臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第467號
原 告 黃惠敏
被 告 張雪馨
訴訟代理人 陳長甫律師
被 告 林嘉峯
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國101 年7 月4 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
本件被告林嘉峯未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體事項
一、原告主張：原告授權原告之婆婆即訴外人唐文昭代為購買臺 北市○○區○○段三小段498 建號、門牌號碼為臺北市○○ 區○○路486 巷11弄27號1 樓之建物（權利範圍：全部）及 坐落之同地段332 地號基地持份（權利範圍：3 分之1 ）（ 下稱：系爭房地），上開買賣事宜均是透過仲介即被告林嘉 峯進行磋商，原告先於民國98年8 月3 日與被告林嘉峯簽立 斡旋訂金書（下稱系爭斡旋訂金書），約定系爭房地買賣總 價為新臺幣（下同）450 萬元，嗣於98年8 月6 日原告又與 被告張雪馨簽立1 份房地買賣契約書（契約書上之承買人簽 名為唐文昭所代簽），買賣總價金亦同寫明為450 萬元（下 稱98年8 月6 日契約書），當時原告、唐文昭、被告林嘉峯 、訴外人即亦從事仲介工作之林嘉峯之女林巧雯及另一代表 張雪馨之年輕男子均在場，原告並於當日交付40萬元予林嘉 峯，林嘉峯隨即便將該40萬元交予該名年輕男子，俟於98年 8 月10日，在唐文昭、林嘉峯、林巧雯及代表張雪馨之訴外 人呂坤仁均在場之下，原告又交付50萬元予林嘉峯，當日林 嘉峯又拿出另1 份買賣契約書（下稱98年8 月10日契約書） ，直接翻至契約書最後一頁要原告於原告圖章均已蓋妥之承 買人處簽名，原告想說應該跟之前98年8 月6 日契約書內容 差不多，便於不知98年8 月10日契約書詳細內容之下直接簽 名，當時也未將該份契約書1 份交予原告收執，所以原告係 至本件訴訟時，始悉98年8 月10日契約書載有「系爭房地於 數年前曾發生有人上吊自殺，買方確係知此情事下同意購買 」之內容；後來被告林嘉峯又以辦理貸款所需，另要原告再
簽1 份價金提高為540 萬元之買賣契約書（下稱辦理貸款之 契約書）；於98年11月25日，原告與被告張雪馨進行系爭房 地之點交程序，此時是原告第一次見到張雪馨，當天林嘉峯 亦在場；原告就本件買賣價金450 萬元均已支付予被告林嘉 峯完畢；本件買賣自磋商開始至點交完畢，被告2 人自始至 終均未告知系爭房地係屬凶宅，且系爭斡旋訂金書及98年8 月6 日契約書、辦理貸款之契約書中亦均未載明系爭房地為 凶宅之事，原告直至住進系爭房地後，因家中發生多件事故 ，才於100 年10月間經鄰居告知系爭房地係屬凶宅；若原告 於一開始知悉系爭房地係屬凶宅，即不會與被告簽立契約購 買系爭房地，又系爭房地既為凶宅，屬於物之瑕疵，以本件 買賣總價金450 萬元換算每坪單價約為23萬元，較諸系爭房 地附近一般房仲業開價為19至22萬左右為高，且系爭房地又 屬凶宅，應減少5 成之價金即225 萬元（計算式：450 萬× 1/2 ＝225 萬），而本件原告依民法第359 條規定，僅請求 減少買賣價金165 萬元，應為合理，是原告得依民法第179 條規定，請求被告將該減少之數額予以返還，又被告2 人共 同對原告隱匿系爭房地係屬凶宅之事，亦構成詐欺之共同侵 權行為，致原告受有該屋上開減少價金數額之損害，是原告 亦得依侵權行為請求被告就該減少價金數額負賠償責任，爰 依民法第359 條、第179 條及侵權行為之法律關係提起本訴 ，請求法院擇一為有利判決。並聲明：被告應給付原告165 萬元。
二、被告答辯：
（一）被告張雪馨以：被告張雪馨於買受系爭房地後，原先是透 過被告林嘉峯之女林巧雯出租予他人，是被告林嘉峯早已 知悉系爭房地數年前曾發生有人自殺之非自然死亡事故， 而林嘉峯於98年7 、8 月間向被告張雪馨探詢如有人要買 系爭房地，是否願意出售，張雪馨便向其表示只要價格合 理可以考慮，不久後，林嘉峯即向張雪馨稱在和平醫院上 班的一位護士不怕凶宅，願以442 萬元之價金買受（此價 格已有考量凶宅之價格因素），並約定於98年8 月10日簽 約，當天張雪馨因另有要事，乃委請張雪馨經營代書事務 所之員工呂坤仁前往簽約，因系爭房地確曾發生非自然死 亡事故，是張雪馨便親自擬定該98年8 月10日契約書，並 特別在該契約書第1 條備註第3 項為「系爭房地於數年前 曾發生有人上吊自殺，買方確係知此情事下同意購買」之 約定事項，並一再叮嚀代理人呂坤仁應據實告知此事，以 免日後發生糾紛，於呂坤仁簽完該約回來後，經張雪馨詢 問下、亦回答有確實告知；林嘉峯於本件買賣中應屬居間
仲介之角色，該98年8 月10日契約書中，之所以林嘉峯與 原告同列為買受人，此係應林嘉峯之要求，且其指定系爭 房地移轉登記於原告名下，至於實際原因為何，張雪馨並 不知情；又原告所提之98年8 月6 日契約書，以及其為辦 理貸款而另為之契約書，被告張雪馨均未曾見過，應以98 年8 月10日契約書始為買賣雙方合意簽訂之契約；再者， 原告既確實於98年8 月10日契約書上簽名無訛，且於系爭 房地點交而繳付尾款時，亦與唐文昭詳盡計算相關扣款項 目，均可知原告在本件簽約過程中，具有買賣房屋之知識 及經驗，故其不可能於未看該契約全文下即予簽名，是其 應係確實知悉凶宅之事始為買受；且以系爭房屋為1 樓、 實際得使用坪數約30坪而言，不論係以98年8 月6 日契約 書之450 萬元買賣總價、或98年8 月10日契約書之442 萬 元買賣總價換算每坪單價，均較附近1 樓市場行情約29萬 元至33萬元之市價顯然較低，可知系爭買賣價金已考量系 爭房地曾發生非自然死亡事故在內，是原告再請求減少價 金，並無理由等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。（二）被告林嘉峯則以：系爭房地原係我要跟被告張雪馨承買， 因原告婆婆唐文昭認識我女兒林巧雯，我乃向其等詢問是 否有意購買系爭房地，並有告知其等系爭房地曾發生有一 老人於內上吊自殺而後送至醫院後身亡之事故，而因原告 表示有意願購買系爭房地，我乃先和原告簽訂系爭斡旋訂 金書，該訂金書是我與原告本人親簽而訂立，98年8 月6 日契約書簽訂時，我、原告、唐文昭均在場，呂坤仁並不 在場，98年8 月10日契約書簽訂時，我、原告、唐文昭、 呂坤仁均在場，呂坤仁是代理被告張雪馨，因為張雪馨要 求必須將系爭房地為凶宅之事明文約定，才會在98年8 月 10日契約書第1 條備註第3 項特別標明係屬凶宅之特別約 定，此98年8 月10日契約書簽名欄之出賣人「張雪馨」係 呂坤仁所簽，承買人「黃惠敏」及其身分證字號與地址均 為原告所親簽、「林嘉峯」則是我所簽，簽訂完後，並有 將98年8 月10日契約書1 份交付予原告，而之所以又簽1 份辦理貸款之契約書，是為了貸款目的，才另訂1 份總價 金為540 萬元、且無上開凶宅特別約定之契約書，本件買 賣相關契約文件之原告蓋印，均為原告親自所蓋，且於簽 約時，我即有跟原告說由於系爭房地有上開上吊自殺事件 ，故鄰居可能會惡意中傷，若你嗣後後悔，可以把系爭房 地退給我，我把錢退給你；原告就本件買賣確已將450 萬 元交付完畢，其中8 萬元是我的佣金，所餘442 萬元我則 已轉交張雪馨等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、系爭房地曾發生有人於內上吊自殺事故，原告為購買系爭房 地，曾先於98年8 月3 日與被告林嘉峯簽訂系爭斡旋訂金書 ，再由唐文昭代理下簽訂98年8 月6 日契約書，嗣又於98年 8 月10日與林嘉峯同列為承買人，與由呂坤仁代理之張雪馨 簽訂98年8 月10日契約書，98年8 月6 日契約書約定總價金 為450 萬元，98年8 月10日契約書約定總價金為442 萬元， 原告已支付450 萬元予林嘉峯，林嘉峯將其中8 萬元作為其 佣金後，已將442 萬元繳付予張雪馨，張雪馨與林嘉峯均不 爭執原告已就本件買賣價金支付完畢，系爭房地已點交予原 告，系爭房地所有權亦已移轉登記予原告等情，為兩造所不 爭執，並有系爭斡旋訂金書、98年8 月6 日契約書、98年8 月10日契約書影本各1 份及系爭房地土地及建物最新登記謄 本及異動索引資料在卷可稽（卷第7 至14頁、第38至54頁、 第62至66頁），自堪信為真正。
四、至原告主張被告張雪馨與林嘉峯於本件買賣過程中，對原告 隱匿而均未告知系爭房地曾發生有人於內上吊自殺事故，對 原告構成共同侵權行為，且系爭房地有為凶宅之物之瑕疵， 原告得請求減少買賣價金等語，則為被告所均否認，並分別 以前詞置辯。是本件之爭點厥為：被告張雪馨、林嘉峯是否 有對原告隱匿而未告知系爭房地曾發生上開上吊自殺事故之 情？系爭房地是否有因為凶宅之物之瑕疵而有應減少本件買 賣價金之情形？茲敘述如下：
（一）按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項定有明文 ；又當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條亦有明文；而事實有常態與變態之 分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態 事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86 年度台上字第891 號裁判意旨參照）。經查，本件原告所 提之系爭斡旋訂金書、98年8 月6 日契約書中，雖未載有 關於系爭房地曾發生上開上吊自殺事故之情，然原告與由 呂坤仁代理之張雪馨簽訂之98年8 月10日契約書中，已於 該契約書第1 條備註第3 項特別載有「系爭房地於數年前 曾發生有人上吊自殺，買方確係知此情事下同意購買」之 約定事項，有該份98年8 月10日契約書影本1 紙附卷可憑 （卷第62至66頁），並經被告張雪馨於準備程序中提出該 契約書原本而經受命法官勘驗與影本無訛，且原告經提示 該原本後，亦自承該契約書簽名欄確為其親簽等語明確， 有本院101 年3 月20日準備程序筆錄1 份可佐（卷第119 頁背面）；原告雖主張其當日係於林嘉峯直接翻至該契約
書最後一頁要求其於原告圖章均已蓋妥之承買人處簽名， 其想說應該跟之前98年8 月6 日契約書內容差不多，便於 不知98年8 月10日契約書詳細內容之下直接簽名云云，然 衡情一般人於簽立契約時，當會先閱覽契約內容後始為簽 署，此為常態，況且係於本件價金高達數百萬元之不動產 買賣契約標的，更乃當然，是原告自應就主張其未實質閱 覽98年8 月10日契約書之內容即予簽署此一變態事實，舉 證以實其說，惟本件原告未就此提出具體證據以資佐證， 已難認其主張可採；是被告抗辯原告於契約成立時，已知 系爭房地曾有上吊自殺事故，其等未隱匿此事而為詐欺等 情，尚堪可採。
（二）再者，民法第354 條第1 項前段所謂「物之瑕疵」，係指 存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者， 即為物有瑕疵，不以物質上應具備者為限，最高法院73年 台上字第1173號判例要旨可供參照。而有非自然身故情事 之房屋即一般所稱之「凶宅」，依一般不動產買賣之交易 慣例，係指「曾發生凶殺或自殺致死情事」之房屋，而因 此一因素之存在，使一般社會大眾對居住品質發生疑慮， 在心理層面產生負面影響，而影響消費者對該等房屋之購 買意願及購買價格，致該等房屋與週遭環境相較，買賣價 格有顯著低落情事，亦即：買受人原買受該等房屋之價格 ，與該等房屋因屬凶宅之物之瑕疵應有之合理市價相較， 前者有明顯較高之情形，買受人始有因此瑕疵而得請求減 少價金或損害賠償之情事。惟查，系爭房地之建物登記坪 數約為19.47 坪、土地登記坪數約為9.58坪，有系爭房地 上開最新登記謄本可佐（卷第38至40頁），是以98年8 月 6 日契約書之450 萬元買賣總價、及98年8 月10日契約書 之442 萬元買賣總價換算每坪建物單價分別為23萬1,125 元、22萬7,016 元，而系爭房地所在為住宅區，系爭房地 之建物為加強磚造之公寓、屋齡於本件買賣時約為31年等 情，亦有系爭土地使用分區查詢資料及臺北市稅捐稽徵處 萬華分處101 年6 月11日北市稽萬華甲字第10130593000 號函所附系爭房地97年至101 年房屋稅課稅明細表在卷可 憑（卷第164 至170 頁），而該房地附近區域於本件買賣 時（即98年間）同屬位於住宅區、加強磚造且屋齡相近之 公寓交易行情，每坪建物單價大多均於23萬元以上，有內 政部地政司房地交易價格簡訊查詢結果1 份附卷足參（見 卷第171 至172 頁螢光筆標示處），且其中與系爭房地情 形最為類似之同屬1 樓且移轉土地坪數亦相近者，其每坪
單價甚至達於28萬8 千元，而1 樓房地市價通常較2 樓以 上房地市價為高，為眾所週知之事，是堪認此同屬1 樓之 單價行情，應係最貼近本件系爭房地於通常情形下所應具 備之價格，是以無論依系爭房地本件實際買賣之23萬1,12 5 元或22萬7,016 元相比，顯均較附近同類型房地之一般 市價為低許多，更況系爭房地除登記建物坪數外，尚有其 他違建部分一節，亦為證人即原告之婆婆唐文昭證述在卷 （見卷第120 頁背面），是依系爭房地實際可用坪數以觀 ，亦徵本件買賣之每坪單價確已較其通常應有之市價為低 廉，故被告張雪馨抗辯本件買賣價金已考量系爭房地曾發 生上開上吊自殺之非自然死亡事故在內而為約定等語，堪 予信實，益見原告於本件買賣時，應係知悉系爭房地曾有 上開自殺事故之瑕疵。此外，原告亦未就主張系爭房地附 近一般開價每坪為19 至22 萬元，或本件買受系爭房地之 價格，與系爭房地因屬凶宅之物之瑕疵應有之合理市價相 較，前者確有較高之情形，提出其他具體證據以實其說， 參諸上開證據資料與前揭說明，顯難認系爭房地有應減少 本件買賣價金及原告因此受有減少本件買賣價金損害之情 。
五、綜上所述，原告於本件買賣時已於載明系爭房地曾發生上吊 自殺事故特別約定之98年8 月10日契約書上簽名明確，而其 未就其無實質閱覽該契約內容之變態事實，舉證以實其說， 是難認被告有隱匿而使原告於訂約時不知此瑕疵之情事；再 者，以系爭房地實際可用坪數以觀，本件買賣之每坪單價實 已較其通常應有之市價為低廉，且原告亦未就系爭房地本件 買賣原約定之價格，與該等房屋因屬凶宅之物之瑕疵應有之 合理市價相較，前者確有較高之情形，提出具體證據以資佐 證，顯難認本件原告得因此瑕疵而請求減少價金或侵權行為 之損害賠償。從而，原告依民法第359 條、第179 條及侵權 行為之法律關係，請求被告應給付原告165 萬元，為無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 7 月 11 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 鄧德倩
法 官 林伊倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 7 月 11 日
書記官 郭人瑋