臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第747號
原 告 曾令延
訴訟代理人 陳緯慶律師
原 告 張玉琳
被 告 蔡宜軒
訴訟代理人 林淑惠律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國101年7
月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定 有明文。查本件起訴時僅以曾令延為原告，嗣於訴訟繫屬中， 張玉琳亦聲明追加為本件原告，核本件張玉琳追加之新訴，與 舊訴係本於同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。原告起訴主張：
㈠被告於民國100年9月間委由中信房屋忠孝SOGO加盟店（下簡 稱中信房屋）仲介銷售其所有門牌號碼台北市○○區○○街 56號6樓之3房屋及基地持分（下稱系爭房地），原告曾令延 透過住商不動產之仲介人員符湘宜，代向中信房屋仲介人員 表達購買系爭房地意願，並交付金額新臺幣（下同）50萬元 之斡旋金支票予符湘宜作為議價之擔保。透過雙方仲介人員 之接洽，兩造於100 年9月9日見面洽談，惟當日對價金尚未 達成合意，被告事後同意以原告之出價1,530 萬元出售系爭 房地，兩造遂於同年9 月15日見面簽訂協議書（下稱系爭協 議書），因系爭房地日後要登記為原告曾令延之妻即原告張 玉琳所有，故由原告張玉琳簽署該協議書，惟仍應認原告二 人均為系爭房地之買受人。被告當天方表示買方應給付定金 153 萬元，因原告並未準備現金或支票，遂向被告表示待原 告張玉琳向銀行請領支票後，再簽發同額之定金支票交予中 信房屋仲介人員保管，被告對此亦表同意。詎原告張玉琳於 同年9月19日將金額153萬元之定金支票委由符湘宜送至中信 房屋，卻遭中信房屋店長黃嫻靖拒收。原告曾令延於同年9 月26日委託律師發函催告賣方履約，惟未獲置理，嗣於同年 10月5日收到被告解約之存證信函。
㈡查兩造業於100年9月15日針對系爭買賣契約之標的物（即系 爭房地）及價金意思表示合致，買賣契約即已成立，兩造雖 另約定原告應於同年9月19日交付153萬元之定金，並以此項
約定為系爭買賣契約之停止條件，原告業於同年9 月19日提 出金額153 萬元之定金支票，惟被告委任之仲介人員無故拒 收該定金支票，依民法第101條第1項規定，視為此停止條件 已成就，系爭買賣契約即生效力。被告無故拒絕履約，並於 101年間將系爭房地售予他人，原告即得依系爭協議書第6條 之約定，請求被告給付相當於2 倍定金之違約金，爰僅訴請 被告給付其中之150 萬元等語。
㈢聲明為：
⒈被告應給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠伊確委託中信房屋仲介銷售系爭房地，100 年9月9日與伊見 面洽談買賣事宜者為原告張玉琳，原告曾令延僅陪同在場而 已。伊當時欲出售之價格為1,680 萬元，否則願待遭課奢侈 稅期間經過後再為出售，然原告張玉琳向伊表示，其係有誠 意購買系爭房屋，雖僅能出價1,530 萬元，惟願與伊先簽協 議書，並交付價金10% 之定金，再由伊開立同額之商業本票 作為履約擔保，且前述定金及擔保本票均交由中信房屋代為 保管，至101年2月28日再簽訂正式之買賣契約書，伊認為上 開提議可行，遂同意以1,530 萬元出售系爭房地予原告張玉 琳，雙方並約定於100年9月15日簽訂協議書。 ㈡詎100年9月15日伊與原告張玉琳簽署系爭協議書後，原告張 玉琳本應依約交付153 萬元定金，其竟表示身上並無現金亦 無支票，須於同年 9月19日才能簽發定金支票交予中信房屋 保管，並一再表示由於其戶頭內現金不足，故伊不能兌領該 定金支票。伊認為原告張玉琳之舉與系爭協議書之內容不符 ，伊亦不同意變更原協議內容讓原告張玉琳至同年9 月19日 再交付定金支票，是系爭協議書業已失效，伊即無履約義務 ，縱將系爭房地轉售他人，亦非違約，而無給付違約金之義 務。
㈢聲明為：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地原為被告所有；被告於100年9月間委任中信房屋仲 介銷售系爭房地。
㈡原告曾令延於100 年9月9日簽署確認書及買賣議價委託書， 委任住商不動產（仲介人員符湘宜）在同年月9 日至12日期 間，以1,530萬元向系爭房屋之賣方議價（見本院卷第5頁）
。
㈢原告張玉琳於100年9月15日與被告簽訂系爭協議書，約定針 對系爭房地之買賣，雙方至遲應於101年2月28日簽訂買賣契 約書，且買方於簽立協議書時，即補足153 萬元定金予賣方 ，暫由中信房屋保管（見本院卷第52頁）；惟原告當日並未 給付被告定金。
㈣被告於101年2月間將系爭房地售予他人，並於同年3 月30日 辦妥所有權移轉登記（見本院卷第133 頁）。得心證之理由：
㈠針對系爭買賣契約之洽談過程，兩造均同認彼此係分別透過 中信房屋及住商不動產之仲介人員居間聯絡，買賣雙方僅在 100年9月9日及9月15日二度見面洽談。而針對兩造在100年9 月9日見面洽談當天，是否已對買賣價金1,530萬元達成合意 一節，兩造之說法雖互歧（見本院卷第110頁背面、第131頁 ），然渠等均同認100年9月15日前，即已確認被告同意以1, 530 萬元出售系爭房地，並因此約定在100年9月15日見面簽 約。證人即中信房屋之仲介人員王仁傑證稱：其在100年9月 15日前即告知符湘宜簽約當天買方應給付價金一成之定金等 語（見本院卷第79頁），對此符湘宜雖證稱：王仁傑並未告 知其賣方要求買方於簽約當天給付定金云云（見本院卷第78 頁），然原告曾令延陳稱：其在100年9月15日前即得知賣方 要求買方於簽約當天給付定金，但其不知定金數額，直至簽 約當天才得知賣方要求之定金數額為價金一成等語（見本院 卷第110 頁背面），原告張玉琳亦稱：符湘宜有告知其買方 必須準備價金一成之定金，但其向符湘宜表示須等到100 年 9 月19日方能取得其向銀行請領之個人支票，符湘宜說其會 設法向中信房屋之仲介說明，但在簽系爭協議書前，符湘宜 並未說中信房屋或賣方有同意其以100年9月19日之支票來支 付定金等語（見本院卷第81頁），足證原告二人在100年9月 15日前，即已透過住商不動產之仲介人員得知賣方要求買方 在簽約當日給付定金，符湘宜否認中信房屋之仲介人員王仁 傑曾傳達賣方要求買方於簽約日給付定金之訊息，顯與事實 不符，自不足採。
㈡兩造另均同認：被告係為避免因出售系爭房地遭政府課徵奢 侈稅，故要求於101年2月底再簽署正式買賣契約書並辦理所 有權移轉登記事宜，故買賣雙方方於100年9月15日先簽署系 爭協議書，而非直接簽署正式之買賣契約書等情，足證買賣 雙方之所以簽署系爭協議書，而非簽訂正式之買賣契約書， 係基於為賣方規避奢侈稅之特殊考量，但該協議書仍係為系 爭房地之買賣事宜而為。而兩造在100年9月15日前，均已認
知買賣總價為1,530 萬元，及賣方要求買方應於當日交付定 金153萬元，如前述，而100年9 月15日當天，原告張玉琳與 被告均已簽署系爭協議書，此觀卷附之協議書即明（見本院 卷第52頁），可知買方部分係推由原告張玉琳擔任系爭買賣 契約之買受人，享受權利並負擔相關義務，原告主張曾令延 亦為系爭協議書所指之買受人云云，即非可採。按系爭協議 書第2 條明載：「買方於簽立本協議書時，即補足至總價款 10%之定金計為153萬元予賣方，並經買賣雙方合意定金暫由 中信房屋忠孝SOGO店保管，且依要約（斡旋）約定內容辦理 ；同時賣方即開立同額商業本票指名於買方，作為履約之擔 保，於完成簽立正式買賣契約書時歸返賣方…」，兩造復均 同認前開買方應於簽約日交付定金153 萬元之約定為系爭協 議書之停止條件（見本院卷第124頁、第130頁背面），是倘 原告張玉琳未於簽約日交付定金153 萬元予被告，此協議書 之停止條件即未成就，該協議書即不生效力（參見民法第99 條第1項規定）。原告雖主張：兩造於100年9 月15日當天已 合意變更前開停止條件之內容為「買方應於100年9月19日給 付賣方定金153 萬元」，否則其不會和被告簽系爭協議書云 云，然被告對此堅詞否認，經查：
⒈證人黃嫻靖證稱：當天簽完協議書後，其詢問買方如何給 付定金，買方才說沒有錢也沒有支票，須等到9 月19日銀 行發給私人支票才能付定金，且強調因帳戶裡沒有存款， 屆時簽發之定金支票不能提示。其擔心買方沒有錢，對賣 方無法交代，故當場表示等有錢大家再來續談及續簽，並 將雙方已簽署之協議書收回，連賣方也沒有拿到協議書正 本等語（見本院卷第79-80 頁），核與簽約當日陪同原告 前去簽約之另一位住商不動產仲介人員黃家文證稱：當天 是先簽好系爭協議書，買方才說沒有支票，要之後補 153 萬元支票等語相合（見本院卷第81頁背面），堪信原告張 玉琳係於簽完系爭協議書後，方向賣方表示當天無法給付 定金，而非如原告所言，被告係在簽系爭協議書前即已同 意原告張玉琳延至同年9 月19日再給付定金。 ⒉證人符湘宜雖附和原告之說法，證稱：被告當天有同意原 告延至100年9月19日再補足153 萬元定金等語（見本院卷 第78頁背面），然原告並不爭執簽約當天，雙方有針對系 爭協議書之內容逐條確認，且另以手寫方式將不足之處加 註在該協議書上，顯見雙方對此協議書之簽署，均極慎重 。倘被告確已同意變更定金給付之日期，兩造卻未將此重 要事項載明於系爭協議書上，顯與常情相悖，益徵原告及 符湘宜此部分之說詞昧於事實，為本院所不採。
⒊原告張玉琳並未能舉證證明被告已同意其在100年9月19日 再交付153 萬元定金，前已詳論，則其另主張被告委任之 中信房屋仲介人員於100年9月19日無故拒收其簽發之定金 支票，係故意使停止條件不成就，依民法第101條第1項規 定，應視為停止條件已成就云云，亦非有據，併予指明。 ㈢承前，兩造並未於100年9月15日合意變更系爭協議書之停止 條件為「原告張玉琳應於100年9月19日給付被告定金153 萬 元」，而原告張玉琳復坦認其並未於100年9月15日簽署系爭 協議書當日給付被告定金153 萬元，是系爭協議書之停止條 件並未成就，該協議書即未發生效力甚明，被告不受該協議 書內容之拘束，故而被告於101 年間另將系爭房地售予他人 ，即非原告所得置喙，原告主張被告違約不賣系爭房地，應 依系爭協議書第6 條「逾時（即101年2月28日）賣方不賣訂 金加倍退回」之約定給付違約金，誠非有理。
㈣綜上所述，原告依系爭協議書第6 條之約定，請求被告給付 違約金150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延 利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請即失所附麗，爰併予駁回之。
㈤本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結 果無影響，於茲不贅。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 7 月 18 日
民事第八庭 法 官 陳婷玉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 7 月 18 日
書記官 吳鸝稻