臺灣新竹地方法院民事簡易判決 100年度竹簡字第498號
原 告 董怡君
訴訟代理人 王榮宇
被 告 連渭源
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國101 年6
月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬捌仟玖佰貳拾參元，及自民國九十九年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾陸萬捌仟玖佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告提起本件訴訟時，訴之聲 明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）401,779 元，及 自民國99年10月31日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息。」（見本院100 年度司促字第8789號支付命令卷，第 4 頁），嗣於101 年6 月17日具狀將其請求金額變更為374, 761 元及自民國99年3 月20日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息（見本院卷第150 頁），原告所為訴之變更， 核屬減縮、擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，尚無 不合。
二、復按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴 。民事訴訟法第253 條定有明文。前後兩訴是否同一事件， 應依㈠前後兩訴之當事人是否相同；㈡前後兩訴之訴訟標的 是否相同；㈢前後兩訴之聲明，是否相同、相反或可以代用 等3 個因素決定之。亦即所謂「同一事件」，必同一當事人 ，就同一法律關係，而為同一之請求，若此三者有一不同， 即不得謂為同一事件，而受重訴之禁止。查，原告前雖以本 件被告受委託興建之建物及土地有瑕疵，請求減少價金為由 提出訴訟，請求被告給付250,000 元，並經本院以100 年度 重訴字第170 號返還買賣價金等事件受理在案。然因100 年 度重訴字第170 號之訴訟包含有無瑕疵給付、及所減損價值 之判斷，與本件原告請求返還因不完全給付土地之買賣價金 ，非為相同訴訟標的，自應認本件訴訟標的並非相同，非屬
同一事件，被告辯稱係屬同一事件尚非可採，合先敘明。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於96年9 月22日委託被告辦理覓購「合歡家園集村農舍 」建築基地及農業生產用地等相關事宜，經雙方同意土地標 示訂定新竹縣竹北市○○段934 地號為建築基地，建築基地 所占面積約43.6坪，本件雙方議定土地總價款為3,420,000 元，並簽立「合歡家園集村農舍土地預定買賣契約書」，原 告並於99年3 月20日交屋時給付全部土地價款。然依原告取 得之新竹縣竹北市○○段934-8 地號、934-43地號土地所有 權狀總坪數為38.4779 坪（分別為29.3425 坪、9.1354坪） ，被告給付之土地短少5.1221坪，則依據101 年度的土地公 告現值計算，被告應返還原告374,761 元（計算方式詳如附 表2 ）。
㈡對被告答辯所為之陳述：
⒈兩造所簽定買賣土地標的為新竹縣竹北市○○段934 地號 土地，而以同段128 地號農業生產用地混充農舍建築基地 ，致遭新竹縣竹北市公所查獲128 地號違規使用，可知93 4 地號土地與128 地號土地價值、用途不相當，原告也不 同意以128 地號土地混充建築基地。
⒉證人即辦理本件系爭土地過戶事宜之代書張素婉證述內容 與常理不符，對於運動公園坐落地號為何未註明在契約中 、有否告知當事人運動公園地號部分均支吾以對，證人既 為執業多年之地政士，對地政法規熟悉之專業程度應無庸 置疑，對被告短少給付934 地號土地應早已知悉，卻未經 原告同意即協助被告將依法不得用於非農牧用途之128 地 號土地過戶予原告，致損害原告之權益，系爭契約已標明 運動公園坐落在934 地號土地上，若被告無法給足934 地 號土地短少土地坪數面積，理應返還相當於短少土地坪數 之價金。
⒊依據兩造所簽訂之土地預定買賣契約書，土地標示明訂為 新竹縣竹北市○○段934 地號，且於契約中約定包括農舍 含運動公園、道路公共設施之建築基地所佔面積，依據農 業用地興建農舍辦法第8 條第8 款規定，運動公園無論以 何種形式表現均應依建築法所稱設置在法定空地之建築基 地內，且兩造並未就運動公園用地另立契約約定面積及不 同地號，且依據新竹縣竹北市公所99年1 月15日竹市農農 字第0990000090號函可知，被告早已知悉新竹縣竹北市○ ○段128 地號農地僅供農業生產使用，不得用於非關農業 ，因此新竹縣竹北市○○段128 地號應屬農業生產用地而
非建築基地，而運動公園不論表現方式為何，即可知悉絕 非農業生產項目，被告卻在農業生產用地規劃設置公共設 施，且依農業用地興建農舍辦法第6 條規定，農業生產用 地之農地面積不得低於百分之90，且需為完整區塊，被告 將新竹縣竹北市○○段128 地號農業生產用地過戶予原告 ，已違此規定，故被告雖答辯應依系爭契約書第16條約定 ，然依相關法令規定，被告應將短少建築基地面積之價金 歸還原告。
⒋被告提出管委會與建商會議記錄，雖可證管委會確曾代表 住戶就建商允諾興建之運動公園籃球場、交誼廳等公共設 施進行跟催，但會議記錄上從未要求建商將上開公共設施 興建在法定空地外，且因被告故意隱瞞行為，造成原允諾 興建之烤肉區、景觀公園、運動公園、交誼廳等社區公共 設施無法在法定空間內興建；被告要求返還新竹縣竹北市 ○○段128 地號土地與拆除該地號上地上物，被告方返還 因其給付不能之土地價款，此屬無稽，因新竹縣竹北市○ ○段128 地號土地，係被告未經原告同意私自違法將農業 生產用地規劃設置公共設施行為，此係可歸責於被告，該 筆農地之地上物尚包含被告自行搭建之車庫20個，持分該 筆土地之持有人也未簽訂分管協議書或任何約定契約，地 上物所有權之歸屬尚非兩造空談即可認定，被告之行為需 被告自行處理方為合宜。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告374,761 元，及自99年3 月20日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告主張被告所交付新竹縣竹北市○○段934-8地號、934-4 3 地號建築基地土地面積短少5.1221坪，然新竹縣竹北市○ ○段934 地號在未取得建築執照興建前，必須先向新竹縣政 府申請，以集村方式興建農舍之資格條件審核，故契約中所 示土地除新竹縣政府核准以集村方式興建農舍函中之土地另 包括運動公園約5.08坪（在新竹縣竹北市○○段128 地號土 地上），且依據系爭土地預定買賣契約書之土地價格包括農 舍基地（包含公共設施、運動公園及道路所佔面積）、農業 生產用地總價為3,420,000 元，除原告所述新竹縣竹北市○ ○段934-8 地號約29.3425 坪（97平方公尺）、934-43地號 9.1354坪（30.1999 平方公尺）、新竹縣竹北市○○段128 地號約5.08坪（16.78 平方公尺），共計約43.56 坪，尚有 新竹縣竹東鎮○鄉段139 地號農業生產用地約347.99坪（11
50.37 平方公尺），被告已完全交付土地，並無短少。 ㈡本集村興建籌備於96年間，被告願依96年度土地公告現值為 基礎計算，扣除運動公園128 地號之5.08坪土地，計算所有 土地短溢。若原告認同上開計算方式，應將土地恢復原狀返 還被告，並過戶予被告。
㈢另新竹縣竹北市○○段128 地號之地上物並非被告所興建， 係合歡家園管委會委託他人興建，且所有住戶均知情，被告 僅提供農用土地，興建委託非被告所為等語置辯。 ㈣並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假 執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其於96年9 月22日與被告訂立合歡家園集村農舍土 地預定買賣契約書，以3,420,000 元價格向被告購買坐落在 新竹縣竹北市○○段934 地號上，編號B6農舍之建築基地含 公共設施、運動公園及道路所佔面積約43.6坪，農業生產用 地約348 坪，然被告過戶如附表1 編號1 至4 地號土地予原 告，且原告於99年3 月20日交屋時付清土地價款等情，業據 其提出合歡家園集村農舍土地預定買賣契約書、土地所有權 狀等為據，復為被告所不爭執，應堪信為真實。 ㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書 據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標 準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意 ，最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例意旨可 資參照。依據兩造所簽立之系爭土地預定買賣契約書第1 條 、第2 條分別約定「土地標示：新竹縣竹北市○○段934 地 號基地（新地號以分割後為準）所在，編號B6農舍乙棟之建 築基地含公共設施、運動公園及道路所佔面積約43.6坪，農 業生產用地約348 坪，其持有土地均依地政機關分割測量登 記完竣為準，辦理土地產權予甲方（即原告）」、「本件土 地總價新台幣參佰肆拾貳萬元整（上項價款包括該戶建築基 地，公共設施用地，公共道路持分、運動公園及農業生產用 地等）」等語，可見兩造當時約定的建築基地係在分割前新 竹縣竹北市○○段934 地號上，且建築基地內容包含農舍、 公共設施、運動公園及道路所佔面積，而土地總價是包含建 築基地、農業生產用地，新竹縣竹北市○○段128 地號土地 並不在兩造土地買賣範圍內，應堪認定，被告所辯：另有將 如附表1 編號4 所示新竹縣竹北市○○段128 地號土地過戶 約5.08坪給原告，故伊給付之土地並無短少云云，要與事實
不符，自難採信。
㈢綜上，依據兩造簽訂之土地預定買賣契約書、土地所有權狀 計算後，則原告所取得分割前新竹縣竹北市○○段934 地號 土地確係短少5.1221坪，另因兩造既係於96年間訂立買賣契 約，則兩造計算短少土地之價金計算之基準，應以96年土地 公告現值為基準方為公允，原告所主張依據101 年土地公告 現值計算，尚屬無據，本院認應以附表1 計算方式欄之方式 計算方屬合理（詳如附表1 計算方式欄），從而原告訴請被 告應返還原告上開短少坪數之買賣價金在168,923 元，及自 交付土地價款之99年3 月20日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000 元，爰依民事訴 訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；被告 聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許 之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，不應准許 ，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述， 併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第5 款、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 24 日
新竹簡易庭 法 官 朱美璘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 7 月 24 日
書記官 王恬如
附表1：
┌──┬──────┬───────┬───────┬─────────┐
│編號│ 地號 │ 面積 │ 持分 │ 96年土地公告現值│
├──┼──────┼───────┼───────┼─────────┤
│ 1 │竹北市○○段│ 97平方公尺 │ 1/1 │96年為未分割前之同│
│ │934-8地號 │ │ │段934 地號，公告現│
├──┼──────┼───────┼───────┤值為2900元/平方公 │
│ 2 │竹北市○○段│ 1466平方公尺│ 2060/100000 │尺（即9587元/坪） │
│ │934-43 地號 │ │ │ │
├──┼──────┼───────┼───────┼─────────┤
│ 3 │竹東鎮○鄉段│1150.37 平方公│ 1/1 │96年舊地號為竹東鎮│
│ │139地號 │尺 │ │上公館段725-3 地號│
│ │ │ │ │，公告現值為500 元│
│ │ │ │ │/平 方公尺（1653元│
│ │ │ │ │/坪 ） │
├──┼──────┼───────┼───────┼─────────┤
│ 4 │竹北市○○段│1974平方公尺 │ 85/10000 │ │
│ │128地號 │ │ │ │
├──┼──────┴───────┴───────┴─────────┤
│ │⒈原告所取得分割前新竹縣竹北市○○段934地號短少坪數： │
│ │ 43.6坪－【97平方公尺（29.3425 坪）＋1466×2060/100000 平方公尺│
│ │ （9.1354 坪）】＝5.1221 │
│ │ │
│ │⒉損害賠償計算方式： │
│ │ 【（43.6×9587）+（348×1653）】×A＝3,420,000 │
│ │ A （為96年間原告向被告購買土地時, 實際價格與土地公告現值之倍 │
│ │ 差） │
│ │ A＝3.44 │
│ │ 3.44×9587＝約32979.28（此為96年間原告向被告購買土地時，分割 │
│ │ 前新竹縣竹北市○○段934地號之每坪實際購買價格） │
│ │ 因短少5.1221坪，故其損害賠償為，5.1221×32979.28＝168,923 元 │
│ │ （小數點以下四捨五入） │
└──┴────────────────────────────────┘