臺灣臺中地方法院民事判決 100年度訴字第1412號
原 告 胡秀美
訴訟代理人 洪嘉鴻律師
複 代理人 鄭崇煌律師
複 代理人 陳志煒
被 告 純箴社區管理委員會
法定代理人 王藝真
上列當事人間請求撤銷決議事件，本院於民國101年7月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告之法定代理人原為田白玉，於民國100年8月16日變更 為張罌亓，有被告提出純箴社區第五屆第一次臨時區分所 有權人會議紀錄、當選公告在卷可稽（本院卷第75至79頁 ）原法定代理人田白玉於100年10月20日卸任，並有本院 100年度訴字第2405號民事判決附卷可稽，張罌亓聲明為 被告之法定代理人承受訴訟，核無不合。嗣於100年5月5 日訴訟繫屬中復變更王藝真，被告再次聲請承受訴訟，於 法自無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文 。本件原告起訴時之聲明為：「一、確認純箴社區管理委 員會100年3月1日之壹百年度第一次臨時區分所有權人會 議第一案編號（九）之決議（下稱系爭100年3月1日決議 ），及地下室使用範圍示意圖中關於原告所有停車位遭劃 定為公設部分之決議無效。二、訴訟費用由被告負擔。」 嗣於100年7月26日具狀變更訴之聲明為：「⒈先位聲明： ⑴被告純箴社區管理委員會100年1月11日之元月份例會臨 時動議一、之決議（下稱系爭100年1月11日決議）應予撤 銷；⑵被告純箴社區管理委員會系爭100年3月1日決議， 及地下室使用範圍示意圖中關於原告所有停車位遭劃定為 公設部分之決議應予撤銷；⑶訴訟費用由被告負擔。⒉備 位聲明：⑴確認被告純箴社區管理委員系爭100年1月11日 決議無效；⑵確認被告純箴社區管理委員系爭100年3月1 日決議，及地下室使用範圍示意圖中關於原告所有停車位 遭劃定為公設部分之決議無效；⑶訴訟費用由被告負擔。
」經核原告聲明之變更，係基於同一基礎事實，且不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上揭規定，其變更於法相 合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國96年6月8日向訴外人大錸開發股份有限公司（ 下稱大錸公司）購買坐落臺中市○○區○○段148之17地 號、148之13地號土地及其上建物843建號即門牌號碼臺中 市西屯區市○○○路93號（下稱系爭不動產），暨共同使 用部分850建號（面積923.31平方公尺、持份10000之879 ），及編號第4、5、10號車位（下稱系爭停車位），並已 於同年7月4日辦理所有權移轉登記完畢。又依「公寓大廈 之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部 分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外， 應認共有人間已合意成立分管契約」（參照最高法院91年 度台上字第2477號裁判），則同段850建號共同使用部分 興建時，大錸公司將之規劃為地下停車空間，並依購買住 戶所取得之權利範圍，登記在購買住戶之建物所有權狀內 ，揆諸前揭判決意旨，各共有人間就停車位之使用方式已 合意成立分管契約，而系爭停車位既係原告向大錸公司所 買受之停車位，即屬原告約定專用部分。並依被告純箴社 區管理委員會於100年12月10日召開第五屆第二次區分所 有權人會議中以臨時動議方式，於第二案：「⒊協調社區 訴訟爭端」乙項決議記載：「第4屆管委會於100年3月1日 及100年3月10日所召開的臨時區權會之決議不生效力。… ⑴100年3月1日及100年3月10日臨時區權會之決議，有關 地下室約定專用部分，終止不生效。⑵遵守建設公司所發 的分管圖」及被告純箴社區管理委員會於101年2月29日在 本院準備程序中陳稱：「（決議中所謂地下室約定專用部 分終止不生效為何？）被證一編為95部分，及編為公共設 施部份即被證一中以編號10Ⅹ註紀部分應恢復成今日庭呈 之地下室公共空間使用分區圖。」皆足證原告就系爭編號 4 、編號10停車位確實有約定專用權。是被告純箴社區管 理委員會之系爭100年1月11日決議及系爭100年3月1日決 議將地下室使用範圍示意圖中系爭編號4停車位面積約7.5 平方公尺逕自劃歸為編號95，而成為第三人田白玉所有、 系爭編號10停車位改劃定為編號10Ⅹ公設部分既未經原告 同意，即擅自以表決方式限制並剝奪原告對約定專用部分 之正常使用，顯已違反公寓大廈管理條例第33條第3款、 第37條之規定。為此，原告爰類推適用民法第56條第1項
之規定，先位請求撤銷系爭100年1月11日決議以及撤銷系 爭系爭100年3月1日決議。
㈡系爭100年1月11日決議將原屬原告約定專用部分之系爭編 號10停車位逕自以臨時動議方式，改標示為公設，並排拒 原告使用，顯違反公寓大廈管理條例第33條第3款、第37 條之規定。又系爭100年3月1日決議將原屬原告約定專用 部分之系爭編號4停車位面積約7.5平方公尺逕自劃歸為編 號95而為第三人田白玉所有、系爭編號10停車位改劃定為 公設，禁止原告使用，該決議內容亦違反公寓大廈管理條 例第33條第3款、第37條之規定。為此，原告爰依公寓大 廈管理條例第33條第3款及民法第56條第2項之規定請求確 認系爭100年1月11日決議、系爭100年3月1日決議無效。 ㈢並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告純箴社區管理委員會系爭100年1月11日決議應予撤 銷。
⑵被告純箴社區管理委員會系爭100年3月1日決議，及地 下室使用範圍示意圖中關於原告所有停車位遭劃定為 公設部分之決議應予撤銷。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
⑴確認被告純箴社區管理委員系爭100年1月11日決議無效 。
⑵確認被告純箴社區管理委員系爭100年3月1日決議，及 地下室使用範圍示意圖中關於原告所有停車位遭劃定為 公設部分之決議無效。
⑶訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
㈠原告上開所言不實，且原告對於不動產買賣契約書內系爭 編號4、5、10停車位為臺中市政府核准圖說之合法停車空 間及被告社區訂有分管契約應舉證以實其說。
㈡原告在起訴書謂其係於96年6月8日以買賣方式取得系爭不 動產，然依不動產買賣契約書所載買賣簽訂日期為96年6 月12日，並依原證二土地登記謄本及原證三建物登記謄本 記載買賣發生日期為96年6月7日，是原告起訴書、不動產 買賣契約書、系爭不動產土地登記謄本及建物登記謄本所 登載買賣日期皆不相同，且不動產買賣契約書之買賣日期 是在系爭不動產登記謄本所載買賣日期之後，又訴外人大 錸公司之負責人廖明芳為原告之配偶，故被告應提出系爭 不動產買賣之資金流向證據，以證明該買賣契約之真實性
。
㈢原告對於第850建號共用部分面積為923.31平方公尺，權 利範圍僅為10000分之879，並無專有部分。 ㈣不動產買賣契約書所標示系爭編號10停車位即為台中市政 府核准地下室圖說標示共用部分，因此被告純箴社區管理 委員在系爭100年1月11日決議中將不動產買賣契約書所標 示系爭編號10停車位標示為公設以符合臺中市政府核准地 下室圖說，此外，不動產買賣契約書所標示系爭編號4停 車位亦與臺中市政府核准地下室平面圖標示之編號及位置 均不相符。又被告純箴社區管理委員曾在召開系爭100年3 月1日決議通知單中請各區分所有權人攜帶不動產買賣契 約書影本至會議中說明各自地下室車位使用權，惟原告拒 絕出示或提供不動產買賣契約書影本，而95號區分所有權 人田白玉不但提供其不動產買賣契約書影本，並於該次會 議中舉證說明其擁有地下室兩個停車位，且與台中市政府 核准之地下室平面圖及純箴社區住戶地下室使用範圍示意 圖相符。
㈤依100年12月10日純箴社區第五屆第二次區分所有權人會 議決議，取消100年3月1日及100年3月10日臨時區權會之 決議，並依訴外人大錸公司交予被告純箴社區管理委員之 純箴社區地下室公共空間使用分區圖恢復原狀，即將被證 一編號95停車位及編為公共設施部份即被證一中以編號10 Ⅹ註紀部分返還予原告。
㈥並聲明：：⒈駁回原告之訴；⒉訴訟費用由原告負擔。參、得心證之理由：
一、先位聲明部分：
㈠查原告雖主張：被告純箴社區管理委員會之系爭100年1月 11日決議及系爭100年3月1日決議將地下室使用範圍示意 圖中系爭編號4停車位面積約7.5平方公尺逕自劃歸為編號 95，而成為第三人田白玉所有、系爭編號10停車位改劃定 為編號10Ⅹ公設部分既未經原告同意，即擅自以表決方式 限制並剝奪原告對約定專用部分之正常使用，顯已違反公 寓大廈管理條例第33條第3款、第37條之規定，為此，先 位請求撤銷系爭100年1月11日決議以及撤銷系爭系爭100 年3月1日決議等語（參本院卷第180頁及101年7月6日之言 詞辯論筆錄）。
㈡然按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理 者，不生效力：三、依第五十六條第一項規定成立之約定 專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權 人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會
或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限；管理委員 會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人 會議決議，公寓大廈管理條例第33條第3款、第37條分別 定有明文。又按總會之召集程序或決議方法，違反法令或 章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。 但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者 ，不在此限；總會決議之內容違反法令或章程者，無效， 民法第56條亦有明文規定。查公寓大廈管理條例第37條規 定「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或 區分所有權人會議決議。」係以「管理委員會決議之內容 」違反公寓大廈管理條例、住戶規約、區分所有權人會議 決議為要件。本件原告係主張系爭100年1月11日決議及系 爭100年3月1日決議之內容，違反公寓大廈管理條例第33 條第3款、第37條之規定，自與召集程序或決議方法是否 違反法令或章程無涉；亦即，原告以系爭100年1月11日決 議及系爭100年3月1日決議內容違反公寓大廈管理條例第 33條第3款、第37條為由，請求類推適用民法第56條第1項 規定撤銷上開二決議，實有誤會。故而，原告先位聲明部 分，應均屬無據。
二、備位聲明部分：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律 關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危 險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（ 最高法院42年台上字第1031號判例參照）。經查，原告雖 主張其於96年6月8日向大錸公司購買系爭不動產及編號第 4、5、10號之系爭停車位，並已於同年7月4日辦理所有權 移轉登記完畢；詎被告純箴社區管理委員會之系爭100 年 1月11日決議及系爭100年3月1日決議將地下室使用範圍示 意圖中系爭編號4停車位面積約7.5平方公尺逕自劃歸為編 號95，而成為第三人田白玉所有、系爭編號10停車位改劃 定為編號10Ⅹ公設部分既未經原告同意，即擅自以表決方 式限制並剝奪原告對約定專用部分之正常使用，衡酌上情 ，原告自得提起本件確認訴訟，以除去其就系爭停車位之 私法地位上之不利侵害。復查，於本件訴訟繫屬中，被告 純箴社區管理委員會嗣於100年12月10日召開第五屆第二 次區分所有權人會議中以臨時動議方式，於第二案：「⒊ 協調社區訴訟爭端」乙項決議記載：「第4屆管委會於100 年3月1日及100年3月10日所召開的臨時區權會之決議不生
效力。…⑴100年3月1日及100年3月10日臨時區權會之決 議，有關地下室約定專用部分，終止不生效。⑵遵守建設 公司所發的分管圖。」等語（參本院卷第140頁至第143頁 ），即被告純箴社區管理委員會嗣後再行決議變更、終止 原不利本件原告就系爭編號4、10停車位管領權利之系爭 二決議內容；然訴外人田白玉等人業另行起訴確認上開 100 年12月10日召開第五屆第二次區分所有權人會議中以 臨時動議方式，於第二案之「⒊協調社區訴訟爭端」等決 議內容無效（現由本院101年度訴字第1594號民事事件審 理中）；換言之，原告就系爭停車位之管領權利仍處於不 安之狀態。從而，揆諸前揭說明，原告自有即受本件確認 判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，依法即無不合 ，合先敘明。
㈡查原告主張其於96年6月8日向大錸公司購買系爭不動產及 編號第4、5、10號之系爭停車位，並已於同年7月4日辦理 所有權移轉登記完畢，依最高法院91年度台上字第2477號 裁判意旨，則同段850建號共同使用部分興建時，大錸公 司將之規劃為地下停車空間，並依購買住戶所取得之權利 範圍，登記在購買住戶之建物所有權狀內，各共有人間就 停車位之使用方式已合意成立分管契約，而系爭停車位既 係原告向大錸公司所買受之停車位，即屬原告約定專用部 分，並提出買賣契約書、土地、建物所有權狀及登記謄本 影本等件為憑。
㈢惟查：
⒈查大錸公司於本院100年度訴字第1415號返還停車位等民 事事件（下稱另案）中，以大錸字第1000817函檢送門牌 號碼臺中市西屯區市○○○路79、81、83、85、87、91、 93、95、97共十戶之系爭純箴社區建案不動產買賣契約書 中所附之地下室平面配置圖（本判決引為附圖，下稱附圖 1至10），如以本件原告所有系爭建物即E棟之附圖（附圖 1）為準：除D棟及I棟之附圖（即附圖4、7）與附圖1相同 外；A棟附圖（即附圖2）編號1、2、7之停車位位置；BC 棟附圖（即附圖3，該戶為2戶併為1戶）編號1、2之停車 位位置；H、L棟附圖（即附圖6、10，該圖同附圖3）編號 1、2停車位位置；J棟附圖（即附圖8）則編號1、2、6、7 停車位位置，均與附圖1之停車位空間配置有所不同；另K 棟附圖（即附圖9）則無編號16之停車位空間；FG棟之附 圖（即附圖5，該戶亦為2戶併為1戶）則僅為該戶設計圖 ，而非全社區之地下室平面配置圖。又依大錸公司於該函 中併予檢送其移交系爭社區管理委員會之地下室公共空間
使用分區圖（本判決引為附圖，即附圖11）所示，BC棟及 FG棟之停車空間，亦均與附圖1不同。
⒉復查，證人吳坤墀即系爭純箴社區之第1、3任主任委員， 於另案證稱：伊擔任第一屆主任委員時，有與建設公司（ 即大錸公司）辦理系爭社區公共設施移交，當時建設公司 並未移交全部住戶買賣契約書及附圖予管理委員會，當時 移交清冊中記載之分管協議即為竣工圖及藍晒圖，印象中 並未移交地下室公共公間使用分區圖（即附圖11），而移 交清冊中之切結書雖為伊親簽，然為伊事先簽立；召開第 一次區分所有權人會議時，亦並未就地下一樓停車場作過 如何使用之決議，當初與建設公司訂立買賣契約時，即約 定買受之房屋地下室即為使用之車位空間，直至第三屆管 理委員會移交予第四屆管理委員會時，於100年3月間有開 會決議大家就現況即大家所買受房屋下方之地下室繼續使 用；另伊雖有參與100年12月10日之區分所有權人會議， 但伊後來即先離席，對於該次之決議內容推翻了100年3月 份之決議，伊並不認同等語（參另案101年3月7日言詞辯 論筆錄）。
⒊又參之證人李佩蓉即系爭純箴社區建案之銷售人員亦於另 案中證稱：一般來說建設公司會提供固定之分區使用圖予 銷售人員作為簽約之附件，但現場之銷售人員如找不到該 圖時，就會自己變通，會找簡銷圖作為契約之附件，解說 時也以簡銷圖解說等語（參另案101年4月25日言詞辯論筆 錄）。上開證據資料亦經本院職權調閱另案之民事案卷核 閱無誤。
⒋按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互 相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為 媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示 一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與 各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空 地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已 合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號裁判 意旨參照）。惟依前開實務見解，得認各區分所有權人合 意成立分管契約，前提應為建商雖與各承購戶分別約定之 共用部分或其基地之空間，然該約定之基礎於各該承購戶 間應屬相同，即依照相同之分區使用圖說，與各該承購戶 訂立買賣契約，各該承購戶對於共用部分或其基地空間之 使用配置，於購買當時即顯然有所預見並為同意後，方與 建商訂立該買賣契約，換言之，各該承購戶與建商之買賣 合意均立基於相同之使用分區圖，方可論斷共有人就成立
分管契約已有合意。而本件綜合前開大錸公司檢送之買賣 契約及證人之證詞，可認本件於銷售當時並未依相同之分 區使用圖為買賣契約之附件，各該承購人對於共用部分或 基地空間之使用配置並未有相同之認知；此外，各承購人 於第一次區分所有權人會議中亦未就地下室停車位使用空 間達成決議；又大錸公司檢送之移交清冊中雖有公共空間 使用分配圖（即附圖11）之移交記錄，然該圖與各該承購 人買賣契約之附圖所有不同，已如上開⒈所述，更遑論第 一屆管理委員會之主任委員即證人林坤墀亦否認大錸公司 曾移交該附圖予管理委員會。據上，原告主張依據系爭買 賣契約之附圖而認本件各共有人間已有分管協議，尚有速 斷。
⒌退步言，被告純箴社區管理委員會雖另於100年12月10日 召開第五屆第二次區分所有權人會議中以臨時動議方式， 於第二案：「⒊協調社區訴訟爭端」乙項決議記載：「第 4 屆管委會於100年3月1日及100年3月10日所召開的臨時 區權會之決議不生效力。…⑴100年3月1日及100年3月10 日臨時區權會之決議，有關地下室約定專用部分，終止不 生效。⑵遵守建設公司所發的分管圖（即附圖11）」等語 ，然該決議並未經全體區分所有權人同意（系爭社區共計 10戶，僅以8票通過追認），自不得遽認已有分管契約之 合意。
㈢從而，原告主張系爭社區地下一樓確實有系爭車位之分管 契約存在云云，即難採信；而區分所有權人就系爭車位既 然無分管契約存在，自難認系爭車位係屬原告之約定專用 部分。換言之，原告以系爭100年1月11日決議及系爭100 年3月1日決議違反公寓大廈管理條例第33條第3款、第37 條為由，請求確認上開二決議均為無效，應屬無據。 三、綜上所述，原告主張被告純箴社區管理委員會之系爭100 年1 月11日決議及系爭100年3月1日決議將地下室使用範 圍示意圖中系爭編號4停車位面積約7.5平方公尺逕自劃歸 為編號95，而成為第三人田白玉所有、系爭編號10停車位 改劃定為編號10Ⅹ公設部分既未經原告同意，即擅自以表 決方式限制並剝奪原告對約定專用部分之正常使用，顯已 違反公寓大廈管理條例第33條第3款、第37條之規定，請 求撤銷上開二決議暨確認上開二決議係屬無效一節，即均 為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料， 核與判決結果不生影響，無一一詳予論述之必要，附此敘 明。
五、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 7 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 顏世傑
法 官 黃峻隆
法 官 陳俞伶
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 27 日
書記官 江慧貞