臺灣基隆地方法院民事判決 99年度訴字第366號
原 告 湯阿英
鄭志清
莊惠琳
蔡森元
周美齡
共 同
訴訟代理人 許智勝律師
複 代理人 陳炎琪律師
陳以儒律師
被 告 陸妹新
林昭隆
劉黃巧竹
李武雄
陳甘秀英
廖蔡柳英
上 一 人
訴訟代理人 廖善莊
被 告 周得勝
訴訟代理人 周雅苓
被 告 管陳雪英
訴訟代理人 管清淼
被 告 郭李甚
訴訟代理人 郭志常
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101 年
8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟零玖拾捌元由原告負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
被告廖蔡柳英、周得勝經合法通知，未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依民事訴 訟法第385 條第1 項前段之規定，准原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠訴外人逸府建設股份有限公司（下稱逸府公司）與坐落基隆 市○○區○○段906、907、908、909、920、922地號等6 筆 土地之原地主（即906、907地號地主：王乾、李楚芳、陸妹
新；908、909地號地主：林昭隆、賴秀滿、劉輝灃；920 地 號地主：李武雄、周得勝、管陳雪英；922 地號地主：夏采 秋、郭李甚、陳藍義）於民國82年9月10 日簽訂房屋合建契 約書，約定由地主提供上開土地，交由逸府公司出資興建5 層房屋4棟計20 戶之集合式住宅（下稱系爭集合式住宅）， 並約定新建房屋分配為907地號土地上為A棟、909 地號土地 上為B棟、920地號土地上為C棟、922地號土地上為D 棟。系 爭房屋合建契約並經本院公證處公證。
㈡原告湯阿英、鄭志清、蔡森元、周美齡及訴外人莊惠菁分別 於民國83年2月至6月間，與逸府公司、劉雅婷、蔡逸群、劉 黃麗珠簽訂房屋土地預定買賣契約書，分別購買第4棟第2樓 （即門牌號碼：基隆市○○區○○街39巷19號2樓）、第4棟 第3樓（即門牌號碼：基隆市○○區○○街39巷19號3樓）、 第3棟第3樓（即門牌號：基隆市○○區○○街39巷17號3 樓 ）、第1棟第4樓（即門牌號碼：基隆市○○區○○街37巷20 號4樓及第4棟第4 樓（即門牌號碼：基隆市○○區○○街39 巷19號4 樓）之房屋及其建物應持分土地，並均已辦妥建物 所有權登記（原告蔡森元部分，於100年4月29日贈與其妻黃 美圓，訴外人莊惠菁部分於94年1月13 日出售予原告莊惠琳 ）（下稱系爭房屋）。
㈢系爭集合式住宅於建築過程中迭有波折，致逸府公司除交付 系爭房屋予原告外，無法依約移轉建物應持分土地之所有權 與原告。原告蔡森元、鄭志清於87年11月24日與系爭集合式 住宅成立之崇信華廈公寓大廈管理委員會（下稱崇信華廈管 委會）成立協議書，約定原告蔡森元、鄭志清於崇信華廈管 委會將基隆市○○區○○街39巷17號3 樓、基隆市○○區○ ○街39巷19號3 樓之土地所有權狀分別交付予原告蔡森元、 鄭志清時，原告蔡森元、鄭志清除願就自救款項依崇信華廈 管委會決算，共同分擔，並繳交土地增稅外，就購屋尾款部 分，原告蔡森元須開立新臺幣（下同）32萬元之支票，原告 鄭志清須開立63萬元之支票予崇信華廈管委會。崇信華廈管 委會並於87年12月10日下午7時許在基隆市○○區○○街37 巷8 號地下室召開「崇信華廈土地過戶移轉協議會議」，依 上開協議書及會議紀錄（下稱系爭協議），被告應移轉原告 所有系爭房屋應持分之土地所有權與原告。
㈣兩造曾委由代書辦理土地所有權移轉登記，代書並已向地政 機關送件，惟因一地主印章不符遭地政機關退件後，該地主 即不願補正，爰依系爭協議提起本件訴訟等語，並聲明：被 告應將其名下所有坐落基隆市○○區○○段906、907、908 、909、920、922 地號土地（應有部分如附表所示），分別
移轉登記與原告分別共有及持分各15分之1。二、被告均聲明請求駁回原告之訴，並分別答辯略以： ㈠被告陸妹新、廖蔡柳英、管陳雪英、林昭隆、郭李甚、陳甘 秀英、李武雄部分：兩造間未曾簽定原告所有系爭房屋應持 分之土地之所有權移轉契約，且原告提出之崇信華廈土地過 戶移轉協議會議之記錄，為住戶會議，並非契約，其上雖有 原告及被告等住戶簽名，惟該簽名位置係於會議開始前之「 出席簽到」，而對於決議事項，係採多數決，簽到之住戶不 表示決議時亦在場，實無法依此解讀為兩造之合意。又逸府 公司倒閉後，被告每戶各先支付23萬元，以完成系爭集合式 住宅之水電及雜項開支，並花費約30萬元完成廚房、浴室； 另原告蔡森元、鄭志清就積欠購屋之尾款部分皆尚未支付， 主張同時履行之抗辯。
㈡被告陳甘秀英部分：系爭922地號土地之應有部分1/3，伊是 於97年10月20日向訴外人陳藍義購買，於同年11月14日辦理 所有權移轉登記，故伊無義務受系爭協議拘束。 ㈢被告劉黃巧竹部分：伊記不清楚兩造間有無土地所有權移轉 之協議。
㈣被告周得勝部分：不知道兩造間有無土地所有權移轉之協議 。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭906、907地號土地之所有權人，為被告陸妹新、廖蔡柳 英、訴外人王乾（應有部分各1/3 ，訴外人王乾部分已經本 院民事執行處執行查封登記）；系爭908 地號土地之所有權 人為被告林昭隆、劉黃巧竹、訴外人簡秀如（應有部分各1/ 3）；系爭909地號土地之所有權人，為被告林昭隆、劉黃巧 竹（應有部分各1/3）、訴外人陳正忠（應有部分7223/3000 0）、訴外人簡秀如（應有部分2777/30000）；系爭920地號 土地之所有權人，為被告李武雄、管陳雪英、周得勝（應有 部分各1/3）；系爭922地號土地之所有權人，為被告郭李甚 、陳甘秀英（應有部分各1/3）、訴外人莊淨閔（應有部分 5076/30000）、訴外人鍾淑女（應有部分4924/30000）。 ㈡逸府公司與系爭906、907、908、909、920、922地號等6 筆 土地之原地主（即906、907地號地主：王乾、李楚芳、陸妹 新；908、909地號地主：林昭隆、賴秀滿、劉輝灃；920 地 號地主：李武雄、周得勝、管陳雪英；922 地號地主：夏采 秋、郭李甚、陳藍義）於82年9月10 日簽訂房屋合建契約書 ，約定由地主提供上開土地，交由逸府公司出資興建5 層房 屋4棟計20戶之集合式住宅，並約定新建房屋分配為907地號 土地上為A棟、909地號土地上為B棟、920 地號土地上為C棟
、922地號土地上為D棟。系爭房屋合建契約並經本院公證處 公證。
㈢原告湯阿英、鄭志清、蔡森元、周美齡及訴外人莊惠菁分別 於民國83年2月至6月間，與逸府公司、劉雅婷、蔡逸群、劉 黃麗珠簽訂房屋土地預定買賣契約書，分別基隆市○○區○ ○街39巷19號2樓、基隆市○○區○○街39巷19號3樓、基隆 市○○區○○街39巷17號3樓、基隆市○○區○○街37巷20 號4樓、基隆市○○區○○街39巷19號4樓房屋及其建物應持 分土地，並均已辦妥建物所有權登記（原告蔡森元部分，於 88年2月24日以判決移轉為原因登記，並於100年4月29 日贈 與其妻黃美圓；原告鄭志清於87年12月17日以拍賣為原因登 記；訴外人莊惠菁部分於94年1月13日出售予原告莊惠琳） 。
㈣原告蔡森元、鄭志清於87年11月24日與系爭集合式住宅成立 之崇信華廈管委會成立協議書，約定原告蔡森元、鄭志清於 崇信華廈管委會將基隆市○○區○○街39巷17號3 樓、基隆 市○○區○○街39巷19號3 樓之土地所有權狀分別交付予原 告蔡森元、鄭志清時，原告蔡森元、鄭志清除願就自救款項 依崇信華廈管委會決算，共同分擔，並繳交土地增稅外，須 繳納購屋尾款。
㈤崇信華廈管委會於87年12月10日下午7 時許在基隆市○○區 ○○街37巷8 號地下室召開「崇信華廈土地過戶移轉協議會 議」，出席簽到之人除原告即購買系爭房屋之所有人湯阿英 、周美齡、鄭志清、蔡森元及原告莊惠琳之前手莊惠清菁、 被告陸妹新、周得勝、劉黃巧竹、林昭隆、李武雄、陳甘秀 英、被告廖蔡柳英之訴訟代理人廖善莊、被告郭李甚之子即 訴訟代理人郭志常、郭李甚之子郭志毅、被告管陳雪英之配 偶管傳舞（於92年9月5日死亡）外，尚有邱素貞、原地主王 乾等人。
㈥兩造委任代書陳俊盛辦理系爭房屋應持分之土地之所有權移 轉登記，並向地政機關送件，嗣於91年12月31日以部分委任 人不同意繼續辦理而解除委任。
四、本院判斷：
本件兩造爭執之處，在於：兩造是否確實協議被告應將原告 所有之系爭房屋應持分之土地之所有權移轉登記予原告？ ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又請求履行債務之訴， 除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告 就其主張此項事實，負舉證之責，最高法院43年台上字第37 7 號判例意旨參照。本件原告主張兩造間確實有協議被告應
將原告所有之系爭房屋應持分土地之所有權移轉登記予原告 ，既為被告所否認，自應舉證以實其說。
㈡原告固以原告蔡森元、鄭志清於87年11月24日與崇信華廈管 委會間所成立之協議書及崇信華廈管委會於87年12月10日下 午7時許在基隆市○○區○○街37巷8號地下室召開「崇信華 廈土地過戶移轉協議會議」主張兩造間有協議被告應將原告 所有之系爭房屋應持分土地之所有權移轉登記予原告，惟按 公寓大廈管理委員會有當事人能力，固為公寓大廈管理條例 所明定，然參諸同條例第27條第1項、第3條第8 款規定意旨 可知，公寓大廈管理委員會之成立，旨在執行「區分所有權 人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，次參酌同 條例第35條第2 項規定：「管理委員會為原告或被告時，應 將訴訟事件要旨速告知區分所有權人。」是依現行公寓大廈 管理條例規定，管理委員會雖具有訴訟當事人能力，但因管 理委員會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具 非法人團體性質，不具自然人與法人在實體法上之權利能力 ，亦即於實體法，僅有權利主體享有權利負擔義務，而依我 國目前法律規定，權利主體係以自然人和法人為限，管理委 員會非自然人，亦無法人資格，因此不能享有權利負擔義務 ，且嚴格言之，「管理委員會」依法不得為法律行為，真正 法律上的權利主體是全體區分所有權人。而「管理委員會」 係在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工 作，故其因執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理 維護工作，得認其於此範圍內得為法律行為，而且在此範圍 內所為之法律行為，應屬有效（最高法院87年度台上字第25 49號、91年度台上字第2352號判決意旨參照）。準此，公寓 大廈管理委員會於公寓大廈管理條例規定之權責範圍內事項 ，具有實體法上之權利能力，且法律行為之效力及於全體住 戶；於管理委員會權責範圍外則不具實體法上權利能力，自 無法享受權利、負擔義務。
㈢揆諸原告蔡森元、鄭志清於87年11月24日與崇信華廈管委會 間所成立之協議書（詳本院卷㈠103、104頁），其立書人甲 方係「崇信華廈公寓大廈管理委員會主任委員廖善莊、副主 任委員李武雄」，而原告既自陳甲方係系爭管委會並非被告 ，被告李武雄於本院101年6月13日言詞辯論期日，亦稱其當 時係以系爭管委會副主委之身分簽立等語。可證系爭協議書 應係存在於系爭管委會與及原告蔡森元、鄭志清間，而非本 件訴訟全體原告、被告間。惟依前開說明，公寓大廈管理委 員會之權責，僅在執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大 廈管理維護工作矣，其尚無權就區分所有權人之私法上糾紛
與他人簽立協議，故縱原告及被告所屬之系爭管理委員會確 曾與原告蔡森元、鄭志清就原告所有之系爭房屋應持分土地 之所有權移轉登記事宜簽立協議書，因並非由系爭集合式住 宅之區分所有權人會議決議交由系爭管委會執行，顯非屬公 寓大廈管理條例第36條所定之職務，應認系爭管理委員會與 原告蔡森元、鄭志清間所成立之協議書協議事項應無效力， 系爭集合式住宅之全體區分所有權人即原告及被告自不受其 拘束。故原告以原告蔡森元、鄭志清於87年11月24日與崇信 華廈管委會間所成立之協議書主張被告應將原告所有系爭房 屋應持分土地之所有權移轉登記予原告，於法無據。 ㈣至原告提出87年12月10日下午7 時許召開之崇信華廈土地過 戶移轉協議會議紀錄（詳本院卷㈠173-174 頁），主張兩造 間確實存有移轉土地持分之協議乙節。暫且不論，該次會議 之召集程序及決議方法，是否符合公寓大廈管理條例有關區 分所有權人會議之召集程序及決議方法之規定，揆諸該會議 紀錄，出席簽到之人雖有原告湯阿英、鄭志清、蔡森元、周 美齡、原告莊惠琳林之前手莊惠菁及被告陸妹新、林昭隆、 劉黃巧竹、周德勝、李武雄、陳甘秀英、被告廖蔡柳英之訴 訟代理人廖善莊、被告郭李甚之子即訴訟代理人郭志常、郭 李甚之子郭志毅、被告管陳雪英之配偶管傳舞外，尚有邱素 貞、原地主王乾等人，然就該次會議所為之決議事項：「 主席宣佈開會研討增值稅等相關問題：．．．決議：增值稅 總共約140萬～150萬元由9 戶承購人分攤，至於地主部分由 地主自行負責。承購人李素蘭因官司問題，多負擔110 萬 元．．．決議：壹、經全體出席人員，充分溝通及討論後同 意減少50萬元。貳、該戶願意放棄工程配合支援款及自救會 所交之退回款。參、全體出席人員同意把土地過戶給李素蘭 。承購戶湯阿英提該戶衛浴設備，自行換裝之工程費用請 求同意追認上述費用（大約叁萬元整）。決議：等工程尾款 全數收齊後同意給予上述衛浴設備之費用。有關陳正忠尾 款問題的收繳，經建商蔡慶雄先生說明後決議如下：決議： 委由建商蔡慶雄先生與地主戶劉輝澧先生與陳正忠協商後提 會報告。地主戶管陳雪英提案，因雨季來臨屋頂防水：． ．．決議：管理委員會內之存款，若有餘額應優先支付上述 四戶屋頂之工程款。屋主郭志常先生提案應儘速督促水電 商翔峰水電行謝連堂先生把電力設施善後儘快換裝電錶送電 。決議：請翔峰水電行謝連堂先生儘速協調電力公司，解決 改善配電設施後能快速換裝電錶後供電。」並無有關被告應 將原告所有系爭房屋應持分土地之所有權移轉登記予原告之 決議，是原告據該會議之紀錄主張兩造間存有被告應將原告
所有系爭房屋應持分土地之所有權移轉登記予原告之協議， 並進而訴請被告移轉登記，亦難認有據。
㈤末原告復以兩造曾委任代書陳俊盛、陳秉政辦理系爭房屋應 持分土地之所有權移轉登記，謂兩造間確實存在有協議乙節 ，據證人陳秉政於本院99年12月29日、101年6月13日分別到 庭證稱：「當時在協議的時候，大家都很有誠意要處理，要 把土地先合併再分割，後來因為有一位地主王乾土地被查封 ，才沒有辦成」、「當時他們交付給我們的時候只是要我們 辦理土地分割與合併事宜，至於雙方有約定什麼條件，我不 知道」「（問：有關原告與被告之間是否有協議，你知不知 道？）我不知道」；「當初有人同意有用印，有人不同意未 用印」「本來是由另一名代書承辦，代書有將土地持分移交 給我辦理，權利範圍是依照建築物的面積去換算，因為當時 土地要合併再行分割，不可能用人頭去作比例，就土地持分 部分要移轉多少當事人都沒有意見，只是有人要附帶條件才 要移轉，至於要附帶何條件我不清楚。．．．本來預定將建 物基地合併成一個地號（906地號），面積共626平方公尺， 建物所有人應取得多少對應的土地面積即依申請書上所載的 權利範圍辦理移轉，但土地合併及事後的程序均未完成」等 情，可證，縱兩造確曾委任代書辦理土地所有權移轉登記， 亦係委任代書辦理系爭集合式住宅基地部分先合併再分割， 且各建物應持分土地之所有權範圍亦非原告所主張單純以人 頭去作比例（即被告應有部分各1/3之各1/5即1/15）為移轉 登記，是原告主張兩造間就系爭土地有上開比例移轉登記之 協議，實不足採。
㈥綜上所述，原告主張依原告蔡森元、鄭志清於87年11月24日 與崇信華廈管委會間所成立之協議書及崇信華廈管委會於87 年12月10日下午7時許在基隆市○○區○○街37巷8號地下室 召開「崇信華廈土地過戶移轉協議會議」紀錄，請求被告應 將原告名下所有如附表所示土地應有部分各1/3 ，分別移轉 登記與原告分別共有及持分各1/15，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據 資料，經審酌後均認與判決結果不生影響，爰不一一論列， 併此敘明。
六、依職權確定訴訟費用即第一審裁判費1萬1,098元，由原告負 擔。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條 第1項、第78條、85條第1項、及第87條第1項，判決如主文 。
中 華 民 國 101 年 8 月 29 日
民事庭 法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 29 日
書記官 孫嘉偉
附表：
┌──┬────┬───────────────┬────┐
│編號│所有權人│ 地 號 │應有部分│
├──┼────┼───────────────┼────┤
│ 1 │陸妹新 │基隆市○○區○○段906 地號土地│1/3 │
│ │ │基隆市○○區○○段907 地號土地│1/3 │
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│ 2 │廖蔡柳英│基隆市○○區○○段906 地號土地│1/3 │
│ │ │基隆市○○區○○段907 地號土地│1/3 │
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│ 3 │林昭隆 │基隆市○○區○○段908 地號土地│1/3 │
│ │ │基隆市○○區○○段909 地號土地│1/3 │
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│ 4 │劉黃巧竹│基隆市○○區○○段908 地號土地│1/3 │
│ │ │基隆市○○區○○段909 地號土地│1/3 │
├──┼────┼───────────────┼────┤
│ 5 │李武雄 │基隆市○○區○○段920 地號土地│1/3 │
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│ 6 │管陳雪英│基隆市○○區○○段920 地號土地│1/3 │
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│ 7 │周得勝 │基隆市○○區○○段920 地號土地│1/3 │
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│ 8 │郭李甚 │基隆市○○區○○段922 地號土地│1/3 │
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│ 9 │陳甘秀英│基隆市○○區○○段922 地號土地│1/3 │
└──┴────┴───────────────┴────┘