臺灣高等法院民事判決 100年度上字第919號
上 訴 人 張梓榕
被 上訴 人 邱慧卿
訴訟代理人 蔡文彬律師
游敏傑律師
上列當事人間請求返還共有物等事件，上訴人對於中華民國100
年7月5日臺灣臺北地方法院99年度店訴字第9號第一審判決提起
上訴，本院於101年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊為臺北市○○區○○段一小段385、385 -1地號土地（下稱系爭385、385-1地號土地）之共有人、臺 北市○○區○○段一小段1675建號建物（門牌號碼為臺北市 文山區○○○路○段166巷8弄10號，下稱系爭10號建物）之 所有權人，該建物與被上訴人所有門牌號碼為臺北市文山區 ○○○路6段166巷8弄8號建物（下稱系爭8號建物）同屬法 緹大廈社區。詎被上訴人擅自於系爭8號、10號建物間之法 定空地修築圍牆及增建陽台，嗣經臺北市政府拆除大隊拆除 ，竟又以鐵製圍欄代替圍牆，意圖排除伊對該法定空地之使 用。被上訴人未得全體共有人之同意，竟無權占有系爭385 地號如附圖所示A1部分之土地修築圍牆（下稱花台圍牆）、 架設鐵製圍欄、附圖所示B部分之土地增建台階，占有系爭3 85之1地號土地如附圖所示C修建花台圍牆，為此，爰依據民 法第821條及第767條之規定，請求被上訴人將上開地上物拆 除清運後，將上開附圖所示A1、B、C土地及附圖D(面積:30. 18平方公尺)部分之土地，返還於上訴人及其他全體共有人 ，另將其無權占有系爭385地號如附圖所示A2部分土地上之 花台圍牆、鐵製柵欄為拆除清運後，將該部分之土地返還上 訴人。並陳明願供擔保請准宣告假執行。（原審判決上訴人 敗訴，上訴人不服，提起上訴。）並上訴聲明： ㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段一 小段385地號土地上，如附圖所示A1部分之花台圍牆、鐵 製柵欄、B部分之台階及同段385-1地號土地如附圖所示C 部分之花台圍牆拆除清運後，將附圖所示A1、B、C、D部 分之土地返還於上訴人及其他全體共有人；並應將坐落同 段385地號土地上如附圖所示A2部分部分之圍牆、鐵製柵 欄拆除清運後，將該部分土地返還於上訴人。
二、被上訴人則以：本件兩造所有建物間之側面空地共有部分， 已有專用權之約定，而上訴人於民國（下同）98年5月15日 向訴外人劉明娟買受系爭10號建物時，曾簽訂「買賣契約第 二次轉讓切結書」，同意就房屋現有建材設備、隔局配置（ 含水電、園藝等設施）現況點交，顯見其於受讓系爭建物時 即已明知專用權之約定，依公寓大廈管理條例第24條第1項 及民法第799條之1第4項之規定，自應受拘束。況上訴人所 稱系爭圍牆（60公分牆基花台）業據臺北市都市發展局於98 年12月31日、100年3月1日函示准予保留，實無違反建築法 規之情形。又依同年5月31日「法緹大廈住戶管理規約」第 15條第4款之約定，一樓各住戶可合法無償善良管理使用一 樓前方及側面空地，故伊並未無權占有使用之情形等語，資 為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、經查：㈠本件上訴人所有位於台北市文山區○○○路○段166 巷8弄法緹大樓之系爭10號建物暨其坐落之土地（應有部分 ：311/10000），原為訴外人張立萱於96年6月6日向建商誠 信億建設有限公司（下稱誠信億公司）買受，雙方簽有房屋 預定買賣契約書（含使用分管協議書），嗣張立萱於98年4 月1日將之轉讓予訴外人劉明娟，雙方並與誠信億公司簽訂 第一次轉讓切結書，約明劉明娟買受系爭10號建物暨其坐落 之土地，並同簽立之房屋預定買賣契約書所載全部權利義務 及已繳價款讓予劉明娟，由劉明娟與誠信億公司依原簽訂合 約內容履行。㈡嗣上訴人於98年5月間經由訴外人永慶房屋 仲介公司向劉明娟買受系爭10號建物暨其坐落之土地，雙方 與誠信億公司簽立第二次轉讓切結書，明載上訴人買受系爭 10號建物暨其坐落之土地，並同簽立之房屋預定買賣契約書 所載全部權利義務及已繳價款讓予上訴人，由上訴人與誠信 億公司依原簽訂合約內容履行。㈢被上訴人則於98年7月間 向訴外人楊茂輝買受法緹大樓之系爭8號建物及其坐落之土 地（應有部分：10000分之362）。㈣98年9月8日台北市文山 區○○○路○段166巷8弄6號及系爭8號、10號建物1樓後分戶 圍牆（磚牆、RC造高約2公尺、長度約8、9公尺）經台北市 政府都市發展局認定屬違章建築，應予拆除，並於99年3月 25日由台北市建築管理處拆除至不堪使用。其後被上訴人所 有系爭8號建物1樓後方分戶圍牆（RC造）於99年6月14日經 台北市政府都市發展局認定屬拆後重新違建查報處分，並定 於100年3月2日執行拆除；本案原60公分牆基花台准予保留 ，增高圍牆部分應拆除，嗣經被上訴人自拆增高圍牆部分後 ，於100年7月28日結案等情，有兩造不爭執其真正之土地登 記第二類謄本、建物登記第二類謄本、（張立萱）房屋及車
位建物預定買賣契約書及第一次、第二次轉讓切結書（外置 ），臺北市政府都市發展局98年9月8日、100年3月1日函、 違建查報案件明細表等件在卷可稽（原審卷第7-12、168頁 、本院卷㈠第24、75、76頁），洵堪認定。至於兩造爭執被 上訴人使用附圖A1、A2、B、C、D所示部分之土地有無法律 上之權源，上訴人請求上訴人拆除如附圖A1、B、C部分之地 上物後，將附圖A1、B、C、D所示部分之土地返還於上訴人 及其他全體共有人；並將附圖A2部分之地上物拆除清運後返 還於上訴人，有無理由等項，本院判斷如下：
（一）按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定 部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共 有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有 人固得本於所有權求除去其妨害或請求向全體共有人返還 占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表 示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。公寓大廈 之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部 分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外， 應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管 契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分 讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之 存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束 。
（二）經查，本件被上訴人辯稱兩造所有建物均係位於「法緹大 廈」之一樓，該大廈之一樓空地已有專用權之約定，且經 法緹大廈住戶管理規約第15條定明。而大廈各承購戶與建 商簽訂買賣契約時，已以使用分管協議書約明樓前方及側 面空地由一樓各戶使用，所有權人或住戶均不得主張任何 權益；又系爭8、10號建物原所有權人劉明娟、楊茂輝於 98年4月3日簽訂「分隔牆砌作切結書」協議砌作分隔牆， 並約定日後若有產權移轉應告知買受人，同意依現況交屋 不得要求或自行拆除該分隔牆，上訴人買受系爭10號建物 時與劉明娟簽訂第二次轉讓切結書，同意就房屋現有建材 設備、隔局配置(含水電、園藝等設施)現況點交（第3條 ），顯見其於受讓系爭建物時已知專用權之約定等情，業 據其提出法緹大廈住戶管理規約暨台北市政府備查函文、 分隔牆砌作切結書、買賣契約第二次轉讓切結書、使用分 管協議書等件為憑（原審卷第35-53、55-57頁），經核與 上訴人所提其與劉明娟簽訂之法緹房屋及車位建物預定買 賣契約書、98年5月15日預售房屋及車位買賣契約第二次 轉讓切結書（外置，原證10、11）內容相符。又參諸：⑴
建商誠信億公司於法緹大廈竣工交屋之初，就1樓各戶依 買賣契約可得管理使用之樓前方及側面空地等共有部分， 已砌作花台特定一樓各戶可使用範圍，本件位於附圖A1、 A2、C部分之花台圍牆於竣工交屋已設置完成一節，有臺 北市政府都市發展局98年12月31日函、建商竣工檔案照片 附卷足參（原審卷第171、172頁、本院卷㈡第94-96頁） ，並經本院依職權調閱系爭建物使用執照全卷查核屬實； ⑵另誠信億公司業務經理陳柏誠亦證稱：當初賣法緹大廈 房地時，都是以花台做分隔牆，花台部分是用來作系爭10 號及8號建物的分隔，買賣契約書之附件六使用分管協議 書第2條第3款已約明花台分隔二戶的所有權，另有簽換約 切結書（即第二次轉讓切結書），其上第3項依現況點交 ，指的就是買賣時花台都做好了，分隔牆已在那邊，（圈 圍部分）就是各自房屋（專用）的空地，系爭10號建物使 用之空地在前院，不是指三角形那塊，三角形那塊是系爭 8號建物之住戶專用的。附圖所示C部分當時就有花台做分 隔牆，D部分當時就是要給被上訴人專用。契約書也是引 用分管協議書，牆隔後別戶不能進出。伊賣時就說以現況 點交，上訴人來看時就講清楚了。分隔牆位置是僅將花台 築高，位置不變等語屬實；⑶另上訴人之前手劉明娟亦證 稱：賣時有跟上訴人說明系爭8號及10號建物使用情形， 上訴人要伊帶他去建設公司問，當時建設公司還沒撤案， 建設公司的人有跟他說明使用範圍。上訴人去跟建設公司 要點交房屋時，並未要求將花台圍牆拆除，因是現況交屋 ，若不滿意可不要買等語無訛（原審卷第159-161頁）等 情，是法緹大廈建商誠信億公司與各承購戶於買賣時，既 已就該大廈各承購人共有之一樓空地約定以建高設置之花 台為界由一樓各戶專用，並於買賣契約書附件六使用分管 協議書第2條載明，其後並依前揭約定按預售時印製之1樓 全區配置圖（原審卷第75頁）標示砌建花台，就一樓各戶 可管理使用之樓前方及側面空地範圍予以區隔特定，並於 竣工後點交供各戶使用；而上訴人買受系爭10號建物及土 地前，業經其前手劉明娟及建商誠信億公司說明該大樓住 戶約定有關一樓前方及側面空地等共有部分以花台區隔各 戶專用區域及各戶專用範圍之情形後，猶與劉明娟簽約買 受系爭房地，復與劉明娟及誠信億公司簽立第二次轉讓切 結書，同意受讓並履行劉明娟本於房屋及車位建物預定買 賣契約書所載之全部權利及義務（含使用分管協議），則 含上訴人在內之法緹大廈共有人確有合意成立分管契約， 將一樓前方及側面空地等共有部分以花台區隔各戶專用區
域，由一樓各戶專用一節，即堪認定。從而，被上訴人主 張伊依分管契約使用建商誠信億公司以花台圍牆（即附圖 A1、A2、C部分）圈圍之法緹大廈樓前方及側面空地，對 之享有專用權，洵屬有據。又分管契約非要式契約，系爭 大廈建物之買賣契約雙方有無將分管區域繪製配置圖說附 於買賣契約之後，於分管契約之效力不生影響，是上訴人 徒以系爭建物買賣契約並未附有標明分管範圍之一樓全區 配置圖之事，爭執法緹大廈共有人就一樓法定空地無分管 約定云云，洵難憑採。
（三）又本件上訴人係經建商說明該大廈一樓空地之分管情形後 ，同意履行劉明娟自前手張立萱受讓而來之買賣契約全部 權利及義務（含使用分管協議）及按現況點交，與劉明娟 及建商簽立買賣契約、第二次轉讓切結書，已如前述，顯 見上訴人係自行與建商成立分管契約，而應認其與該大廈 其他共有人間合意成立分管契約，要不因劉明娟其後是否 登記為系爭10號建物所有權人而有不同，上訴人徒以法緹 大廈後院法定空地屬全體住戶共用、劉明娟並非法緹大廈 10號一樓之區分所有權人，誠信億公司與劉明娟、系爭8 號建物承購人為分管約定，對伊及法緹大廈全體區分所有 權人不生效力，伊不受其拘束云云，並無可採。至於上訴 人提出永慶房屋網路資料之格局示意圖（原審卷第69頁） 稱：附圖A1、A2、B坐落之三角形空地歸系爭10號建物使 用云云，惟查該文書上所列之待售物件資料內容僅供參考 ，不作為任何證明用途一節，業據永慶房屋於該文書下方 註記明確。另永慶房屋斯時負責販售人員蘇家慶就此亦稱 ：格局示意圖是公司畫的，比例不精準的，兩造是私下成 交，未透過永慶房屋成交等語（原審卷第158頁反），從 而，有關分管契約內容，自應依兩造及建商間實際合意內 容為據，尚難執永慶房屋自行臆測繪製之不精準示意圖以 為有利於上訴人之認定。
（四）再查，法緹大廈各承購戶合意該大樓一樓前方及側面空地 由一樓各戶合法無償管理使用，成立分管契約，已如前述 ，又建商誠信億公司於其擬具之法緹大廈住戶管理規約第 15條第4款、第19條、第20條載明前揭分管契約意旨（原 審卷第42頁），經該大廈各承購戶同意遵守，於成立法緹 大廈管理委員會後，檢具該住戶管理規約向臺北市政府報 備，而該規約之分管約定迄至99年7月11日經區分所有權 人會議修正報請主管機關備查時，均未變更等情，有台北 市政府98年6月16日函、98年5月31日住戶管理規約、台北 市建築管理處99年7月26日函暨修正條文對照表在卷可稽
（原審卷第35-42、44-50頁），據此，法緹大廈所有權人 間之分管契約確經區分所有權人會議決議，並明定於住戶 管理規約一事，即足認定。又公寓大廈基地或附屬設施之 管理使用及其他住戶間相互關係，原得以規約定之（公寓 大廈管理條例第23條第1項規定參照），本件審諸該規約 第15條第4款明定該大樓一樓前方及側面空地由一樓各戶 無償管理使用，就約定專用部分之範圍（建商已以花台區 隔之大樓一樓前方及側面空地）及使用主體（一樓各戶） 等項約定明確，是法緹大廈全體區分所有權人（含兩造） 自受該規約約定之拘束。上訴人稱該約定未記載專用範圍 及使用主體，依公寓大廈管理條例第23條第2項規定不生 效力云云，核無可採。
（五）至於被上訴人稱：花台上方增砌圍牆係經兩造前手合意為 之，兩造分別受讓系爭8、10號建物相關權利義務，自受 上開約定之拘束等語，雖為上訴人所否認；惟查，系爭8 號、10號建物原承購戶劉明娟、楊茂輝二人就上開二建物 側面空地，合意於建商設置之花台圍牆（即附圖A1、A2部 分）上方增砌圍牆以區隔渠等管理使用之專用部分，其後 劉明娟將系爭10號建物轉售上訴人時，花台及其上方之增 砌分隔牆均已存在，出售房地時，劉明娟已向上訴人說明 法緹大廈8號、10號分管使用一樓空地情形，上訴人就此 亦親向建商誠信億公司查詢，經該公司業務經理陳柏誠說 明法緹大廈之分管使用情形，以及系爭分隔牆位置是僅將 花台築高，位置不變，並表明依現況點交使用等情，業據 證人劉明娟、陳柏誠證述明確（原審卷第159-161頁）， 核與被上訴人所提分隔牆砌作切結書暨劉明娟、楊茂輝雙 方用印之1樓全區配置圖、照片等件相符（原審卷第52-54 頁），而上訴人於知悉上情後，雖表示分隔牆為違章建築 ，惟並未表示要將花台及分隔牆拆除（原審卷第161頁劉 明娟證詞參照），仍與劉明娟簽訂買賣契約，且與劉明娟 、誠信億公司簽立買賣契約第二次轉讓切結書，同意受讓 並履行劉明娟就系爭10號建物土地全部權利義務（含使用 分管協議）及按現況點交，是其於買受系爭10號建物時， 既知悉劉明娟與系爭8號建物承購戶楊茂輝間設立分隔牆 以維隱私之約定，猶買受系爭建物及土地，同意承受劉明 娟就該房地之相關權義及按現況點交，自受上開劉明娟及 楊茂輝間分隔牆砌作之債權契約約定之拘束，要不因劉明 娟其後是否登記為系爭10號建物所有權人而受影響。另上 訴人雖提出錄音譯文（本院卷㈠第167頁）稱伊與被上訴 人、訴外人留陶安、楊茂輝事後有就系爭分隔牆為協商，
被上訴人稱伊知該牆為違章建築云云，惟此僅屬兩造為定 分止爭所為之各自表述，渠等就此既未達成共識，自不生 拘束兩造之效力，要難執之以為有利於上訴人之認定。上 訴人另請求訊問留陶安以證明留陶安確有指責違建之事， 核與判決結果不生影響，無調查之必要，併此敘明。（六）至於上訴人主張：被上訴人於附圖A1、A2、C所示部分設 置花台圍牆、鐵製柵欄等物，係於法定空地防火間隔違法 搭建之違章建築，違反都市計畫法、建築法第11、25、77 條、公寓大廈管理條例第15條、第16條等強制禁止規定， 民法第148條第2項、第799條之1第4項之規定，應拆除後 ，將附圖A1、A2、C、D所示土地返還上訴人及全體共有人 云云，惟查：
１、本件如附圖A1、A2、C所示部分之花台圍牆為誠信億公司 於系爭建物興建之時即已設置，已如前述，而上開花台圍 牆併同法緹大廈全部建物，前經承造人及營造業專任工程 人員為竣工勘驗檢查按圖施工完成，且符合相關建築規定 後，報請主管機關勘驗審查合格後發給使用執照，其後點 交該大廈全體所有人使用等情，業據本院調閱法緹大廈建 造執照及使用執照全卷查核屬實，是上訴人稱附圖A1、A2 、C所示部分設置花台圍牆，有違反都市計畫法、建築法 第11、25、77條等規定情事，是否屬實，即非無疑。況查 ，本件系爭如附圖A1、A2、C所示部分之土地經建商設置 花台圍牆後係供栽種植物之用一節，有上訴人所提之現場 照片可參（本院卷㈡第214頁）：另附圖D所示部分係供作 後院空地使用，則經原審至現場勘驗屬實，並製作勘驗筆 錄附卷可參（原審卷第123、124頁），而前揭系爭土地或 用以栽種植物、或供為後院空地，與各該部分於建物使用 執照所載用途：綠化、後院並無不符一節，則有系爭建物 竣工圖（圖號：A1-3、張號：19-3，綠化平面圖）附系爭 建物使用執照卷足憑，是被上訴人依針對附圖A1、A2、C 、D部分之使用既未違反使用執照所載用途，且合於住戶 管理規約之約定，上訴人徒稱被上訴人就上開土地之使用 ，有違反公寓大廈管理條例第15條、第16條等強制禁止規 定云云，即無可取。
２、另本件被上訴人對法緹大廈一樓法定空地之特定部分占用 收益，係依共有人間之分管契約及社區規約而為，已如前 述，是其使用該一樓法定空地之特定部分尚難認其行使權 利未依誠實及信用方法為之，是上訴人稱被上訴人占有使 用該大廈一樓空地特定部分，有違民法第148條第2項規定 情事云云，核無可採。
３、至於被上訴人所有系爭8號建物1樓後方分戶圍牆雖經臺北 市政府都市發展局於98年9月8日認定屬違章建築，應拆除 至地面；惟該局嗣以98年12月31日函明示：上開位置上之 分戶圍牆依臺北市違章建築處理要點第14條及該分戶圍牆 於使用執照內竣工照片顯示，故原60公分牆基花台准予保 留，增高部分始應拆除各節，有臺北市政府都市發展局98 年9月8日函、98年12月31日、100年3月1日函、臺北市建 築管理處違建查報案件明細表附卷足憑（原審卷第168、1 71頁、本院卷㈠第75、76頁），是被上訴人主張：建商設 置之60公分花台圍牆（即附圖A1、A2、C所示部分之花台 圍牆）部分業經主管機關准予保留列管，無庸拆除一節， 自堪信為真實。上訴人稱：前揭花台圍牆屬應予拆除之違 章建築云云，即難遽信為真。又法緹大廈全體所有人已就 一樓法定空地締結分管契約，並合意以建商設置之花台圍 牆為界，由一樓各戶所有人分別管理使用，已如前述，則 上訴人及其他共有人應同受分管契約之拘束，而不得再本 於區分所有權，請求排除。被上訴人於其分管專用範圍內 設置台階、鐵絲圍欄等物之使用行為，縱不符建管法令， 然因該法令僅屬取締規定（建築法第86、95條規定參照） ，而非效力規定，仍屬建築管理行政問題，應循行政程序 以資救濟，於系爭私法上分管契約之效力不生影響。是上 訴人以附圖所示A1、A2、Ｂ、Ｃ部分之花台圍牆、台階、 鐵絲圍欄屬違章建築，影響公共安全為由，請求被上訴人 拆除後將該土地返還予伊及全體共有人云云，即嫌乏據。四、綜上所述，被上訴人使用法緹大廈一樓法定空地之特定部分 ，係依共有人間之分管契約及社區規約而為，於法有據，是 上訴人依民法第767條、第821條之規定請求被上訴人將如附 圖A1部分之花台圍牆、鐵製圍欄、附圖B部分之台階、附圖C 部分之花台圍牆拆除清運後，將上開土地及如附圖D部分土 地返還上訴人及其他全體共有人，將附圖A2部分之圍牆、鐵 製圍欄拆除清運後，將該地返還上訴人，均無理由，不應准 許，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核 與判決結果不生影響，爰不再一一論駁，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 3 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 鄭純惠
法 官 周玫芳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 9 日
書記官 陳嘉文
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
, 台灣公司情報網