臺灣高雄地方法院民事判決 99年度訴字第432號
原 告 李秀亞
被 告 戴修屏
訴訟代理人 黃呈祿律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國101年6月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段307 、307-1 地號土地 上之同段1607、1623建號建物，暨共同使用部份同段1881建 號（權利範圍分別為1 萬分之47、1 萬分之48，下稱第1881 建號），即門牌號碼分別為高雄市三民區○○○路458 號（ B 棟）16樓房屋（下稱系爭B 16樓房地）、同路456 號（C 棟）16樓房屋（下稱系爭C 16樓房地，與B 16樓房地合稱系 爭房地）及地下室二樓如附圖所示編號89號停車位（下稱系 爭停車位）原為訴外人劉秋琴所有，嗣經本院以民國98年度 司執字第5494號拍賣抵押物事件（下稱系爭執行事件）查封 拍賣，由原告拍定並於98年9 月16日領得權利移轉證書而取 得所有權。又系爭房地所屬尖美DC社區（下稱尖美社區）之 住戶規約（下稱系爭規約）約定，停車位係依分管契約由特 定區分所有權人約定專用，並表彰於系爭房地所屬共同使用 部分之權利範圍，故原告拍定系爭房地之際已取得系爭停車 位之所有權及專用使用權。詎被告未經原告同意，竟占用系 爭停車位，原告自得依法請求無權占用之被告返還系爭停車 位，並自99年10月1 日起至返還日止，按月給付新臺幣（下 同）3,00 0元，相當於租金之不當得利予原告。為此，爰依 所有物返還請求權及不當得利之法律關係，提起本訴等語。 並聲明：
㈠被告應將系爭停車位返還原告。㈡被告應自99年10月1 日 起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告3,000 元。二、被告則以：被告為坐落高雄市○○區○○段307-1 地號土地 上之同段1724建號建物，暨共同使用部份同段1881建號（權 利範圍為1 萬分之21），即門牌號碼高雄市○○區○○路77 號（J 棟）15樓之1 號房屋之所有權人（下稱J15 樓房地） ，前於88年3 月31日已向劉秋琴購買系爭停車位，並取得系 爭停車位之地下室車位使用權利證明書，自屬有權使用系爭 停車位。其次，系爭停車位非系爭執行事件之拍賣範圍，且 原告拍定系爭房地前，已經尖美社區之管理委員會告知系爭
停車位業由被告購買及使用，原告應受拘束。又尖美社區之 共同使用部份即第1881建號表彰之權利範圍與停車位無關， 尖美社區亦有其他建物屬共同使用部份即第1881建號之權利 範圍較大，但無停車位之情況，原告應舉證以實其說。縱認 原告拍定範圍包含系爭停車位，原告請求之不當得利金過高 ，應以土地法第97條第1 項規定計算不當得利金之請求標準 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地原為劉秋琴所有，經本院以系爭執行事件查封拍賣 ，由原告拍定並於98年9 月16日領得權利移轉證書而取得所 有權。
㈡被告於79年12月3 日以買賣為原因，取得尖美社區之J15 樓 房地所有權；原告於79年12月3 日以買賣為原因，取得坐落 高雄市○○區○○段307-1 地號土地上之同段1769建號建物 ，暨共同使用部份同段1881建號（權利範圍為1 萬分之19） ，即門牌號碼高雄市○○區○○路85號（M 棟）13樓房屋之 所有權人（下稱M 13樓房地），兩造均為尖美社區之區分所 有權人。
㈢劉秋琴於82年11月22日向訴外人鄭登賢購買系爭房地之際， 並加購系爭停車位，而有系爭停車位之使用權。另系爭停車 位無單獨之所有權狀，僅有使用權利證明書，被告並於88年 3 月31日以1,000,000 元價格向劉秋琴買受系爭停車位之使 用權，業於同日付款1,000,000 元予劉秋琴。 ㈣系爭規約第2 條第4 項規定：停車空間應依與起造人或建築 業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。 ㈤被告於98年10月14日具狀對系爭執行事件聲明異議，經本院 司法事務官表示特定車位非拍賣範圍。
㈥尖美社區之使用執照係（79）高市工建築使字第1730號，該 使用執照核定之法定停車空間為109 輛，集中在地下二樓。四、本件爭點：
㈠原告於系爭執行事件拍定範圍是否包括系爭停車位？ ㈡原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告返還系爭停 車位，是否有理由？
㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之利 益，是否有據？如有據，金額若干？
五、茲析述本院得心證之理由如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。次按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條 前段定有明文。原告主張系爭執行事件之拍賣範圍包括系爭
停車位，原告拍定系爭房地後併取得系爭停車位之所有權， 依上開說明，原告自應就其係系爭停車位之所有權人負舉證 責任。
㈡其次，公寓大廈所附設之停車位，其所有權或使用權之登記 或取得方式並非一致，約略可區分為下列3 種形態： ⒈單獨編定建號：即在其他共用部分（即俗稱公共設施）外 ，另再單獨編定建號之方式為登記（土地登記規則第81條 第1 款參照），而由有購買停車位者依共有方式登記取得 其所有權（含使用權），未購買停車位者則未登記取得此 部分權利。亦即該公寓大廈之共用部分係編定有2 個建號 ，分別將停車位空間及停車位空間以外之一般公共設施各 自編定不同之建號。而有購買停車位者，除有一般公共設 施所編建號之應有部分外，尚有停車位所屬單獨建號之應 有部分；至未購停車位者，則僅有一般公共設施所編建號 之應有部分，並無停車位所屬單獨建號之應有部分。此種 情形，停車位雖原係公共設施之一部分，但因已單獨編定 建號供特定區分所有權人使用，故其性質屬公寓大廈管理 條例第3 條第5 款所稱之「約定專用部分」，且因已編定 單獨建號，依公寓大廈管理條例第4 條第2 項「專有部分 不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權 或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」及土地 登記規則第94條「區分所有建物之共用部分，除法令另有 規定外（例如單獨轉讓予其他區分所有權人），應隨同各 相關專有部分移轉、設定或限制登記。」之規定，其所有 權之變更，自應隨同辦理登記，且依民法第758 條規定， 原則上非經辦畢移轉登記，不生取得所有權之效力。又若 係將停車位空間單獨以專有方式辦理登記者（例如將地下 1 樓或地上1 樓全部空間供停車位使用），且將樓層視為 專有部分而與其他樓層之主建物相同，均單獨編定建號同 時附有共同部分之應有部分，此時，該停車位已非公共設 施之一部分，而單獨為主建物，其權利之得喪變更即與一 般區分所有之專有部分相同，併予說明。
⒉附屬於共用部分之建號，但應有部分比例較多：即將停車 位空間與一般公共設施合併編定1 個建號，但有購買停車 位者，在共用部分建號所登記之應有部分比例較未購買停 車位者為多，其多出之應有部分比例，即係表彰停車位之 權利。此時，停車位所使用之空間雖為公共設施之一部分 ，但因已藉由登記應有部分比例增加之方式為一定程度之 表彰，並由有購買停車位者取得使用之權利，未購買停車 位者則不得使用停車位，故其性質仍屬上開條例第3 條第
5 款所稱之「約定專用部分」，且因此項停車位之權利在 所有權登記時有一定比例之增加（共用部分之應有部分屬 所有權之性質），則其使用權之權源即非單純依附於分管 契約之約定，而係同時根基於其在共用部分所登記之所有 權之權能，且具有物權之效力，並得據以對抗第三人。就 此登記及其表彰之形態而言，分管契約約定由該購買停車 位者使用，僅係在上開登記形態下確認其具有使用權之權 能而已，並無創設或形成有使用權之權源依據（此與下列 第3 種形態不同，詳後述）。故因登記取得該共用部分及 其依附之專有部分（即所謂主建物）之所有權者，自應一 併取得此停車位之所有權及使用權，而自專有部分所有權 人單純受讓取得停車位使用權者，如未經就此表彰停車位 所增加之應有部分為移轉登記時，即無從取得此部分之所 有權，其所受讓取得之停車位使用權，僅係與原專有部分 所有權人間之債權契約，亦不得據此受讓契約或所謂分管 契約而對抗取得專有部分及共用部分（含停車位）之所有 權人。否則，購買停車位者在公共設施之應有部分增加比 例之登記即失其意義而無實益。至該表彰部分能否詳細計 算則屬地政機關登記作業事宜，而非產權之歸屬問題，況 既可登記所增加之比例，基本上即無不能計算之問題。 ⒊附屬於共用部分之建號，但應有部分比例並未增加：即將 停車位空間與一般公共設施合併編定1 個建號，但不論有 無購買停車位者，在共用部分建號所登記之應有部分比例 均相同。此時，停車位所使用之範圍係公共設施之一部分 ，但其使用權之有無則可藉由分管契約之約定為處理（例 如依有無購買使用權或依登記使用順序之先後或依抽籤等 方式）。此時，停車位部分因無所有權之表彰問題（因登 記之應有部分均相同），即可藉由區分所有權人間之協議 （即分管契約或住戶規約）以創設並確認使用權之歸屬， 故其性質雖仍屬上開條例第3 條第5 款所稱之「約定專用 部分」，但因此項停車位之權利在所有權登記時並無一定 比例之增加，則在區分所有權人均享有相同權源之情形下 ，其使用權之權源即係單純基於分管契約之約定，該分管 契約即有創設或形成停車位使用權之權源，而非僅屬確認 具有使用權之權能而已，此與上開第2 種形態即有所不同 （第2 種形態之登記方式具有表彰所有權之效果，第3 種 形態之登記方式則無此效果）。就此登記及其表彰之形態 而言，因登記取得該共用部分及其依附之專有部分（即所 謂主建物）之所有權者，在客觀上並無足以表彰停車位之 象徵，則受讓該停車位使用權，若已經依分管契約辦理相
關之權利變動程序（例如向管理委員會為登記），其所受 讓取得之使用權，即得據以對抗嗣後取得專有部分及共用 部分之所有權人。亦即原專有部分之所有權人縱有依購買 或其他方式取得停車位之使用權，但既已在所有權變動前 將其停車位使用權讓與第三人，則其專有部分所有權嗣後 在變動時已無附隨有停車位使用權之狀態，該受讓專有部 分所有權之第三人自亦無從享有停車位之使用權，此即單 純依分管契約就共用部分所生之準物權效果。
㈢尖美社區所屬大樓公共設施之共同使用部份僅編列單一建號 即第1881建號，而系爭大樓地下室之共同使用部份，規劃設 置為汽車停車位使用，且地下室停車位已登記於公共設施面 積內，未獨立編列建號之事實，有該大樓B 、C 棟房屋之建 物登記謄本、停車位配置圖、高雄市政府工務局簡便行文表 及三民地政事務所100 年12月1 日高市地民登字第10000102 14號函所附第1881建號謄本在卷可佐（見移調卷第15至46頁 、卷一第5 、50頁），及尖美社區之使用執照係（79）高市 工建築使字第1730號，該使用執照核定之法定停車空間為10 9 輛，集中在地下二樓乙節，為兩造所不爭，堪認尖美社區 之地下室停車位係附屬於第1881建號建物中，亦屬系爭大樓 之共同使用部份，應係全體住戶所共有。又兩造均為尖美社 區之區分所有權人乙節，復為兩造所不爭，故兩造對地下室 停車位自為共有人。
㈣按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第 820 條第1 項定有明文。次按各區分所有權人間本即得自行 約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定專 用部分由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意 或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部 分，自與其所持有之應有部分之多寡無涉，最高法院89年度 台上字第1994號判決意旨參照。再按公寓大廈等集合住宅之 買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地 之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間 已合意成立分管契約，最高法院99年度台上字第2278號判決 意旨參照）。是共有人就共有物之管理，如無分管協議者， 即應共同管理之，但如有分管協議存在，基於契約自由原則 ，各共有人間就共有物之使用、收益或管理，既有約定其方 法，而有所謂之共有物分管契約，各共有人自應受該分管契 約之拘束，亦即共有物之管理、使用及收益等行為，應依已 達成之協議方法為之。而系爭規約第2 條第4 項明文規定： 停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約 書使用其約定專用部分乙節，為兩造所不爭，且依尖美社區
管理委員會100 年12月8 日函覆本院提供該大樓停車位使用 權利證明書暨所附地下室停車位配置示意圖（見卷二第156 至160 頁）可知，尖美社區所屬大樓地下室停車位經起造人 或建築業者出售該大樓時，已與各住戶即區分所有權人約定 ，由特定共有人取得地下室停車位之專有使用權，並經各區 分所有權人同意，暨原告亦承認上開停車位使用權利證明書 內之標示即係分管契約（見卷二第48頁），揆諸上開說明， 尖美社區所屬大樓之各區分所有權人就地下室停車位已有分 管協議存在，自應依已達成之協議方法使用之。 ㈤原告雖主張系爭停車位屬前揭第2 種型態，固以尖美社區各 建號建物就第1881建號之權利範圍多寡比對尖美社區住戶使 用地下二樓停車位之情況、尖美社區之區分所有權人因買賣 地下二樓停車位使用權而辦理第1881建號之權利範圍變動之 登記謄本為證云云（見卷一第134 至157 頁、卷二第13至20 頁），然依高雄市政府地政處三民地政事務所（下稱三民地 政事務所）99年10月19日以高市地民一字第0990008970號函 所附第1881建號區分所有建物共同使用部分附表所載（見卷 一第243 至255 頁），高雄市○○區○○段第1616建號建物 （門牌號碼高雄市三民區○○○路456 號9 樓，即C 棟9 樓 房屋）與同段第1623建號建物（即系爭C 16樓房地），就第 1881建號之權利範圍均係1 萬分之48；另同段第1617建號建 物（門牌號碼高雄市三民區○○○路456 號10樓，即C 棟10 樓房屋），就第1881建號之權利範圍則係1 萬分之19（見卷 一第247 頁、98年度審移調字第323 號卷，下稱移調卷，第 21、22頁），足見C 棟9 樓房屋自興建之始，與原告所拍定 之系爭C16 樓房地，就第1881建號之權利範圍均相同，且較 同棟10樓房屋所登記之權利範圍為大。其次，前揭C 棟9 樓 房屋與系爭C 16樓房地之總面積均為94.38 平方公尺乙節， 有該等建物登記謄本在卷可查（見移調卷，第21、28頁）， 堪認C 棟9 樓房屋與C 16樓房地面積相同，是C 棟9 樓房屋 自尖美社區所屬大樓興建完成時，其面積、對第1881建號之 權利範圍核與原告拍定之系爭C16 樓房地均相同。而依C 棟 9 樓房屋所有人即證人向仕美於本院審理中證述：於85年7 月12日向其姐購買C 棟9 樓房屋迄今，均租用停車位，並未 購買停車位，其姐前手係房屋第二手，其姐向前手購買該屋 時，亦未購買停車位，並不知C 棟9 樓房屋就第1881建號之 權利範圍為何較大，僅知該屋公設比例較大等語（見卷二第 117 、118 頁），核與尖美社區管理委員會99年10月6 日函 覆本院稱：該社區C 棟9 樓房屋係承租B1地下一樓6 號車位 乙節相符（見卷一第180 頁）。另證人即尖美社區管理委員
會管理員顏進龍於本院中證述：該大樓之C 棟9 樓向仕美、 D 棟7 樓陳寶芝、E 棟9 樓李明智、F 棟13樓林翠華、H 棟 12樓王美華、K 棟3樓 鄧秀香、L 棟5 樓魏王麗英之房屋都 是第1881建號之權利範圍超過1 萬分之40，但均未使用停車 位，其中王美華是另外向人承租停車位，而魏王麗音係使用 I 棟5 樓其姐房屋所有的停車位。至M 棟11樓陳沂蓮之房屋 ，就第1881建號之權利範圍原先超過1 萬分之40，目前已分 割予他人，因管理委員會於99年召開協調會，通知該大樓內 為停車位使用權買賣交易之住戶共24戶（即12個車位），要 求出售停車位使用權者，需將第1881建號之權利範圍移轉對 方等語（見卷二第61 至63 頁）。而向仕美、顏進龍與兩造 均無怨隙，向仕美僅就所有房屋之相關問題為陳述，顏進龍 僅說明該大樓停車位使用情況，自均無虛偽證述之可能，向 仕美、顏進龍所述應屬可採。堪認尖美社區所屬大樓之房屋 ，於99年之前，關於第1881建號登記之權利範圍並未表彰該 大樓地下室停車位之使用權，否則該社區之管理委員會自無 於99年間召開協調會，要求該大樓內曾進行停車位使用權買 賣交易之住戶應就渠等所有房屋之第1881建號權利範圍作變 更登記之理。
㈥其次，原告拍定系爭房地而領得權利移轉證書之日係98年9 月16日及被告於98年10月14日具狀對系爭執行事件聲明異議 ，經本院司法事務官表示特定車位非拍賣範圍乙節，為兩造 所不爭，顯見原告拍定系爭房地後，本院司法事務官於被告 異議時，已表示系爭執行事件之拍賣範圍不含停車位。另參 諸系爭執行事件拍賣系爭房地之拍賣公告，亦無標明包括系 爭停車位在內（見系爭執行事件影卷第82頁），本院尚難認 定原告於系爭執行事件之拍定範圍已包括系爭停車位。至原 告前揭提出尖美社區之區分所有權人因買賣停車位使用權而 辦理第1881建號權利範圍變動登記之謄本，或為99年4 月30 日、99年9 月7 日、100 年4 月15 日 所列印（見卷二第14 、16、18、20頁），均非該大樓完工初期之原始資料，且該 大樓之管理委員會業於99年要求對停車位使用權為買賣之住 戶辦理第1881建號權利範圍之變更登記等節，已如上述，是 尖美社區所屬大樓各建物於99年以後，就第1881建號權利範 圍之登記謄本已無法呈現建商首次售屋時，第1881建號權利 範圍有無表彰停車位之原貌，則原告所提上開資料自難遽為 有利原告之認定。
㈦復按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公 寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除 別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人
已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應 有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束，最高法院98年度台上字第633 號判決意旨參照。查，顏 進龍又於本院中證述：自93年9 月16日起擔任該大樓管理員 ，停車位使用權利證明書內所劃之車位配置示意圖係該大樓 興建當時停車位之配置方式，住戶使用之停車位如有變動， 會拿使用證告訴管理室等語（見卷一第191 頁），足見尖美 社區所屬大樓之住戶會將停車位使用權變動之情況通知管理 室，而尖美社區所屬大樓之地下停車位未劃分專屬建號，無 從單獨為移轉登記，且系爭停車位無單獨之所有權狀，僅有 使用權利證明書，及原告未舉證證明該大樓所屬停車位型態 係屬上述第2 種型態等節，暨該大樓之各區分所有權人就地 下室停車位業成立分管契約等節，均如上述，堪認該大樓所 屬停車位型態應屬上述第3 種型態無訛，換言之，尖美社區 所屬大樓之各區分所有權人就地下室停車位所成立之分管契 約具創設或形成停車位使用權之權源，即該分管契約具準物 權效果。再參酌顏進龍於本院中證述：98年9 月前後，及系 爭房地拍賣前後，原告均曾向管理室詢問系爭停車位之事， 當時有告知原告系爭停車位係被告使用中等語（見卷一第19 2 、193 頁），堪認原告於拍定系爭房地前業已知悉系爭停 車位由被告使用之事實。又被告於88年3 月31日以1,000,00 0 元價格向劉秋琴買受系爭停車位之使用權，業於同日付款 1,000,000 元予劉秋琴一節，既為兩造所不爭，及依尖美社 區管理委員會99年10月6 日函覆本院資料以觀（見卷一第18 1 、182 頁），系爭停車位均記載由J15 樓房地住戶購買， 是被告向劉秋琴購買系爭停車位使用權後已踐行向尖美社區 管理委員會通知之程序，並由該管理委員會將被告使用系爭 停車位之事實為登記，依前開說明，被告依分管契約取得系 爭停車位使用權後，即得對抗嗣後自系爭執行事件拍定系爭 房地之原告，故被告辯稱已合法取得系爭停車位使用權，系 爭停車位非原告拍定系爭房地之範圍，自屬可採。 ㈧此外，原告並未提出其他證據證明系爭執行事件之拍賣範圍 包含系爭停車位，則原告主張因拍定系爭房地而取得系爭停 車位之所有權云云，自屬無據。
㈨承前所論，原告拍定系爭房地之範圍未包括系爭停車位，且 原告未證明對系爭停車位具所有權，則原告依所有物返還請 求權之法律關係及依不當得利之法律關係，請求被告返還系 爭停車位，及給付相當於租金之利益，於法無據，不應准許 。
六、綜上所述，原告未證明係系爭停車位之所有權人，則原告依 所有物返還請求權及不當得利之法律關係，為本件請求，均 無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件 結論，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 16 日
民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 秦慧君
法 官 何佩陵
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 16 日
書記官 陳喜苓