臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第42號
上 訴 人 楊秀光
卓文龍
上二人共同
訴訟代理人 郭玉瑾律師
郭玉諠律師
被上訴人 劉元平
劉元文
劉元正
上三人共同
訴訟代理人 董家均律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國100年12月9
日本院臺北簡易庭100 年度北簡字第2403號第一審判決提起上訴
，本院於101年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：
㈠上訴人於民國77年3 月13日與訴外人劉培簽訂不動產預約買 賣契約書，委任劉培處理門牌號碼臺北市○○路229巷1號未 辦保存登記建物（下稱系爭建物）之買賣事宜。劉培依上揭 契約，於77年5月3日與系爭建物之所有權人即訴外人劉伯中 簽訂房屋土地買賣契約書（下爭系爭買賣契約），向劉伯中 買受系爭建物，故上訴人與劉伯中成立買賣關係，為系爭建 物之買受人。上訴人已於77年間依約給付買賣價金，並經劉 培交付予出賣人劉伯中完畢，劉伯中依約應將系爭建物交付 予上訴人，劉伯中嗣已死亡，系爭建物現由被上訴人劉元平 占有使用中，被上訴人3 人繼承劉伯中之權利義務，為此依 買賣契約，請求被上訴人將系爭建物之事實上處分權移轉予 上訴人。
㈡上訴人與劉伯中間確實成立買賣契約：
⒈上訴人確實委任訴外人劉培向劉伯中買受系爭建物，上情為 本院86年度自字第443 號、臺灣高等法院87年度上字第1101 號刑事案件審理認定在案。系爭買賣契約上蓋有劉伯中之印 鑑章，顯然劉伯中確有出賣系爭建物之事實。上訴人持有原 證4印鑑證明正本及過戶文件正本，佐以系爭買賣契約第6條 「付清尾款時，甲方將房屋、土地產權過戶之表冊等蓋章後 ，並附戶籍謄本、印鑑證明、身分證影本等各陸份，交乙方 備用…」之約定以觀，足明應係劉伯中為履行買賣義務而依
約交付過戶所需之相關文件正本。另依證人劉洪福之證述， 劉培確實於82年底陪同上訴人委任之劉洪福至系爭建物與屋 主劉伯中進行系爭建物之點交，上訴人確為系爭建物之買受 人。劉培於買受龍江一村數間房屋事件中，僅係受上訴人委 任代為處理之人，該等房屋之買賣關係確係成立於上訴人與 該等房屋屋主間。
⒉原證4 臺北市中山區戶政事務所之印鑑證明上所載之「劉伯 中」3 字，應係製作該印鑑證明之公務人員所為之記載，並 非劉伯中之簽名筆跡。原審逕以該印鑑證明上之字跡認作劉 伯中之簽名，並認定系爭買賣契約、承諾書及收據上簽名非 真正，顯有違誤。系爭買賣契約及收據雖均為影本，惟該等 文書上所蓋用之印章，確與原證4 印鑑證明上之印鑑章相同 ，此就該等文書上印文以肉眼比對觀之即足認定。 ⒊系爭買賣契約第1 條約定買賣價款分二期付款，簽約時付清 第一期款，自簽約起1 個月內收到第二期尾款新台幣（下同 ）250萬元後，於1個月內無條件遷出騰空交屋。故第一期價 金為何，不影響系爭買賣契約成立與履行。且系爭買賣契約 之收據上已載有第一期款為250萬元、價金總額為500萬元， 自無原審判決所認「買賣雙方是否有就價金達成合意已非無 疑」之問題。
⒋系爭買賣契約之約定內容、條件由上訴人決定，買賣價金由 上訴人支付，訴外人劉培僅係代上訴人向劉伯中買受系爭建 物之代表人。故系爭買賣契約最末頁劉培簽名之欄位上特別 載明為「買方代表人」，而非載為「買方」。且系爭買賣契 約就買受人權利義務之約定事項中均係以「乙方」為稱呼， 卻於第8 條約定中特別將「劉培先生」列明。又，上訴人買 受系爭建物之目的乃意在取得其坐落之國有土地，故將來係 由上訴人而非劉培洽購上開土地。故依系爭買賣契約第3 條 及第6條之約定以觀，該契約所載「乙方」當然為上訴人， 而非劉培。
⒌本件土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地建築改良 物登記申請書，雖僅有劉伯中之印文，其他各欄位全部空白 ，惟因該等文書係劉伯中於系爭買賣契約成立並受領價金後 ，依契約第6 條提供予上訴人辦理權利移轉用，其上未記載 其他移轉資料，與常理並無不符。且印鑑章及印鑑證明乃政 府為確保社會交易安全、確認當事人真正所設置之制度，印 鑑證明及印鑑章除本人外，並非任何人均得取得。上訴人既 持有劉伯中之印鑑證明及蓋有印鑑章之過戶相關文件，足認 上訴人與劉伯中間就系爭建物成立買賣關係。
㈢本件請求未罹於時效：上訴人欲開發臺北市○○路229 巷龍
江一村之土地，因該等土地歸屬國有，僅有獲准於該等土地 上自建房屋之所有權人或事實上處分權人有權申購坐落土地 ，上訴人遂先向該等房屋之權利人買受房屋，再以該等房屋 權利人之名義申購坐落土地，是於上訴人購得該等房屋後， 仍有使原始建築人繼續占有房屋之必要。故於買受系爭建物 後，買賣雙方始合意由劉伯中繼續占有系爭建物。依上開買 賣系爭建物之目的，上訴人得請求劉伯中交付房屋之時點應 係於上訴人洽購系爭建物坐落土地之時，並非如原審判決所 認之77年，故本件請求應無罹於時效問題。
二、被上訴人抗辯略以：
㈠上訴人非系爭買賣契約之當事人，無任何請求權： ⒈系爭買賣契約之當事人乃劉培與劉伯中，上訴人並非契約當 事人，且系爭買賣契約亦無任何記載顯示劉培係上訴人之代 理人，則上訴人無權向被上訴人主張。且於代表人代表買方 簽約之情形，契約署名處應同時顯現買方及代表人之簽名、 用印、住址、身份證號碼等相關資料，惟系爭買賣契約上卻 僅有劉培之姓名、簽名、住址、身分證號碼，無上訴人之姓 名等相關資料，縱系爭買賣契約為真，劉培亦係以自己名義 與劉伯中簽約，故系爭買賣契約當事人應為劉培，上訴人對 被上訴人並無請求權可資主張。
⒉上訴人與劉培間是否成立委任係其內部事項，不當然表示上 訴人為系爭買賣契約之當事人。依上訴人與訴外人劉培簽訂 之原證1「不動產預約買賣契約書」第1條，可知劉培洽購之 房屋，若係合法房屋，則於洽購後移轉予上訴人，為違章建 築者，則於收購後再點交予上訴人，是上訴人須於訴外人劉 培移轉房屋所有權或點交房屋予上訴人後，始取得房屋之所 有權或事實上處分權，惟上訴人自認未取得系爭買賣契約之 正本，該正本仍在訴外人劉培處，顯見訴外人劉培尚未將其 對於劉伯中之權利移轉予上訴人，上訴人提起本件訴訟逕行 請求被上訴人移轉系爭建物之事實上處分權，顯然無據。 ⒊上訴人雖提出劉培於刑事自訴案件中之辯護狀，惟該刑事辯 護狀提及之點交事宜屬片面之詞，並無其他資料佐證，況上 訴人自該狀所陳述之點交日即82年12月26日至今，並無採取 任何實質行動要求或以強制力迫使被上訴人與劉伯中搬遷， 與常理有違。劉培於本件居於關鍵性地位，上訴人於本件起 訴前近20年劉培在世時，並未為請求，如今卻又以劉培之刑 事辯護狀佐證其主張，是否欲趁當事人均過世無法求證之機 牟求不法利益？實有疑問。依據劉洪福101 年5月8日之證詞 ，其對系爭建物之屋主相貌描述不清，且劉伯中於82年時已 高齡80多歲，與其陳述當時交談之人歲數不符。況點交係指
清點並交付，被上訴人劉元平及劉伯中卻一直居住於系爭建 物內，未移轉占有予上訴人，系爭建物顯未經點交之程序， 而證人劉洪福就點交之細節事實多稱不復記憶，又無法提出 文書資料證實系爭建物經點交，其陳述實缺乏可信度。 ㈡被上訴人之父劉伯中與訴外人劉培間並未成立買賣契約： ⒈上訴人提出之系爭買賣契約、77年5月3日簽收條（下稱系爭 簽收條）、72年6 月23日承諾書（下稱系爭承諾書），對照 劉伯中親筆書寫之簡介以及劉伯中寫給被上訴人劉元平之家 書，即可知系爭買賣契約上「劉伯中」之簽名並非真正，筆 跡明顯不同。又系爭買賣契約中吳毓琨之身分證字號部分一 再塗改，且前後填寫之身分證字號差異甚大，顯有疑問。系 爭買賣契約、簽收條上之「劉伯中」印文模糊不清，實難辨 識與印鑑證明上之印文是否相同。且印鑑證明可由他人代理 申請，應由戶政事務所出具，上訴人提出之印鑑證明卻由臺 北市政府警察局印製，且該印鑑證明之日期係77年5月9日， 在簽約後，則劉培係以何種原因，在何種情形下取得印鑑證 明，被上訴人實不得而知，難憑印鑑證明即認系爭買賣契約 為真正。至上訴人所稱之過戶文件正本，乃地政機關之制式 表格，任何人均可取得，且其上均為空白，並無劉伯中之簽 名或書寫，無法證明為劉伯中所交付。縱印鑑證明之印鑑章 為真，然該印鑑章恐有盜刻盜用之可能，故上訴人提出之印 鑑證明及過戶文件亦無法據以證明系爭買賣契約為真正 ⒉民事法院依法認定事實，不受他事件裁判認定事實之拘束， 業經最高法院21年上字第1228號、49年台上字第929 號判例 闡釋在案。本院86年度自字第443 號判決、臺灣高等法院87 年度上易字第1101號判決僅係依劉培提出之房屋買賣契約書 等證據，認為無法認定其有詐欺意圖，並未認定系爭買賣契 約即屬真正，亦未就上訴人與劉培之委任關係為審認。況上 開刑事訴訟程序亦未傳喚劉伯中到庭作證或陳述意見釐清系 爭買賣契約是否為真正，劉培亦已去世而無法證實，上訴人 一己之詞，實難採信。
⒊系爭買賣契約第1 條未載明第一期價款、總價款為何。且系 爭簽收條上之簽名並非劉伯中或吳毓琨之簽名，其上竟有： 「劉伯中先生身份證影印3份於5月底前交來絕不延誤。」之 記載，顯非劉伯中及吳毓琨所為，被上訴人否認系爭簽收條 為真。況系爭簽收條最多僅證明劉培當初有給付第一期價金 250 萬元，就其餘價金上訴人亦未舉證劉培有給付。觀諸原 證1 不動產預約買賣契約書中，上訴人等與訴外人劉培間皆 有收受訂約金、收受支票銀行票號及金額字樣之載明；系爭 買賣契約中卻無任何收受款項之記載，顯有諸多矛盾。且系
爭買賣契約第1條及第3條約定劉伯中須於收受全部價金1 個 月後無條件遷出騰空，僅戶籍需在劉培取得土地產權後始可 遷移。臺灣高等法院87年度上易字第1101號案件審理時，法 官曾會同自訴人、自訴代理人、被告及辯護人雙方至現場勘 驗，依筆錄記載內容，劉培曾將其他房屋所有權移轉登記予 上訴人，或將稅籍改登記為上訴人，或將房屋點交給上訴人 ，顯見在當時並無事實上不能交屋之情事，未交屋原因應為 劉伯中根本未簽訂系爭買賣契約，或劉培未給付全部價金。 ㈢以不能給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1 項前段定有明文。依71年間公布之國軍在臺軍眷業務處理辦 法第152 條之規定，縱使為自費建築之眷舍亦不得買賣，而 該法於86年時更名為國軍軍眷業務處理辦法，第29條亦有類 似規定，故系爭買賣契約於77年5月3日簽訂時，依上開辦法 ，即便是自費建築之眷舍，一律應列管為公產，不得買賣。 另依93年修正之國軍軍眷業務處理作業要點第8條第2項規定 ，系爭建物係經列管，比照公產管理，不准轉賣。故縱使系 爭建物為劉伯中自費興建，依上開法令規定亦不得出售，無 從將系爭建物之事實上處分權移轉予劉培，系爭買賣契約乃 以不能之給付作為契約標的，當屬無效。
㈣買賣契約依民法第125 條請求權有15年之時效限制，系爭買 賣契約簽訂日期為77年5月3日，依系爭買賣契約第1 條後段 ，雙方約定劉培需於簽約起1 個月內給付尾款，在劉培給付 尾款後1 個月內，劉伯中無條件遷出騰空交屋，雙方已約定 履行期限，故本件劉伯中至遲應於77年7月3日前遷出騰空交 屋，該請求權時效期間至少應從履行期限屆至，劉培對劉伯 中之請求權可行使之77年7月4日，開始起算15年，至92年7 月4日止，上訴人迄至99年8月31日始以起訴狀為請求，顯已 罹於時效。縱認系爭買賣契約並非無效，惟劉伯中對系爭建 物並無事實上處分權，在此情形下，其僅對劉培負給付不能 之契約責任，而此給付不能之請求權亦已罹於時效。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人劉元平、劉元文、劉元正應將 門牌號碼台北市○○路229巷1號之未辦保存登記建物交付予 上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、上訴人曾於77年3 月13日與訴外人劉培（已歿）簽訂不動產 預約買賣契約書，就坐落臺北市○○段○ ○段19地號等分別 為國有、省有、市有、水利會有及私人所有之25筆土地，以 及上開土地範圍內，坐落龍江路229 巷之14戶合法房屋、遼 寧街口起至龍江路口止之全部違章建築等不動產，訂立預約 買賣，約定由劉培洽購上開不動產後，移轉所有權予上訴人
或點交予上訴人管有；系爭建物原由劉伯中（已歿）居住使 用，被上訴人為其繼承人等情，有上開不動產預約買賣契約 書，以及劉伯中之繼承系統表等在卷可稽（見補字卷第3 至 7頁、原審卷第29頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。五、上訴人基於系爭買賣契約起訴請求被上訴人交付系爭建物， 然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為： ㈠上訴人是否有權依系爭買賣契約請求被上訴人交付系爭建 物？㈡如上訴人有權請求被上訴人交付系爭建物，其請求權 是否已罹於時效？茲析述如下：
㈠上訴人非系爭買賣契約之當事人，無權依契約請求被上訴人 交付系爭建物：
⒈按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準（最高法院17 年上字第906 號判例參照）。債權契約為特定人間之權利義 務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債 務人給付之權利，此為債之相對性原則。次按，委任與代理 不同。委任係委任人與受任人間之契約行為，代理則為對外 關係，代理人必須以本人名義與第三人為法律行為，而其法 律效果直接對於本人發生效力（最高法院100 年度台上字第 1399號判決意旨參照）。縱有代理權，而與第三人為法律行 為時，非以本人名義為之者，亦不成立代理。又雖與第三人 為法律行為時，未明示其為代理人；而如相對人按其情形， 應可推知係以本人名義為之者，固難謂不發生代理之效果， 即所謂之「隱名代理」。惟如代理人當時係以自己之名義而 為，即非以代理人之資格而為，已甚明顯者，仍不能認其為 代理他人而為（最高法院70年度台上字第2160號判決意旨參 照）。又代表與代理不同，代表人為本人即被代表人之機關 ，其所為代表之行為，固為本人之行為，當然由本人承受其 效力，惟代表人與第三人訂立契約時，仍須表明其所代表之 人為何人，否則無從確認締約當事人為何人。
⒉上訴人主張劉伯中曾簽訂系爭買賣契約，承諾出售系爭建物 ，業據其提出系爭買賣契約、承諾書、簽收條等為證（見補 字卷第8 至10頁）；被上訴人雖否認該等文件之真正，惟觀 諸系爭買賣契約及簽收條上，除有劉伯中之簽名、蓋章外， 並有劉伯中之妻即被上訴人之母吳毓琨之簽名、蓋章，且兩 份文件之簽名筆跡互核相符，被上訴人亦未爭執吳毓琨簽名 之真正，衡諸常情，如劉伯中無簽署系爭買賣契約、出售系 爭建物之意，當無可能由其妻吳毓琨以財產共有人之身份於 上述文件上簽名用印，故系爭買賣契約應係由劉伯中簽署無 誤。至上訴人主張劉培係受其委任，代表上訴人購買系爭建 物，其方為系爭買賣契約之當事人云云，亦為被上訴人所否
認。經查，系爭買賣契約第1 條係約定：「劉伯中（以下簡 稱甲方）在台北市○○路229巷1號之房屋包括違建乙棟（後 院樓房）之房屋及土地之產權賣于劉培（以下簡稱乙方）… 」，第6 條並約定：「付清尾款時，甲方將房屋、土地產權 過戶之表冊等蓋章後，并附戶籍謄本、印鑑證明、身份證影 印等各陸份，交乙方備用…」（見補字卷第8至9頁），遍觀 系爭買賣契約全文，均無劉培係代理或代表他人簽訂系爭買 賣契約之記載。是由系爭買賣契約觀之，該契約顯係由訴外 人劉培以自己之名義與劉伯中所簽訂，上訴人並非系爭買賣 契約之當事人，自無依約請求被上訴人交付買賣標的即系爭 建物之權利。
⒊上訴人固援引系爭買賣契約末頁「買方代表人：劉培」之記 載，以及其持有劉伯中之印鑑證明等文件，主張其係委由劉 培代為購買系爭建物，應為系爭買賣契約之「乙方」即買受 人云云。然查，上訴人與訴外人劉培間就系爭建物之買賣是 否存有委任關係，僅屬彼等間之內部關係，要不得拘束被上 訴人；依前揭說明可知，縱認上訴人曾委任劉培洽購系爭建 物，然劉培與劉伯中簽訂系爭買賣契約時，既係逕以自己之 名義為之，而未表明其代表之人究為何人，亦非以代理人之 資格為之，即不成立代表或代理。且上訴人亦未舉證證明劉 伯中為法律行為時，應可推知訴外人劉培係以上訴人名義為 之，即與「隱名代理」不符。實則，參以上訴人與訴外人劉 培簽訂之不動產預約買賣契約書第1 條就「買賣不動產標示 」明確約定：「…違章建築：右開土地範圍內，沿民生東路 南側，自遼寧街口起至龍江街口止之全部違章建築，概由乙 方（即劉培）負責收購後，點交甲方（即上訴人）管有。」 （見補字卷第3 頁反面），堪認上訴人顯係與劉培約定由劉 培以自己之名義向上開建物之處分權人購得建物後，再將該 等權利移轉予上訴人，而非約定由劉培代表或代理上訴人、 以上訴人之名義與建物之處分權人簽訂買賣契約，故上訴人 顯非系爭買賣契約之買受人，基於債之相對性原則，系爭建 物之買賣契約係存在於劉培與劉伯中間，上訴人自不得逕依 系爭買賣契約請求被上訴人交付系爭建物。
⒋至證人劉洪福雖到庭證稱其曾於82年底受上訴人委託處理系 爭建物點交事宜（見本審卷第98至99頁），惟查，證人劉洪 福係於101 年5月8日到庭作證，距離其所述處理點交事宜之 之82年底，已近20年，是其對於當時之處理情況多表示時間 已久、忘記了，且其證稱屋主年約60至70歲，然劉伯中為民 國前1 年出生（見原審卷第29頁），82年間為83歲，與證人 劉洪福所述亦有不符，是證人劉洪福之證述尚不足為有利於
上訴人之證明。上訴人雖另以其持有劉伯中之印鑑證明以及 加蓋有劉伯中印鑑之空白土地建築改良物買賣所有權移轉契 約書（見原審卷第63至66頁），主張其方為系爭買賣契約之 買受人；惟依系爭買賣契約第6 條之約定，付清尾款時甲方 即劉伯中應將產權過戶之表冊等蓋章後，連同印鑑證明等資 料，交乙方即劉培備用（見補字卷第8至9頁）；訴外人劉培 依其與上訴人簽訂之不動產預約買賣契約書第4條第3項，則 負有於取得系爭建物之移轉過戶書表文件後，加蓋相關印鑑 交由上訴人保管之義務（見補字卷第5 頁），故上開印鑑證 明等資料，衡情應係由劉伯中依系爭買賣契約交付予訴外人 劉培，再由劉培交給上訴人，故亦不得僅憑該等資料，遽認 上訴人即為系爭買賣契約所載之買受人。
㈡上訴人並非系爭買賣契約之締約當事人，無權依契約請求被 上訴人交付系爭建物，業如前述。其請求權既不存在，即無 再予審究其請求權是否已逾15年而消滅之必要。六、綜上所述，原審認上訴人與劉伯中間並未成立買賣契約，而 為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法經核均不影響 判決結果，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 7 月 4 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 林伊倫
法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 4 日
書記官 謝淑芬