臺灣屏東地方法院民事判決 101年度潮簡字第63號
原 告 陳恒華
訴訟代理人 陳世明律師
被 告 陳連明
訴訟代理人 顏雪卿
被 告 陳美香
訴訟代理人 陳新賢
受告知訴訟人顏怡菁
顏萬居
顏賜裕
顏賜來
顏茂雄
顏貽正
游秀李
許江隆
顏振宗
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國101 年7 月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落屏東縣恆春鎮○○○段三六五地號、面積五百四十六平方公尺土地定分割方法如下：如附圖所示編號（Ａ）部分面積四百四十平方公尺、編號（Ｂ）部分面積六十一平方公尺及編號（Ｃ）部分面積四十五平方公尺均分歸原告取得。原告應給付被告陳連明補償金額新臺幣壹拾貳萬柒仟柒佰陸拾肆元，應給付被告陳美香補償金額新臺幣壹拾柒萬零叁佰陸拾壹元。
訴訟費用由被告陳連明負擔十二分之一，被告陳美香負擔十八分之二，原告負擔三十六分之二十九。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造共有坐落屏東縣恆春鎮○○○段365 地 號土地（下稱系爭土地），各共有人之應有部分為原告36分 之29，被告陳連明12分之1 ，被告陳美香18之2 。兩造間就 系爭土地並無不能分割之約定，且系爭土地依物之使用目的 亦無不能分割情形，但兩造無法達成分割協議，爰訴請法院 准予裁判分割。系爭土地上位置範圍約如附圖編號（A ）部 分所示有原告興建之涼亭等庭園造景，與東側原告所有同段 367 、367-1 、368 等地號土地，均作為原告所經營「蓮莊 」民宿使用，已約20年，其餘南側部分之土地約如附圖編號 （B ）、（C ）所示則無人使用。分割方案請求將系爭土地 全部分配予原告，而以金錢補償被告。系爭土地為林業用地
，因屏東縣政府依據土地法第31條規定限制轄區內林業用地 最小分割面積為0.1 公頃，而系爭土地登記面積569 平方公 尺，但實際面積為546 平方公尺，前經臺灣高等法院高雄分 院以99年度上易字第140 號判決命原共有人協同辦理更正登 記面積546 平方公尺確定，故系爭土地恐無法再細分，僅得 分配予兩造其中一人。而系爭土地目前僅有原告實際使用， 且已使用20年以上，不但填土、整地，更植林、造景、設置 觀景台，花費甚多金錢、心力在系爭土地上，將系爭土地分 配予原告，較符公平，且無須補償原告之花費，可免無謂困 擾；系爭土地無單獨之出路，進出需藉經367 、367-1 地號 作為通路，將系爭土地分配予原告，不但可解決系爭土地之 通路問題，亦可使系爭土地與367 、367-1 地號土地合併規 劃利用，最能發揮地利；又被告陳連明、陳美香之應有部分 分別設定抵押權、遭法院查封，就被告二人而言，非但現無 使用系爭土地，將來恐亦難使用系爭土地（系爭土地地處偏 僻、進出無通路，規劃使用不易，且被告二人有喪失所有權 之虞），故將系爭土地全部分配予原告，對於被告二人並無 造成其他重大損害。至於補償價格，參考原告與原共有人陳 恒榮，及原共有人陳新榮、陳洪玉梅與訴外人許英寬間出賣 系爭土地連同附近同段368 、368-1 、368-2 、368-3 等地 號土地之持分（整體出售方有投資收益）價額，足見系爭土 地之實際交易價格僅每1,000 平方公尺為110 萬元或115 萬 元，願以每1,000 平方公尺新臺幣115 萬元即1 平方公尺 1,15 0元作為補償金計算基準等語，並聲明：准予裁判分割 ，分割方法將系爭土地全部分配予原告，而以金錢補償被告 。
二、被告抗辯均以：同意分割，但不同意原告之分割方案，就分 割後取得土地同意繼續共有，但分割位置不願意分在後面南 側部分之土地，如果分在後面則能否分多一點土地被告等語 ，並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：系爭土地依法可否分割？如可，又應以何種方 法分割較為適當？
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 民法第823 條第1 項定有明文。次按共有物之分割，依共有 人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定者，法院得因 任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各 共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物 分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有 物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共 有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824 條
第1 項、第2 項分別定有明文。經查，本件原告主張系爭土 地為兩造共有，登記面積569 平方公尺，實際面積為546 平 方公尺，兩造應有部分原告為36分之29，被告陳連明為12分 之1 ，被告陳美香為18之2 ；兩造間就系爭土地並無不分割 之約定，且系爭土地亦無因使用目的不能分割之情形，但兩 造間無法達成分割協議之事實，業據原告提出土地登記謄本 、地籍圖謄本、臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第140 號民事判決書等件為證（分見本院卷第5 至10頁、第101 至 104 頁），且被告均無爭執，復經本院依職權調取上開高等 法院高雄分院99年度上易字第140 號分割共有物事件卷宗核 閱實屬，原告上開主張應堪信為真實，是依據前揭法律規定 ，原告訴請裁判分割系爭土地，即有理由，應予准許。 ㈡次按請求共有物之分割，應由法院依民法第824 條命為適當 之分配，不受當事人主張之拘束，法院則應參酌當事人之聲 明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決定 之。經查：系爭土地使用分區屬於國家公園區，其地形呈南 北不規則長條形狀，地勢位於山頂，未面臨任何道路，北邊 、西邊面海為陡峭懸崖，無路可通，東邊與同段367 、364 地號土地相鄰，其中367 地號土地為原告所有，而系爭土地 上有原告興建之涼亭及所鋪設磚石步道（位置範圍如附圖A 部分），現並為原告所經營「蓮莊」民宿（位於同段367 、 367-1 地號土地）之一部分，供遊客觀賞墾丁著名觀光景點 「關山日落」及海景之用，故通往系爭土地須經由原告所有 同段367 地號及他人所有同段36 4地號土地等情，有土地登 記謄本、高等法院高雄分院99年度上易字第140 號民事判決 書、及本院勘驗筆錄（分見本院卷第5 頁、第45至48頁）在 卷可稽。本院審酌系爭土地坐落位置位於山頂，其北邊、西 邊為陡峭懸崖，與相鄰之東側同段367 、364 地號土地亦有 相當高度落差，且未毗鄰任何道路，系爭土地使用現況，其 中北側如附圖所示編號（A ）部分為原告占有使用中，並興 建有觀景台涼亭及步道，被告則未使用系爭土地，系爭土地 上除有原告所闢建之上開步道可通行至東側原告所有同段36 7 地號土地之外，並未闢有其他通道通往東側同段364 地號 土地；又土地法第31條第1 項規定直轄市或縣（市）地政機 關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及 使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。本 件系爭土地使用分區屬於國家公園區，依據墾丁國家公園管 理處101 年3 月22日墾企字第1010001516號函覆略以：「查 旨揭土地為本園區一般管制區林業用地，本園計畫該用地並 無分割限制之規定，惟屏東縣政府針對轄區內林業用地定有
最小分割面積0.1 公頃之限制，該項規定本園區比照辦理」 等語，有該函附卷足憑（見本院卷第93頁），是系爭土地亦 受有土地分割後，面積不得小於0.1 公頃（即1,000 平方公 尺）之最小面積限制，而系爭土地實際面積僅有546 平方公 尺，若將系爭土地如附圖編號（A ）面積400 平方公尺分配 原告，編號（B ）、（C ）面積共106 平方公尺分配被告二 人共有，將造成土地更為細分，且可能使取得（B ）、（C ）土地之被告所分得土地無進出通路，致不能為通常使用之 情形發生，是採原物分割，使兩造同受原物分配顯有困難。 從而本院審酌上情，認系爭土地分割方式將系爭土地全部即 附圖編號（A ）、（B ）、（C ）之土地分歸原告取得，不 但可符合法令規定，且不至於使（B ）、（C ）部分土地形 成袋地，且系爭土地坐落位置以觀賞「關山日落」聞名，將 系爭土地全部分歸原告所有，亦可使系爭土地與東側原告所 有367 地號土地合併使用，而使系爭土地之利用發揮最大經 濟效用，增進土地經濟效益，故定分割方案如附圖，並諭知 如主文第1 項所示。
㈢又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項 定有明文。系爭土地依前揭分割方法分割後，被告陳連明、 陳美香未受原物分配，依上開規定，原告自應以金錢補償被 告。而共有物之原物分割，係各共有人就存在於共有物之全 部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單 獨所有權，故原物分割而應以金錢為補償者，即應斟酌該共 有物之一般市價而決定補償之金額，否則對於受補償之共有 人不免失之均衡，難謂公平。查系爭土地前於原共有人間請 求分割共有物事件一案（即本院97年度訴字第643 號、高等 法院高雄分院99年度上易第140 號民事事件），經本院民事 庭委託現代地政不動產估價師事務所鑑價，鑑價結果評估其 價格每平方公尺為2,808 元（見上開卷宗外放估價報告書） 。核上開估價報告係針對勘估標的即系爭土地進行產權、一 般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的 最有效使用情況，以比較法及收益法評估系爭土地之合理市 場價值，經採比較法求算之土地比較價格單價為每平方公尺 946 元，經採收益法直接資本化法評估之土地收益價格單價 為每平方公尺4, 669元，因價格金額呈顯著差異，於決定最 後價格時，考量比較法係成交案例之可信度尚可，又勘估標 的坐落位置以觀賞關山日落聞名，可商業用途具收益性，故 視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件，考量價 格形成因素之相近程度，而予以該二種估價方法各50% 權重
，故推估系爭土地合理市場價格為每平方公尺2,808 元，應 屬可採，原告主張依據其與其他共有人間之買賣價金即以每 1,000 平方公尺115 萬元即1 平方公尺1,15 0元作為補償金 計算基準，其雖非無據，然該標準是原告與訴外人協議之買 賣條件，可能有其他之協議條件搭配成交，與鑑估價格較具 客觀性仍屬有間而不宜採為補償標準，故依上開鑑價結果， 以每平方公尺2,808 元為金錢補償之計算基礎。則按被告應 有部分比例計算，被告陳連明之應有部分面積為45.5平方公 尺，被告陳美香之應有部分面積為60.67 平方公尺，準此， 原告應補償被告陳連明之金額為127,764 元（計算式：45.5 ×2,808 ＝127,764 ），應補償被告陳美香之金額為170,36 1 元（計算式：60.67 ×2,808 ＝170,361 ）。 ㈣綜上，系爭土地之分割方法，經本院審酌系爭土地四鄰狀況 、未來通行之需要、使用之現況、並兩造之應有部分比例面 積及所陳意願，認系爭土地分割方式定如主文第1 及2 項所 示之方法符合公平、經濟原則，爰判決如附圖並主文第1 及 2 項所示。
四、次按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割 而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出 質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參 加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加 。」，民法第824 條之1 第2 項定有明文。本件被告陳連明 將其系爭土地之應有部分設定抵押權予第三人顏怡菁、顏萬 居、顏賜裕、顏賜來、顏茂雄、顏貽正、游秀李、許江隆、 顏振宗等9 人，本院業依原告聲請為合法告知訴訟，有送達 證書可佐（見本院卷第120 至128 頁），上開抵押權人均未 到場，亦未表示任何意見到院，依前揭第3 款規定，上開抵 押權人之抵押權移存登記於抵押人即被告陳連明分得之部分 （含土地與補償金），併予說明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經核與本件 判決結果無影響，爰不加以一一論擬，附此敘明。據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法436 條第2 項、第80條之1 、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
潮州簡易庭 法 官 潘快
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
書記官 徐錦純