋頂及 各房間查看，會勘時室內油漆多處嚴重脫落，部分牆面及 橫樑亦有龜裂痕跡。⑶一百零一年二月二十三日因當日及 二月二十二日陰雨，鑑定技師再會同原告鑑定標的物屋主 孫正一、被告訴訟代理人何盈蓁律師等前往鑑定標的物， 進行現場勘察房屋漏水情況，經現場查看屋內並無滴水情 形，但部分外牆、陽臺及天花板油漆明顯脫落。⒐鑑定結 果：經日笙檢測科技有限公司檢測結果，客廳樑氯離子含 量為○‧六七四公斤／立方公尺、走廊樑氯離子含量為一 ‧六四五公斤／立方公尺、主臥室柱氯離子含量為一‧四 四三公斤／立方公尺。⒑結論與建議：⑴鑑定標的物臺北 市○○區○○街七十二巷十七弄一四○號五樓房屋，氯離 子含量已超過九十九年四月間之國家標準，造成氯離子含 量過高的原因係建造該房屋時，混凝土之原料砂內氯離子 含量過高，極可能用的砂不是河砂，而是海砂。⑵鑑定標 的物外牆及屋頂有細微滲漏水，外牆的細微滲漏水之可能 原因為地震造成牆壁細微龜裂，雨水經由細微裂縫造成室 內油漆脫落；屋頂的細微滲漏水之可能原因為屋頂防水膜 局部破壞，雨水經由防水膜穿過屋頂版細微裂縫而造成天 花板油漆脫落。⑶鑑定標的物之滲漏水造成牆面及屋頂油 漆脫落，影響居住的舒適性；氯離子含量過高如未立即採 取適當措施將使鋼筋腐蝕，影響結構安全及該房屋所應具 備之通常效用。」等語（見外放臺灣省土木技師公會鑑定 報告第三頁至第五頁）。
⒊衡諸通常交易觀念，縱使買賣標的物為中古屋，惟該房屋 仍必須達到可居住舒適且結構安全無虞之程度，始具備其 效用及品質，倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋居住 舒適及結構安全，應認該房屋具有瑕疵。系爭房屋經臺灣 省土木技師公會鑑定結果，系爭房屋滲漏水造成牆面及屋 頂油漆脫落，影響居住之舒適性；氯離子含量過高，如未 立即採取適當措施將使鋼筋腐蝕，影響結構安全及該房屋 所應具備之通常效用，堪認上開瑕疵已足以影響系爭房屋 居住之舒適性及結構安全，而具有物之瑕疵。
㈡被告鍾添文就上開瑕疵是否應負物之瑕疵擔保責任？ ⒈揆之日笙檢測科技有限公司北區實驗室硬固混凝土氯離子 含量試驗報告附註第五點記載：「依ＣＮＳ３０９０ Α ２０４２（八十七年六月二十五日）第二次修訂公布規定 ，鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必須小於○‧ 三公斤／立方公尺，另八十三年七月二十二日第一次修訂
公布規定，鋼筋混凝土（一般）之混凝土中水溶性氯離子 含量必須小於○‧六公斤／立方公尺及鋼筋混凝土（所處 環境須作耐久性考慮者）之混凝土中水溶性氯離子含量必 須小於○‧三公斤／立方公尺」等語（見外放臺灣省土木 技師公會鑑定報告附件七）。系爭房屋雖係於七十四年七 月十一日建築完成之鋼筋混凝土造建物（見本院卷㈠第六 十頁），當時雖尚無有關水溶性氯離子含量之國家標準， 惟於九十九年四月一日被告鍾添文出售系爭土地及房屋予 原告時，就此既已訂有國家標準值，則原告所買受之系爭 房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵，自應以八十七年修 訂之國家標準值定之。系爭房屋既於交付原告前即存有混 凝土氯離子含量過高之瑕疵，揆諸前揭說明，被告自應負 瑕疵擔保責任，且此瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以被 告鍾添文對於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，是 縱上開瑕疵主要係與原施工廠商使用之混凝土材質有關， 被告鍾添文對於前揭瑕疵之發生並無故意或過失，仍應負 物之瑕疵擔保責任。
⒉按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責，民法第三百五十五條第一項定 有明文。原告於九十九年三月三十日由被告張瓋文陪同看 屋時，發現主臥室冷氣窗框、牆壁及前後陽臺有油漆剝落 現象，原告並向被告張瓋文表示系爭房屋似乎有壁癌，被 告張瓋文當場詢問是否須由屋主修補或減價處理，原告當 場未回答，但當天即決定要下斡旋單，被告張瓋文旋即請 被告鍾添文補正房地產標的現況說明書，及向被告鍾添文 確定底價，並詢問假設油漆剝落係因滲漏水造成，被告鍾 添文是否願意修補，被告鍾添文同意減價約二十萬元，以 現況交屋，並由被告張瓋文在房地產標的現況說明書項次 五建物目前是否有滲漏水情形之備註說明欄滲漏水位置說 明處下方註記「現況交屋」，再於斡旋時向原告說明上情 ，經原告同意，且由被告張瓋文於原告簽署之買賣議價委 託書第七點加註「並同意現況交屋」後，請原告在其旁簽 名等情，業據被告張瓋文具結陳述在卷（見本院卷㈠第一 八一頁反面、第一八二頁反面、第一八三頁反面）。足見 原告於簽約前，即知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，並同意以 減價之現況交屋方式處理，依上開規定，被告鍾添文就系 爭房屋滲漏水之瑕疵，自不負擔保之責。
㈢原告得否請求減少之價金？請求減少之價金以若干為適當？ ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第 三百五十八條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契
約，或請求減少其價金，民法第三百五十九條定有明文。 系爭房屋既有如上述混凝土中水溶性氯離子含量過高之瑕 疵，原告主張依上開規定減少價金，於法自無不合。 ⒉至被告鍾添文雖抗辯：原告於九十九年十月六日業以存證 信函為解除契約之意思表示，原告自不得再於本件訴訟主 張減少價金等語。惟細繹該存證信函記載：「本人（按： 指原告，下同）特以此函通知仲介（按：指被告禾記公司 ）及原屋主（按：指被告鍾添文）。限收件人於九十九年 十月十一日前解除契約，並依法將買賣價金、手續費全數 退回或減少價金及賠償本人損失，否則本人將採法律途徑 解決」等內容（見本院卷㈠第十九頁），無非係要求被告 禾記公司、鍾添文出面洽商以解除契約或減少價金方式處 理，否則將循訴訟途徑解決，並無以該存證信函為解除契 約意思表示之意，被告鍾添文摭拾該存證信函中片斷記載 ，認為原告已為解除契約之意思表示，自非可採。 ⒊系爭房屋經本院囑託臺北市不動產估價師公會鑑定，經該 公會指定永昕不動產估價師事務所鑑定結果：「針對氯離 子含量過高部分，本次估價作業係以法拍市場為主，先行 評估勘估標的之合法建物於九十九年四、五月間於法拍市 場之正常價格為十七萬二千元／坪，再蒐集同為法拍市場 中臺北市政府建管處已公告列管之海砂屋為比較標的，估 計勘估標的於同一價格日期下已判定為海砂屋之市場價值 為十四萬元／坪，據此推定本次勘估標的合法建物之價格 減損比例十八‧六○五﹪。」等語（見外放永昕不動產估 價師事務所鑑定報告第四十四頁）。
⒋被告鍾添文固抗辯：減少之價金應以臺灣省土木技師公會 鑑定之補強費用二十七萬元為限，倘認尚須考慮交易價值 ，則價值減損部分亦僅有建物本身而不及於土地，系爭房 屋頂樓增建部分為嗣後加蓋，非同批混凝土材料，且氯離 子鑑測亦未針對頂樓增建部分，故計算價值減損時，該頂 樓增建部分價值應予扣除，又不動產估價報告書錯誤引用 本院九十八年度訴字第一二三三號民事判決，足見其價值 減損比例計算草率等語。被告禾記公司、張瓋文雖亦抗辯 ：不動產估價報告書系爭房屋與法拍比較標的之臺北市○ ○街一三六巷、安泰街五十三巷及一一四巷，實為完全不 同之街廓，在價金上亦有顯著之差異，但估價師卻評估整 體條件相當，而對無論時間、地點、街廓均相當之法拍九 十八年五月十二日臺北市○○街七十二巷十七弄五十九號 四樓，拍定價四百二十六萬元，坪數二十一坪之房屋，卻 無相關比價，其所評估之減價金額，自不可採等語。
⒌惟系爭房屋之氯離子含量過高之補強及費用，因兩造未繳 納鑑定事項鋼筋檢測（腐蝕速率及斷面測量）、混凝土檢 測（抗壓強度氯離子含量、中性化深度、保護層厚度檢測 ）及裂縫量測（裂損狀況、裂縫寬度及長度）之費用，缺 乏系爭房屋之鋼筋尺寸及混凝土抗壓強度、鋼筋腐蝕速率 及斷面測量，無法詳細評估補強尺寸、範圍及費用，僅提 供剪力牆及鋼承版補強工法，估計補強費用為二十七萬元 ，有臺灣省土木技師公會鑑定報告可參（見外放臺灣省土 木技師公會鑑定報告第五頁至第六頁、附件八），臺灣省 土木技師公會既在欠缺系爭房屋之鋼筋尺寸及混凝土抗壓 強度、鋼筋腐蝕速率及斷面測量，於無法詳細評估補強尺 寸、範圍及費用下，其所提供剪力牆及鋼承版補強工法之 補強費用二十七萬元，自非精確，洵不足作為系爭房屋減 少價金之依據。
⒍再觀諸永昕不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書 ，不但詳細論述其選定評估方法、理由，及價格減損評估 過程，且經本院函請永昕不動產估價師事務所針對被告就 其所評估之減價金額之疑義提出補充鑑定意見，永昕不動 產估價師事務所亦能於一百零一年七月十九日以Α一○一 ○七○○一號函提出翔實之補充鑑定意見（見本院卷㈡第 一四三頁至第一四八頁），是被告指摘本件估價報告不可 採，自非可取。茲將其補充鑑定意見臚列如下： ⑴頂樓增建因非屬依法申請建築之建築物，故市場交易慣 例均以使用權之價值評估。換言之，頂樓增建之使用價 值與其附著樓層之交易價值息息相關。舉例而言，相同 面積之頂樓增建，坐落中南部與臺北市之不動產，其增 建成本並未因地區差異而有所不同，但其使用價值卻會 因不動產坐落區域之差異而產生變化，同樣的，相同面 積之頂樓增建，位於臺北市大安區與內湖區之價值亦不 盡相同。儘管氯離子過高之瑕疵可藉由結構補強回復該 建築之通常效用，但經判定為海砂屋之建築於市場上再 行出售時卻將因「污名效果」而減損其處分價格，國內 外已有多項學術進行研究。故估價報告以合法建物及頂 樓增建之價值合併計算價值減損金額並無不妥。 ⑵系爭房屋之法定登記用途為住家用，故其建物之使用與 交易價值自不得與土地分離而單獨使用，且一般不動產 之買賣價格，包括坐落基地之土地價格、建物價格及相 當利潤，故因買賣房屋存在氯離子含量過高之瑕疵所致 之價格減損，雖未直接影響基地之土地價格，但仍應由 建物價格及應分配至土地價格之相當利潤分擔，換言之
，房屋因存在氯離子含量過高之瑕疵，除另減損建物交 易價格外，對應分配至土地之相當利潤亦有減損，故在 一般房地合併買賣之情形，如因買賣標的房屋有氯離子 含量過高之瑕疵，對於建物及其坐落基地之交易價格均 將造成影響。此外，系爭房屋於價格日期之屋齡約二十 五年，在一般正常使用及保養之狀況下，其經濟耐用年 限至少尚有二十五年，且系爭房屋為連棟式公寓，同基 地除系爭房屋外尚有其他十九戶住戶，依公寓大廈管理 條例或都市更新條例需由相對多數所有權人同意方得進 行重建，故短期內系爭房屋並無拆除重建之可能性，因 而其土地價值亦無法自建物分離而單獨彰顯，故系爭房 屋因氯離子含量過高等瑕疵，除影響建物價值外，應包 含對土地價值之影響。
⑶估價報告所引用之本院九十八年度訴字第一二三三號民 事判決，確未認定該件標的之價值減損金額，惟本件估 價作業在評估系爭房屋價格減損過程，受限於海砂屋在 正常交易市場之交易資訊較難取得，故本件估價作業係 以法拍市場為主，先行評估勘估標的之合法建物於九十 九年四、五月間於法拍市場之正常價格，再蒐集同為法 拍市場中已公告列管之海砂屋為比較標的，估計勘估標
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