臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3860號
原 告 吳偉男
訴訟代理人 林佩儀律師
複代理人 粘毅群律師
顏鳳君律師
被 告 趙海瑞
訴訟代理人 孫寅律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國一０一年七月十日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；被告於訴之變 更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或 追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二項定 有明文。
二、本件原告於民國一００年十二月十二日言詞辯論期日具狀追 加：「被告故意隱匿兩造間不動產買賣契約標的物房屋曾經 氯離子含量檢測，使原告陷於錯誤與被告訂立不動產買賣契 約，依民法第九十二條規定撤銷訂約之意思表示、依兩造間 不動產買賣契約第九條第二項約定解除契約，並依民法第一 百七十九條規定請求返還已付價金」，原告此節追加，已經 被告無異議而為本案之言詞辯論，視為同意，於法自無不合 。
三、原告復於一０一年七月五日具狀追加：「兩造間不動產買賣 契約標的物房屋有氯離子含量平均每立方公尺０‧六三七公 斤、超過新拌鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量國家標準之瑕 疵，依民法第三百五十九條之規定解除契約，並依民法第二 百五十九條規定請求被告返還所受領之價金」，原告此節追 加，復經被告無異議而為本案之言詞辯論，視為同意，仍無 不合，本院爰併就追加後之訴為裁判，合先敘明。乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：
１被告應給付原告新臺幣（下同）三百五十五萬元，及自起 訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息。
２願以現金或中國信託商業銀行定期存單為擔保，請准宣告 假執行。
（二）原告起訴主張：
１兩造於九十九年一月二十五日訂立不動產買賣契約（下稱 系爭買賣契約），約定由其以總價二千三百二十萬元向被 告買受坐落臺北市○○區○○段四小段第二二八地號、權 利範圍一萬分之三八二之土地，及其上建號同段第一０三 ０號、門牌號碼臺北市松山區○○○路四三一號十二樓之 房屋含頂樓增建違章建物部分（下稱買賣標的房屋），暨 建物共有部分建號同段第一０三二號、權利範圍一萬分之 三六０，簽約時其應支付第一期款三百零五萬元，於土地 增值稅、契稅核下後，經專業代理人通知日起三日內支付 第二期款三百八十五萬元，尾款一千六百三十萬元以貸款 方式繳付。
２兩造簽約前，其曾就買賣標的房屋之現況例如是否漏水、 輻射鋼筋、海砂屋、違章建築、租賃換約等事宜逐一詢問 被告，被告並在房地產標的現況說明書上「建築改良物是 否有滲漏水之情形」、「是否有損鄰狀況」欄位中，勾選 「否」，其乃與被告簽立系爭買賣契約，並交付簽約款三 百零五萬元。嗣後其拜訪買賣標的房屋之樓下鄰居，經告 稱買賣標的房屋有滲漏水問題、迄今無法修復，雙方多次 發生衝突，其乃要求被告處理，詎被告置之不理，顯係以 積極虛構事實或故意隱匿事實之方式使其陷於錯誤而訂立 系爭買賣契約，其業於九十九年三月二十三日依民法第九 十二條之規定以存證信函撤銷與被告訂立系爭買賣契約之 意思表示，並以起訴狀再次為撤銷之意思表示，則系爭買 賣契約已不存在，被告無受領三百零五萬元第一期價金之 法律上原因，爰依民法第一百七十九條規定，請求被告如 數返還，並支付自訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。又 被告故意隱匿買賣標的房屋曾經氯離子含量檢測，使其陷 於錯誤與被告訂立系爭買賣契約，其於九十九年十二月十 八日鑑定漏水之際方知悉，乃於一００年十二月十二日以 民事準備書㈠狀依民法第九十二條規定撤銷訂約之意思表 示，及依系爭買賣契約第九條第二項約定解除契約，併依 民法第一百七十九條規定請求返還已付價金及支付利息。 ３又房屋是否漏水為房屋買賣之關鍵要點，民法第三百五十 四條原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付 無瑕疵物之義務，買受人自有拒絕受領瑕疵物之權利，特 定物買賣於危險移轉前倘已有明顯之瑕疵，經買受人催告 出賣人補正，出賣人不為補正，應解為買受人得拒絕給付
價金，並解除契約或減少價金。本件買賣標的房屋滲漏水 情形嚴重，顯為民法第三百五十四條所定滅失或減少房屋 價值、滅失或減少房屋通常效用或預定效用之瑕疵，不具 備被告保證之品質，其業於九十九年二月二十五日委託律 師發函要求被告說明並處理，被告置之不理，已經拒絕修 補瑕疵，其業於九十九年三月二十三日依民法第三百五十 九條之規定，以存證信函解除系爭買賣契約，並以起訴狀 再次為解除之意思表示，爰依民法第二百五十九條規定請 求被告返還所受領之價金三百零五萬元。又買賣標的房屋 有氯離子含量平均每立方公尺０‧六三七公斤、超過新拌 鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量國家標準之瑕疵，是項瑕 疵影響建物結構、安全性，為重大瑕疵，爰以一０一年七 月五日民事辯論意旨狀依民法第三百五十九條之規定解除 契約，併依民法第二百五十九條規定請求被告返還所受領 之價金。
４另依系爭買賣契約第十條第二項之約定，被告不履行契約 各項義務時，其得限期催告履行，逾期不履行，其得解除 契約，被告應退還所收價款並賠償已繳價款同額之違約罰 金。其業於九十九年二月二十五日限期催告被告履行，被 告置之不理，拒絕修補漏水瑕疵、拒絕受領第二期價款， 其已解除契約，並依上述約定請求一部之違約罰金五十萬 元。
（三）對被告答辯之陳述：
九十九年二月十日地政士陳盈如通知其繳付第二期價款， 其以電話邀約被告於同年月十二、十三日會面繳款，並詢 問漏水事宜，竟遭被告辱罵，嗣雙方議定於同年月二十三 日在代書事務所繳付，當日其攜帶中國信託商業銀行林口 簡易型分行所簽發、發票日為九十九年二月十二日、付款 人為中國信託商業銀行林口簡易型分行、面額三百八十五 萬元、票據號碼ＥＦ0000000號支票前往，提出票 據並要求被告說明漏水情事，又遭被告辱罵，被告隨即離 去，當日稍晚雖又再次返回，但又因其要求說明漏水事宜 而離去，其並未遲延給付第二期價款，係被告受領遲延。（四）證據：提出（原證一）不動產買賣契約書、土地登記謄本 、建物登記謄本、土地所有權狀、建物所有權狀、（原證 二）房地產標的現況說明書、（原證三）相片、（原證四 ）龜山大崗郵局第四八號存證信函、掛號郵件收件回執、 （原證五）律師函、（原證六）光碟暨譯文、（原證七） 支票、（原證八）臺灣臺北地方法院一００年度易字第九 六號刑事判決、臺灣臺北地方法院檢察署檢察官九十九年
度偵字第二六八一八號起訴書，並聲請訊問證人即鑑定人 劉士傑建築師、地政士陳盈竹、介紹人陳意婷。二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免 為假執行。
（二）被告則以：
１買賣標的房屋並無滲漏水瑕疵，原告應舉證證明；縱有滲 漏水為可修補且非重大，不得據以解除系爭買賣契約。 ２兩造曾合意於九十九年二月二十三日繳付第二期款三百八 十五萬元，惟原告攜帶票據到場後，一再指稱買賣標的房 屋有滲漏水情事，經其一再說明漏水早已修復、締約時已 無漏水，原告仍拒絕交付第二期款項票據，已經構成給付 遲延，其於九十九年二月二十五日以存證信函催告原告於 三日內履約付款，該存證信函於同年三月八日送達原告， 原告仍未給付，其業於同年月十九日以存證信函解除系爭 買賣契約，並依契約第十條約定沒收已付價金，該存證信 函業於同年月二十九日送達原告，其自無庸返還價金。 ３買賣標的房屋前未為混凝土氯離子含量檢測，並無詐欺。 ４買賣標的房屋縱混凝土氯離子含量平均為每立方公尺０‧ 六三七公斤，高於經濟部標準檢驗局八十三年七月二十二 日公布之鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量國家標準即 每立方公尺０‧六公斤，但標的房屋起造於七十二年五月 間，當時並無混凝土中最大水溶性氯離子含量國家標準， 且系爭買賣契約業因原告遲延給付第二期款，經其催告後 於九十九年三月十九日解除，原告無從再次解除，況混凝 土含量超過標準不能即謂為可解除契約之重大瑕疵，尚須 測量混凝土抗壓強度、中性化程度、鋼筋腐蝕速率、裂縫 裂損狀況、裂縫長度寬度等數值，查驗結構是否有鋼筋外 露、牆壁剝落致不適合居住等語，資為抗辯。
（三）證據：提出（被證一）臺北一二一支局第三一號存證信函 暨掛號郵件收件回執、（被證二）臺北一二一支局第五二 號存證信函暨掛號郵件收件回執、（被證三）假扣押聲請 狀、（被證四）龜山大崗郵局第四八號存證信函。三、原告主張之事實，業據提出不動產買賣契約書、土地登記謄 本、建物登記謄本、土地所有權狀、建物所有權狀、房地產 標的現況說明書、相片、龜山大崗郵局第四八號存證信函、 掛號郵件收件回執、律師函、光碟暨譯文、支票、本院一０ ０年度易字第九六號刑事判決、臺灣臺北地方法院檢察署檢 察官九十九年度偵字第二六八一八號起訴書為證，上開證據 之真正，除相片外，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但
原告之請求均為被告否認。
被告所辯亦據提出臺北一二一支局第三一、五二號存證信函 暨掛號郵件收件回執、假扣押聲請狀、龜山大崗郵局第四八 號存證信函，並引用證人即介紹人陳意婷之證述為憑，該等 證據之真正，亦為原告所不爭，亦堪信為真，但被告所辯均 為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：
１兩造於九十九年一月二十五日訂立系爭買賣契約，約定由 原告以總價二千三百二十萬元向被告買受坐落臺北市○○ 區○○段四小段第二二八地號、權利範圍一萬分之三八二 之土地，及其上建號同段第一０三０號、門牌號碼臺北市 松山區○○○路四三一號十二樓之房屋含頂樓增建違章建 物部分即買賣標的房屋，暨建物共有部分建號同段第一０ 三二號、權利範圍一萬分之三六０。
第三條「付款約定」約定：「第一次款三百零五萬元，於 簽訂本契約同時由買方支付之；第三（二）次款三百八十 五萬元，於土地增值稅、契稅核下後，經專業代理人通知 日起三日內由買方支付之，雙方並應同時繳清稅款；尾款 一千六百三十萬元以貸款抵付‧‧‧」。
第九條「擔保責任」約定：「‧‧‧前開標的若因都市 計畫或其他法令已有變更使用、被徵收、爭訟、海砂、輻 射、非自然死亡時，賣方應於簽約時確實告知，如有隱匿 、欺瞞時，賣方即屬違約，買方得於知悉後依法解除契約 ‧‧‧」。
第十條「違約罰則」約定：「買方不依約履行付款或契 約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告 履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒 收，充作違約罰金。賣方如不履行契約所定各項義務者 ，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即 予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與 已繳價款同額之違約罰金‧‧‧」。
（參見原證一不動產買賣契約書）
２被告於兩造簽立系爭買賣契約書當日，曾填具（原證二） 房地產標的現況說明書交付原告閱覽、簽認。
項次十三「建築改良物是否有滲漏水之情形」欄，經被告 勾選「否」。
項次十四「是否有損鄰狀況」欄，經被告勾選「否」。 項次十八「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項） 」欄，被告勾選「否」。
３兩造議定於九十九年二月二十三日下午二時在臺北市松山 區○○○路一０一號十二樓之十代書陳盈竹任職之聯華代 書事務所內收交第二次價款三百八十五萬元，原告攜帶（ 原證七）中國信託商業銀行林口簡易型分行所簽發、發票 日為九十九年二月十二日、付款人為中國信託商業銀行林 口簡易型分行、受款人為原告、面額三百八十五萬元、票 據號碼ＥＦ0000000號之支票一紙前往，因原告一 再指稱買賣標的房屋漏水、要求被告說明，被告嗣以穢語 辱罵原告後離去，並未取得第二次價款票據。
（參見第九三、九四頁筆錄、原證八本院一００年度易字 第九六號刑事判決、臺灣臺北地方法院檢察署檢察官九十 九年度偵字第二六八一八號起訴書）
４被告於九十九年二月二十五日寄發（被證一）臺北一二一 支局第三一號存證信函予原告，略載稱：「‧‧‧台端於 前揭契約簽訂後‧‧‧完稅款三百八十五萬元遲延未見給 付，顯已違反本買賣契約之約定，請於函到三日內，至承 辦代書處履約付款，否則依買賣契約書第十條約定，如仍 不履行，即予解除契約，並將已支付之價款全數沒收，充 作違約罰金‧‧‧」，該存證信函於同年三月八日送達原 告，由原告親自簽收。
５原告於九十九年二月二十五日委託律師寄發（原證五）函 文予被告，略載稱：「主旨：‧‧‧函請趙海瑞先生，就 門牌號碼：臺北市○○○路四三一號十二樓房屋疑似滲漏 水情形於本文到五日內與敝當事人吳偉男聯絡‧‧‧」。 ６被告於九十九年三月十九日寄發（被證二）臺北一二一支 局第五二號存證信函予原告，略載稱：「‧‧‧本人於九 十九年二月二十五日去函通知台端履行支付完稅款三百八 十五萬元，否則依買賣契約書第十條約定，如仍不履行， 即予解除契約‧‧‧本人於九十九年三月八日已收到前開 存證信函回執，而台端仍遲延未見給付‧‧‧本人依照買 賣契約之約定，即日起解除本買賣契約，並沒收已支付之 價款三百萬元充作違約罰金‧‧‧」，該存證信函於同年 月二十九日送達原告。
７原告於九十九年三月二十三日寄發（原證四、被證四）龜 山大崗郵局第四八號存證信函予被告，略載稱：「‧‧‧ 本人因信賴台端保證系爭房屋無滲漏水（房地產標的現況 說明書），乃依約給付五萬元及第一款三百萬元予台端。 嗣後本人請設計師至系爭房屋丈量設計時‧‧‧發現二間 衛浴有滲漏水之跡象‧‧‧經詢問鄰居，始知系爭房屋有 嚴重滲漏水瑕疵，並因此與樓下鄰居（十一樓）有多次衝
突吵架‧‧‧本人應交付之第二款三百八十五萬‧‧‧改 於二月二十三日給付，本人‧‧‧依約前往代書事務所給 付，交付同時本人問及台端可提早交屋之日期，台端僅願 口頭承諾於三月十日交屋‧‧‧再問及重新丈量日期時， 台端，‧‧大聲斥責本人及代書後離去‧‧‧後回到代書 處，本人妻子問及滲漏水時，台端破口大罵三字經‧‧‧ 造成第二款之交付無法順利進行‧‧‧本人依民法第九十 二款（條）及三百五十九條之規定，向台端解除買賣契約 於法有據‧‧‧請台端於三日內返還已交付之買賣金額三 百零五萬元‧‧‧」，該存證信函於同年月二十四日送達 被告。
８買賣標的房屋廚房樑混凝土氯離子含量為每立方公尺０‧ 四五三公斤，餐廳樑（靠玄關）混凝土氯離子含量為每立 方公尺０‧六五三公斤，餐廳樑（靠臥房）混凝土氯離子 含量為每立方公尺０‧八０五公斤，平均混凝土氯離子含 量為每立方公尺０‧六三七公斤（參見第一六八至一八一 頁臺北市建築師公會鑑定報告書）。
（二）按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者， 應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者， 亦同，民法第九十二條第一項前段、第一百七十九條定有 明文。又被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而 為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院 四十四年台上字第七五號著有判例闡釋甚明。
１本件原告主張受詐欺而與被告訂立系爭買賣契約，依民法 第九十二條規定撤銷締約之意思表示，無非以買賣標的房 屋締約時有滲漏水情形及締約前曾經為混凝土氯離子含量 （海砂屋）檢測，竟在房地產標的現況說明書上「建築改 良物是否有滲漏水之情形」、「是否有損鄰狀況」、「是 否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」欄位中，勾 選「否」為論據，但原告前述主張，除被告在該等項次中 勾選「否」外，要為被告否認，依上揭判例，自應由原告 就被告在房地產標的現況說明書上之填載與事實不符，負 舉證之責。
２就買賣標的房屋締約時有滲漏水情形損及鄰房部分，原告 雖提出（原證三）相片、（原證六）光碟暨譯文為證，然 相片部分無法辨別拍攝時間、地點、是否買賣標的房屋及 與買賣標的房屋之關連，（原證六）光碟暨譯文亦僅能證 明買賣標的房屋樓下房屋即門牌號碼臺北市松山區○○○
路四三一號十一樓房屋之屋主指稱有漏水情形，已難遽認 買賣標的房屋有漏水並損及樓下房屋，況買賣標的房屋經 本院囑託臺北市建築師公會指派建築師鑑驗有無漏水、是 否造成樓下漏水及成因等節，歷時一年仍無結果，非唯未 能判定買賣標的房屋樓下有無漏水及成因，甚且未能確認 買賣標的房屋有漏水情形（見第八六頁臺北市建築師公會 覆函），參諸鑑定人劉士傑建築師於九十九年十二月十八 日會同兩造勘查買賣標的房屋樓下門牌號碼臺北市松山區 ○○○路四三一號十一樓房屋，僅察見十樓及十一樓結構 頂板相近位置有因漏水造成之粉刷剝落痕跡，未在買賣標 的房屋與十一樓結構頂板相近位置發現因漏水造成之粉刷 剝落痕跡，且現況已無滴漏及潮濕，一００年二月二十六 日鑑定人劉士傑建築師會同兩造勘查買賣標的房屋結果， 亦僅廁所有殘留水漬現象，其餘空間含客廳、餐廳、三間 臥室及廚房均無漏水現象與痕跡，有（第一四四至一五一 頁）臺北市建築師公會覆函暨鑑定案件初勘紀錄表、會勘 紀錄表在卷可考，則並無證據足認買賣標的房屋自締約時 起至一００年二月二十六日會勘時止一年一個月期間，有 滲漏水及造成樓下房屋漏水等鄰損情事。
３就買賣標的房屋締約前曾經為混凝土氯離子含量（海砂屋 ）檢測部分，原告並未提出任何證據以實其說，自難採憑 。
４既無證據足認買賣標的房屋於締約時有滲漏水及造成樓下 房屋漏水等鄰損情事，或締約前曾經為混凝土氯離子含量 （海砂屋）檢測，被告在房地產標的現況說明書上項次十 三「建築改良物是否有滲漏水之情形」、項次十四「是否 有損鄰狀況」、項次十八「是否曾經做過海砂屋檢測（氯 離子檢測事項）」欄位中，均勾選「否」，即無不合，原 告主張被告在房地產標的現況說明書前開項次中勾選「否 」係積極虛構事實或故意隱匿事實之方式使其陷於錯誤而 訂立系爭買賣契約，依民法第九十二條規定撤銷系爭買賣 契約，尚非有據。
５系爭買賣契約既未經原告撤銷，被告受領、保有原告三百 零五萬元之第一期價款，即非無法律上原因，原告依民法 第一百七十九條規定請求被告返還所受領之價款三百零五 萬元，及支付自訴狀送達翌日起算之法定利息，難認有據 。
（三）次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵 ，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出
賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質； 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；契約解除 時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約 另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物， 應返還之；㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之 利息償還之，民法第三百五十四條第一項前段、第二項、 第三百五十九條前段、第二百五十九條第一、二款亦有明 定。
１本件原告於九十九年三月二十三日以（原證四、被證四） 龜山大崗郵局第四八號存證信函解除系爭買賣契約、請求 被告返還所受領之價金三百零五萬元，無非以買賣標的房 屋有漏水之瑕疵為論據。惟並無證據足認買賣標的房屋於 締約時起至一００年二月二十六日會勘時止一年一個月期 間有滲漏水情事，此經本院審認如前，原告以買賣標的房 屋有漏水之瑕疵為由，於九十九年三月二十三日解除系爭 買賣契約，自無理由，原告復以系爭買賣契約經其解除為 由，依民法第二百五十九條規定請求被告返還所受領之價 款三百零五萬元及支付自訴狀送達翌日起算之法定利息， 亦非有據。
２原告復主張買賣標的房屋有氯離子含量平均每立方公尺０ ‧六三七公斤、超過新拌鋼筋混凝土中水溶性氯離子含量 國家標準之瑕疵，而於一００年十二月十二日以民事準備 書㈠狀依系爭買賣契約第九條第二項約定解除系爭買賣契 約，於一０一年七月五日民事辯論意旨狀依民法第三百五 十九條之規定解除系爭買賣契約，然：
①兩造議定於九十九年二月二十三日下午二時在臺北市松山 區○○○路一０一號十二樓之十代書陳盈竹任職之聯華代 書事務所內收交第二次價款三百八十五萬元，當日原告固 攜帶中國信託商業銀行林口簡易型分行所簽發、發票日為 九十九年二月十二日、面額三百八十五萬元之支票一紙前 往，但被告當日終未取得第二期款之票據，此經被告指陳 在卷，核與證人即代書陳盈竹、介紹人陳意婷證述情節一 致，並為原告所不爭執，前已述及。
②原告雖主張當日其確有給付第二期價款之意思，係被告受 領遲延云云，但當日在場之證人即代書陳盈竹到庭結證稱 ：「‧‧‧本來現場買方應交付價款，結果因買方對現況 房屋有爭議，他覺得房子有漏水，他希望得到屋主的確認 有無漏水，但屋主認為支付價款與現況點交應該是分別進 行，在言語上有些情緒的不愉快，就沒有達成共識，就沒
有進行‧‧‧買方希望在交付款項時能夠同時向屋主確認 房子是否有漏水‧‧‧他認為房子有漏水，要向屋主求證 房子有無漏水，如果有漏水，希望知道後續如何處理。賣 方當天回答誰說有漏水‧‧‧屋主認為付款要先作而不是 現況交屋的部分，屋主認為當天是支付完稅款，買方的認 定是既然要支付完稅款也已經碰面，要當面做確認‧‧‧ （法官問：當時如果把完稅款票據直接交給賣方，會不會 與買方的意思牴觸？）我認為我沒有權利直接完稅款票據 交給賣方‧‧‧我交付給賣方之前，還是需要得到買方的 確認‧‧‧後來支票正本我就還給買方」（見第一三二、 一三三頁筆錄）。
③證人即原告之介紹人陳意婷亦到庭結證稱：「原告有帶銀 行本票去現場，當天有要付款，原告有質疑房屋本身有漏 水，所以他覺得必須要再看過房子，原告有跟屋主說他要 再看房子，屋主說沒有漏水，原告希望能敲定時間再去看 房子，屋主認為今天付款與看房子是兩回事，後來屋主人 不舒服，希望原告趕快付款，原告仍然質疑房子有漏水的 狀況，後來屋主就走了，後來我就在現場跟代書及原告溝 通，請屋主回來，後來屋主有回來，回來時兩造仍然沒有 共識‧‧‧（法官問：就你的認知，原告是否願意當天直 接付完稅款？）不會。（法官問：就你的認知，原告要在 雙方約了時間確定房屋有無漏水後才願意付完稅款？）我 認為原告是要確定房屋沒有漏水，是完美的，他才願意付 完稅款。（法官問：就你的認知，當天原告終局沒有要付 完稅款？）是，因為原告沒有得到該房屋是否確實不會漏 水‧‧‧原告當天有帶錢去，本來就是要付完稅款，但是 在房屋有無漏水沒有得到答案前，我認為他不會付‧‧‧ 原告就是認定房子有漏水的瑕疵，如果不漏水，原告還是 願意買，但漏水原告就不要買。（原告訴訟代理人問：是 否有問過原告如果房屋有漏水就不會買？）在原告產生房 屋漏水質疑後，我有問過，原告回答如果房子有漏水他就 不要買」（見第一三四、一三五頁筆錄）。
④證人陳盈竹、陳意婷均為原告聲請訊問，與原告並無宿怨 仇隙，與被告亦無故舊親誼，其中陳意婷甚且與原告較為 熟識，衡情證人應無甘冒偽證罪責為虛偽陳述之可能或必 要，所述自屬客觀可採，原告當日客觀上並無直接交付支 票、給付第二期價款之意思；參諸原告於九十九年二月二 十五日委託律師寄發（原證五）函文予被告，要求被告於 文到五日內就買賣標的房屋漏水事宜與原告聯絡，且於同 年三月八日接獲被告於九十九年二月二十五日所寄發、催
告原告於函到三日內至承辦代書處給付完稅款三百八十五 萬元之（被證一）臺北一二一支局第三一號存證信函後， 仍未給付第二期款三百八十五萬元，原告亦當庭自承其於 九十九年二月二十三日曾數度指稱買賣標的房屋漏水、要 求被告說明（見第九四頁筆錄），以及本件近二年審理期 間，仍無證據足認買賣標的房屋於締約時有滲漏水及造成 樓下房屋漏水等鄰損情事，惟原告仍屢屢以書狀、言詞指 稱買賣標的房屋嚴重漏水、被告隱匿詐騙云云，則原告於 九十九年二月二十三日已自行認定買賣標的房屋有漏水之 瑕疵，而不願依約交付第二期款三百八十五萬元，堪以認 定。
⑤原告未於雙方議定之九十九年二月二十三日給付第二期價 款三百八十五萬元，而並無證據足認買賣標的房屋於締約 時有滲漏水及造成樓下房屋漏水等鄰損情事，迭經敘明， 原告未依約給付第二期價款，無不可歸責之事由，業已給 付遲延，被告於九十九年二月二十五日寄發（被證一）存 證信函催告原告於函到三日內至承辦代書處給付完稅款三 百八十五萬元，原告仍未履行，仍無不可歸責之事由，依 系爭買賣契約第十條第一項之約定，被告得予解除契約並 將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。被告於九十九年 三月十九日寄發（被證二）臺北一二一支局第五二號存證 信函予原告，依買賣契約書第十條之約定為解除系爭買賣 契約並沒收已支付之價款充作違約罰金之意思表示，該存 證信函於同年月二十九日送達原告，前業提及，系爭買賣 契約業於九十九年三月二十九日經被告解除而消滅。 ⑥系爭買賣契約業於九十九年三月二十九日經被告解除而消 滅，原告遲至一００年十二月十二日方以民事準備書㈠狀 依系爭買賣契約第九條第二項之約定，於一０一年七月五 日方以民事辯論意旨狀依民法第三百五十九條之規定，解 除系爭買賣契約，自屬無據。則原告復以系爭買賣契約經 其於一００年十二月十二日、一０一年七月五日書狀解除 為由，依民法第二百五十九條規定請求被告返還所受領之 價款三百零五萬元，及支付自訴狀送達翌日起算之法定利 息，仍無理由。
（四）系爭買賣契約第十條第二項約定：「賣方如不履行契約所 定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾 期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並 應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金‧‧‧」，有（原 證一）不動產買賣契約書可按。原告依上開約定一部請求 被告給付違約罰金五十萬元，無非以系爭買賣契約因被告
拒絕修補漏水瑕疵、拒絕受領第二期價款，經其催告後解 除為論據，惟並無證據足認買賣標的房屋於締約時有滲漏 水及造成樓下房屋漏水等鄰損情事，迭已載明，九十九年 二月二十三日係原告給付遲延、並非被告受領遲延，亦如 前述，系爭買賣契約係經被告解除，被告自無違約可言， 原告依上開約定請求被告給付違約罰金五十萬元，並支付 自訴狀送達翌日起算之法定利息，自無理由。
五、末按原告於一０一年七月十七日書狀中指稱被告關於原告遲 延給付第二期價款之答辯，未於言詞辯論終結前提出，但被 告是項答辯於一００年十二月十二日言詞辯論期日業已提出 （見第九三頁背面筆錄），一００年十二月二十八日民事答 辯狀內再次載及（見第一二三頁書狀），一０一年七月十日 言詞辯論期日三度為此答辯（見第二０四頁背面筆錄），已 於言詞辯論終結前提出，本院自得予以審究，併此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、從而，原告以系爭買賣契約經其依民法第九十二條之規定撤 銷，及系爭買賣契約經其依民法第三百五十九條之規定、系 爭買賣契約第九條第二項、第十條第二項之約定解除，依民 法第一百七十九條、第二百五十九條規定請求被告返還所收 領之價款三百零五萬元，依系爭買賣契約第十條第二項之約 定請求被告給付五十萬元之違約罰金，以及均自訴狀繕本送 達翌日起算之法定利息，洵屬無據，不應准許，其假執行之 聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事第八庭 法 官 洪文慧
上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 林佳慧