臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事簡易判決
101年度北簡字第6152號
原 告 邱明宗
訴訟代理人 詹德柱律師
複 代理人 王子平律師
被 告 林麗聲
訴訟代理人 林宛儒
上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於中華民國101年7月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元及自民國一百零一年五月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣貳拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公 司）居間，於民國100年7月5日向被告以新臺幣（下同）152 8萬元之價格買受門牌號碼為臺北市中山區○○○路○段56號 8樓之3之房地（下稱系爭房屋），兩造簽訂之買賣契約第17 條第4項約定：「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌、 管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過標準時適用） 、樓地板及地磚異常等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理 ：由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。」 等語。原告於交屋後之100年10月間，因僱工欲對系爭房屋 進行裝潢，於拆除既有裝潢後始發現系爭房屋室內天花板有 混凝土剝落、鋼筋筋裸露銹蝕、女兒牆裂縫等情事，原告立 即以電話告知信義房屋公司仲介營業員即訴外人廖偉淞及黃 漢中系爭房屋有上開瑕疵，並委請廖偉淞及黃漢中代為通知 被告協商處理事宜，被告均置之不理。原告遂委請莊忠鵬土 木技師就系爭房屋進行結構安全評估及補強鑑定，鑑定內容 明示系爭房屋之頂版及陽台有多處鋼筋外露或鋼筋鏽蝕情形 ，並認為：「頂版及陽台現況之損害，若不處理將會惡性循 環，當繼續惡化產生崩塌或斷裂時，就會危害公共安全，故 建議應該將陽台牆壁鬆動及裂開部分敲除，重新植筋或埋筋 使其與原結構接合後重新灌注混凝土，目前因頂版鋼筋外露 部分已經明顯可見其鋼筋斷面積因鏽蝕而減少超過一半以上 ，因此建議可採用碳纖維布貼附補強方式，來回復其原有之 承載力，並避免鋼筋繼續惡化」等語。原告乃就系爭房屋前
開頂版、陽台鋼筋外露、混凝土剝落之情形，委託佳詮工程 有限公司依莊忠鵬土木技師建議之工法完成修繕，並經莊忠 鵬土木技師鑑定認為已無結構安全顧慮，共支出修繕費用21 萬元，依上開契約約定，應由出賣人即被告負擔修繕費用。 ㈡又以系爭房屋混凝土剝落等瑕疵，原為舊有之裝潢所遮蔽， 原告於看屋時無法立即知悉或察覺有該瑕疵之情事，被告並 於買賣契約書中標的物現況說明書項次6「是否知悉聽聞本 標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情 形？」後，勾選「否」後簽名，被告顯有故意不告知系爭房 屋有鋼筋外露、混凝土剝落之事實，依民法第355條及第356 條之規定，被告仍不得免除其應負之瑕疵擔保責任。又系爭 買賣契約第17條第4項約定內容係針對房屋結構上可能產生 之瑕疵為例示約定，原告衡量系爭房屋本身混凝土保護層不 足、鋼筋外露、鏽蝕等情，依鑑定人評估結構補強方式為結 構補強，所支出者均為必要之修繕費用，被告前開所辯，顯 不可採等語。並聲明：被告應給付原告21萬元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。併陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於100年8月10日透過信義房屋公司點交系爭 房屋，至同年11月間始以電話向被告要求裝潢修繕費用。原 告購買系爭房屋時，已知悉所購買者為屋齡30年之中古屋， 原告在簽訂買賣契約前多次查看系爭房屋，就天花板老舊、 陽台鋼筋鏽蝕、女兒牆裂縫等情形，應早已知悉，原告並請 專業人士檢測氯離子標準合格後才同意購買，況被告原出價 1,700餘萬元，經原告要求已減少價金，依民法第355條第1 項規定，原告於契約成立時，已知系爭房屋有瑕疵，自不得 在交屋後再向被告爭執修繕費用。原告雖依系爭買賣契約第 17條第4項約定，請求被告給付修繕費用，惟依明示其一排 除其他之法律解釋原則，此條僅限於房屋有漏水、壁癌、管 路堵塞、蟲害、混凝土剝落等情形，被告才有賠償義務，系 爭房屋的天花板及女兒牆鋼筋外露情形，並非條款所稱之混 凝土剝落的情形，且原告早已知悉該系爭房屋為30年老屋應 有上述情況，故原告之主張顯不可採。另依原告提出鑑定報 告記載，天花板和女兒牆的鋼筋外露應該是因原起造商施工 不良所致，應屬原起造商之施工責任，且該鑑定報告指出系 爭房屋僅長期而言將有潛在的安全顧慮，但未來二、三十年 的長期使用安全並非出賣人所須擔保之風險範圍，故原告委 請佳詮工程有限公司施作碳纖維補強修繕工程款項，應是因 原告違反建築法規將系爭房屋之陽台外推，並在女兒牆之外 架設四臺分離式冷氣主機，造成整棟大樓建築物過多承載負
擔，方在陽台施作碳纖維強化補強工程，以避免此些額外的 建物負荷造成鑑定書所述說之潛在危險，乃買受人基於中古 屋未來長期使用的安全考量所自行加強之工程，被告自無負 擔之理。縱認被告應負修繕費用，惟原告僅提出繳費收據， 無法證明是原告自行負擔修復費用，且一般未危及安全結構 的鋼筋外露處理方式，施作成本低廉且處置容易，僅需將鋼 筋的鏽蝕清除乾淨並塗上紅丹作鋼筋防鏽，再以輕質樹脂砂 漿修復，即可達到耐久性及高強度的優點，因此無需特別採 取碳纖維強化的修繕方式，原告所支出費用乃強化陽台外推 之結構補強工程，其請求被告負擔此等費用，並無理由等語 。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠兩造不爭執事實：查原告經訴外人信義房屋公司居間，於 100年7月5日向被告以1528萬元價格買受門牌號碼為臺北市 中山區○○○路○段56號8樓之3之房地，兩造並簽訂買賣契 約，其中第17 條第4項約定：「簽約後，如發現本標的物有 漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落（氯離子未超過 標準時適用）、樓地板及地磚異常等狀況，買賣雙方同意以 下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由 賣方負擔。」等語。系爭房屋於點交予原告後，確有室內天 花板混凝土剝落、鋼筋裸露銹蝕，陽台女兒牆裂縫及鋼筋鏽 蝕等情形，原告曾委請莊忠鵬土木技師就系爭房屋進行結構 安全評估及補強鑑定等情，業據原告提出不動產買賣契約書 、莊忠鵬土木技師事務所鑑定報告書、標的物現況說明書等 件為證，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
㈡得心證之理由：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項 前段定有明文。且出賣人所負之權利或物之瑕疵擔保責任， 屬一種法定責任，依民法第351條、第355條規定之反面解釋 ，不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要，最高法 院71年度台上字第2395號裁判意旨可以參照。本件原告主張 被告所交付之系爭房屋有室內天花板有混凝土剝落、鋼筋裸 露銹蝕，及陽台女兒牆裂縫、鋼筋鏽蝕等情形，為被告所不 爭執，參以原告委請莊忠鵬土木技師就系爭房屋進行結構安 全評估及補強鑑定之鑑定報告亦認為：「現場頂版發現多處 鋼筋外露情形，....應該是原來施工不良，造成頂版鋼筋保 護層不足，....目前現況雖尚未出現明顯裂縫而有安全顧慮
，但此時樓版之承載力已經比原始結構降低許多，若不處理 而惡性循環繼續惡化，上方使用者又剛好於其上放置較重物 品或傢俱等，此重量若超過頂版承載力，可能造成頂版塌陷 ，造成其下方人員及物品的危害，......陽台懸臂突出建築 物之部分與建物相接處已經產生裂縫，其中一處較為明顯嚴 重，也可見女兒牆內之鋼筋已經鏽蝕，...當鋼筋無法承受 重量造成之拉力而破壞時，整個陽台就可能往下掉造成公共 危險。....頂版及陽台現況之損害，若不處理將會惡性循環 ，當繼續惡化產生崩坍或斷裂時，就會危害公共安全。」等 語（見本院卷第14頁），堪認系爭房屋於移轉予原告之時， 已存在減少其價值及通常效用之瑕疵，原告主張被告應負上 開物之瑕疵擔保責任，核屬有據。
⒉況兩造不爭執渠等簽訂買賣契約第17條第4項約定：「簽約 後，如發現本標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝 土剝落（氯離子未超過標準時適用）、樓地板及地磚異常等 狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業 廠商評估修繕，費用由賣方負擔。」等語（見本院卷6頁反 面），被告不爭執原告前於100年11間曾透過信義房屋公司 仲介人員與被告協商處理上揭頂板、陽台鋼筋外露、混凝土 剝落之瑕疵，嗣並經信義房屋公司介紹，委託佳詮工程有限 公司修繕上開頂板、陽台鋼筋外露、混凝土剝落之瑕疵等情 ，參以莊忠鵬土木技師於佳詮工程有限公司修繕完畢後所為 鑑定意見亦認為：「目前因頂版鋼筋外露部分已經明顯可見 其鋼筋斷面積因鏽蝕而減少超過一半以上，因此建議可採用 碳纖維布貼附補強方式，來回復其原有之承載力，並避免鋼 筋繼續惡化。現場已經由專業做補強之佳詮工程有限公司依 據建議施作補強完成，樓版鋼筋外露部分其補強方式工序為 ：先將鬆動混凝土敲除，鋼筋除銹及以epoxy做防銹，塗布 新舊界面接著劑後以epoxy砂漿填補保護層，然後施作碳纖 底塗後再貼附碳纖維布及面塗。陽台修復方式為打除陽台女 兒牆開裂處鬆動之混凝土，使鋼筋露出直至鋼筋未鏽蝕完整 處，打除之女兒牆部分植入水平及垂直向之新鋼筋，外部重 新組立模板後灌注無收縮水泥砂漿。完工後與屋主於現場會 勘，除一處窗戶上方牆壁混凝土鬆動處因受遮掩未施作外， 將等窗框安裝完成後再補施作外，其餘均照上述方式完工」 等語（見本院卷第14頁），而由佳詮工程有限公司出具之收 據復記載所施作工程項目包括：臨時施工架、鬆動混凝土敲 除、鋼筋除銹及epoxy房銹、新舊界面接著劑、epoxy砂漿施 作、碳纖維底塗施作、碳纖維施作、碳纖維面塗施作、面層 油漆施作、女兒牆鋼筋補強施作等10項，有原告提出被告未
爭執真正之該收據存卷可按（見本院卷第21頁），其施作內 容核與鑑定報告認為必要施作工項相符，被告又無法舉證證 明有哪些項目確無施作必要等情，堪認原告所支出之修繕費 用均為回復原狀之必要費用，被告空言抗辯原告所為修繕乃 伊自行加強之工程，費用過高云云，即無可採。 ⒊被告雖抗辯原告於看屋時應已知悉上述瑕疵，被告並據以減 少價金云云，但為原告所否認，而被告對於原告主張系爭房 屋天花板本有裝潢，須待裝潢拆除後始可見頂版混凝土剝落 、鋼筋裸露銹蝕等情形乙節未予爭執，被告並自承其亦不知 陽台自外觀看來有何瑕疵等語（見本院卷第42頁），其復未 提出其他證據證明原告於系爭房屋交付前已可知悉上述瑕疵 存在，兩造並曾針對該等瑕疵合意減少價金等情，應認被告 上開所辯核無可信。被告復自承原告於交屋後之3個月內已 通知原告系爭房屋有上開瑕疵情形，而要求被告負擔修繕費 用等情（見本院卷第36頁及背面），應認原告已依通常程序 從速檢查其所受領之物，並於發現有應由出賣人負擔保責任 之瑕疵時，即通知出賣人即被告修復，準此，原告主張被告 應就上開瑕疵負物之瑕疵擔保之責，並依系爭買賣契約約定 賠償原告因此支出修繕費用之損失21萬元，即屬有據。四、綜上所述，原告主張為可採，被告所辯均無可取。從而，原 告依物之瑕疵擔保及買賣契約之法律關係，起訴請求被告給 付修繕費用21萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即101年5月 23 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應 予准許。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 101 年 8 月 9 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 管靜怡
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 2,210元
合 計 2,210元
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 9 日
書記官 劉曉玲
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