減少價金
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,100年度,2651號
TPDV,100,訴,2651,20120710,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2651號
原　　　告　林芸霈
訴訟代理人　劉國斯律師
被　　　告　韓裕生
訴訟代理人　王泓鑫律師
複代理人　　張明宏律師
參　加　人　柏德建設股份有限公司
法定代理人　林國義
訴訟代理人　廖振洲律師
複代理人　　袁恩律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國101年6月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬壹仟元，及自民國一００年七月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾玖萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，依兩造簽訂之不動產買賣契約書 （下稱系爭契約）第11條約定，雙方合意以臺灣臺北地方法 院為第一審管轄法院，是依前揭法條規定，本院自應有管轄 權，合先敘明。
二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造 起見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1項 定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效 力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之 法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包 括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關 係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人 勝訴，即可免受此不利益者而言。經查，被告曾向參加人購 買坐落新北市○○區○○段292地號土地及其上同小段4473 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路499號7樓之3房屋 （下稱系爭房屋），嗣後再轉賣予原告，原告主張系爭房屋



有漏水之情事，而起訴請求被告減少價金及損害賠償，若被 告於本件訴訟受敗訴判決，恐向參加人求償，參加人將因此 受有遭受求償之法律上不利益，故參加人於兩造之訴訟有法 律上之利害關係，其為輔助一造被告而聲明參加訴訟，核無 不合，應予准許。
三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；他造於訴之變更 或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追 加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款 、第2項及第256條分別定有明文。經查，原告起訴聲明原為 ：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）53萬9155元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。㈡被告應給付原告15萬5455元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣於本院審理 中具狀更正為：「被告應給付原告69萬4610元，及自起訴狀 繕本之翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息」（見本 院卷㈠第130頁），係將聲明第1、2項之金額加總，未變更 訴訟標的，僅更正事實上之陳述，此部分非為訴之變更或追 加，又原告於民國101年3月15日具狀變更聲明為：「被告應 給付原告109萬6200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息5％計算之利息」（見本院卷㈡第4頁），核 屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無不合，應 予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告經由訴外人即參加人員工沈美瑤介紹向被告購買系 爭房屋，簽約前被告告知系爭房屋於98年由建商重新整 修出售，且室外帷幕牆及室內管線皆為新的帷幕牆及管 線等資訊，使原告誤認屋況良好，雙方遂於99年12月11 日簽訂系爭契約，約定買賣總價為986萬元，並以原告 交付第2期備證款之日即99年12月24日為立契約日，於 100年1月25日交屋，嗣交屋後原告發現該系爭房屋窗戶 上方用矽酸鈣板將樑裝潢起來的板子，有漏水的狀況， 經拆除該木板後發現漏水情況甚為嚴重，翌日原告以電 話通知被告，復於100年1月31日、100年2月2日寄發兩 次存證信函通知被告上開情事並表明解除契約、撤銷契 約之意，經原告多次與被告協調，被告堅持不同意系爭 房屋解除契約及返還價金，並要求原告由參加人進行修 繕，並承諾保證是將漏水狀況修繕到好，恢復完全沒有



漏水屋況及將漏水根本的問題徹底解決，惟於100年3月 1日，參加人有派人處理室外帷幕牆用速力康（Silicon ）填補縫隙後，適逢該週剛好下雨，室內仍然有漏水之 狀況，顯見漏水難已完全修補至無瑕疵之狀態，又於10 0年3月31日拆除該系爭房屋室外帷幕牆，施作的專業廠 商告知原告漏水位置為樓上8樓管線漏水所致，原告並 於4月1日請新北市土木技師公會鑑定，鑑定結果主要漏 水原因為帷幕牆漏水及樓上8樓管線漏水，現僅暫時完 成抓漏工作，樓上8樓之2及8樓之3的漏水管線並未修復 ，仍於外牆內側（上方）裝置接水盤，顯見日後仍有滲 漏水之虞，並無法將漏水的水源徹底解決，已喪失房屋 通常使用之效用，且屢次修繕仍不能完善，應屬重大瑕 疵。
（二）又南瑪都颱風於100年6月25日及100年8月28日侵襲臺灣 時，系爭房屋仍有漏水現象，依臺北土木技師公會文號 北土技字第10130122號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告 ）第4頁㈧指出：「會勘期間藉由下雨時段試水並勘查 外牆漏水狀況，發現陽台上緣金屬帷幕牆之弧形鑲板內 側均有積水現象…」，可知系爭房屋仍有漏水之情事， 足以影響居住之效用及安全，已減少房屋通常效用，應 認為構成物之瑕疵，另依系爭鑑定報告結果，可知本件 由原告提供之照片及現場會勘結果，系爭房屋於8樓樓 板（即7樓平頂）、陽台上方沿外牆梁下塑膠管、陽台 上方金屬帷幕外牆有漏水現象，而系爭房屋陽台上方金 屬帷幕外牆漏（滲）水涉及8樓金屬帷幕牆構造，經勘 查研判該構造之組裝現況呈不穩定以及不正常排水設施 等原因導致外牆漏水下滲至7樓陽台上緣，評估修復費 用為59萬1000元。另依宏邦不動產估價師聯合事務所（ 下稱宏邦估價師事務所）案號HA100331報告書，評估本 案漏水瑕疵之修繕係買賣完成後才進行，使買方知悉房 屋漏水之瑕疵，與交易時預期不同之屋況已於買方心理 造成疑慮，此時標的房屋在買方心中之價值已低於原本 雙方約定之價格，且若賣方在漏水瑕疵尚未修繕之情況 下，將房屋售予認為房屋無漏水瑕疵之買方，雖在買方 發現漏水瑕疵後賣方願意負責修繕，但此時原本雙方約 定之價格已然高於買方在知悉真實狀況後所願意付出之 價格，故交易價格應有貶損，交易價格貶損金額為19萬 7200元，綜上，系爭房屋因漏水瑕疵而導致之技術性貶 值及交易性貶值，即系爭房屋價值減損合計為78萬8200 元（計算式：59萬1000元+19萬7200元=78萬8200元），



爰依民法第354條第1項前段、第359條請求減少價金78 萬8200元，另依民法第179條不當得利之規定請求被告 返還78萬8200元。
（三）此外，系爭房屋嚴重漏水，被告給付不符債之本旨，被 告應對原告負不完全給付之責，而原告為保全證據及確 定系爭房屋所減損之價值而支付之總費用，應係屬被告 不完全給付所受之損害，依民法第227條第1項之規定請 求被告給付原告因系爭房屋漏水，致原告於99年1月26 日至101年2月29日期間無法入住，額外產生之租屋費用 17萬1080元（計算式：3萬2500元+1萬3000元X10.66 月 =17萬1080元）、房屋簽約金2萬6000元、管理費1萬724 0元（計算式：1310元X13.16月=1萬7240元）、工務局 申請竣工圖費480元、土木技師工會漏水鑑定費3萬元、 不動產估價師估價費5萬元及原告之配偶因處理系爭房 屋漏水修繕事宜向公司請假造成薪資減損1萬3200元、 10 0年4月11日至101年2月29日管理費1萬3965元（計算 式：每月1310元X10.66月=1萬3965元，元以下四捨五入 ），共計30萬8000元（計算式：17萬1080元+2萬6000元 +1萬7240元+480元+3萬元+5萬元+1萬3200元=30萬8000 元），為此，爰依民法第第359條、第179條及第227條 第1項規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付 原告109萬6200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋於交屋時，並未存在漏水之瑕疵，即便有瑕疵 ，也已於100年4月7日修復：
⒈系爭房屋先前係被告向參加人購買後，之後再轉售予原 告，原告雖主張系爭房屋漏水嚴重云云，惟被告於向參 加人購買系爭房屋後，雖未實際入住，但也從未曾發現 房屋有漏水之瑕疵，被告否認系爭房屋存有漏水之瑕疵 ，依據舉證責任之分配，應由原告證明99年12月間交屋 時已有漏水之瑕疵，另無論是原告自行委託之新北市土 木技師公會及冠昱不動產估價師事務所（下稱冠昱估價 師事務所），或鈞院委託之臺北市土木技師公會及宏邦 估價師事務所，所作成之鑑定報告及鑑價報告，均無法 證明99年12月間交屋時，系爭房屋即存在上開漏水瑕疵 。
⒉縱使系爭房屋有漏水之瑕疵，也已於100年4月7日修復 完畢，原告並無損害可言：




原告自承系爭房屋經參加人派員於100年4月7日修復完 畢完成抓漏，依原告所提出之新北市土木技師公會鑑定 報告第3點鑑定標的物座落位置、用途及現況欄明確記 載：「…該施工廠商於100年4月7日完成修復（抓漏） 工作」，第6.5點現場調查之研判分析欄記載：「鑑定 技師於100年4月13日下午2：00時進行現場會勘，由於 會勘當時前述施工廠商已完成抓漏工作且為晴天，外牆 乾燥未見任何滲水現象…」，顯見系爭房屋縱曾有漏水 瑕疵，惟已經修復，上開鑑定報告既明確表示系爭房屋 現已無任何漏水現象，原告若主張在4月13日之後有滲 漏水現象，應由原告舉證。又原告雖主張100年6月15日 又有漏水，被告否認之，蓋當日被告雖有前去查看，但 被告對於漏水與否無法判斷，被告也請原告能讓參加人 入內再勘查檢修，然原告始終拒絕，因此，原告所主張 6 月15日是否為確實為滲漏水情形，仍應由專業人員判 斷。
（二）原告雖以冠昱估價師事務所出具之估價報告書為依據， 主張應減少價金云云，惟依新北市土木技師公會鑑定報 告第3點鑑定標的物座落位置、用途及現況欄既明確記 載：「…該施工廠商於100年4月7日完成修復（抓漏） 工作」，第6.5點現場調查之研判分析欄記載：「鑑定 技師於100年4月13 日下午2：00時進行現場會勘，由於 會勘當時前述施工廠商已完成抓漏工作且為晴天，外牆 乾燥未見任何滲水現象…」，足證系爭房屋現已無漏水 之瑕疵，而依社會之通念，房屋縱曾漏水，如已修復， 顯不至於影響房屋之交易價格，則上開估價報告在系爭 房屋現已無漏水之瑕疵，仍認為有53萬9155元之價值減 損顯有不當，自不得作為減少價金之依據，況上開估價 報告，乃原告單方自行送請估價，未經被告同意，其估 價結果不得拘束被告，且上開估價報告其估價依據、前 提等，乃原告單方提供，其估價結果更不得拘束被告， 此觀諸上開估價報告摘要估價前提之第5項價格條件 欄記載：「其中參考新北市土木技師公會之鑑定報告書 內容、委託者之估價單內容（欲修復本案之漏水瑕疵內 容-外牆側之滲水瑕疵）等…」等語即明。又系爭房屋 現已無漏水，自無需再修復之費用，則冠昱估價師事務 所出具之上開估價報告估價前提竟仍有委託者之估價單 內容（欲修復本案之漏水瑕疵內容-外牆側之滲水瑕疵 ），其估價報告自顯有不當，而不得採為減少價金之依 據甚明。




（三）依據臺北市土木技師公會出具之系爭鑑定報告，可證系 爭房屋並無瑕疵，乃因8樓之金屬外牆幃幕產生滲水（ 且據悉8樓乃違建），與被告無關：
⒈依據系爭鑑定報告第8項第㈢點可知，系爭房屋產生漏 水部位有三：⒈8樓樓板（即7樓平頂）滲水、⒉陽台上 方沿外牆梁下塑膠管漏水、⒊陽台上方金屬帷幕外牆滲 （漏）水。
⒉第1處漏水「8樓樓板(即7樓平頂)滲水」，據系爭鑑定 報告第8項第㈥點：「8樓樓板滲水部位詳如附件5照片 2、3、4 、5、11、12，照片中顯示其滲水表面已呈黑 褐色，依經驗研判該等滲水係長久不通風所累積而成， 且與8樓（直上層之該戶）地板長久積水有關，惟現今 該滲水瑕疵已由柏德公司（即參加人）修復，鑑定會勘 期間亦無滲漏現象，研判該等修復效果尚屬合宜」，第 ㈦點第2處「陽台上方沿外牆梁下塑膠管漏水」，「陽 台上方沿外牆梁下塑膠管漏水部位詳如附件6照片3、4 ，該等管路研判係屬8樓地板排（廢）水明管，且前經 柏德公司修復並另裝設排水立管及排氣孔，會勘期間並 在可視範圍內（本戶內）詳查管路接頭接續狀況並無發 現滲漏位置，因此研判改裝後之管路構路造尚屬正常」 ，是第1、2處漏水已經修復。
⒊至於第3處滲漏水部分為「陽台上方金屬帷幕外牆滲（ 漏）水」，依據系爭鑑定報告第8項第㈧、㈨點，其原 因為「會勘期間藉由下雨時段試水並勘查外牆漏水狀況 ，發現陽台上緣金屬帷幕牆之狐形鑲板內側均有積水現 象，如附件6照片5、6、7、8，而該積水水源研判係金 屬帷幕牆濇面滲漏所引起。為了解金屬帷幕牆吊掛構造 情形，鑑定人復至8樓頂上勘查，得知8樓加建之各戶大 部分屋面均採輕鋼架構造組裝而成，而金屬帷幕牆頂端 並無支點（以一般正常構造而言，金屬帷幕牆應吊掛固 定在大樓主結構體上）；且從整理大樓立面觀之，8樓 屋頂面排水卻另裝設排水立管直接排向金屬帷幕牆之平 面鑲板上，導致洩排水漫流於牆面之不正常現象」、「 另由大樓整理立面觀之，1至7樓外牆係為玻璃鑲板帷幕 牆構造（經得知係柏德公司改裝施工），8樓外牆則係 保留原有金屬鑲板帷幕牆構造，而由前述勘查現場研判 8樓金屬鑲板構造頂端並無主結構體當作支撐，加以8樓 與7樓外牆構造不同造成構架不連續，依學理研判此會 導致8樓金屬帷幕牆構造呈不隱定狀態，且8樓之該外牆 位處大樓突出頂面，易受外力（颱風）侵襲而加大變位



，加上8樓屋面排水又直接排向金屬鑲板面而漫流，因 此合理研判7樓陽台上方金屬帷幕牆之漏水瑕疵係因前 述8樓金屬帷幕牆構造不良及不正常排水所致」，可知 第3處之漏水原因乃因8樓之金屬帷幕外牆構造有問題所 致，與系爭房屋本身結構無關，因此，系爭房屋並無瑕 疵可言。
⒋公寓大廈之外牆屬於共用部分，其修繕應由管委會或區 分所有權人會議為之，與被告無關：
系爭鑑定報告認定漏水原因乃上方8樓金屬圍幕牆結構 問題，屬於外牆的問題，應由管委會或全體區分所有權 人決議行之，而系爭鑑定報告內所載修復費用乃建議「 將金屬帷幕牆予以拆換」而計算費用為59萬1000元，然 此項施工方式依法仍須由管委會或全體區分所有權人決 議為之，在管委會或區分所有權人同意前，根本無法施 作而屬違法，此類外牆滲漏案件，均由住戶請求管委會 進行維修，而非找前手負責，原告訴請被告賠償，顯然 找錯對象。
（四）有關減少價金78萬8200元部分：
⒈有關系爭房屋交易價格貶損19萬7200元： ⑴原告起訴時主張減少價金數額即為系爭房屋漏水價值減 損53萬9155元云云，所憑無非以冠昱估價師事務所出具 之估價報告為據，然上開估價報告乃原告單方自行送請 估價，未經被告同意，其估價結果不得拘束被告，且該 估價報告就系爭房屋因漏水而貶損之價格計算依據，竟 以「問卷調查」為依據（見原證8號估價報告書第41-43 頁），顯然將問題訴諸「非專業」人員，明顯謬誤，且 卷內亦缺乏所謂「問卷」可供檢驗，即便依據該問卷調 查，也有34％受訪者認為在漏水瑕疵修復之後，並不會 造成價格貶損；就修復費用部分，估價報告援用原告所 提出之廠商估價單為依據，而原告提供給估價單位之廠 商修復估價單之真正性已屬可疑，且費用均高達30多萬 ，顯然過高，因為依據新北市土木技師公會余烈技師於 4月13日勘驗現場時曾表示，漏水之修復費用應不超過5 萬元，況且上開估價報告其估價依據、前提等，乃係原 告單方提供，其估價結果更不得拘束被告，此觀該估價 報告報告摘要估價前提第5項價格條件記載：「其中 參考社團法人新北市土木技師公會之鑑定報告書內容、 委託者之估價單內容（欲修復本案之漏水瑕疵內容-外 牆側之滲水瑕疵）等…」即明。
⑵至於鈞院送請鑑定價格減損之估價報告，雖仍謂房屋交



易價格貶損19萬7200元，然依社會之通念，房屋縱曾漏 水，如已修復，顯不致於影響房屋之交易價格，則上開 2份估價報告無論認為有53萬9155元之價值減損，或19 萬7200元之貶損，均顯有不當，自不得作為減少價金之 依據，縱使系爭房屋有減少價金之情形，其減少之價金 頂多即為漏水瑕疵之修復費用。
⒉有關系爭房屋漏水修復59萬1000元部分： 由臺北市土木技師公會出具之系爭鑑定報告可知，漏水 原因乃因上方8樓之金屬帷幕外牆構造有問題所致，與 系爭房屋本身結構無關，因此，系爭房屋並無瑕疵可言 ，更無修復費用之問題，另本件漏水之8樓金屬帷幕乃 屬公寓大廈之外牆，屬於共用部分，其修繕應由管委會 或區分所有權人會議為之，鑑定報告內所載修復費用乃 建議「將金屬帷幕牆予以拆換」而計算費用為59萬1000 元，然而，此項施工方式依法仍須由管委會或全體區分 所有權人決議為之，在管委會或區分所有權人同意前， 根本無法施作而屬違法。
（五）原告主張依不完全給付之規定，請求損害賠償云云，惟 查：
⒈原告主張系爭房屋於契約成立前即存有瑕疵（惟被告否 認之）而主張瑕疵擔保云云，然物之瑕疵擔保責任為不 完全給付之特別規定，原告依據不完全給付之規定，請 求損害賠償30萬8000元已無理由，再者，原告請求100 年1月26日至同年4月10日無法入住系爭房屋額外產生費 用，租屋費3萬2500元、房屋簽約金2萬6000元、管理費 3275元、竣工圖費480元、土木技師工會漏水鑑定費3萬 元、不動產估價師估價費5萬元、薪資1萬3200元等，原 告均未證明該等支出與系爭房屋漏水存有因果關係，另 竣工圖費、第三人請假薪資1萬3200元更明顯與漏水無 關，原告自均不得向被告請求賠償，又系爭房屋主要用 途既為辦公室並非住宅，原告請求100年1月26日至同年 4月10日無法入住系爭房屋額外產生費用，租屋費、管 理費等等自無理由，況原證14號租賃契約早在99 年3月 即已簽具，而系爭房屋簽約交屋乃在99年12月間，租屋 行為根本不是房屋漏水才去租的，且租屋並非原告去租 屋的，而是原告之配偶去租屋，此項花費並非原告支付 ，自非原告之損害，因此，租屋花費與本件無關。 ⒉原告主張因系爭房屋漏水而於100（起訴狀誤寫為99 年 ）年1月26日至4月10日無法入住，導致有另行租屋之支 出云云，然被告於接獲原告通知有漏水後，立即表示要



幫原告修復，但原告均不願讓被告修復，一直主張要解 除契約，直至後來才同意由被告委由參加人進入抓漏， 並隨即於100年4月7日修復完畢完成抓漏，而於4月13日 現場勘查當日，已無滲漏水現象，因此，本件原本可以 早日修復完畢，但因原告自己拖延時間，造成須外在外 租屋，乃原告自己造成損害擴大，與有過失，不應由被 告負擔賠償責任，而應由原告自己負擔吸收。
⒊有關原證10編號2，請假損失7.5天工資，呈案薪資單、 請假證明單與請假卡之真正不爭執，但上開資料無法證 明與本件有何因果關係；編號3額外支出房租3萬2500元 部分，原告並未提供單據以實其說，且系爭房屋為商業 辦公室使用，並非作為住家使用，縱使原告有另行租屋 ，也與本件無關；編號4，漏水額外支出房屋簽約金2萬 6000元部分，原告並未提供單據，亦與本案無關；編號 5、8，有關管委會收據2620元及工務局收據，支出均與 本件損害並無因果關係；編號6、7，新北市土木技師公 會及冠昱估價師事務所估價費單據部分，因非兩造合意 選任，該鑑定報告對於被告並無拘束力，且勘驗現場當 日被告僅受通知到場，被告並不同意此項費用等語置辯 。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人陳述：
（一）針對新北市土木技師公會鑑定報告表示意見如下： ⒈上開鑑定報告之結論與系爭鑑定報告之內容，有所矛盾 ：依新北市土木技師公會出具之鑑定報告第6.5點現場 調查之研判分析欄記載「由於會勘當時前述施工廠商已 完成抓漏工作且為晴天，外牆乾燥未見任何滲漏水現象 」，顯見鑑定當時，外牆未有漏水之情事，系爭房屋漏 水之瑕疵經被告及參加人為修補後，已無漏水之瑕疵存 在，又自上開鑑定報告書第6.5.1點可知，系爭房屋有 漏水之瑕疵，係本於被告未修補前之照片，然該瑕疵已 經被告及參加人為修補，足證該漏水之瑕疵現已不存在 ，惟上開鑑定報告之結論卻認定系爭房屋有漏水之瑕疵 ，並要求被告修復該已不存在之瑕疵，故上開鑑定報告 之結論與內容，有所矛盾。
⒉上開鑑定報告無法明確判定漏水發生之原因： 依前述可知，系爭房屋現已無漏水之瑕疵，因此上開鑑 定報告僅能以原告所提供之修補前之照片，猜測修補前 可能造成漏水之原因，故上開鑑定報告並無法明確判定 被告或參加人未修補前漏水發生之原因。




⒊上開鑑定報告認定責任歸屬有所違誤：
上開鑑定報告之專業判斷，在鑑定系爭房屋有無漏水之 瑕疵、該瑕疵發生之原因及若有瑕疵應如何為修補，至 於責任歸屬之判斷，涉及法律上權利義務之歸屬，並非 其專業認定之範圍，惟上開鑑定報告第6.5.3點卻逕認 該不存在之瑕疵及猜測漏水之原因應由被告負責，有所 違誤。
⒋上開鑑定報告係原告自行委託鑑定，被告及參加人並未 參與，並經被告及參加人為否認，且內容顯有偏頗，故 上開鑑定報告不足採：
⑴上開鑑定報告係原告於訴訟外自行委託所作，因相關之 鑑定過程被告未曾參與，對被告實有不公，故該鑑定報 告若經未參與之一方為否認，則法院無須審酌該鑑定報 告，亦不得逕以該鑑定報告為事實之認定，故上開鑑定 報告不得作為認定系爭房屋有漏水之證據。
⑵原告雖主張被告之代理人於鑑定時在場，惟被告之代理 人在場並不表示同意事後做出的鑑定報告無偏頗之虞， 且鑑定事項具有高度專業性，被告之代理人未有相關領 域之背景，難以表示足以影響鑑定結果之意見，此外觀 諸系爭鑑定報告1之結論，完全未提及被告之代理人曾 參與之會勘紀錄，足徵被告之代理人於鑑定時在場，並 無檢驗上開鑑定報告是否公正客觀之可能，故參加人主 張上開鑑定報告內容有所偏頗，不得作為認定系爭房屋 現有漏水之證據，原告須另行舉證系爭房屋現有漏水之 情事，原告雖提出原證11主張系爭房屋現有漏水之情事 云云，惟該證物模糊不清，是否為系爭房屋並非無疑， 且縱照片為真，拍攝日期是否為100年4月7日參加人修 復後之100年6月25日所拍攝，亦非無疑，故原證11尚不 足以證明系爭房屋現有漏水之情事。
（二）針對冠昱估價師事務所估價報告，表示意見如下： ⒈系爭房屋經被告及參加人為修復後，已無漏水之瑕疵， 故未有減損價值之情事：
上開估價報告表示系爭房屋價值因漏水瑕疵所致價值減 損金額為53萬9155元，由此可知系爭房屋價值之減損， 係以有漏水之瑕疵存在為前提，又上開估價報告表示「 本次評估作業係鑑定勘估標的因漏水瑕疵原因產生之不 動產價值減損金額，其中參考社團法人新北市土木技師 公會之鑑定報告書內容、委託者提供之估價單內容等， 藉以了解本次估價案漏水瑕疵之嚴重程度」，由此可知 ，上開估價報告係以新北市土木技師公會鑑定報告做基



礎為價值減損之估算，然上開鑑定報告之內容與結論有 所矛盾，且漏水原因難以判定，而不足採，已如前述， ，故上開鑑定報告估價之基礎已屬有誤，減損之價值自 難以正確，且系爭房屋經被告及參加人為修復後，已無 漏水之瑕疵，是以，系爭房屋現已無價值減損之情事， 上開估價報告認定系爭房屋減損53萬9155元顯然有誤。 ⒉上開估價報告認定之減損價值有違常情，顯不合理： 縱系爭房屋有漏水之情事（非自認），該漏水之瑕疵亦 僅須為修復即告消滅，是以，減損之價值應為修復漏水 情事所需之費用為是，又修復系爭房屋漏水之費用，依 常情判斷僅數萬元，而非系爭估價報告所述之53萬9155 元，故上開估價報告認定之減損價值有違常情，顯不合 理，實不足採，此外，余烈技師亦曾於鑑定時表明，系 爭房屋漏水之修繕費用約5萬元，縱有差異亦不至於達 30餘萬元，故參加人否認上開估價報告所述之修繕費用 須30餘萬元之陳述。
⒊上開估價報告以問卷之方式認定價值減損之數額，而非 以客觀之交易價格或修復費用為認定標準，顯然流於主 觀，實不足採：
上開估價報告係以問卷之方式認定漏水造成之瑕疵減損 數額，然該方式一來樣本數僅53份，顯然過於稀少難以 做通案之判定，二來價值減損之數額應由市場上之交易 價格或修復之價格為認定，而非特定人士主觀上之想法 ，且不動產交易市場上一般買家就漏水一事所關注者， 係承買之不動產於買受後是否無漏水之瑕疵，之前是否 有漏水之瑕疵非其關注之點，足徵該問卷之題目顯然與 常情有違，故上開估價報告認定價值減損之數額，顯然 流於主觀，實不足採。
⒋上開估價報告係由原告單方所委託估價，估價報告之結 果顯有偏頗之虞，實不足採取：
上開估價報告係由原告單方所委託估價，僅原告單方得 與冠昱估價師事務所聯繫，被告全無置喙之餘地，且上 開估價報告之相關基礎資料均由原告所提供，所提供者 亦屬對原告有利之資料，是以，為估價之基礎亦有所偏 頗，綜上可知上開估價報告之結果顯難無偏頗之虞，實 不足採納，若逕以該估價報告之結果作為價值減損之認 定，對被告而言實屬不公。
（三）依據臺北市土木技師公會出具之系爭鑑定報告第3頁可 知，系爭房屋於先前漏水之部位，有8樓樓板（即7樓平 頂）滲水、陽台上方沿外牆梁下塑膠管漏水及陽台上方



金屬帷幕外牆滲水，惟就上開之瑕疵，系爭鑑定報告第 4至第6頁記載「8樓樓板滲水部位…唯現今該等滲水瑕 疵已由參加人柏德公司修復…，鑑定會勘期間亦無滲漏 現象，研判該等修復效果尚屬合宜」、「陽台上方沿外 牆梁下塑膠管漏水部位…詳查管路接頭接續狀況並無發 現滲漏位置，因此研判改裝後之管線構造尚屬正常」、 「合理研判7樓陽台上方金屬帷幕牆之漏水瑕疵係因前 述8樓金屬帷幕牆構造不良及不正常排水所致」及「其 中1、2兩項經由柏德公司負責修復後至今尚無滲漏，研 判其修復方式尚屬合宜。第3項之滲漏現象涉及8樓金屬 帷幕牆構造，並經勘查研判該構造之組裝現況呈不穩定 以及不正常排水設施等原因導致外牆漏水下滲至7樓陽 台上緣」，顯見系爭房屋經參加人為修復後，已無8樓 樓板滲水及陽台上方沿外牆梁下塑膠管漏水之瑕疵，而 陽台上方金屬帷幕外牆滲水則係因「8樓」金屬帷幕牆 構造不良及不正常排水所致，而非系爭房屋本身之瑕疵 ，換言之，系爭房屋經參加人修復完畢後已無瑕疵，故 原告向被告主張瑕疵擔保責任顯未合於民法第354條物 之瑕疵擔保之規定，於法無據。
（四）原告主張被告應負擔不完全給付之損害賠償責任，顯屬 無據：
⒈瑕疵擔保責任既為不完全給付之特別規定，買受人應優 先適用瑕疵擔保之規定，則本案原告向被告主張瑕疵擔 保責任後，復依不完全給付之規定向被告為損害賠償之 請求，則該不完全給付之請求顯背於特別法優先普通法 適用之原則，而認原告主張被告應負擔不完全給付之損 害賠償責任，顯屬無據。
⒉縱系爭房屋現有漏水之情事，該漏水之原因亦非可歸責 於被告之事由，原告應向他人主張損害賠償之責： 系爭房屋雖曾有漏水之情事，惟被告及參加人於100 年 4月7日時即修復完畢，是以，系爭房屋即無漏水之情事 ，因此原告於100年4月13日委託他人為鑑定時，系爭房 屋外牆乾燥並無漏水之情事，其次，被告及參加人對系 爭房屋為修復之行為後，他人若對系爭房屋為侵權行為 造成系爭房屋漏水，則依法原告應向該侵權行為之第三 人主張損害賠償為是，而非向被告主張瑕疵擔保之責， 新北市土木技師公會鑑定報告上載明漏水發生之可能原 因，係系爭房屋上方即8樓之管線、接頭滲漏水或地坪 防水不良所致，顯見被告及參加人對系爭房屋為修復後 ，系爭房屋再發生漏水之情事，係因8樓房屋之所有權



人未善盡修復8樓管線、接頭之侵權行為所致。再者， 依系爭鑑定報告2第5至第6頁可知，系爭房屋現今漏水 之情事，係因8樓金屬帷幕牆構造不良及不正常排水， 始導致外牆漏水下滲至7樓陽台上緣，是以，就該漏水 之情事，係緣於系爭房屋8樓住戶就其帷幕牆維護不當 ，始導致原告之財產權受有侵害，而非可歸責於被告之 事由所致，故原告依不完全給付之規定請求被告負損害 賠償責任，顯於法不合，反之，原告應依侵權行為之相 關規定向8樓住戶主張權利為是等語。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告與被告於99年12月11日簽訂系爭契約，由原告向被 告買受系爭房屋，雙方約定買賣總價為986萬元，被告 於100年1月25日交屋。
（二）系爭房屋於98年間由參加人重新整修後出售予被告。五、本件之爭點為：
（一）系爭房屋於交屋時是否有漏水之瑕疵？如有，被告是否 已完全修復？
（二）被告是否應負出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付之 責任？原告得否請求減少價金及損害賠償？金額為若干 ？