最高法院民事判決 一○一年度台上字第一一六三號
上 訴 人 林博信
訴訟代理人 吳瑞堯律師
周思傑律師
被 上訴 人 黃春燕
顧紓維
共 同
訴訟代理人 熊賢祺律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○○
年八月三十一日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○○年度
重上字第六九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國九十九年三月二十四日共同買受坐落台中市○○區○○段六九七地號土地（重測前為同區○○段霧峰小段一四九之一四六地號，下稱系爭土地），應有部分各二分之一。惟系爭土地竟有上訴人所有門牌號碼同區○○街五號未保存登記之磚造房屋及涼棚【即如台中市大里地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示Ａ部分面積一二八平方公尺、Ｂ部分面積二八平方公尺、Ｃ部分面積一二一平方公尺、Ｄ部分面積一七平方公尺、Ｅ部分面積一一平方公尺之土地上建物（下稱系爭建物）】無權占用於其上。縱令系爭建物係依租地建屋契約（下稱系爭租約）建造，亦因建造已逾三十餘年，達不堪使用程度，系爭租約已然消滅，伊業以起訴狀繕本送達向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人顯無占用系爭土地正當權源等情，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條及第一百七十九條規定，以先位聲明，求為命上訴人將系爭建物拆除後返還系爭土地，及按年給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）二十二萬六千八百二十九元。若認系爭租約尚存在，因系爭土地坐落於台中市霧峰區市場內，商業繁榮，交通便利，生活機能健全，上訴人現將系爭建物出租與訴外人陳雪敏經營「僾女生」服飾店，每月收取高額租金，兩造所訂租金顯非合理，並依民法第四百四十二條規定，以備位聲明，求為調整系爭土地租金為每年二十二萬六千八百二十九元之判決。
上訴人則以：系爭建物乃伊祖父林春懷所建造，伊父林垂青復與原地主林玉間訂有不定期租地建屋租約，伊自非無權占有系爭土地。又系爭建物未因九二一地震倒塌或受損，且出租予訴外人陳雪敏經營服飾店，無不堪使用之情形，被上訴人不得終止租約。另系爭土地雖鄰近市場，惟其人潮僅在上午時間，中午以後人潮
逐漸退去，近年來經濟不景氣，附近許多商店亦紛紛關門停止營業，系爭土地於申報地價不升反降，被上訴人備位請求調高土地租金，亦無理由等詞，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如被上訴人先位聲明，無非以：被上訴人因買賣而成為系爭土地所有權人，應有部分各二分之一，系爭土地上建有未辦保存登記之系爭建物。系爭土地前所有人林玉曾對林垂青訴請調整租金，成立訴訟上和解（案列台灣台中地方法院六十九年度訴字第一六七二號），約定系爭土地租金自六十九年一月一日起調整按申報地價年息百分之七計算。系爭建物臨近民權街即附圖Ａ部分，由上訴人出租予陳雪敏經營服飾店等事實，為兩造所不爭，堪信為真實。按不定期限租用基地建築房屋契約，以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，依契約之目的探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。查系爭建物乃林春懷建造，而林春懷生於光緒己丑年（西元一八八九年），卒於民國五十六年（西元一九六七年），以其生存期間推算，系爭建物屋齡已逾四、五十年之久，可認達財政部依所得稅法第一百二十一條、第五十一條規定訂定之固定資產耐用年數表，被上訴人聲請原法院鑑定系爭建物原始結構，是否達不堪使用狀況？固經該法院囑託台灣省建築師公會（下稱建築師公會）指派張文華建築師為鑑定人至現場詳勘，然上訴人堅決拒絕鑑定人所定鑑定方式，顯有民事訴訟法第二百八十二條之一第一項所定，因妨礙他造使用，故意將證據隱匿或致礙難使用之情形，自得認被上訴人主張系爭建物原始結構，已達不堪使用為真實，系爭租約關係即因而消滅，系爭建物即無占有系爭土地正當權源，被上訴人應得依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，請求上訴人遷出系爭建物及拆屋還地，並自訴狀繕本送達之翌日起即九十九年六月二十二日起至返還系爭土地之日止，按年以系爭土地九十九年度申報地價年息百分之十即每年二十二萬六千八百二十九元計算相當租金之不當得利等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭建物係上訴人祖父林春懷所建未辦保存登記之房屋暨涼棚，與系爭土地有不定期限租地建屋契約，乃為原審所確定之事實，而依上訴人提出之林春懷繼承系統表所載（原審卷㈠一三二頁），林春懷育有五子一女（即林垂青、林垂薰、林垂和、林澄源、林瑩聰、林秀治），林垂青亦育有四子一女（即上訴人、林博文、林應吉、林應祥、賴紅葉）。倘為真實，則上訴人有無單獨處分系爭建物之權利？即滋疑問。原審未予深究，遽行判決，已非無再進一步推求之餘地。又基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，民法第四百二十六條
之二及土地法第一百零四條分別定有明文。查上訴人於原審一再抗辯：伊對被上訴人取得系爭土地之買賣條件完全不知，致無法行使優先承買權，被上訴人依土地法第一百零四條規定仍不得以取得該土地所有權對抗伊等語（原審卷㈠九四頁及卷㈡一一四、一五三頁）。系爭租約承租人究係林春懷或林垂青？林春懷或林垂青死亡後，系爭租約法律關係應由何人繼承？如林春懷或林垂青全體繼承人應繼承系爭租約，林玉之繼承人出售系爭土地予被上訴人時，已否通知全體承租人？攸關被上訴人可否以所有權人地位對抗承租人？原審俱未斟酌，並詳予調查審認及說明其取捨意見，徒以上開理由即為上訴人敗訴之判決，不免速斷。次按當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實，民事訴訟法第二百八十二條之一第一項固定有明文。惟鑑定，係鑑定人依其特別知識陳述自己之意見供為證據之用，鑑定人並非陳述自己所經歷過去事實之人，僅需憑據所需資料作為其提供特別知識意見之依據，該鑑定所需資料在法院者，應告知鑑定人准其利用；在證人或當事人處者，法院於必要時，得依職權或依聲請命證人或當事人提供鑑定所需資料，俾使鑑定人利用（同法第三百三十七條第一項規定參照），必於當事人拒不依法院之命提供所需資料供鑑定人鑑定利用者，始得謂其故意將鑑定（證據）致礙難使用而有同法第二百八十二條之一規定之適用。原審依被上訴人聲請囑託建築師公會指派張文華建築師鑑定系爭建物原始結構已否達不堪使用之狀況，雖上訴人表示系爭房屋可以使用，無鑑定必要，並拒絕鑑定人以破壞部分現有建物外裝及牆面材料之鑑定方法云云（原審卷㈡七四頁、一六二頁背面），然該陳述核僅係對以鑑定為證據及鑑定方法意見之表達，並非拒不依法院之命提供所需資料供鑑定利用，尚難認已構成證明妨礙，原審既未命上訴人提出系爭建物供鑑定，逕謂上訴人無正當理由，拒絕鑑定，有上開民事訴訟法規定之適用，進而為其不利之論斷，所持法律見解，亦有可議。原判決先位之訴部分，既應予廢棄，則以先位之訴有理由為解除條件之備位之訴即應併予廢棄。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 八 月 一 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 陳 玉 完
法官 鄭 雅 萍
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○一 年 八 月 十四 日
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