臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度簡上字第60號
上 訴 人 曾聖詠
訴訟代理人 唐淑民律師
蕭道隆律師
被 上訴人 曾松峯
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國100年6月7
日本院朴子簡易庭99年度朴簡字第116號第一審民事判決提起上
訴，本院於101年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落嘉義縣太保市○○○段管厝小段403地號、地目田、面積1,727平方公尺土地，分割如附圖二乙案所示編號Ｃ部分面積1,293平方公尺分歸被上訴人取得；如附圖二乙案所示編號Ｄ部分面積434平方公尺分歸上訴人取得。
被上訴人應給付上訴人新臺幣叁拾萬陸仟陸佰貳拾捌元。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人於原審起訴主張：
一、坐落嘉義縣太保市○○○段管厝小段403地號、地目田、面 積1,727平方公尺之土地為兩造所共有，上訴人應有部分為3 分之1，被上訴人之應有部分則為3分之2。系爭土地20餘年 來皆由被上訴人居住使用，上訴人根本無法為有效利用，經 多次請求仍無法達成協議分割，又系爭土地並無約定不能分 割，亦無因法令規定或使用目的而不能分割之情事，爰依民 法第823條第1項、第824條第2項之規定，請求裁判分割。二、上訴人分得建物部分係兩造叔父多年閒置不用之廂房，且系 爭土地上之三合院祖厝為兩造先人所興建，為未保存登記建 物，為所有子孫公同共有，不宜由任何一房子孫獨享有，依 社會生活常情，祖厝之取得應依各人持分比例分得，較符合 公平原則，如由一房子孫獨拿，違反社會倫理常情。若依原 審判決附圖一所示方案分割，兩造依持分比例均有分到祖厝 ，上訴人亦有意願保存祖厝之完整維持原狀，以實現多年來 落葉歸根、返回祖厝定居之夙願，且兩造均有追思祖先之機 會並促使兩造將來在使用公廳時，均有法源之依據，始能和 平相處，杜絕先占先贏之不合理風氣；再者，被上訴人既已 在系爭土地東側興建倉庫使用多年，將該部分分配予被上訴 人較符合經濟原則，避免事後拆除有損社會資源，且上訴人 分配在西側，則上訴人出入不必經由被上訴人之土地，可避 免往後可能之通行糾紛。
三、對被上訴人抗辯之陳述：
（一）被上訴人所提出之分割方案將祖厝土地全部納為己有，明 顯違反公平原則，且獨佔祖厝之使用，不符合社會善良風 俗，於將來祭拜上亦難免發生爭吵，且造成被上訴人興建 在東側之倉庫無端浪費，況上訴人出入須經過被上訴人所 有之土地，易生通行糾紛。
（二）依上訴人所主張之前開方案，被上訴人可保留其花費鉅資 所興建之鐵皮住屋、倉庫，上訴人可分得祖厝之一部分以 實現落葉歸根之夙願，而兩造所分得之土地則均可充分利 用，不致造成多餘閒置之廢地。
四、於本院補稱：
（一）系爭土地之西南角緊鄰台灣省農田水利會所有同段362地 號土地與357地號土地、中華民國所有而由太保市公所管 理之同段405地號土地。而系爭土地長年來均須經由前開3 筆鄰地與聯外道路相通，為免日後通行紛爭，實有必要加 設一私設道路以利兩造通行。故主張依上訴人於原審所提 分割方案，略加修正加設前開私設道路。而依前開修正後 之分割方案，可地盡其利，毋庸拆除系爭土地上之建物， 且兩造均可對外通行並均分配到系爭祖厝。
（二）原審判決所採分割方案，雖可實現由被上訴人一人獨占祖 厝之目的，然上訴人所分得被上訴人所興建之鐵皮住屋、 倉庫位置，日後勢必拆除重建，勢遭親友唾罵，且未發揮 建物之經濟效用；被上訴人就系爭土地之應有部分為上訴 人之2倍，原審判決竟命上訴人須割出142平方公尺之土地 賣與被上訴人使用，無異劫富濟貧。且依原審判決之分割 方案，上訴人分得系爭土地之東側，無法與聯外道路相通 。至原審判決雖認定倘分割後有民法第789條之情形，被 上訴人亦須受通行權限制而有使上訴人於分割後繼續通行 該私設巷道之義務云云；然兩造於日後勢必因通行權紛爭 對簿公堂，則分割後之所有不利益均由上訴人承受，自難 心服。
（三）被上訴人於民國80年7月10日，以恐被上訴人之弟即上訴 人之兄曾松宗（於78年6月間死亡）之配偶陳翊菱出售祖 產為由，未經上訴人與陳翊菱同意下，而與其他繼承人重 新簽定分割繼承契約書，將原應分給曾松宗之不動產含系 爭403地號土地應有部分3分之1，改由被上訴人繼承取得 。且被上訴人本即有將暫登記其名下之嘉義縣太保市○○ ○段管厝小段370地號土地，返還上訴人之義務，然被上 訴人均拒絕返還登記；嗣被上訴人為順利完成兩造祖父所 留遺產之登記，而須上訴人出具印鑑證明，上訴人乃以被
上訴人返還登記前開370地號土地為條件，始願出具印鑑 證明，被上訴人始於81年5月15日返還登記前開土地，然 被上訴人卻交代承辦代書以贈與為原因辦理移轉登記。（四）被上訴人雖聲稱欲保存系爭古厝，但其繼承自兩造之祖父 、父親或兩造之母所給之不動產，僅部分登記其子女名下 ，其餘或遭其變賣或向銀行抵押借款而遭法院查封登記迄 未塗銷。
（五）對被上訴人於原審所提相片1張、嘉義縣財政稅務局房屋 稅籍證明書、聲明書、除戶戶籍簿、戶籍謄本形式真正均 不爭執；但稅籍證明書無法證明未保存登記的祖厝是屬於 被上訴人所有，另否認聲明書內容之真正，對除戶戶籍簿 、戶籍謄本之內容真正不爭執。至證人曾春蘭於原審之證 詞則不實在。
貳、被上訴人則以：
一、同意分割系爭土地，惟系爭土地上有一80餘年之閩台式三合 院曾家祖厝，係由福杉紅檜、紅磚及臺灣瓦建成，為一具永 久保存價值之歷史建築，為一合法農舍，兩造之祖父曾晉元 過世後由大房、二房各半繼承，現由大房長孫即被上訴人與 兩造之叔父曾木成管領，且曾晉元生前再三叮囑任何子孫均 有責任完整保存，作為後代子孫飲水思源、仁義傳家之用。 又被上訴人於73年間因子女教育考量搬離祖厝，祖厝以往均 由兩造之母及姑媽張曾梨花居住，張曾梨花嗣於91年間去世 ，而兩造之母年邁行動不便，被上訴人乃於95年底搬回前開 祖厝，並已花費近新臺幣（下同）150萬元重新整修以維護 此一近百年古厝，並受兩造之叔父委託管理使用祖厝，現祖 厝內之擺設保存非常完整，上訴人則完全未分攤維修費用。二、上訴人早年即已搬離祖厝約30年，且除系爭土地外，上訴人 原在附近所有之土地均已轉售他人，足見上訴人並無意再返 回祖厝定居，如依上訴人所主張之分割方案，上訴人分得位 置剛好將祖厝一切為二，其上有兩造叔父所管領之祖厝範圍 ，將造成祖厝維修與保存之困難；曾木成亦聲明前開祖宗建 立之家業不容破壞。再者，祖厝本即由三合院、前庭、後院 所組成有其一體性，分割本即有其實際困難，故請求將系爭 土地全部分配予被上訴人，再由被上訴人以金錢補償上訴人 。倘認系爭土地全部分配予被上訴人並不適當，則在不影響 祖厝坐落土地之完整性下，請依原審判決附圖二乙案所示方 法分割，至鐵皮倉庫部分同意拆除，另上訴人分配面積不足 部分，被上訴人願以一甲地1,500萬元為計算標準，以金錢 補償原告。
三、於本院補稱：
（一）被上訴人為保全系爭祖厝之完整性，於81年間以坐落嘉義 縣太保市○○○段管厝小段370地號土地，交換上訴人所 有系爭403地號土地之持分3分之1，而被上訴人已依約將 前開370地號土地移轉登記與上訴人，被上訴人確未依約 履行前開義務，有違誠信原則。
（二）曾松宗過世後，始發現其以系爭403地號土地應有部分3分 之1向地下錢莊抵押借款，為求祖宅土地之完整，被上訴 人遂提出以前開370地號土地交換上訴人所有系爭403地號 土地之持分3分之1，並委由龔桂芳代書辦理，然上訴人卻 要回證件而繼續保有系爭403地號土地之持分3分之1。且 兩造祖父之遺產登記係於80年7月10日，與前開370地號土 地之贈與移轉登記係於81年5月15日無關，上訴人主張與 事實不符。
（三）曾松宗因另以其名下362、456-2地號土地向彰化銀行抵押 借款未清償，嗣由被上訴人代為清償，曾松宗名下之系爭 403地號土地應有部分3分之1始移轉登記至被上訴人名下 ，上訴人前開主張亦有不實。
（四）現況之通行道路影響附近4戶人家之對外聯絡通行，若分 割為兩造共有，日後上訴人再要求分割或出售他人，則將 影響前開通行人之生計，故被上訴人不同意道路共有。且 系爭403地號土地為農業用地，許部分分割、部分不分割 ，是否於法有據？
（五）對上訴人所提地籍圖與土地豋記第二類謄本（原證1）、 土地登記第二類謄本（上證1）、土地登記第二類謄本（ 上證2）、土地登記第二類謄本（上證3）、土地登記簿（ 上證4）形式與內容真正均不爭執。
參、原審判令兩造所共有系爭土地，分割如附圖二乙案所示編號 C部分面積1,293平方公尺分歸被上訴人取得，如附圖二乙案 所示編號D部分面積434平方公尺分歸上訴人取得；被上訴人 應給付上訴人219,532元。上訴人全部不服提起上訴，聲明 求為廢棄原判決，判令依附圖一所示方案分割；被上訴人則 求為判決駁回上訴。
肆、得心證之理由
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割， 依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於 協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因 任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各 共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物
分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有 物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共 有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配 時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者 ，得以金錢補償之，民法第824條第1、2、3項定有明文。第 按分割共有物，除應斟酌各共有人之意願、利害關係及共有 物之性質外，尚應斟酌分得部分所得利用之價值、經濟效用 等原則；且裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之 分割方法，固應斟酌當事人之聲明及上開事項等，而本其自 由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或 分管約定之拘束（最高法院84年度台上字第1538號、93年度 台上字第1797號、94年度台上字第1768號判決要旨參照）。 查：
（一）上訴人所主張系爭坐落嘉義縣太保市○○○段管厝小段40 3地號、地目田、面積1,727平方公尺之土地，為兩造所共 有，上訴人應有部分為3分之1，被上訴人之應有部分則為 3分之2；與系爭土地並無依物之使用目的或法令規定而不 能分割之情形，兩造間亦未訂有不分割之契約，兩造復不 能達成分割協議等事實，為兩造所不爭（見本院100年11 月8日準備程序筆錄），並有土地登記第二類謄本等在卷 可證，自堪信為真實。至每宗耕地分割後每人所有面積未 達0.25公頃者，雖不得分割；但農業發展條例中華民國89 年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有，農 業發展條例第16條第1項第4款訂有明文。而系爭土地雖為 特定農業區農牧用地，依農業發展條例第3條第11款之規 定，係屬耕地，且系爭土地分割後各共有人取得之面積均 未達0.25公頃，但系爭土地係農業發展條例89年1月4日修 正、同年月6日施行前之共有耕地，有前開土地登記第二 類謄本可憑，依前開說明，自非不得分割。則上訴人請求 就系爭土地為裁判分割，自屬有據。
（二）系爭土地東臨同段402地號土地，該鄰地蓋有建物並有部 分空地，無法供系爭土地通行。系爭土地南與同段362、3 57地號土地相鄰，362地號土地現況為灌溉溝渠，357地號 土地現況為柏油路面道路；系爭土地與前開362地號土地 相鄰之處，於系爭土地設有柏油路面道路約4米寬，系爭 土地即利用此道路對外聯絡通行。系爭土地西臨同段367 、404、404-1、405地號土地（由南往北之次序），其中4 05地號土地現況為柏油路面道路約4米寬，404、404-1地 號土地均蓋有建物，367地號土地為埋設於路面下之溝渠 。系爭土地北臨同段366地號土地，該鄰地現況為溝渠，
無法供系爭土地通行。與系爭土地上有磚木造之三合院房 屋1棟，中間為神明廳，兩側則均供住宅使用，面積約386 平方公尺，其中靠東側部分，另有車庫1個，左側部分另 增設烤漆板停車間，但現況為堆放雜物、牛車、腳踏車； 全部均由被上訴人占有使用。系爭土地上東側另蓋有烤漆 鋼板屋頂之磚造鐵皮屋1棟，內部擺有乓球桌、雜物、床 鋪與隔間之倉庫，面積約212平方公尺，所有權人為被上 訴人。其餘為庭院空地面積約1129平方公尺，亦由被上訴 人占有使用中等事實，為兩造所不爭（見本院100年11月8 日準備程序筆錄），並有地籍圖、本院100年10月5日勘驗 測量筆錄在卷可憑，亦均堪信為真實。而依兩造前開主張 ，均有保存系爭祖厝即前開三合院建築之意願；且被上訴 人亦同意如因系爭土地分割所需，願將東側倉庫即前開烤 漆鋼板屋頂之磚造鐵皮屋建物拆除。則依前開說明，斟酌 系爭土地共有人之利益與系爭土地目前使用狀態、兩造意 願與應有部分、系爭共有物之性質與地形現況、分割後之 經濟效用（含土地之完整）等情狀，本院因認以如附圖二 乙案所示之分割方案，較為可採。
（三）至上訴人雖主張盼分得系爭土地西側而取得部分祖厝坐落 之土地，且依原審判決之分割方案，上訴人分得系爭土地 之東側，無法與聯外道路相通，故主張依附圖一所示方案 分割云云。然：
1、若採上訴人所主張如附圖一所示方案分割，將於本件分割 後使系爭祖厝坐落土地分化，衍生將來所有權人眾多而使 土地利用關係趨於複雜，將不利於祖厝之保存，實有違兩 造保存系爭祖厝之意願；反之，採如附圖二乙案所示之分 割方案，則應有助於系爭祖厝坐落土地之完整及所有權人 單純化，較有助於達到祖厝之永續保存目的。
2、若欲將系爭土地之一部分分割為道路而由兩造保持共有， 以供通行，將與耕地分割執行要點第11點不符，有嘉義縣 水上地政事務所100年11月2日嘉上地測字第1000006855號 函在卷可憑；故本件共有物分割自無從自系爭土地分割出 一部分為道路而由兩造保持共有。且系爭土地與前開362 地號土地相鄰之處，於系爭土地設有柏油路面道路約4米 寬，系爭土地即利用此道路對外聯絡通行，業如前述；縱 採附圖二乙案所示之分割方案，上訴人所分得之土地，僅 係需利用前開柏油路面道路往東通行，並非無路可供通行 。況兩造均同意不論採何方案，任何一造所分得土地有既 成道路（即系爭土地與前開362地號土地相鄰處之前開柏 油路面道路）者，均同意他造無償通行（見本院101年7月
18日言詞辯論筆錄），則上訴人亦可因被上訴人之同意或 既成道路之公用地役權關係，而得利用前開柏油路面道路 （即被上訴人所分得土地部分）往西通行。故上訴人前開 主張，自不足採。
（四）兩造依附圖二乙案所示之分割方案分割，因兩造分得土地 之形狀及所在位置各有不同，所得土地之經濟效益及其價 值亦有差別，上訴人更有無法按其應有部分受分配情形， 揆諸上開說明，自有以金錢補償必要。又本院囑託臺灣省 土木技師公會就附圖二乙案所示之分割方案為鑑價，經鑑 定人員尋找鄰地區或類似地區特定農業區農牧用地之土地 ，作為本案標的價格之參考，進行一般因素、區域因素、 個別因素之修正調整後，求得系爭農業區農牧用地之最適 土地價格，因資料稀少難尋，故僅以比較法進行評估，結 果認被上訴人應給付上訴人306,628元，此有臺灣省土木 技師公會鑑定報告書在卷可憑。本院審酌前開鑑定機關據 以鑑定之參酌數據尚屬明確，其鑑定並未發現有何違反技 術法規或與經驗法則相違背之情事，且兩造對前開鑑價結 果未加以爭執（見本院101年6月28日準備程序筆錄）等一 切情狀，足認前開鑑定應屬可採。故系爭土地因採附圖二 乙案所示分割方法為分割，兩造因本件分割所得土地之價 值互有差異，上訴人更有無法按其應有部分受分配情形， 而應相互找補，依上開說明，爰判決被上訴人應給付上訴 人306,628元以為補償。
二、綜上所述，原審判決採如附圖二乙案所示之分割方案，固非 無見；然原審判令被上訴人應給付上訴人219,532元以為補 償部分，則尚有未洽。因前開原物分割與金錢補償為一分割 方法，不可割裂，故原審所持分割方法即無可維持，上訴意 旨指摘原判決所採之分割方法不當，聲明廢棄，為有理由， 應由本院將原判決所採之分割方法廢棄，採如附圖二乙案所 示方法分割，並就兩造共有人間分受土地價值差額之補償金 額，諭知如主文第2項、第3項所示。
三、末按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之 所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之 分割而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或 出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已 參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參 加。民法第824條之1第1、2項定有明文。又關於抵押權移存 於抵押人所分得部分，祇要符合民法第824條之1第2項但書 各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲 明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知。而前開所稱
權利人經共有人告知訴訟而未參加，重在擔保物權人已否受 訴訟告知，若由法院告知者，亦足生該款之效力。查系爭土 地之抵押權人謝惠明、陳素女分別經原審與本院依職權告知 訴訟而未參加，有本院送達證書附於原審與本院卷可憑，則 依前開說明，前開各該抵押權人之抵押權依法即應移存於抵 押人所分得之部分，且本院無庸於判決主文內諭知，附此敘 明。
四、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併 予敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 101 年 8 月 1 日
民一庭審判長法 官
法 官
法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 1 日
書記官