臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1060號
原 告 章聲亮
訴訟代理人 鄭世賢律師
被 告 臺南市東山區農會
法定代理人 李右山
訴訟代理人 洪志峯
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國101年7月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○○區○○段七一三地號、地目建、面積一○○六點九五平方公尺土地，應予分割為如附圖及附表所示。被告應補償原告新臺幣肆拾玖萬玖仟玖佰貳拾元。訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○段713地號之土地（ 下稱系爭土地）現為兩造所共有，應有部分各為2分之1。兩 造間並未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割 之情形，且前經本院柳營簡易庭調解後，就分割之方法仍不 能為一致之協議。原告願就系爭土地依附圖所示方式分割， 然因分割後其所取得土地面積較被告為小，被告自當適當補 償新臺幣（下同）499,920元，爰依民法第823條、第824條 之規定訴請裁判分割等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：伊同意依原告所提分割方案進行分割，惟原告請 求之補償金額過高，伊有異議等語置辯。併為答辯聲明：原 告之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協 議兩造不爭執事項暨簡化爭點為：
㈠不爭執事項：
⒈系爭土地現為兩造所共有，應有部分各為2分之1。並有系爭 土地土地登記謄本為證（參本院柳營簡易庭100年度營調字 第76號卷第9頁）。
⒉兩造間並未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分 割之情形，且前經本院柳營簡易庭調解後，就分割之方法仍 不能為一致之協議。並有本院柳營簡易庭100年度營調字第 76號分割共有物事件調解程序筆錄為證（參本院柳營簡易庭 100年度營調字第76號卷第18頁）。
⒊系爭土地之使用現況如下：
⑴系爭土地大致上為南北縱向長方形土地，僅北側面臨既成柏 油道路，寬約8公尺（含水溝），其餘相鄰他人土地。 ⑵系爭土地上有如勘驗附圖所示編號X、Y兩棟建物，其餘部分
則為空地。北側編號X建物無門牌號碼，為一層鐵架石綿瓦 造平房之未保存登記建物，屬原告所有，前曾出租他人作為 倉庫使用，現無人使用，直接面臨北側之既成柏油道路；南 側編號Y建物門牌號碼為「臺南市東山區東河村吉貝耍21-1 號」，為二層加強磚造透天建物之有保存登記建物，現屬被 告所有，前為系爭土地前手章金鑄之住家，現無人使用，Y 建物未臨路，需經由系爭土地西側之空地通往北側之柏油既 成道路。並有本院會同臺南市白河地政事務所測量人員至現 場履勘之101年6月18日之勘驗筆錄、現場勘驗略圖及照片（ 參本院卷第104頁至第108頁、第21頁至第26頁）、系爭土地 地籍圖謄本、系爭建物建物登記第二類謄本（參本院柳營簡 易庭100年度營調字第76號卷第10頁至第12頁、本院卷第52 頁、第71頁）等件為證。
⒋兩造均對於系爭土地之分割方案，同意採附圖所示之分割方 案，即由原告取得如附圖所示B部分土地（面積279平方公尺 ）、被告取得如附圖所示A部分土地（面積727.95平方公尺 ），而因原告分割後取得之B部分面積不足原有之應有部分 比例，被告並同意就差額部分補償原告。並有臺南市白河地 政事務所101年5月15日所測字第1010003677號函及所附土地 複丈成果圖為證（參本院卷第93頁、第94頁）。 ⒌上開補償部分之價額，經本院囑託歐亞不動產估價師聯合事 務所（下稱歐亞事務所）進行鑑價，其於101年4月16日出具 鑑價報告，記載：本次鑑價方式係以分割後甲地（即附圖所 示B部分）為基準地，評估作業以比較法及成本法之土地開 發分析為評估方法，分割後乙地（即附圖所示A部分）則以 基準地價格為基礎，考量地形、深寬度、臨路條件、總價與 單價關係、發展潛力及其他因素等差異程度調整、修正推估 之，經綜合分析後，甲地決定價格為每坪13,200元、乙地決 定價格為9,600元，是分割後被告應補償原告499,920元等語 。並有歐亞事務所101年4月18日EAＺ○○○○○○○○○3號函及所附 不動產估價報告書為證（參本院卷附資料袋）。 ㈡爭執事項：
被告對原告補償之金額，應以多少為適當？
四、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分
配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條 第1項、第824條第1項至第3項分別定有明文。次按法院定共 有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人 之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公 共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年 度台上字第724號判決可資參照）。又分割共有物究以原物 分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之 使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之 分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度 台上字第600號、87年度台上字第1402號判決意旨參照）。 ㈡經查：
1.系爭土地現為兩造所共有，應有部分各為2分之1；兩造間並 未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形 ，且前經本院柳營簡易庭調解後，就分割之方法仍不能為一 致之協議等情，為兩造所不爭執，則依民法第823條第1項之 規定，原告自得請求分割。
2.又系爭土地大致上為南北縱向長方形土地，僅北側面臨既成 柏油道路，寬約8公尺（含水溝），其餘相鄰他人土地；其 上有如勘驗附圖所示編號X、Y兩棟建物，其餘部分則為空地 ，北側編號X建物無門牌號碼，為一層鐵架石綿瓦造平房之 未保存登記建物，屬原告所有，前曾出租他人作為倉庫使用 ，現無人使用，直接面臨北側之既成柏油道路；南側編號Y 建物門牌號碼為「臺南市東山區東河村吉貝耍21-1號」，為 二層加強磚造透天建物之有保存登記建物，現屬被告所有， 前為系爭土地前手章金鑄之住家，現無人使用，Y建物未臨 路，需經由系爭土地西側之空地通往北側之柏油既成道路等 情，為兩造不爭執，且兩造均同意採附圖所示之分割方案， 則審酌系爭土地僅北側臨路，為使被告分割後土地不至於形 成袋地，影響之後經濟價值，併考量兩造分割後所得土地價 值、位置、各共有人使用土地現況利益，復斟酌各共有人之 意願、利害關係、分割後之經濟效用及公共利益等一切情狀 ，本院認原告主張之附圖所示分割方案，即如附圖所示編號 A部分面積727.95平方公尺土地分歸被告取得，編號B部分面 積279平方公尺土地分歸原告取得，應能兼顧全體共有人間 之公平性，爰採為本件之分割方法，並依此分割為如主文第 1項所示。
3.本件依附圖所示分割方案原物分割結果，原告不能按其應有 部分分得土地，則分得土地面積增加之被告，自應依前開規 定補償之。經本院囑託歐亞事務所進行鑑價，其於101年4月 16日出具鑑價報告，記載：本次鑑價方式係以分割後甲地（ 即附圖所示B部分）為基準地，評估作業以比較法及成本法 之土地開發分析為評估方法，分割後乙地（即附圖所示A部 分）則以基準地價格為基礎，考量地形、深寬度、臨路條件 、總價與單價關係、發展潛力及其他因素等差異程度調整、 修正推估之，經綜合分析後，甲地決定價格為每坪13,200元 、乙地決定價格為9,600元，是分割後被告應補償原告499,9 20元等情，亦為兩造所不爭執，因此本院認採上開鑑定結果 作為補償之標準，應屬有據，且對兩造均甚公平。被告固指 稱上開鑑定之鑑價結果過高，惟查上述鑑定結果乃係歐亞事 務所派員實地調查鄰近地價，並根據土地狀況、區域環境、 交通情況、公共設施、經濟發展潛力及不動產交易現況等因 素綜合進行調整、修正推估而來，應有其公正性，被告僅空 言抗辯補償價額過高，並未舉證證明合理之補償數額為多少 ，所辯尚不足採，爰判決被告應補償原告之金額如主文第2 項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件雖依原告請求分割兩造共有土地，然分割方法係法院 考量全體共有人利益，認原告主張之分割方案為可採，原告 既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴 訟費用顯失公平，本院認本件訴訟費用應由兩造按其應有部 分比例負擔為適當，爰判決如主文第3項所示。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 16 日
民事第二庭 法 官 許育菱
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 16 日
書記官 謝安青
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│附表 │
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│分割後所有權人 │位置編號│ 分得面積 │ 備註 │
│姓名 │ │（平方公尺）│ │
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│臺南市東山區農會│ A │ 727.95 │已登記建物：│
│ │ │ │87建號 │
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│章聲亮 │ B │ 279.00 │ │
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