臺灣高等法院民事判決 100年度上易字第301號
上 訴 人 張麗華
張秋金
陳美玉
簡陳玲玉
葉政祥
葉瑞雲
葉瑞靜
葉瑞敏
劉有義
劉國平
劉進銘
劉進貴
曾劉阿春
劉進松
劉皇坤
劉盈和
周劉寶玉
劉寶珠
劉寶琴
劉寶鳳
劉憲峰
劉建昌
劉昌怡
李劉秀葉
陳晶瑩即陳錫山之.
陳蔡銀華即陳錫山.
陳永胤即陳錫山之.
陳永保即陳錫山之.
吳明霞即陳耀焜之.
陳冠宇即陳耀焜之.
陳冠樺即陳耀焜之.
共 同
訴訟代理人 周福珊律師
賴玉梅律師
王嘉斌律師
被 上訴 人 陳敬鎮
喬楊桂美
吳阿火
楊榮隆
鍾鳳美
徐阿淋
游賓淇
劉麗珠
陳炳宏即陳成家之.
陳志財即陳成家之.
陳國明即陳成家之.
陳捷文即陳成家之.
兼 上一 人 .
法定代理人 陳劉瑞子即陳成家.
共 同
訴訟代理人 黃炳飛律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國99年12
月31日臺灣板橋地方法院98年度重訴字第300號第一審判決提起
上訴，本院於101年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回後開第二項之訴部分，暨除確定部分外命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人就各自向上訴人承租如附表一所示之土地，自民國九十八年七月二十二日起每年應給付之租金，應再分別調整增加如附表一「年租金應再調整增加之數額」欄所示之金額。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人連帶負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原被上訴人陳成家於原審言詞辯論終結後之民國（下同 ）99年12月23日死亡，其法定繼承人陳劉瑞子、陳國明、陳 捷文、陳炳宏、陳志財（下稱陳劉瑞子等人）檢具戶籍謄本 及繼承系統表，依民事訴訟法第168條、第175條第1項規定 ，具狀聲明承受訴訟（本院卷第116、129-144、127頁）， 經核尚無不合，應予准許。
二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條 第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件上訴人於原 審起訴聲明被上訴人承租其所有坐落於新北市○○區○○段 198地號土地內面積各如附表所示之土地，其租金應自98年7 月1日起調整為附表所示之金額（即每年每平方公尺168元） （原審卷19頁）」。嗣於本院二審程序變更起訴聲明，請求 租金自98年7月22日起調整（見本院卷頁17、122頁），核屬
減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：本件上訴人為系爭坐落新北市○○區○○ 段198地號土地（下稱系爭198地號土地）之共有人，而該地 原共有人劉金日、張乞食、陳榮川、陳逸臣於41、42年間以 一年租金4斤稻米之價格（後陸續將一年租金調整為6斤、8 斤稻米之價格），將該地出租供退伍軍人搭蓋房屋居住，嗣 上訴人自86年間起，即按每坪租金新臺幣（下同）130元向 租用土地建築房屋者劉雙喜、盧學榮、李國龍、唐承榮、杜 成敏、龍雄、陳簡秀英、劉德章、徐阿淋、張月銀、梁彬文 、陳介文、劉麗珠、鄒德龍、鄭建武、吳阿火、陳成家、詹 欽雄、江文祥、陳敬鎮、陳敬隆等21人收取租金迄今，並承 認原非係86年承租人之後續使用者及雙方間之租賃關係存在 。詎上訴人訪查得知，被上訴人徐阿淋、劉麗珠、游賓淇、 陳敬鎮分別占用如原審判決附圖一所示40-1號(B)部分、50 號(B)部分、40號(B)部分、26號(B)及32號(B)部分，均並非 原租賃關係之範圍，乃渠等嗣後自行搭建，又伊等與原審被 告陳敬隆並無租賃契約存在，卻遭陳敬隆占用如附圖一所示 陳敬隆部分，是伊等自得依民法第767條之規定，請求渠等 拆除無權占用土地上之房屋並返還土地。另系爭土地位於新 北市○○區○○路與保安路間，附近生活機能良好，日後益 有捷運萬大樹林線經過，附近土地、房屋價格看漲，故每年 每坪土地租金縱已調整為200元仍屬過低，系爭土地於96年 之申報地價為每平方公尺1,680元，應依土地法第97條第1項 、第105條之規定，其租金每年每平方公尺不得超過168元， 即每坪555元（計算式：168×3.305＝555）之金額及被上訴 人租用面積計算調整後之租金。為此，依民法第442條之規 定，請求判決被上訴人每年應給付租金應自98年7月1日起調 整為如原審判決附表所示之金額（原審判決被上訴人徐阿淋 、劉麗珠、游賓淇、陳敬鎮應分別將坐落系爭第198地號土 地如原判決附圖一所示40-1號(B)部分、50號(B)部分、40 號(B)部分、26號(B)及32號(B)部分之地上物拆除，將前開 土地返還予上訴人，並自98年7月22日起調整租金，被上訴 人陳敬鎮部分調整為每年4,485元及19,560元、喬楊桂美部 分調整為每年9,827元、陳劉瑞子等人（陳成家之繼承人） 部分調整為每年7,795元、游賓淇部分調整為每年3,771元、 徐阿淋部分調整為每年3,472元、吳阿火部分調整為每年15, 448元、楊榮隆部分調整為每年2,931元、鍾鳳美部分調整為 每年5,630元、劉麗珠部分調整為每年13,561元，並駁回上 訴人其餘之訴。上訴人僅就請求調整租金敗訴部分提起上訴
，餘未上訴，而被上訴人就其敗訴部分，則未提起上訴，非 本院審理範圍），並上訴聲明：
㈠原判決關於下列第二項部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人陳敬鎮、喬楊桂美、陳劉瑞子等 人（陳成家之繼承人）、游賓淇、徐阿淋、吳阿火、楊榮 隆、鍾鳳美、劉麗珠承租如附表二所示面積之系爭土地， 其租金自98年7月22日起調整為如附表二所示之金額。二、被上訴人則以：系爭第198地號土地屬山坡地，地勢陡峭， 僅賴保安街289巷為唯一通道而出入，且巷道狹窄，無法會 車，更為死巷，末端即為山林，多供農作使用尚未設置排水 系統，不具經濟價值，並未如上訴人所謂之生活機能良好。 其中家樂福大賣場係以批發工廠名義取得營業許可，週邊土 地均同樣列為工業區，無法供商業或住宅使用，缺乏商業機 能，而樹林區戶政事務所、樹人家商均位於山丘另一面，伊 等住處無直接道路可通往，對系爭土地價值不具影響，至於 捷運系統雖規劃沿大安路通行，但尚處規劃階段，對土地增 值並無實益，上訴人請求調漲租金並無理由等語資為抗辯。 並答辯聲明：上訴駁回。
三、按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增 減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條 定有明文。
（一）經查，本件上訴人主張：㈠伊等為系爭土地之共有人。㈡ 被上訴人向伊等承租系爭土地並於其上興建地上物，渠等 實際占用該地之情形如下：①徐阿淋實際占有如附圖一所 示40-1號（A）部分（51.66平方公尺）及40-1號（B）部 分（7.39平方公尺）之土地。②劉麗珠實際占有如附圖一 所示50號（A）部分（146.53平方公尺）及附圖二所示50 號網狀區域部分（55.27平方公尺）之土地，合計共201.8 平方公尺及附圖一所示50號（B）部分面積28.86平方公尺 之土地。③游賓淇實際占用如附圖一所示40號（A）部分 面積56.11平方公尺及40號（B）部分面積44.62平方公尺 之土地。④陳敬鎮實際占用如附圖一所示26（A）部分面 積44.59平方公尺、附圖二所示26網狀區域部分面積22.15 平方公尺，合計66.74平方公尺，附圖一所示32號（A）部 分面積291.07平方公尺，及附圖一所示26（B）部分面積2 8.7平方公尺、附圖一所示32號（B）部分面積97.15平方 公尺之土地。⑤喬楊桂美實際占用如附圖一所示30號部分 面積146.23平方公尺之土地。⑥陳成家實際占用如附圖一 所示38號部分面積91.81平方公尺、附圖二所示38號網狀 區域部分面積24.18平方公尺之土地，合計115.99平方公
尺。⑦吳阿火實際占用如附圖一所示42-1號（A）部分面 積58.4平方公尺、42-1號（B）部分面積150.57平方公尺 及42-1號（C）部分面積20.91平方公尺之土地，合計229. 88平方公尺。⑧楊榮隆實際占用如附圖一所示44號部分面 積43.61平方公尺之土地。⑨鍾鳳美實際占用如附圖一所 示46號部分面積為83.78平方公尺之土地。㈢兩造自86年 間起即按每坪租金130元計算租金，迄未調整等情，業據 其提出系爭土地登記謄本、承租明細、租金收據等件為憑 （原審卷㈠第33-38、39-42頁），經原審先後於99年1月 28日、99年6月24日至現場履勘，並囑託臺北市樹林區地 政事務所測量及繪製複丈成果圖附卷可稽（原審卷㈡第48 -51、111-125頁），且為被上訴人所不爭執，洵堪認定。（二）次查，兩造就系爭土地之租賃契約並無租賃期間之約定， 且自86年間起按每坪130元計付租金迄未調整，已如前述 ，又本件系爭土地之公告現值於94年1月為每平方公尺10, 700元，97年1月起增為11,000元一節，有系爭土地之近年 公告現值資料在卷可參（原審卷㈠第125頁），是上訴人 主張系爭土地之價值有昇漲之情形，洵屬有據。從而，其 依民法第442條規定，請求調整租金於法尚無不合。（三）再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第9 7條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。 而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法 定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指 土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所 謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又租金為承 租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第 442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動 產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地 租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值 與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。本件審酌 ：系爭土地於起訴之時之申報地價每平方公尺為1680元， 公告地價為每平方公尺為6934.2元（土地登記謄本附原審 卷㈠第36頁），該地位於新北市樹林區潭底里，東側距樹 林分局約200公尺，東南側距樹林區戶政事務所約200公尺 ，南側距樹人家商校區約300公尺，約處樹林區行政中心 外緣西北側。區內呈鄉村住宅社區景觀，建築大多為肆層 以下透天厝，以樹林火車站為商業中心向外擴散，其餘大 多以供住宅使用為主，北面及南面部分以工業區土地居多 ，多屬輕工業工廠使用。本區有關學校、公園、郵政、市 場等公共設均具近便性，居住機能及日常生活所需之便利
性佳，水電及電訊供給設施之地區性供給均齊備。大眾交 通運輸便利（台鐵縱貫鐵路穿越本區人口稠密地帶，並設 有樹林、山佳兩處火車站，15分鐘到達台北火車站）。另 該地現今市場合理之租金價格為每月每坪113元（即每年 每平方公尺為410元，113x0.3025x12=410，元以下四捨五 入，下同）（標至不動產估價報告書參照，外置）、被上 訴人租用系爭土地，於其上興建房屋供居住使用，是綜合 系爭土地之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，該 區市場合理租金價格，被上訴人利用該租賃物之經濟價值 與所得之利益等一切情狀，認本件系爭土地年租金應調整 為以被上訴人實際租用面積按申報地價總額年息5%計算為 當。從而，被上訴人承租系爭土地之租金應分別調整為如 下所示之金額始為允當：
１、陳敬鎮部分：①如附圖一所示26號 (A)及如附圖二所示26 號網狀區域部分之租金，自98年7月22日起調整為每年5,6 06元（計算式：1,680×66.74×5%＝5,606元）。②另如 附圖一所示32號(A)部分之租金，應自98年7月22日起調整 為每年24,450元（計算式：1,680×291.07×5%＝24, 450 元）。
２、喬楊桂美部分：如附圖一所示30號部分之租金，自98年7 月22日起調整為每年12,283元（計算式：1,680×146.23 ×5%＝12,283元）。
３、陳劉瑞子等人（陳成家之繼承人）部分：如附圖一所示38 號及如附圖二所示38號網狀區域部分之租金，自98年7月2 2日起調整為每年9,743元（計算式：1,680×115.99×5% ＝9,743元）。
４、游賓淇部分：如附圖一所示40號(A)部分之租金，自98年7 月22日起調整為每年4,713元（計算式：1,680×56.11×5 %＝4,713元）。
５、徐阿淋部分：向原告等人承租系爭土地如附圖一所示40-1 號(A )部分之租金，應自98年7月22日起調整為每年4,339 元（計算式：1,680×51.66×5%＝4,339元）。 ６、吳阿火部分：如附圖一所示42-1號(A )、42-1號(B)及42- 1號(C)部分之租金，應自98年7月22日起調整為每年19,31 0元（計算式：1,680×229.88×5%＝19,310元）。 ７、楊榮隆部分：如附圖一所示44號部分之租金，應自98年7 月22日起調整為每年3,663元（計算式：1,680×43.61 × 5%＝3,663元）。
８、鍾鳳美部分：如附圖一所示46號部分之租金，應自98年7 月22日起調整為每年7,038元（計算式：1,680×83.78×5
%＝7,038元）。
９、劉麗珠部分：如附圖一所示50號 (A)及如附圖二所示50號 網狀區域部分之租金，應自98年7月22日起調整為每年16, 951元（計算式：1,680×201.8×5%＝16,951元）。（四）又本件被上訴人承租系爭土地年租金應調整為以被上訴人 實際租用面積按申報地價總額年息5%計算為當，金額詳如 前述，原審僅分別調整陳敬鎮部分為每年4,485元及19,56 0元、喬楊桂美部分為每年9,827元、陳成家部分為每年7, 795元、游賓淇部分為每年3,771元、徐阿淋部分為每年3, 472元、吳阿火部分為每年15,448元、楊榮隆部分為每年2 ,931元、鍾鳳美部分為每年5,630元、劉麗珠部分為每年1 3,561元，尚有不足，應再分別調整增加如附表一「年租 金應再調整增加之數額」欄所示之金額，方屬允當。四、綜上所述，上訴人依民法第442條之規定，請求承租伊所有 系爭198地號土地之被上訴人（面積各如附表二所示），自 98年7月22日起調整各租用土地之年租金如附表一「租用之 土地及自98年7月22日起調整之年租金數額」欄所示金額， 為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。原 審就如附表一「年租金應再調整增加之數額」欄所示應准許 調增部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢 棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所 示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決經核於 法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其 此部分上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院審酌後，認對本件判決之結果不生影響，爰不予 一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第85條第1項、第2項、第79 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 3 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 鄭純惠
法 官 周玫芳
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 9 日
書記官 陳嘉文
附表一
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│ │姓 名 │租用之土地及自98年7月22日 │年租金應再調整增加之數額│
│ │ │起調整之年租金數額 │ │
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│１│陳敬鎮 │①如附圖一所示26號(A)及如 │壹仟壹佰貳拾壹元（計算式│
│ │ │ 附圖二所示26號網狀區域部│：調整後每年應給付租金數│
│ │ │ 分之租金調整為每年5,606 │額－原判決已調高之租金數│
│ │ │ 元。 │額，下同，0000- 0000＝ │
│ │ │ │1121） │
│ │ ├─────────────┼────────────┤
│ │ │②如附圖一所示32號(A)部分 │肆仟捌佰玖拾元（計算式：│
│ │ │ 之租金調整為每年24,450 │00000-00000＝4890） │
│ │ │ 元。 │ │
├─┼────┼─────────────┼────────────┤
│２│喬楊桂美│ 如附圖一所示30號部分之租 │貳仟肆佰伍拾陸元（計算式│
│ │ │ 金調整為每年12,283元。 │：00000-0000＝2456） │
├─┼────┼─────────────┼────────────┤
│３│陳劉瑞子│如附圖一所示38號及如附圖 │壹仟玖佰肆拾捌元（計算式│
│ │、陳國明│二所示38號網狀區域部分之 │：0000-0000＝1948 ） │
│ │、陳捷文│租金調整為每年9,743元。 │ │
│ │、陳炳宏│ │ │
│ │、陳志財│ │ │
│ │（即陳成│ │ │
│ │家之繼承│ │ │
│ │人） │ │ │
├─┼────┼─────────────┼────────────┤
│４│游賓淇 │ 如附圖一所示40號(A)部分之│玖佰肆拾貳元（計算式： │
│ │ │ 租金調整為每年4,713元。 │0000-0000＝942） │
├─┼────┼─────────────┼────────────┤
│５│徐阿淋 │如附圖一所示40-1號(A )部 │捌佰陸拾柒元（計算式： │
│ │ │分之租金調整為每年4,339元 │0000-0000＝867 ） │
│ │ │。 │ │
├─┼────┼─────────────┼────────────┤
│６│吳阿火 │如附圖一所示42-1號(A )、 │參仟捌佰陸拾貳元（計算式│
│ │ │42-1號(B)及42-1號(C)部分 │：00000-00000＝3862） │
│ │ │之租金調整為每年19,310元。│ │
├─┼────┼─────────────┼────────────┤
│７│楊榮隆 │ 如附圖一所示44號部分之租 │柒佰參拾貳元(計算式： │
│ │ │金調整為每年3,663元。 │0000-0000 ＝732） │
├─┼────┼─────────────┼────────────┤
│８│鍾鳳美 │如附圖一所示46號部分之租金│壹仟肆佰零捌元（計算式：│
│ │ │調整為每年7,038元。 │0000-0000＝1408 ） │
├─┼────┼─────────────┼────────────┤
│９│劉麗珠 │如附圖一所示50號(A)及如附 │參仟參佰玖拾元（計算式：│
│ │ │圖二所示50 號網狀區域部分 │00000-00000＝3390） │
│ │ │之租金調整為每年16,951元。│ │
└─┴────┴─────────────┴────────────┘