臺灣板橋地方法院民事裁定 101年度事聲字第196號
聲明異議人
即承 租 人 劉毓哲
上列當事人因債權人映大企業股份有限公司與債務人呂怡欣即文
承通信工程行間清償債務強制執行事件，聲明異議人對於民國10
1 年6 月13日本院民事執行處司法事務官所為100 年度司執字第
77229號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員 辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外， 均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法 第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關 係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書 記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程 序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為 聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之 ，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事 務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為 之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁 定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院 所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為 之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向 司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應 另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。 法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議 為無理由者，應以裁定駁回之，此觀強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 之規定即明。 。查本件聲明異議人原係對於本院民事執行處司法事務官所 為之除租處分聲明異議，經司法事務官就該聲明異議為裁定 （即依強制執行法第12條第2 項規定所為之裁定，裁定結果 為駁回其異議），聲明異議人對該裁定不服而提出異議，司 法事務官認其異議無理由而送請本院為裁定，經核與上開條 文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件聲明異議意旨略以：緣本案第1 順位及第2 順位抵押權 人臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）主張第1 次拍賣 及第2 次拍賣無人應買之原因，歸咎於系爭租賃契約之影響 ，實屬無據。蓋本案分別於民國101 年2 月14日、101 年3 月13日經本院行第1 次拍賣程序與第2 次拍賣程序，兩次拍
賣條件，系爭不動產皆定為點交，亦皆無人應買，足見根本 非租賃契約之影響。因拍賣市場亦屬於供需市場，合理之價 格應買者自然就出現，無人應買之原因，實屬價格不合理所 致，無關租賃契約。抵押權人亦主張第3 次拍賣條件若未除 租而改以不點交拍賣，實難期待將有人應買而不影響抵押權 人實行抵押權，實屬臆測之言，期盼顧及承租方之權益，於 第3 次拍賣時以不除租方式為之，方為妥適。為此，爰特依 法於10日內提出異議等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866 條第1 項、第2 項定有明文。又不動產所有人 設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出 租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能 受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之 ，亦有司法院院字第1446號解釋意旨可供參照。是不動產所 有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而使抵押物之 價金有所影響，致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵 押權人不生效力，抵押權人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物 時，執行法院自可為除去租賃權之處分或裁定，依法以無租 賃狀態逕予執行。至抵押權人聲請執行法院除去租賃權，法 院所為准駁之處分或裁定，並無確定實體上法律關係存否之 效力，故實體上就法律關係有爭執之人，為求保護其權利， 仍得另提起訴訟以資解決，亦有最高法院86年度台抗字第16 0 號判決意旨可供參照。
四、經查：
㈠本件執行債務人呂怡欣即文承通信工程行係於97年7 月7 日 將執行標的即如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）設定 登記最高限額第1 順位、第2 順位抵押權新臺幣（下同）54 0 萬元、240 萬元（下稱系爭抵押權）予併案執行債權人臺 灣銀行之事實，有他項權利證明書、抵押權設定契約書、土 地暨建物登記謄本附於執行卷內可憑。而執行債務人呂怡欣 即文承通信工程行係於設定前揭系爭抵押權後，於100 年5 月5 日始將上開系爭不動產出租予聲明異議人劉毓哲，每月 租金5,000 元，租期自100 年4 月1 日起至110 年3 月31日 日止乙節，亦有聲明異議人所提出經公證之房屋租賃契約書 附於執行卷內可稽。是本件執行債務人呂怡欣即文承通信工 程行與聲明異議人劉毓哲間之租賃契約（下稱系爭租賃契約 ）乃係成立於併案執行債權人臺灣銀行上揭系爭抵押權設定
之後乙情，堪以認定。
㈡承前，系爭租賃契約既係成立於本件系爭抵押權設定之後， 且本件拍賣標的（即系爭不動產）於101 年2 月14日、101 年3 月13日，經執行法院以拍賣最低價額8,745,000 元、7, 000,000 元分別進行第1 次、第2 次拍賣程序，屆期均無人 應買，嗣執行法院雖定於101 年4 月10日，再以拍賣底價5, 610,000 元進行第3 次拍賣，惟於期日屆至前，聲明異議人 提出系爭租賃契約表明有租賃關係存在，執行法院遂將該次 拍賣程序予以停止，並變更拍賣條件為拍定後不點交及續定 101 年6 月12日再以同一拍賣底價進行第3 次拍賣程序，然 併案執行債權人於該次期日即101 年6 月12日屆至前，即以 系爭租賃契約影響抵押權為由，聲請執行法院將系爭租賃契 約除去，執行法院遂依併案執行債權人臺灣銀行之聲請，將 上開系爭租賃契約之租賃權予以除去。又因聲明異議人就上 開除去租賃權之處分依法聲明異議，以致尚未能確定，且該 第3 次拍賣期日（即101 年6 月12日）並因而公告停止，現 仍停拍中等情，亦經本院依職權調取本院100 年度司執字第 77229 號清償債務強制執行案件卷宗查明屬實。則綜前所述 ，本件執行標的之系爭不動產於101 年2 月14日經執行法院 以底價8,745,000 元為第1 次拍賣，無人應買，執行法院即 依強制執行法第91條第2 項規定酌減數額（未逾20％）後， 定期（101 年3 月13日）為第2 次拍賣，該第2 次拍賣底價 為7,000,000 元，亦無人應買，執行法院乃再依強制執行法 第91條第2 項規定酌減數額（未逾20％）後，定期（101 年 4 月10日、101 年6 月12日）為第3 次拍賣，而該第3 次所 定之拍賣底價為5,610,000 元，顯然已遠低於系爭抵押權所 設定擔保之債權金額7,800,000 元甚多。甚且，再參以本件 前2 次拍賣程序所定之拍賣條件，系爭不動產係定為點交， 仍均無人應買，則依舉重明輕法理，第3 次拍賣條件若未除 租而改以不點交方式拍賣時，實難期待將有人應買而不影響 抵押權人之實行抵押權，益足徵上開租賃權之存在確實已堪 認影響及併案執行債權人臺灣銀行之系爭抵押權所擔保債權 之受償權利，要無疑義。是依前揭說明，執行法院即得逕予 除去上開租賃關係，而以無租賃狀態執行。因此，堪認執行 法院以執行命令除去上開租賃關係，於法難謂有何不當。聲 明異議人聲明異議意旨仍執前詞，並請求迨第3 次拍賣程序 後，仍無人應買時，再予除去系爭租賃契約為由，提出本件 聲明異議，係屬無據，尚非可取。
五、從而，本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲明異議人對除 租處分之異議，於法並無任何違誤之處，異議意旨仍執前詞
，指摘原裁定不當，求為廢棄云云，為無理由，應予駁回。六、爰依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 18 日
民事第一庭法 官 黃若美
以上正本係照原本作成
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000 元
中 華 民 國 101 年 7 月 18 日
書記官 高偉庭
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