臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
101年度中小字第1159號
原 告 洪照黃
訴訟代理人 吳建邦
羅清萬
被 告 張景益
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國101年8月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
爭執事項及理由要領
一、原告主張：其於民國100年12月21日與訴外人富旺國際開發 股份有限公司（下稱富旺公司）簽訂不動產買賣斡旋金契約 書，委以總價新臺幣（下同）2,548,000元代為斡旋購買被 告所有門牌號碼臺中市○○區○○路105號9樓之3房屋及其 坐落土地（下稱系爭不動產），並支付5萬元斡旋金。經富 旺公司逢甲店銷售人員林裕展居間協調，業已被告委託銷售 價格2,548,000元（含4%服務費101,920元）達成合意，詎被 告拒不簽訂買賣契約，經寄發存證信函亦不置理。而被告與 富旺公司簽訂不動產委託銷售契約書，第伍條第一項及第二 項第三款約定，被告應加倍返還定金即10萬元予原告。為此 聲明求為判決：被告應給付原告10萬元，及自支付命令繕本 送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。二、被告抗辯略以：被告僅與富旺公司簽訂一般委託之銷售契約 書，於委託期間內，被告得另行將標的物出售或委託他人居 間仲介。被告長期於桃園工作，與富旺公司始終以電話聯繫 或傳真書面資料，從未補寄正本，亦從未謀面。富旺公司居 間協調者為逢甲店店長羅清萬及銷售人員桂承惠，並非林裕 展。被告於100年12月20日20時3分，以手機簡訊通知各仲介 系爭不動產已售出；同日22時58分以簡訊再告知羅清萬，羅 清萬於21日凌晨00點20分回覆簡訊，已知不動產售出。富旺 公司竟於同年月21日與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書，收 受面額5萬元本票斡旋金，再於22日13時15分傳真至被告工 作場所之傳真機。被告於同年月21日與訴外人朱尹仲簽訂不 動產買賣契約書，未曾同意出售予原告，亦未回傳原告之不 動產買賣斡旋契約書予富旺公司或任何他人，原告不得請求 違約金等語。並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
㈠本件原告以兩造買賣契約業已成立為由，依據被告與富旺公
司簽訂之不動產委託銷售契約第伍條第二項第三款「買賣契 約未簽訂係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金於買方」 ，請求被告加倍返還定金即給付10萬元予原告。而被告以前 揭情辭置辯。是以，本件須兩造間買賣契約成立，因可歸責 於被告之事由致未簽訂買賣契約時，始有返還定金可言。 ㈡按當事人就標的物及其價金互相同意者，買賣契約始為成立 ，民法第345條定有明文。原告主張其出價245萬元承購系爭 不動產，已達被告委託銷售金額等情，固提出「承購金額24 5萬元」之不動產買賣斡旋金契約書為憑（見原告101年8月 13日書狀原證2），惟與被告於100年11月26所出具「契約內 容變更同意書」特約條款所載委託價格「含服務費254萬8 千元」顯有差距，原告雖謂其差距係扣除4%服務費所致，惟 未提出任何相符之證據。佐以上述不動產買賣斡旋金契約書 ，開宗明義約定「…因買方承購條件與賣方出售條件尚有差 距，買方願意交付斡旋金5萬元予富旺公司代為斡旋，且於 斡旋期滿前富旺公司不得再與第三人訂立斡旋金契約或要約 書…」，又原告委由富旺公司於100年12月22日傳真之另紙 不動產買賣斡旋金契約書，則將價款提高為254萬8千元，益 徵原告上開主張為不實。
㈢原告固另謂被告與富旺公司上述委託銷售契約第伍條第1項 約定：「甲方（即被告）同意乙方（即富旺公司）可為買賣 雙方之代理人。而買方出價承購之條件，若與本委託書相當 或較有利於甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代 理收受定金，並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。 」，惟此為被告與富旺公司內部約定，尚與原告無涉。又被 告與富旺公司簽訂之上述契約第參條載明屬「一般委託」（ 有別於專任委託），即委託人於委託期間內，仍得自行或委 由他人仲介銷售標的物（第五項第二款約定參照），有契約 書在卷可憑。而原告僅與富旺公司訂立不動產買賣斡旋金契 約書（前後共2件，已如前述），其立約人簽章欄無賣方名 稱，契約意旨在委由仲介公司出面斡旋，待賣方另行簽名確 認是否同意出售，始生斡旋金是否轉為買賣價金或無息退還 買方之效果。則被告既未於另行簽名確認同意出售，本件買 賣僅於斡旋階段，難認兩造已達成買賣之意思表示合致。 ㈣綜上，兩造並無買賣契約之意思表示合致，原告主張買賣契 約已成立，因可歸責於被告事由致未簽訂買賣契約，請求加 倍返還定金即給付10萬元，為無理由。
四、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果 無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、本件係適用小額程序之事件，故依據民事訴訟法第436 條之
19第1項之規定，確定其訴訟費用額為1,000元（即裁判費1, 000元）由原告負擔。
中 華 民 國 101 年 8 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林慧貞
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 101 年 8 月 29 日
書記官