臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第285號
原 告 陳皆宏
訴訟代理人 簡榮宗律師
訴訟代理人 陳以蓓律師
被 告 吳萬寶
吳杰儒
吳津霈
吳三峻
兼前三人共同
法定代理人 王鳳茹
被 告 吳萬成
兼前六人共同
訴訟代理人 吳旻蒼
上列當事人間請求返還所有物等事件，本院於民國101 年6 月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告王鳳茹、吳萬寶、吳旻蒼應自新北市○○區○○段一一一建號建物及增建物【即門牌號碼為新北市○○區○○路十九巷一號房屋，包含附圖編號A 地下層（面積五十八點六一平方公尺）、附圖編號B 增建（面積三點四一平方公尺）、附圖編號C 雨棚（面積三十七點六七平方公尺）、附圖編號D 雨棚（面積十四點三九平方公尺）、附圖編號G 雨棚（面積六點五平方公尺）、附圖編號H 增建（面積三點四一平方公尺）、附圖編號I 頂樓（面積三十點五三平方公尺）、附圖編號J 頂樓（面積十一點零八平方公尺）】遷出、騰空，並將坐落在新北市○○區○○段三四三地號土地返還予原告，暨將坐落在新北市○○區○○段三四五地號土地返還予原告及全體共有人。
被告王鳳茹、吳萬寶、吳旻蒼應給付原告新臺幣伍拾貳萬貳仟柒佰貳拾元，及自民國一百零一年六月一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟零捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王鳳茹、吳萬寶、吳旻蒼負擔。本判決第二項於原告以新臺幣拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告王鳳茹、吳萬寶、吳旻蒼於假執行程序實施前，如以新臺幣伍拾貳萬貳仟柒佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在
地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1 項定有明文。本件原 告本於坐落新北市○○區○○段第343 、345 地號土地上（ 下稱系爭土地）、建號同段第00000-000 號、門牌號碼新北 市○○路19巷1 號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人地位， 依民法第767 條之規定，請求被告返還該等土地及房屋，雖 另有請求相當於租金之不當得利，然因原告係本於所有權人 之地位請求返還系爭土地及房屋，乃不動產物權涉訟，依首 揭法條，專屬不動產所在地即本院管轄，先予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項 第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追 加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯 性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之 訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴 訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648 號判決參照） 。經查，原告起訴時係列王鳳茹、吳萬寶、吳杰儒、吳津霈 、吳三峻、吳萬成、鐘棟樑、鐘于婷、鐘浩愷、高緯丞、高 駿榮、朱淑玲、周建興、張敏慧、翁祥霖、翁冠霖為被告， 訴之聲明為：「被告等應將座落於新北市○○區○○段343 、345 地號之土地及建物即門牌號碼新北市○○區○○路19 巷1 號2 層樓房屋騰空返還原告。」（見本院卷一第5 頁至 第6 頁）。嗣於民國100 年4 月19日具狀表示因被告朱淑玲 已遷離系爭房屋，從而將被告朱淑玲之部分撤回訴訟（見本 院卷一第139 頁）。原告又於100 年6 月24日具狀追加吳旻 蒼為被告，另因被告鐘棟樑、鐘浩愷已遷離系爭房屋，遂將 被告鐘棟樑、鐘浩愷之部分表示撤回，乃將訴之聲明追加變 更為：「㈠被告吳萬寶、吳旻蒼、吳萬成、吳杰儒、吳津霈 、吳三峻、王鳳茹、周建興、翁祥霖、翁冠霖、張敏慧、鐘 于婷、高緯丞、高駿榮等14人應自座落於北市○○區○○段 343 地號之土地，共124.72平方公尺，遷出並將土地返還原 告。㈡被告吳萬寶、吳旻蒼、吳萬成、吳杰儒、吳津霈、吳 三峻、王鳳茹、周建興、翁祥霖、翁冠霖、張敏慧、鐘于婷 、高緯丞、高駿榮等14人應將座落於新北市○○區○○段 343 地號土地上之000000-000號建物、臨時建號1048號建物 （未辦保存登記建物）即門牌號碼新北市○○區○○路19巷 1 號兩層樓房屋包含從物與附屬物自其遷出並騰空返還原告 。㈢被告吳萬寶、吳旻蒼、吳萬成、吳杰儒、吳津霈、吳三 峻、王鳳茹、周建興、翁祥霖、翁冠霖、張敏慧、鐘于婷、 高緯丞、高駿榮等14人應將座落於新北市○○區○○段345 地號之土地返還原告與其他共有人。㈣被告王鳳茹等14人應
共同給付原告自99年10月1 日起至交還第一、二、三項土地 和建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）4 萬元。」（ 見本院卷一第192 頁至第194 頁）。原告再於100 年7 月11 日具狀變更第二項聲明為：「被告吳萬寶、吳旻蒼、吳萬成 、吳杰儒、吳津霈、吳三峻、王鳳茹、周建興、翁祥霖、翁 冠霖、張敏慧、鐘于婷、高緯丞、高駿榮等14人應將座落於 新北市○○區○○段343 地號土地上之000000-000號建物即 門牌號碼新北市○○區○○路19巷1 號兩層樓房屋，另包含 地下室共58.62 平方公尺、建物一樓增建與附屬物共55.47 平方公尺、建物二樓增建共3.41平方公尺與建物頂樓兩處增 建共41.61 平方公尺，應自前開建物以及前開建物之附屬物 包括棚架、陽台、平台等內遷出並騰空返還原告。」（見本 院卷一第225 頁至第227 頁）。又於101 年5 月15日變更聲 明為：「㈠被告王鳳茹等14人應自座落如附表一編號1 所示 於新北市○○區○○段343 地號之土地遷出。㈢被告王鳳茹 等14人應將座落如附表一所示土地上之如附表二所示建物全 部騰空遷讓交還原告。㈢被告王鳳茹等14人應自座落如附表 一編號2 所示於新北市○○區○○段345 地號之土地返還原 告及其他共有人。㈣被告王鳳茹等14人應共同給付原告76萬 元。㈤被告王鳳茹等14人應共同給付原告自101 年5 月1 日 起至交還第一、二、三項土地和建物之日止，按月給付原告 4 萬元。」。嗣於101 年5 月25日言詞辯論期日表示就被告 鐘于婷、高緯丞、高駿榮、周建興、張敏慧、翁祥霖、翁冠 霖之部分撤回訴訟，並變更聲明為：「㈠被告等應自座落在 附表一編號一所示土地上之附表二建物遷出並騰空返還予原 告。㈡被告等應共同給付原告76萬元。㈢被告等應共同給付 原告自101 年6 月1 日起至交還第1 項建物之日止，按月給 付原告4 萬元。」（見本院卷二第67頁至第67頁背面）。復 於101 年6 月29日言詞辯論期日變更聲明為：「㈠被告應自 坐落在新北市○○區○○段343 地號土地上之建物即門牌號 碼為新北市○○區○○路19巷1 號房屋，包含附圖編號A 地 下層（面積58.61 平方公尺）、附圖編號B 增建（面積3.41 平方公尺）、附圖編號C 雨棚（面積37.67 平方公尺）、附 圖編號D 雨棚（面積14.39 平方公尺）、附圖編號H 增建（ 面積3.41平方公尺）、附圖編號I 頂樓（面積30.53 平方公 尺）、附圖編號J 頂樓（面積11.08 平方公尺）遷出、騰空 ，並將土地返還予原告；及自坐落在新北市○○區○○段 345 地號土地如附圖編號G 雨棚（面積6.5 平方公尺）遷出 、騰空返還予原告，並將土地返還予原告及全體共有人。㈡ 被告應給付原告76萬元。㈢被告應自101 年6 月1 日起至返
還第一項建物及土地之日止，按月給付原告4 萬元。」，核 原告聲明之追加與變更，雖經被告表示不同意，惟原告所主 張之事實，均係本於系爭房地之所有權人地位而請求占有系 爭房地之被告為返還之主張，乃均基於同一基礎事實之請求 ，為一次解決紛爭，本院無須再調查其他訴訟資料，即得利 用原來之訴訟資料，對於被告之防禦及訴訟之終結亦屬無礙 。是以，依上述民事訴訟法之規定，原告之追加及變更，均 應予准許，合為敘明。
三、再按所謂當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以 自己之名義為原告或被告之資格，因而得受為訴訟標的之法 律關係之本案判決者而言。在給付之訴，以主張有給付請求 權者為原告，以主張有給付義務者為被告，其當事人即為適 格，至於當事人是否為該訴訟標的法律關係之主體，可否依 該法律關係請求或依該法律關係給付，乃為訴有無理由之問 題。因此，祇須原告主張自己係有請求權之人，即為原告適 格，而以原告主張其有給付義務者，即為被告適格，非必以 實體上判斷之結果為當事人適格之標準。本件原告主張原告 因拍賣取得系爭房屋所有權，被告王鳳茹等人無權占有系爭 房屋，依所有權之作用請求被告王鳳茹等人返還所有物，原 告乃係主張其有請求權，而被告王鳳茹等人則依原告主張有 給付義務，依上開說明，原告及被告王鳳茹等人之當事人均 為適格，被告等人除王鳳茹外均辯稱渠等被告當事人不適格 ，並不足採。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠系爭房屋原為訴外人翁世英所有，業經本院98年司執申字第 83853 號、98年北金職七字第143 號事件公開拍賣為伊所買 受，並已發給不動產權利移轉證明書，以及系爭房地所有權 狀予伊。本院就系爭房地之執行公告載有「據債權人臺灣中 小企銀查報稱：本件執行標的物係由第三人王鳳茹無條件居 住使用中，因目前第三人王鳳茹與債務人因本件拍賣標的有 買賣債務糾紛，此部分請應買人注意，拍定後不點交」等語 ，因此，伊於買受系爭房地後，旋即與被告王鳳茹商討返還 系爭房屋，然被告王鳳茹竟主張系爭房屋不點交，及其與翁 世英約定，於翁世英未清償債務之前，系爭房屋應無條件供 給其居住使用等為由，拒絕返還系爭房屋予伊。然而，被告 王鳳茹與翁世英間之約定乃屬附條件之使用借貸關係，為債 權債務關係，基於債權之相對性，其約束者僅在契約當事人 之間，並無對世效力，被告王鳳茹自不得持之作為拒絕返還 系爭房屋之主張。況且，系爭房屋雖經執行法院註明不點交
，然而「點交」僅係執行法院為滿足買受人之交付占有請求 權，對於占有拍賣不動產之債務人或第三人強制執行解除占 有，使歸買受人占有之執行名義，不點交僅係欠缺該執行名 義而已。因此，被告王鳳茹、吳杰儒、吳津霈、吳三峻等人 於系爭房屋經伊拍得並辦理所有權移轉登記後，仍繼續占有 使用系爭房屋，即為無權占有。而被告吳萬寶、吳旻蒼主張 系爭房屋之地下室乃渠等興建所有，並繼續占有使用之，實 已妨害伊所有權之完整，蓋系爭房屋之地下室應為系爭房屋 之從物，自應為系爭房屋之所及。另，系爭房屋之增建部分 包括附屬於系爭建物之陽台，及原先未辦理保存登記之臨時 建號1048號建物，均為伊買受事實上使用權之部分，被告等 人應並予返還予伊。至於被告等人長期占有系爭房屋，拒為 返還系爭房屋，應給付伊相當於租金之不當得利金額，相近 於系爭房屋之租金約為每月4 萬元之範圍，因此，被告等應 給付伊每月4 萬元自101 年6 月1 日起至交還系爭房屋之日 止。為此，爰依民法第767 條第1 項前段及不當得利之法律 關係提起本件訴訟等語。
㈡對告抗辯之陳述：
⒈被告王鳳茹與翁世英間之租賃關係，既無租金之約定，亦無 就兩人間之債務扣減抵充之約定，則渠等間之約定至多屬於 無償之使用借貸關係，實難認合於租賃之要件，縱認為其使 用管理之約定屬於租賃關係，該合意約定並未訂有期限，依 民法第425 條第2 項之規定，即應經公證，始有買賣不破租 賃之適用，然而渠等間之約定未經公證，依法自難以適用買 賣不破租賃之法理。況且，伊與被告協商時，被告均未有租 賃管理契約存在之抗辯，該租賃管理契約是否自96年間發生 債權爭議時即存在，實屬堪疑。
⒉被告吳萬寶及吳旻蒼所爭執系爭房屋之地下樓層乙事，業經 本院100 年訴字第779 號、臺灣高等法院100 年上字第933 號判決確定在案，該地下樓層雖具有使用上之獨立性，惟其 在結構上與地面層一同興建，自無從以區分所有之方式成立 單獨之所有權，不得與系爭房屋分離而為轉讓。系爭房屋雖 無地下層之登記，此乃肇因於早年建築管理較不嚴格，竣工 時並未實際查核，使實際建築完成之建物與登記資料不一致 所致，系爭地下樓層既為從物，依主物之處分效用亦即於從 物之理，被告自應連同地下樓層一併返還予伊。 ㈢並聲明：⒈被告應自坐落在新北市○○區○○段343 地號土 地上之建物即門牌號碼為新北市○○區○○路19巷1 號房屋 ，包含附圖編號A 地下層（面積58.61 平方公尺）、附圖編 號B 增建（面積3.41平方公尺）、附圖編號C 雨棚（面積37
.67 平方公尺）、附圖編號D 雨棚（面積14.39 平方公尺） 、附圖編號H 增建（面積3.41平方公尺）、附圖編號I 頂樓 （面積30.53 平方公尺）、附圖編號J 頂樓（面積11.08 平 方公尺）遷出、騰空，並將土地返還予原告；及自坐落在新 北市○○區○○段345 地號土地如附圖編號G 雨棚（面積6. 5 平方公尺）遷出、騰空返還予原告，並將土地返還予原告 及全體共有人。⒉被告應給付原告76萬元。⒊被告應自101 年6 月1 日起至返還第一項建物及土地之日止，按月給付原 告4 萬元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠系爭房屋原係由被告吳萬寶所購買，並增建有地下樓層，被 告吳萬寶與被告王鳳茹離婚時，雙方約定將系爭房屋地面層 以上之樓層登記予被告王鳳茹所有，地下樓層則仍由被告吳 萬寶及其兄吳旻蒼共同擁有使用。嗣被告王鳳茹於95年12月 26日將其所有之系爭房屋售予翁世英，雙方間有簽訂買賣契 約書，詎翁世英之買賣價金尚欠235 萬元未給付，遂與被告 王鳳茹約定其未清償買賣價金前，被告王鳳茹得無條件繼續 居住使用。因此，被告王鳳茹與翁世英間因系爭房屋買賣價 金延遲給付而訂立附有解除條件之不定期租賃管理使用關係 ，其租賃契約在於防範翁世英暗自變賣該房地時，被告王鳳 茹有權源佔用及使用系爭房屋，且依民法第425 條「買賣不 破租賃」之法律關係，買受人即原告應繼受原出租人翁世英 之權利與義務，藉以保障被告王鳳茹之權利。
㈡原告雖依拍賣程序取得系爭房屋所有權，但執行法院依拍賣 程序中並沒有點交系爭房屋予原告，並有註記不點交之事由 ，請應買人注意，因此，原告必須逕由法院排除不點交之事 由。而被告王鳳茹與翁世英間存有租賃契約，係有占有系爭 房屋之合法權源，於原告未排除被告合法權源之約束時，被 告即係依法合法占有使用中，並非無權占有，因而亦無不當 得利之情，被告等自無須給付相當於租金之不當得利金額予 原告。
㈢又系爭房屋有地面樓層及地下樓層之分，地面層以上之樓層 包含三樓之增建物，係由被告王鳳茹、吳杰儒、吳津霈及吳 三峻居住使用，而地下樓層則由被告吳旻蒼及被告吳萬寶所 居住使用，被告吳萬成僅係寄宿。該地下樓層之面積同地面 層面積大小，係被告吳萬寶於76年間第一手購屋時與被告吳 旻蒼合夥起造，乃獨立門戶，為被告吳萬寶及被告吳旻蒼共 同所有並使用已逾二十年餘。翁世英於95年12月26日買受系 爭房屋時，因籌款不足，遂與被告等協議先以900 萬元向被 告王鳳茹買受系爭房屋及3 樓增建物，但不包含地下室，待
其籌足300 萬元，再向被告吳萬寶及吳旻蒼買受該地下室， 嗣後翁世英並未買受系爭房屋之地下樓層，因此，法院拍賣 之範圍應不包括系爭房屋之地下樓層。又，依系爭房屋遭拍 賣之不動產標示之附表，拍賣標的之範圍確實未包含該地下 樓層及因地下樓層週遭環境而建造之雨棚面積，原告主張返 還所有物之範圍，自不得包含系爭房屋之地下樓層及因地下 樓層週遭環境而建造之雨棚面積。再者，該地下樓層歷來均 由被告吳旻蒼及吳萬寶區分所有使用至今，原告亦應繼受區 分所有人間依規約所生之權利與義務，自不得再另行主張渠 等為無權占有。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、經查，系爭房屋於74年8 月15日建築完成，於同年10月1 日 辦理所有權第一次登記，登記面積為地面層58.16 平方公尺 、2 層58.16 平方公尺、夾層11.09 平方公尺，附屬建物平 台、陽台各5.36平方公尺、屋頂突出物7.09平方公尺，被告 吳萬寶於76年7 月21日向王文榮買受前開建物，於同年月30 日完成所有權移轉登記，嗣吳萬寶於89年10月24日將系爭房 地所有權贈與並移轉登記予王鳳茹，王鳳茹於95年12月26日 轉售予翁世英，惟翁世英尚欠被告王鳳茹買賣價金235 萬元 。嗣翁世英之債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱 臺灣中小企銀）聲請拍賣抵押物（案號：本院98年度司執申 字第83853 號給付票款強制執行事件），由原告及訴外人吳 舒華於99年9 月14日投標以730 萬元買受，原告及吳舒華繳 足價金後，經本院民事執行處於99年9 月30日發給不動產權 利移轉證書，吳舒華於99年12月13日將其拍定部分轉售原告 ，並於99年12月23日辦妥所有權登記。惟因臺灣中小企銀查 報「本件執行標的物係由第三人無條件居住使用中，因目前 第三人王鳳茹與債務人因本件拍賣標的有買賣債務糾紛。」 ，故拍賣條件訂為拍定後不點交，此有本院99年9 月30日北 院木98司執申字第83853 號不動產權利移轉證書、原告之所 有權狀、房地產買賣契約書、被告王鳳茹之所有權狀、臺灣 金融資產服務股份有限公司通知、本院98年度審訴字第4045 號判決、土地登記謄本、建物登記謄本、新北市新店地政事 務所101 年6 月26日新北店地登字第1013639644號函暨所附 建築改良物登記簿、異動索引、土地建築改良物贈與所有權 移轉契約書、土地登記申請書在卷可憑（見本院卷一第11頁 至第15頁、第72頁至第75頁、第78頁至第80頁、第87頁、第 159 頁、第160 頁、第202 頁至第206 頁、卷二第93頁至第 179 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告無權占有，則為被告否認，並以前揭情詞置 辯。故本件之主要爭點厥為：㈡被告是否有占有系爭房地之 事實？被告若有占有之事實，其是否無權占有？㈡原告取得 系爭房地所有權是否包含地下室？㈢原告請求被告共同給付 相當於租金之不當得利或損害賠償，有無理由？其數額若干 ？茲分述如下：
㈠被告王鳳茹與翁世英間之契約不得拘束所有權人： ⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。民法第 758 條訂有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有 中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍 繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期 限逾5 年或未定期限者，不適用之。民法第425 條規定甚明 。另民法第767 條第1 項前段亦規定，所有人對於無權占有 或侵奪其所有物者，得請求返還之。
⒉被告王鳳茹雖抗辯其將系爭房屋出售予翁世英後，雙方定有 租賃契約，由被告王鳳茹向翁世英承租系爭房屋，房屋之地 價稅、房屋稅、水、電、瓦斯費用之支付視同租金，且被告 王鳳茹所得使用系爭房屋之期限係至翁世英清償系爭房屋買 賣價款之日止云云，並提出其與翁世英之補充不動產買賣契 約書約定書、於96年5 月11日簽立之約定書為據（見本院卷 第81頁、第84頁、第85頁）。惟被告王鳳茹前於臺灣中小企 銀聲請拍賣系爭房地之本院98年度執字第83853 號強制執行 案件中，曾以其與翁世英之買賣契約約定系爭房地由被告王 鳳茹無條件繼續居住使用至翁世英清償債務為止為由，提出 異議，此有98年11月26日民事異議狀在卷可憑（見本院卷第 144 頁、第145 頁），該異議狀中全未提及曾於96年5 月11 日與翁世英就系爭房地為租賃之約定，倘被告王鳳茹與翁世 英確於96年5 月11日即系爭房地遭臺灣中小企銀強制執行前 曾為房屋租賃之約定，被告王鳳茹在本件中尚知以「買賣不 破租賃原則」主張為有權占有，又豈會在系爭房地之強制執 行案件漏未提出而疏於維護其權益？是該96年5 月11日系爭 房地租賃約定書是否為被告王鳳茹與翁世英在臺灣中小企銀 聲請拍賣系爭房地前所簽立，即非無疑。況縱使被告王鳳茹 與翁世英確於臺灣中小企銀聲請拍賣系爭房地前簽立96年5 月11日系爭房地租賃約定書，然被告王鳳茹所得使用系爭房 屋之期限，繫於翁世英何時償還235 萬元債務此等將來、客 觀、不確定事實之成就，應屬附停止條件、未定期限之租賃 契約，而非定有不確定期限之租賃契約，且上開租賃契約並 未經公證，則原告不受系爭租約之拘束，被告王鳳茹自不得
據此主張其有占有權源。
⒊至於系爭房地拍賣時，關於點交情形雖載明不點交，然強制 執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制 執行法第99條第1 項至第3 項之情形下，得請求執行法院強 制解除債務人或第三人占有之權利而言。故在拍賣條件中註 明「不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後 向執行法院聲請點交而已，執行法院既非亦無認定拍賣前之 占有人有實體法上合法占有權源，附此敘明。
㈡系爭地下室之所有權已與系爭房屋所有權隨同移轉屬於原告 所有，被告吳萬寶、吳旻蒼並非所有權人：
⒈被告吳萬成、吳旻蒼雖抗辯系爭房屋之地下室有獨立門戶， 所有權並非同屬一人，且非系爭房屋之從物，而不屬拍賣標 的之範圍云云，惟查，系爭房屋之建造執照、使用執照申請 書、建照執照、使用執照存根記載系爭建物僅有一層、二層 、夾層（每層各2.6 公尺）及屋頂突出部分，並無地下室之 設計（見本院卷一第259 頁至第261 頁），惟依被告吳萬寶 、吳旻蒼提出系爭房屋峻工照片所示（見本院卷一第256 頁 至第258 頁），系爭房屋因地勢關係，其面對新北市○○區 ○○街19巷正面（北向）僅有一、二層，惟其側面（東向） 之一層距地面則有相當之距離，此部分即被告吳萬寶、吳旻 蒼所稱之基礎，依系爭房屋建築整體而言，系爭地下室結構 應與系爭房屋一層、二層及夾層結構一同施作，否則系爭房 屋自基礎以上之部分即無從立於基地之上。參以被告吳萬寶 、吳旻蒼於本院100 年度訴字第779 號確認建物所有權案件 中陳稱：「建築執照完工的照片有一張是我的房子，結構上 有地下室。」（見本院100 年度訴字第779 號卷第111 頁反 面）及「在基礎結構上，系爭建物之地下樓層與地面層之建 物是同時興建的」（見本院100 年度訴字第779 號卷92頁反 面）等語，另經被告吳萬寶上訴至於臺灣高等法院，於100 年度上字第933 號案件審理中陳稱：「（問：上訴人如何利 用基礎改建地下室？）請庭上參酌上證圖示1 ，所謂的基礎 包含地面層跟凹槽的部分，原本就是空的裡面沒有灌漿有支 柱和圍牆，將它施作成門窗和樓梯、隔間和周遭環境的整理 。」等語（見臺灣高等法院100 年度上字第933 號卷第58頁 反面）以及「（問：上訴人在本院卷第48頁書狀陳述地勢凹 槽的基礎結構係屬於系爭房屋的基礎，所謂凹槽是指什麼？ ）所謂凹槽是系爭房屋樓板的地面層是空的，可以看到四根 柱子在四個角落。本身四根柱子都已經砌有圍牆，大約200 多公分，圍牆都是密封的有到達一樓的地板，建商當時蓋的 時候就是這樣子。」等語（見臺灣高等法院100 年度上字第
933 號卷第68頁反面），且系爭地下室與地面層銜接處、屋 樑、樓梯間均無二次施工痕跡，而屋外牆面與地面層之磁磚 一致、樓梯之踢腳板延伸至1 樓材質及施工亦完全一致，顯 應係同一時間施工完成，亦有本院100 年度訴字第779 號案 件於100 年5 月13日履勘現場時，原告所拍攝之照片足參（ 見本院100 年度訴字第779 號卷第108 頁），堪認系爭地下 室結構係與系爭房屋一同興建完工，故系爭房屋登記簿權利 人所有建物面積部、建物所有權狀及建物謄本，雖無地下層 之登記，惟此或為早年建築管理較不嚴格，於峻工時未實際 查核，使實際建築完成之建物與登記資料不一所致。是系爭 房屋興建完成時，系爭地下室之樑柱及四面圍牆結構體均已 施作完成，自不能認為系爭地下室另由被告吳萬寶、吳旻蒼 出資興建而另取得獨立之所有權。
⒉按基於物權標的物須具獨立性之原則，一棟建築物被區分之 特定部分，須具備構造上及使用上之獨立性，始得為建築物 區分所有權之客體（最高法院87年度台上字第1356號判決參 照）。69年修正發布之土地登記規則第72條規定：「區分所 有建物之共同使用部分，未能依第69條第1 項規定辦理者， 得另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物 所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形 ，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共 有。三、區分所有建物共同使用部分，不得分割。」第73條 則規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使 用執照之記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同 一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第 一次登記。」等語，前者適用於區分所有建物共有共用之地 下層，後者則適用於專有性質之區分所有建物地下層，因此 與建築物同時建造之地下室，除有使用上及構造上之獨立性 外，必須以登記方式公示，方得單獨成為區分所有之客體。 經查，系爭地下室雖有獨立對外之門窗及樓梯，具有使用上 之獨立性，惟其在結構上與地面層一同興建，且未依前揭土 地登記規則為單獨編列建號，並辦理建物所有權第一次登記 ，自無從以區分所有之方式成立一單獨之所有權，亦不得與 系爭房屋分離而為轉讓，故被告吳萬寶於89年10月24日將系 爭房地所有權移轉登記予被告王鳳茹時，因系爭房屋與系爭 地下室為一單獨之所有權，被告王鳳茹亦同時取得系爭地下 室之所有權，被告王鳳茹於95年12月26日將系爭房地轉售予 翁世英時，系爭地下室之所有權亦隨同移轉屬於翁世英所有 ，被告吳萬寶已非所有權人，則被告王鳳茹於95年12月26日 將系爭房地轉售予翁世英時，系爭地下室之所有權亦隨同移
轉屬於翁世英所有，被告吳萬寶已非所有權人。故被告吳萬 寶、吳旻蒼辯稱其將系爭地下室改造，使其有獨立之出入口 ，可與地面層以上區分所有單獨取得所有權，被告吳萬寶於 89年10月間將系爭房地但不包括地下室移轉登記為被告王鳳 茹所有，翁世英於95年12月26日買受系爭房地時並未包括地 下室云云，即非可採。
㈢另查，系爭房屋除原登記範圍外，含附圖所示編號A 地下室 部分占用新北市○○區○○段343 地號土地（下稱343 地號 土地）面積58.61 平方公尺，如附圖所示編號B 增建部分占 用343 地號土地面積3.41平方公尺，如附圖所示編號C 雨棚 部分占用343 地號土地面積37.67 平方公尺，如附圖所示編 號D 雨棚部分占用343 地號土地面積14.39 平方公尺，如附 圖所示編號H 增建部分占用343 地號土地面積3.41平方公尺 ，如附圖所示編號I 頂樓部分占用343 地號土地面積30.53 平方公尺，如附圖所示編號J 頂樓部分占用343 地號土地面 積11.08 平方公尺，如附圖所示編號G 雨棚部分占用新北市 ○○區○○段343 地號土地面積6.5 平方公尺，此有新北市 新店地政事務所100 年6 月27日新北店地測字第1000010332 號函附土地複丈成果圖可稽，則原告請求被告將所占用將系 爭房屋及如附圖所示編號A 地下室、編號B 增建、編號C 、 D 雨棚、編號H 增建、編號I 、J 頂樓、編號G雨 棚騰空遷 出，及將343 、345 地號土地交還予原告，即有理由，應予 准許。又如附表編號B 增建、編號C 、D 、G 雨棚、編號H 增建、編號I 、J 頂樓，構造上與系爭房屋使用共同之樑、 柱、壁，與系爭房屋成為一整體，且均使用同一出入之門戶 ，在使用上亦已不可分離，業已喪失其動產之獨立性，被告 王鳳茹對附表編號B 增建、編號C 、D 、G 雨棚、編號H 增 建、編號I 、J 頂樓部分之所有權自亦歸於消滅，依民法第 811 條規定，應認前開部分已因附合而為系爭房屋所有人即 原告所有。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條前段定有明文。本件被告王鳳茹、吳萬寶、吳 旻蒼現共同居住、使用於系爭房地，此為兩造所是認，惟其 等未經原告同意，核屬無權占有系爭房地，原告自得依前開 規定請求其等返還房地。至於原告雖亦請求被告吳杰儒、吳 津霈、吳三峻、吳萬成負返還之義務，惟按「受僱人、學徒 或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之 力者，僅該他人為占有人。」民法第942 條定有明文。學說 上稱此為占有輔助人，例如家長與家屬同輔助占有人對於標 的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立
之事實支配，故輔助占有人類似占有人之手足，非占有人， 因之，依占有之規定所得享有之利益，所受之保護，或所應 負擔之不利益，原則上為該指示之他人享有與負擔之；復按 「被上訴人何秀容係被上訴人王詩譜之妻，基於共同生活關 係，隨同被上訴人王詩譜居住於系爭房屋內，應屬占有輔助 人，依民法第942 條規定，僅被上訴人王詩譜為占有人。上 訴人一併請求被上訴人何秀容遷讓交還系爭房屋，顯非正當 。」（最高法院82年度臺上字第3057號判決意旨參照）。本 件被告吳杰儒、吳津霈、吳三峻為被告王鳳茹之子，有戶籍 謄本存卷可查（見本院卷一第22頁、第23頁），依前揭說明 ，其等僅為占有輔助人，而非占有人，則原告請求被告吳杰 儒、吳津霈、吳三峻應負返還義務，即屬於法無據，不應准 許。另被告吳萬成僅有戶籍設在系爭房屋，新北市政府警察 局新店分局警察查訪時並未查得被告吳萬成居住於其內，此 有戶籍謄本、新店分局101 年4 月19日新北警店刑字第1014 017858號函在卷可憑（見本院卷一第24頁、卷二第46頁）， 原告請求被告王萬成自系爭房屋遷出，則無理由。 ㈤原告請求被告王鳳茹、吳萬寶、吳旻蒼給付相當於租金之損 害賠償，為有理由
⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益，民法第179 條定有明文。次按，依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人 受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法 院61年台上字第1695判例著有明文。被告王鳳茹、吳萬寶、 吳旻蒼無權占有系爭房屋已如前述，原告自得依據不當得利 之法律關係訴請被告給付致原告受有相當於租金之損害。次 按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額 年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。惟土地法第 105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額 年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必 須照申報地價價額年息百分之十計算，而尚須斟酌基地之位 置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報 總地價年息百分之十最高額，最高法院46年台上字第855 號 及68年台上字第3071號著有判例。本院經審酌系爭房屋101 年課稅現值為28萬5,800 元，343 、345 地號土地於100 年 1 月份之公告現值均為4 萬1,500 元，有地價第二類謄本、 新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、房屋稅繳納證明書
存卷可憑（見本院卷二第85頁至第90頁）。而343 地號土地 面積為124.72平方公尺，並全部為被告所占有使用，且345 地號土地為被告占有使用者僅面積6.5 平方公尺，原告僅有 四分之一之所有權；又系爭房屋位在空軍公墓旁，附近有碧 潭橋、美麗春天大飯店，鄰近區域大多作為住宅使用，較無 商業活動，業經本院至現場勘驗明確，並製有勘驗筆錄在卷 可參（見本院卷一第185 頁），本院審酌上情，認以土地申 報地價（即公告地價百分之八十）及房屋現值百分之七，計 算應為相當，並以此為標準計算相當租金之不當得利如下： ⑴自99年10月1 日起至101 年5 月30日止，被告王鳳茹、吳萬 寶、吳旻蒼無權占有20個月，故應共同返還原告52萬2,720 元【計算式：（4 萬1,500 元×124.72㎡×80％＋4 萬1,50 0 元×6.5 ㎡×80％×1/4 ＋28萬5,800 元）×7 ％÷12× 20＝52萬2,720 元，元以下四捨五入】。 ⑵被告自101 年6 月1 日起至返還日止，應按月共同給付原告 2 萬7,080 元【計算式：（4 萬1,500 元×124.72㎡×80％ ＋4 萬1,500 元×6.5 ㎡×80％＋28萬5,800 元）×7 ％÷ 12＝2 萬7,080 元，元以下四捨五入】。 是原告於此範圍內之主張自屬可採，應予准許；逾此部分， 則尚無理由，不應准許。