排除侵害
臺灣高等法院 臺南分院(民事),重上字,101年度,12號
TNHV,101,重上,12,20120731,1

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臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度重上字第12號
上 訴 人 黃清祥
訴訟代理人 劉烱意  律師
複 代 理人 嚴天琮  律師
      陳中為  律師
被 上 訴人 林伯川
      莊富美
      祐珍家投資股份有限公司
法定代理人 劉榮宏
上列三人共同
訴訟代理人 林春發  律師
上列當事人間請求排除侵害事件,上訴人對於民國100年12月22
日臺灣嘉義地方法院第一審判決(100年度重訴字第57號)提起
上訴,本院於101年7月17日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決關於駁回後開第二項之訴部分,及該假執行之聲請均廢棄。
被上訴人應將坐落嘉義市○○○段4926號建物上地下一樓如附圖所示編號B部分面積1.49平方公尺、C部分面積0.31平方公尺騰空。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張:
(一)坐落嘉義市○區○○路二段168號及170號之大禮原石公寓 大廈,為地上14層及地下3層共164戶之建物,其全部公共 設施共同編列為嘉義市○○○段4926建號,而伊係民國( 下同)91年間購買系爭大廈嘉義市○○○段4798建號(門 牌號碼嘉義市○○路○段168號6樓之8)建物,持有共同 使用部分即建號4926號應有部分萬分之15,被上訴人則為 該大廈嘉義市○○○段4762、4763、4764建號(門牌號碼 嘉義市○○路○段168號、168號地下壹層之1、168號2樓 )之共有人,共同持有共同使用部分即建號4926號應有部 分萬分之1840,兩造均為大禮原石公寓大廈之區分所有權 人,本應依比例使用4926建號之共同使用部分,然原建商 元祿建設股份有限公司(下稱元祿公司)於88年4月申准 使用執照後,未經全體區分所有權人同意,逕自於同年6 月將其中萬分之4071應有部分,於地下一、二、三層規畫 為89個法定停車位,以高價出售予部分區分所有權人專用 ,其中地下一樓車位即編號15、16、3、4、86、87、



88、89、1、2、10、11、12、13、14、5、6、7、8、9 等 20個停車位(下稱系爭停車位)全部分配由被上訴人持有 ,其餘由全體164戶區分所有權人共有之應有部分萬分之 5929,則僅分配防空避難室、配電室、樓梯間、門廳、走 道、車道等公共設施或無法使用之畸零空間,顯失公平。(二)法定停車位僅有使用權,並非所有權之客體,不得買賣, 元祿公司與被上訴人所簽訂之停車位買賣契約係以不能之 給付為契約標的,其契約無效。
(三)大禮原石公寓大廈由元祿公司於88年間興建完成出售時, 並未就特定停車位之應有部分之所有權及使用權與全體區 分所有權人合意成立分管契約,基於債之相對性,被上訴 人受讓系爭停車位,無由拘束上訴人等第三人。又上訴人 是透過房仲業者向台灣櫻花公司購得前述房屋,無從得知 前手與元祿公司間之契約內容為何,應不受其間管理契約 之拘束。從而,被上訴人對於系爭車位並無專用權。(四)編號14之車位有妨害全體共有人逃生之虞。(五)爰依民法第821條、第767條之法律關係,請求被上訴人將 系爭車位騰空,交還上訴人及其他共有人全體。二、被上訴人則以下列等語,資為抗辯:
(一)法定停車位產權係記明於各專有部分之建物所有權狀中, 不另發給所有權狀,並非上訴人所指有「使用權」而沒有 產權。
(二)元祿公司有權將89個法定停車位分配登記於特定主建物區 分所有權人,被上訴人對系爭停車位有專用權。(三)編號14之車位無妨害全體共有人逃生之虞。三、原審為上訴人敗訴判決,上訴人不服,提起上訴,聲明:被 上訴人應將系爭車位騰空,交還上訴人及其他共有人全體; 願供擔保聲請宣告假執行。被上訴人答辯聲明:上訴駁回。四、兩造不爭之事實
下列事實為兩造所不爭,堪信為真實:
(一)元祿建設有限公司係大禮原石公寓大廈(坐落嘉義市○○ ○段132之36地號,門牌號碼:嘉義市○○路○段168、17 0號)起造人,於88年4月21日取得使用執照,並於88年6 月7日申請所有權第一次登記,且檢附共同使用部份之應 有權利範圍同意書,將89個法定停車位分配登記於特定主 建物區分所有權人。
(二)上訴人係於91年3月26日向台灣櫻花股份有限公司簽約購 買大禮原石公寓大廈嘉義市○○○段132之36地號持分萬 分之22土地及嘉義市○○○段4798建號建物,含共同使用 部分即嘉義市○○○段4926建號應有部分萬分之15,為門



牌號碼嘉義市○○路○段168號6樓之8建物之區分所有權 人。
(三)被上訴人三人於95年間向元祿公司購買同棟大廈即嘉義市 ○○○段4762建號(一層)、4763建號(地下一層)、47 64建號(二層)。其中4762建號含共同使用部分竹圍子段 4926建號7745.85平方公尺,權利範圍10000分之740,( 10000分之740含停車位編號15、16、3、4、86、87、88、 89全部產權);4763建號含共同使用部分竹圍子段4926建 號7745.85平方公尺,權利範圍10000分之185,(10000分 之185含停車位編號1、2全部產權);4764建號含共同使 用部分竹圍子段4926建號7745.85平方公尺,權利範圍100 00分之915,(10000分之915含停車位編號10、11、12、1 3、14、5、6、7、8、9全部產權)。為門牌嘉義市○○路 ○段168號、嘉義市○○路○段168號地下壹層之1、嘉義 市○○路○段168號2樓之共有人,並向元祿公司購買上開 20個停車位。
(四)大禮原石公寓大廈全部公共設施,只編列一個建號即嘉義 市○○○段4926建號,其中地下一、二、三層劃分為89個 法定汽車停車位,所佔權利範圍為萬分之4071;其餘權利 範圍萬分之5929由全體區分所有權人共有。五、爭點及本院判斷
(一)本件之爭點在於:
1大禮原石公寓大廈89個法定停車位是否得作為買賣標的? 2系爭停車位是否有約定由部分區分所有權人專用之分管協 議?
3若有,上訴人是否應受該分管契約之拘束?
4編號14停車位,是否妨害逃生梯之使用?如有妨害,得請 求排除之範圍為多少?
(二)本院之判斷:
1大禮原石公寓大廈89個法定停車位得作為買賣標的: ①查:區分所有建物內法定避難空間及法定停車空間之產 權登記,主管機關內政部曾於80年9月18日以台(80) 內營字第8071337號函釋謂:「區分所有建築物內之法 定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離 ,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由 部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」,故於80 年9月18日以後始申領之建造執照,用於法定停車位使 用之地下室停車空間,應以公共設施持分方式分配給承 購者,不可單獨移轉買賣,而停車位產權如以公共設施 方式登記者,依民法第68條規定,係屬各區分所有建物



之從物。惟各區分所有人有需停車位者,有不需停車位 者,需停車位者於買受其專有部分時,得一併買受地下 室停車位,即共同使用部分之應有部分,未買受停車位 者,即予除外,而無該共同使用部分之應有部分,且地 政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建 號,詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍(即 應有部分),故作為停車位之地下室,即共同使用部分 並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買 受地下室停車位,地政機關就地下室,即共同使用部分 所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異,而 無依民法第799條規定「推定」為各區分所有人共有之 餘地。申言之,公寓大廈地下室停車位,固得為買賣之 標的物,但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人 ,而買受停車位者,地政機關係於建築改良登記簿上增 加共有使用部分所登記之權利範圍,以資與未購買者有 所區別,此觀84年7月12日修正前土地登記規則第72條 第1款、第2款(修正後為第81條):「同一建物所屬各 種共同使用部分,應視各區分所有人實際使用情形,分 別合併,另編建號,單獨登記為各相關區分所有人共有 ,但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者, 得予除外;而該共同使用部分之所有權,應於各相關區 分所有建物所有權移轉時,隨同移轉於同一人,並不得 單獨移轉於非區分所有人」之規定自明。因此各區分所 有人就各種共同使用部分之應有部分,並非必然按其區 分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比 例計算,此於公寓大廈之地下室停車位,尤為顯然(最 高法院86年度台上字第1655號判決意旨參照)。 ②依不爭之事實(一)所示,大禮原石公寓大廈係於88年 4月21日取得使用執照,並於88年6月7日申請所有權第 一次登記,為內政部於80年9月18日所為台內營字第807 1337號函釋示以後始申領之建造執照,地下一、二、三 層停車空間共劃分為89個法定停車位,與其他公共設施 全部編列為嘉義市○○○段4926建號,依法登記為該使 用執照所坐落之大樓主建物各區分所有人之共同使用部 分,則依上開說明,該法定停車位僅不得單獨移轉買賣 ,若與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人,並非不 得作為買賣之標的,是上訴人主張上開89個法定停車位 僅有使用權,並非所有權之客體,不得買賣,元祿公司 與上訴人所簽訂之停車位買賣契約係以不能之給付為契 約標的,其契約無效云云,並不足採。




2元祿公司已與全體區分所有權人就系爭停車位成立分管契 約,上訴人應受其拘束:
①按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立,但所謂 互相表示意思一致,不限於當事人直接為之,其經第三 人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意 思表示一致者,仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣 ,建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之共用部分或 其基地之空地由特定共有人使用者,除別有規定外,應 認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管 契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部 分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契 約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約 之拘束(最高法院91年台上字第2477號判決意旨參照) 。
②再按我國不動產買賣方式,多年來習慣上是以預售房屋 制度為主流,建商通常在房屋建造之前,即推出房屋商 品,往往在計劃施工之基地上,只有模型屋與建築平面 圖供買受人選擇參考而已,買賣雙方約定預以將來建築 完成之房屋作為交易之標的,於此情形下,附屬於建物 之地下層停車空間,自然亦不例外,率皆以預售方式成 交。而由於停車空間有限,通常取得停車位使用權之人 ,必須另為支付一筆車位買賣價金,建築業者則在預售 屋契約書訂立所謂「分管約定」,令未購買車位之人, 預立拋棄停車空間之使用權,並歸由購買者取得某特定 位置之專用使用權,並將前開所謂之「分管契約」預先 於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例,於 判決中雖未直接承認,但就預立分管契約之效力,幾乎 已呈肯定其效力之趨勢(最高法院82年度台上字第2284 號、91年度台上字第242號民事判決參照)。又於84年6 月28日公布之公寓大廈管理條例第45條第2項規定:「 公寓大廈之起造人或建築業者,不得將共用部分,包含 法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特 定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或 為其他損害區分所有權人權益之行為。」(該規定於92 年修正後改列為第58條第2項)。至此,公寓大廈之起 造人或建築業者,得在建築物完成之前,在毫無共有關 係基礎之情形下,以預立分管約定方式,附隨於預售屋 買賣契約,依讓售契約設定專用權,將地下層之停車空 間之使用權出賣與特定人,已甚明確,只是設定對象限 於區分所有權人而已。綜上,依據我國現行法令規定及



實務見解,分管契約之當事人以現在之共有人為主體, 固然可行,即使現非共有人之間,預以將來成為共有關 係,事先約定共有物之管理使用方式及範圍,待將來取 得共有物之應有部分,即可發生分管契約之效力。換言 之,分管契約之當事人不限於現在之共有人,現已將訂 立契約之主體,提前至未來之共有人,由渠等預立分管 契約,如將來成立共有關係,仍發生拘束力。
③查:大禮原石公寓大廈原始起造人元祿公司於88年4月 21日取得使用執照,於88年6月7日送件申請所有權第一 次登記時,即檢附區分所有建物共同使用部分之應有權 利範圍同意書,將89個法定停車位分配登記於特定主建 物區分所有權人,定明停車位之使用權者及其範圍,此 有被上訴人提出之使用執照、土地建物登記申請書附同 意書在卷可參(見原審卷第63至99頁)。且依元祿公司 與購買房屋之各區分所有權人簽訂之「站前如邑預定房 地買賣合約書」,第二條三、車位部分約定:「若客戶 無購買車位時,則本條款自動失效。客戶簽章○○○… 。車位面積以公共設施持分方式按比例登記產權。」、 第四條:共用部分項目、面積及面積分配比例計算約定 :「一、前條共用部分除法定停車位、增設停車位及地 下一層超市冷凍空調機房、管理員室另計外,係指門廳 、門廳前騎樓、地下層樓梯間、地下層電梯間、配電室 、電信機房、消防泵浦機械室、發電機室、污水機械室 、水箱、屋頂突出物、三樓住宅公用陽台、住宅公用設 施及依法令應列入共用之項目皆屬之。本站前如邑共用 部分總面積計1562.71平方公尺(472.72坪)。二、前 款共用部分之權利範圍係依買受主建物面積與主建物總 面積之比例而為計算,地下層以外各該層樓梯間及電梯 間另計。本「站前如邑」主建物總面積10837.31平方公 尺(3278.29坪)。」、第八條:地下層共用部分權屬 約定:「一、本契約房屋地下室共三層,總面積四九五 七.九二平方公尺(一四九九.七七坪),除第四條所列 地下層共用部分及依法令得為區分所有之標的外,其餘 由賣方依法令以法定停車位應有部分(持分)產權另行 出售予本預售屋承購戶。二、未購買法定停車位之承購 戶,已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款 ,且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含法定停車位 之持分面積,除共同利益之使用及其他法律之規定外, 已確認並同意對本預售屋之地下室法定停車位無任何權 利,包括持分所有權及使用管理權。三、本契約房屋地



下室第一層法定停車位、增設停車位,屬於地上一樓、 二樓及地下一層超市冷凍空調機房區分所有權人全部持 分面積,並由該區分所有權人擁有所有權及使用管理權 ,買方已充分認知,買方房屋於轉售時,應知會對方。 」,並已就該法定停車位合意成立分管契約,有該合約 書多份在卷足憑(見原審卷第189頁以下),且為兩造 所不爭執,則本件地下室停車位既係由起造人將共同部 分為區分所有權人設定專用權,並經區分所有權人同意 ,應認各區分所有權人就地下法定停車位之使用已合意 成立分管契約。上訴人空言主張元祿公司於88年間興建 大禮原石公寓大廈完成出售時,並未就特定停車位之應 有部分之所有權及使用權與全體區分所有權人合意成立 分管契約云云,委無足採。
④又按「最高法院48年台上字第1065號判例,認為『共有 人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱 將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受 讓人仍繼續存在』,就維持法律秩序之安定性而言,固 有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約, 亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約 之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障 人民財產權之意旨有違,首開判例在此範圍內,嗣後應 不再援用」、「倘共有人已按分管契約占有共有物之特 定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有 特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有 可得而知之情形,而應受分管契約之拘束」,有司法院 大法官釋字第349號解釋及最高法院98年台上字第633號 判決要旨足供參照。然依上開解釋意旨可知,共有人與 其他共有人訂立共有物分管特約後,將其應有部分讓與 第三人,若受讓人知悉或可得而知,並無受不測損害之 虞時,最高法院48年台上字第1065號判例意旨就此部分 ,與憲法保障人民財產權意旨仍不相違背,即共有人原 訂定之分管契約,對於受讓人仍繼續存在。經查,上訴 人於91年3月26日向台灣櫻花股份有限公司簽約購買大 禮原石公寓大廈嘉義市○○○段132之36地號持分萬分 之22土地及4798建號建物,含共同使用部分即4926建號 應有部分萬分之15,為門牌號碼嘉義市○○路○段168 號6樓之8建物之區分所有權人,上訴人自承所購買系爭 建物時沒有購買停車位,且大禮原石公寓大廈之住戶必 需購買停車位才能將車停放於地下一、二、三樓停車位 ,且知悉所購買之建物並沒有登記停車位之事實(見原



審法院100年9月29日言詞辯論筆錄)。則上訴人於出價 應買系爭房地時,應係明知或可得而知台灣櫻花股份有 限公司之系爭房地並無附屬之停車位。從而上訴人於91 年間買受系爭房地時,共同使用部分之共有人所成立系 爭停車位由被上訴人管理使用之分管約定,對於上訴人 仍繼續存在,且應受其拘束,上訴人既未購買停車位, 則就被上訴人所合法購得之系爭停車位並無共有之權限 ,上訴人之主張,顯不足採。
3綜上,上訴人主張系爭停車位為區分所有建物中之共同使 用部分,而登記為該區分建物之所有權人全體所共有,依 民法第821條、第767條之法律關係,請求被上訴人將系爭 停車位騰空交還上訴人及共有人全體,除後述4部分外, 均為無理由,應予駁回。
4編號14停車位如附圖所示編號B、C部分妨害逃生梯之使 用,上訴人得請求騰空。
①查:編號14停車位其旁有一地下一層逃生梯,由地下一 層天花板處之逃生梯口,垂直向下測量,地下一層地板 處之編號14停車位,其中如附圖所示編號C部分面積0. 31平方公尺,正在逃生梯口下,此部分當然妨害逃生梯 之使用;又逃生梯乃為緊急避難之用,其前後通道應保 持通暢,編號14停車位如附圖所示編號C部分面積1.49 平方公尺,即屬逃生梯通道之一部分,該部分亦妨害逃 生梯之使用;編號14停車位扣除附圖所示編號B、C部 分後,其面積仍達10.24平方公尺,還是足供一般停車 之用等情,業據本院會同兩造及地政機關人員現場履勘 明確,有本院101年5月4日勘驗筆錄(見本院卷第56至 62頁)及嘉義市地政事務所建物測量成果圖即附圖在卷 可稽,堪予認定。
②按所有人對於妨害其所有權者,得請求除去之,各共有 人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求 ,但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之 ,民法第767條第1項、第821條分別定有明文。查:依 不爭事實(二)所示,上訴人為嘉義市○○○段4926建 號建物之共有人,被上訴人所有占用之編號14停車位如 附圖所示編號B、C部分妨害4926建號建物之全體共有 人逃生梯之使用,從而,上訴人依據所有物妨害排除請 求權(民法第767條第1項中段)及民法第821條規定, 請求被上訴人將附圖所示編號B、C部分騰空,即屬有 據,應予准許。
六、綜上所述,上訴人依據民法第767條第1項、第821條規定,



請求被上訴人將坐落嘉義市○○○段4926號建物上地下一樓 如附圖所示編號B部分面積1.49平方公尺、C部分面積0.31 平方公尺騰空,為有理由,應予准許;逾此之請求,為無理 由,應予駁回。上開應准許部分,原判決駁回上訴人之請求 ,尚有未洽,上訴意旨就此部分求予廢棄改判,為有理由, 爰由本院予以廢棄,改判如主文第1、2項所示。上開不應准 許部分,原判決駁回上訴人之請求,於法並無不合,上訴意 旨求為廢棄改判,為無理由,應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法,於 判決結果不生影響,無庸一一論述,附此敘明。又本件廢棄 部分與上訴駁回部分之比例約為1比440(依勝敗部分面積比 例計算),爰酌情命上訴人一造負擔全部訴訟費用。八、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條,判決如主文。中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑
法 官 蔡勝雄
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 魏芝雯
【附註】
民事訴訟法第466條之1:
⑴對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人 為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項:
上訴人無資力委任訴訟代理人者,得依訴訟救助之規定,聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。

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參考資料
祐珍家投資股份有限公司 , 台灣公司情報網
台灣櫻花股份有限公司 , 台灣公司情報網
元祿建設有限公司 , 台灣公司情報網