臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第113號
原 告 黃文鴻
訴訟代理人 龍毓梅律師
張菊芳律師
朱宜君律師
林宣佑律師
被 告 陳建佑
訴訟代理人 廖虹羚律師
被 告 林見明
被 告 寶喬房屋仲介有限公司（東森房屋中和南勢角加盟
店）
法定代理人 何坤濟
上二人共同
訴訟代理人 羅啟恆律師
被 告 東誠國際仲介經紀股份有限公司
法定代理人 王應傑
訴訟代理人 周秉灜
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國101 年5
月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳建佑應於原告將坐落新北市○○區○○段九二一地號土地所有權（權利範圍：四分之一）及其上建號二Ｏ八六建物即門牌號碼新北市○○區○○路二四九巷八之三號四樓房屋所有權移轉登記於被告陳建佑，並將該土地、房屋上所設最高限額抵押權之登記塗銷，及回復原狀交付於被告陳建佑之同時，給付原告新臺幣柒佰貳拾叁萬捌仟伍佰肆拾玖元，及自民國一百零一年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳建佑負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰肆拾貳萬元為被告陳建佑供擔保後，得假執行；但被告陳建佑如以新臺幣柒佰貳拾叁萬捌仟伍佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一者；擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查本件 原告起訴時聲明為：「①被告陳建佑應給付原告新臺幣（下 同）1420萬元，及自99年11月16日起至清償日止，按年息5
％計算之利息。②被告林見明及寶喬房屋仲介有限公司應連 帶給付原告728 萬6278元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5 ％計算之利息。③被告東誠國際仲介經紀 股份有限公司應給付原告728 萬6278元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。④前三項被 告中任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責 任。⑤願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於100 年12月9 日 本院言詞辯論期日當庭變更聲明為：「①被告陳建佑應給付 原告1420萬元，其中728 萬6278元由被告四人連帶給付，暨 被告陳建佑自99年11月16日起、其餘被告三人均各自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。②願 供擔保請准宣告假執行。」，後又於101 年5 月25日本院言 詞辯論期日變更其聲明為：「①被告陳建佑應給付原告1420 萬元，及自101 年5 月26日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息。②被告林見明及寶喬房屋仲介有限公司應連帶給付 原告728 萬6278元，及自101 年5 月26日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。③被告東誠國際仲介經紀股份有限公 司應給付原告728 萬6278元，及自101 年5 月26日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息。④前三項被告中任一項被告 已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責任。⑤願供擔保 請准宣告假執行。」，核其所為係屬減縮、擴張應受判決事 項之聲明，揆諸首揭規定，原告此部分所為訴之變更，合於 法律規定，應予准許。至原告另於101 年5 月25日追加因系 爭房屋可能被拆除而不敢使用之預計出租收益44萬元之損失 或房屋貸款利息支出之19萬4166元損失、水電瓦斯費基本費 用之損失3677元、地價稅房屋稅損失共4017元、違建部分拆 除後因嚴重漏水而導致家具損害之2 萬8 千元部分，欲變更 聲明為：「①被告陳建佑應給付原告1420萬元，及自101 年 5 月26日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。②被告林 見明及寶喬房屋仲介有限公司應連帶給付原告822 萬7077元 ，及自101 年5 月26日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息。③被告東誠國際仲介經紀股份有限公司應給付原告822 萬7077元，及自101 年5 月26日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息。④前三項被告中任一項被告已為給付，他項被 告於該給付範圍內同免責任。⑤願供擔保請准宣告假執行。 」，核係另基於物之瑕疵損害賠償之訴訟標的所為聲明變更 ，並非僅係擴張應受判決事項之聲明，且被告均已當庭表示 不同意原告之追加，且此亦有礙於被告之防禦及訴訟之終結 ，是其此部分之追加，與法不合，不應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、緣被告陳建佑前於民國98年11月間，透過被告東誠國際仲介 經紀股份有限公司（下稱東誠公司）之加盟店亦即被告寶喬 房屋仲介有限公司（即東森房屋中和南勢角加盟店，下稱寶 喬公司）及該公司仲介人員被告林見明以購買坐落新北市○ ○區○○段9 之2 地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○ ○路249 巷8 之3 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）及頂樓加蓋 部分（下稱系爭舊頂樓），被告陳建佑購得後，旋將系爭房 屋重新裝修，並將系爭舊頂樓再行增建成為系爭新頂樓，被 告陳建佑動工過程中，曾與同棟大樓住戶發生爭執，嗣遭住 戶舉報違建，後於99年1 月13日經新北市政府違章建築拆除 大隊（下稱拆除大隊）發文通知認定系爭新頂樓係屬新增違 建，依法將執行拆除。
㈡、被告陳建佑明知系爭新頂樓部分已於99年1 月13日有上揭拆 除通知，卻仍授權亦知悉上情之其母親即訴外人徐嘉吟於99 年3 月間再透過被告寶喬公司、被告林見明出售系爭房屋及 系爭新頂樓。被告林見明身為房屋仲介人員，前已先仲介被 告陳建佑購買系爭房屋及系爭舊頂樓，對於被告陳建佑後來 有自行出資加蓋成為系爭新頂樓之情自有知悉，卻仍隱匿上 情而向原告佯稱頂樓加蓋部分都是83年以前就蓋好的老違建 ，依法不會被拆除等語，導致原告陷於錯誤。原告雖是有至 現場看屋後才簽約，但被告陳建佑故意用舊的混泥土去塗抹 外牆以掩飾系爭新頂樓是伊購買後又自行出資新增建乙情， 故原告對於系爭新頂樓是83年後所增建者，並不知情。而訴 外人徐嘉吟更是在不動產標的現況說明書（下稱系爭現況書 ）上之「⒙增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」、「⒚ 是否曾經因增建物而與其他區分所有權人或住戶主張權利或 曾發生爭執」等二欄位均勾選「否」，故意隱匿此等重要交 易事項，以此不實之內容致原告陷於錯誤而於99年5 月19日 與被告陳建佑簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書，簽 約時亦由訴外人徐嘉吟代理被告陳建佑簽署），雙方約定總 價為710 萬元，買受標的為系爭房屋及系爭新頂樓（下稱系 爭買賣契約），原告已將價款全數付清，被告陳建佑亦已交 付系爭房屋及系爭新頂樓予原告使用，並均已完成所有權移 轉登記。
㈢、嗣原告於99年6 月29日接獲拆除大隊違章建築拆除時間通知 單，其上記載訂於99年7 月5 日起執行拆除等語，始知悉被 告陳建佑自99年1 月間即已接獲過拆除通知，於同年7 、8 月間亦有陸續接獲拆除通知單等情，原告遂於99年11月10日 依系爭契約書第1 條第2 項第2 款約定，以土城青雲郵局第
425 號存證信函向被告陳建佑為解除系爭買賣契約之意思表 示，並要求被告陳建佑應返還全部價金及賠償損害。而依系 爭契約書第9 條第4 項第2 款約定，被告陳建佑有違約情事 ，原告即得解除契約並請求其所收款項之加倍返還，以為違 約之損害賠償，因此，原告乃依上述二款約定，主張解除契 約並請求被告陳建佑應給付原告1420萬元【計算式：710 萬 元×2 ＝1420萬元】。另被告陳建佑既自承有於99年1 月13 日收到違建通知，那麼系爭契約書所訂之「簽約前」，自應 包括99年1 月13日之事，被告陳建佑應予告知，被告陳建佑 辯稱其告知義務之時間僅限自99年3 月間委託出售起至6 月 間交屋止云云，顯係卸責之詞，委不足採。又被告陳建佑另 辯：系爭新頂樓新增建部分僅約2 坪大小，如果被拆除，應 該也只有新增加之2 坪大小部分會被拆除，故原告至多僅能 請求減少價金云云，然拆除通知係將頂樓增建部分列為專案 執行且應全部拆除，故被告陳建佑此部分辯稱，亦不可採。 末，系爭新頂樓業於100 年6 月24日遭拆除大隊強制拆除完 畢。
㈣、原告係因信賴被告東誠公司之商譽，才會選擇其加盟店，而 由被告寶喬公司及其仲介人員被告林見明來仲介購屋，然被 告林見明竟為如上之不實陳述、故意隱匿上情，致原告陷於 錯誤而簽訂系爭買賣契約、受有損害，為此，原告乃依民法 第184 條、第188 條、不動產經紀業管理條例第26條規定， 請求被告寶喬公司、被告林見明連帶給付原告822 萬7077元 。況依民法第567 條規定，房屋仲介人員就系爭現況書之內 容是否屬實應有調查之義務，訴外人徐嘉吟在系爭現況書上 之⒙、⒚欄位上為不實之勾選，被告林見明不論是明知而故 意隱匿或過失沒有調查是否屬實，均應負侵權行為之損害賠 償責任。原告之損害金額為：買賣價金710 萬元、仲介服務 費10萬元、過戶登記規費6787元、土地印花稅1690元、建物 印花稅140 元、謄本規費300 元、99年火災地震險保險費18 09元、100 年度火災地震險保險費1771元、代書費用1 萬5 千元、契稅8052元、裝潢費用4 萬9500元、貸款之銀行帳管 費用3 千元。
㈤、被告寶喬公司是被告東誠公司之加盟店（並非直營分店）， 但被告東誠公司已授權其使用東森房屋中和南勢角加盟店之 服務標章，其店外也懸掛明顯之東森房屋招牌，其網頁宣傳 也有東森房屋等之語句，系爭契約書上也有東森房屋之字樣 ，均足使一般人相信被告東誠公司有授權被告寶喬公司得代 理其為法律行為，自應負表見代理之責任。因此，原告爰依 民法第227 條規定，請求被告東誠公司負契約之債務不履行
責任，而與被告林見明、被告寶喬公司就上揭原告之損害72 8 萬6278元負不真正之連帶債務等語。
㈥、聲明：①被告陳建佑應給付原告1420萬元，及自101 年5 月 26日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。②被告林見明 及寶喬房屋仲介有限公司應連帶給付原告728 萬6278元，及 自101 年5 月26日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 ③被告東誠國際仲介經紀股份有限公司應給付原告728 萬62 78元，及自101 年5 月26日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息。④前三項被告中任一項被告已為給付，他項被告於 該給付範圍內同免責任。⑤願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯則為：
㈠、被告陳建佑部分：
①、原告於購買系爭房屋時，對於有系爭新頂樓及頂樓部分為增 建、經過整修、外推約2 坪大小等情，均知之甚詳，蓋本件 是成屋買賣，原告在簽約前已到現場看過數次，不可能肉眼 看到現況，還不知道系爭新頂樓為增建、經過整修、外推約 2 坪大小等情，況被告陳建佑毫無隱匿之行為，被告陳建佑 也否認有何原告所稱之用舊的混泥土去塗抹外牆以掩飾等情 。再者，頂樓部分不論是83年以前增建或83年以後增建、有 無經過報拆、有無跟區分所有權人發生過爭執、有無經出賣 人或仲介公司人員保證不拆除，其既然是增建，依法自均有 被拆除之風險，此亦為原告所明知，不容其推諉。原告於99 年10月20日偵查庭時有自承：其購買系爭房屋時，已上網查 詢有關違建拆除之法令及實務上拆除狀況等語，亦堪證明。 且系爭契約書第1 條第2 項第1 款已勾選並載明買賣之頂樓 部分為「增建」，同項第3 款另載明若交屋後始收到相關單 位之查報或拆除通知，買方「願意自行承擔其風險及損失」 等語，換言之，系爭新頂樓縱使後來遭拆除，也是原告於購 屋時即明知且可預見者，買賣價金之磋商，已將此納入考量 ，實不容原告事後反悔而主張解除契約。更何況，被告陳建 佑、被告林見明均絕無向原告保證系爭新頂樓不會被拆除等 語。於99年1 月間，被告陳建佑雖有收到拆除大隊之公文通 知，拆除大隊人員也有到現場履勘，但其人員只有指正結構 遭破壞部分應填補改善，被告陳建佑也有依該指示拆除一部 分結構，後來就沒有再通知要拆除了，故被告陳建佑認為此 部分問題已解決，於99年3 月間交由母親徐嘉吟委託被告寶 喬公司出售系爭房屋時，也有將這個經過告訴被告林見明， 並無任何隱瞞，而被告林見明之前也是仲介被告陳建佑購買 系爭房屋之人員，對於系爭房屋之屋況相當熟悉，故在勾選 系爭現況書時，是由被告林見明勾選，訴外人徐嘉吟最後簽
名而已，訴外人徐嘉吟並沒有在系爭現況書中第⒙項為不實 之勾選。被告陳建佑亦否認於裝修系爭房屋、頂樓時，與鄰 居間有何爭執，原告指稱被告陳建佑在系爭現況書第⒚項中 為不實勾選云云，並非事實，應由原告舉證。又系爭新頂樓 新增建部分約2 坪大小，如果被拆除，應該也只有新增之2 坪大小部分，故原告至多僅能請求減少價金，不能主張解除 契約。末，被告陳建佑是在99年3 月間委託被告寶喬公司出 售系爭房屋，於同年5 月間與原告簽約，於同年6 月26日交 屋，被告陳建佑在99年3 月間至99年6 月26日交屋期間，確 實均未收到任何拆除通知，而原告主張其係於交屋後之99年 6 月29日始收到拆除通知，依系爭契約書第1 條第2 項第3 款約定，自應由原告自行承擔風險及損失，故本件原告主張 解除契約及損害賠償，顯無理由等語，併聲明：原告之訴及 假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
②、若鈞院認原告請求解除契約係屬有理，則被告陳建佑另為同 時履行之抗辯，並備位聲明：被告陳建佑應於原告將坐落新 北市○○區○○段九二一地號土地所有權（權利範圍：四分 之一）及其上建號二Ｏ八六建物即門牌號碼新北市○○區○ ○路二四九巷八之三號四樓房屋所有權移轉登記於被告陳建 佑，並將該土地、房屋上所設最高限額抵押權之登記塗銷， 及將上開房地及頂樓增建部分交付於被告陳建佑之同時，給 付原告710 萬元。蓋縱本件得解除契約，原告逕行請求兩倍 價金為損害賠償金額，亦屬無理，依法解除契約係應回復原 狀，故被告僅有返還價金710 萬元之義務。況且，系爭房屋 增建部分已被拆除大隊拆除，原告顯然無法將增建部分回復 原狀交還給被告陳建佑，故此部分應屬被告陳建佑之損失， 此部分損失應與被告陳建佑需返還予原告之價金予以抵銷等 語。
㈡、被告林見明及被告寶喬公司部分：
被告林見明、被告寶喬公司否認對原告有何侵權行為。本件 被告陳建佑、訴外人徐嘉吟委託被告寶喬公司銷售系爭房屋 時，並未告知曾接獲頂樓加蓋部分之拆除通知，故被告寶喬 公司、被告林見明均無原告所謂之明知而故意隱匿等情。被 告林見明亦否認曾向原告陳稱「系爭頂樓加蓋之新增部分不 會被拆除等語」云云，此應由原告舉證，被告林見明絕無以 詐術使原告陷於錯誤之行為，此亦有板檢不起訴處分書可證 。況原告於買受系爭房屋前，曾二度至現場察看屋況，原告 早已自行發現系爭頂樓增建部分比較新，裡面曾經重新裝潢 過，外面則有一面牆是舊的等情，且原告買受系爭房屋前，
也曾上網查詢相關資料，知悉83年前之舊違建沒有改變現況 時，才不會被拆，顯見原告於購買系爭房屋前，已明確知悉 系爭頂樓加蓋有舊違建重新整修及部分新增建之情況，對於 該等違建依法有遭拆除之風險，其評估後仍自願購置系爭房 屋，又如何能事後改口稱遭詐欺或侵權而請求高額之損害賠 償金？又被告寶喬公司及被告林見明已將系爭現況書之應記 載事項及現況據實告知原告，並無任何過失，原告主張被告 林見明尚有調查真偽之義務云云，顯乏依據，按居間人僅就 關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，若當事 人並未在契約上載明須居間人特別調查之訂約事項，居間人 並無就此事項進行調查之義務。且被告林見明已將被告陳建 佑之代理人徐嘉吟親自簽名確認後之系爭現況書交由原告審 閱，並作為系爭契約書之附件，而系爭契約書又已明載本件 買賣標的包括「頂樓加蓋之違建」，顯見被告林見明、寶喬 公司並無任何違約或侵權之行為。況原告雖主張其受有損害 728 萬6278元云云，然原告並未舉證證明何以系爭新頂樓遭 拆除後，其所受損害會是上述金額。退萬步言（假設），縱 認原告主張有理，本件原告已先請求被告陳建佑給付相當於 價金2 倍之損害賠償金1,420 萬元，應已遠超過其所受損害 之金額，足以填補其損害，豈有再向被告寶喬公司、被告林 見明重複請求賠償買賣價金710 萬元之理由？以及再向被告 東誠公司亦重複請求賠償買賣價金710 萬元之理？基上，顯 見原告之訴並無理由。
㈢、被告東誠公司部分：
目前商業市場中，加盟事業發達，一般消費者均可區分加盟 店與直營店之不同，本件被告寶喬公司僅為加盟店，在對外 標示及招牌上均有明顯加註加盟店字樣，符合法令規定，不 可能混淆，而系爭仲介契約係由被告寶喬公司以其獨立之法 人格所為，被告東誠公司並無負何等債務不履行責任之餘地 。況原告於購買系爭房屋時，對於頂樓加蓋是增建、違建乙 情知之甚明，風險評估自可預見，被告東誠公司或被告寶喬 公司均無任何侵權之行為。至於系爭現況書第⒙⒚項之內容 ，被告林見明或被告寶喬公司均無調查是否屬實之義務，原 告主張，顯乏依據。末，被告東誠公司亦否認有何表見代理 之行為，蓋本件各契約書均係被告寶喬公司以其名義簽訂， 原告亦未舉證被告東誠公司有何以自己之行為授權他人代理 等情，是原告主張被告東誠公司應負表見代理之責任云云， 亦非有理等語。
㈣、被告林見明、寶喬公司、東誠公司均聲明：原告之訴及假執 行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為
假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造對於卷附之不動產標的現況說明書、不動產買賣契約書 之形式及內容真正，均不爭執。
㈡、兩造對於原告已支付仲介服務費10萬元予被告寶喬公司、本 件之過戶登記規費6787元、土地印花稅1690元、建物印花稅 140 元、謄本規費300 元、99年火災地震險保險費1809元、 100 年度火災地震險保險費1771元、代書費用1 萬5 千元、 契稅8052元、貸款之銀行帳管費用3 千元等情，均不爭執。四、本院得心證之理由：
㈠、按契約解除權之行使，除民法所定之法定解除權者外，契約 當事人如於契約中約定解除契約之事由與方式者，基於私法 自治原則，亦非法所不許（最高法院86年度台上字第3165號 判決意旨參照）。本件原告為上揭主張，被告則以前揭情詞 置辯。經查，就原告主張被告陳建佑授權訴外人徐嘉吟在不 動產標的現況說明書（下稱系爭說明書）上之「⒙增建物是 否曾被拆除或接獲過拆除通知」及「⒚是否曾因增建物而與 其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」兩欄位均 勾選「否」，係明知不實而故意隱匿乙節，查新北市政府違 章建築拆除大隊最早即於99年1 月14日送達99年1 月13日北 縣拆認字第0990001695號認定通知書（見本院卷㈡第10至14 頁）予被告陳建佑知悉，而觀之該認定通知書上明載：「違 建地點：中和市○○路249 巷28弄8 號4 樓頂」、「違建類 別：增建」、「上列違章建築經勘查，係屬實質違建，依法 不得補辦建築執照手續，應予拆除。」、「本案違章係屬A 類1 組，列管執行，頂樓投資違建」、「台端應自行拆除該 違章建築，如未自行拆除者，本大隊將強制拆除」等語，由 其文義客觀審之，上開認定通知書自屬「拆除通知」無訛， 被告陳建佑辯稱上開通知書是寫「認定」通知書，並非「拆 除通知」，故被告陳建佑並無依系爭契約告知原告之義務云 云，顯係事後卸責之詞，委無可採。次查，上開違章建築認 定通知書業由被告陳建佑之父親即訴外人陳錦松收受，此亦 有該通知書及送達證書附卷可稽（見100 偵續一65號卷第42 頁），另參以被告陳建佑之母親即訴外人徐嘉吟業於10 0年 4 月13日地檢署偵訊時證稱：我有收到99年1 月份之拆除通 知等語明確（見100 偵續158 號卷第25頁筆錄），以及新北 市政府違章建築拆除大隊嗣又接續於99年3 月9 日、99年6 月29日、99年8 月10日、99年8 月25日、99年11月2 日送達 拆除時間通知單共五張予被告陳建佑及原告等情以觀（見本 院卷㈡第15至19頁），顯見被告陳建佑辯稱並未收受云云，
實無可採。再查，證人即新北市政府違章建築拆除大隊人員 黃仲裕及錢昆正於偵訊時均證稱：本案違建當初認定為A 類 1 組，即施工中被查獲，含以前有舊案資料已經被查獲拆除 後又再重建者，所有違章建築均沒有不會被拆除之理，新北 市的違建更無區分83年度前、後之別，一律都會開始拆除業 務等語明確（見100 偵續一65號卷第63至65頁），足見被告 陳建佑推諉縱使有收受上開認定通知書，亦無告知原告之義 務云云，實非有理。又稽之兩造不爭執之兩造於99年6 月26 日簽訂之系爭契約第一條第二項第2 款約定：「本買賣標的 另有頂樓增建部分，因依法令無法登記。⒉... ；但乙方（ 即被告陳建佑）在簽訂本契約前，即已收到前述之查報、拆 除通知而未告知者，甲方（即原告、登記名義人王俞鈞）除 得依上述約定辦理鑑價減少價金外，亦得解除本契約並向乙 方請求因此所受之損害。」（見本院卷㈠第21頁），本件被 告陳建佑既早於99年1 月14日即已收受上揭99年1 月13日北 縣拆認字第0990001695號認定通知書，自係屬簽訂契約前， 即已收到拆除通知之情形，然被告陳建佑卻仍授權其母徐嘉 吟於99年3 月3 日系爭說明書上之「⒙增建物是否曾被拆除 或接獲過拆除通知」欄位勾選「否」，且未告知原告上情， 是堪認被告陳建佑確已違反上開系爭契約第一條第二項第2 款之約定，復參以系爭房屋之違建部分，業於100 年6 月24 日遭拆除大隊強制拆除完畢，為兩造所不爭，從而，本件原 告依據系爭契約第一條第二項第2 款約定主張解除契約並請 求損害賠償，自屬有理。
㈡、另查，證人即新北市政府違建拆除大隊人員林秋足曾於偵訊 時具結證述：我去系爭房地查看過兩次，一次是在98年12月 間，一次是在99年1 月間，兩次都是因為有人檢舉等語在卷 （見100 偵續158 號卷第21頁筆錄），復參證人徐嘉吟亦自 承：改房子時，鄰居有很多意見，還去檢舉等語（見同卷第 24頁筆錄），堪認原告主張被告陳建佑授權其母徐嘉吟在99 年3 月3 日系爭說明書上之「⒚是否曾因增建物而與其他區 分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」欄位勾選「否」 ，亦屬明知不實而為虛偽之填載乙節，亦屬可採。㈢、又按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還 之，民法第259 條第1 款定有明文。查本件原告得依系爭契 約第一條第二項第2 款約定解除契約，業如上述，而原告亦 於99年12月24日以民事起訴狀之送達為解除契約之意思表示 ，並由被告陳建佑於100 年1 月7 日收受之（見本院卷㈠第 52頁送達證書），則原告依民法第259 條第1 款規定，訴請
被告返還710 萬元買賣價金，並自101 年5 月26日起至清償 日止（見本院卷㈢第72頁筆錄），按年息百分之5 計算之法 定遲延利息，即屬有據，應予准許。
㈣、另按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項本文定有明文。上開 同時履行抗辯之規定，依民法第261 條規定，於當事人因契 約解除而生之相互義務準用之。本件原告解除系爭買賣契約 ，後依民法259 條第1 款訴請被告陳建佑返還710 萬元買賣 價金，固非無據，惟依同條款之規定，原告亦應將所受領自 被告陳建佑移轉登記系爭房地之所有權回復移轉登記於被告 陳建佑所有，並將系爭房地上之最高限額抵押權登記予以塗 銷，及回復原狀（然並不包括回復違章增建部分，詳如下述 ）返還系爭房地予被告陳建佑，故被告陳建佑依上開規定為 同時履行之抗辯，亦為有理。
㈤、再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額；民法第250 條定有明文。又違約金有損害賠 償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約 金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之 履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時 ，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不 履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事 人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類， 則依民法第250 條規定，視為損害賠償性違約金（最高法院 86年度台上字第1620號判決意旨參照）。經查，系爭契約第 九條第四項第2 款約定：「如乙方（即被告陳建佑）毀約不 賣或給付不能或其他違約情事時，甲方（即原告、登記名義 人王俞鈞）除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項 加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。」（見本院卷㈠第24 頁），是就上開兩造明示所謂加倍返還款項，以為違約之「 損害賠償」之約定文義以觀，如有違約情事加倍返還價金之 約定，應為損害賠償總額預定性質之違約金甚明。又解除權 之行使，不妨礙損害賠償之請求，為民法第260 條所明定， 故原告請求上開兩倍價金之損害賠償性之違約金，既屬損害 賠償總額預定性質，縱系爭買賣契約業經解除，亦不影響原 告損害賠償之請求。然按民法第252 條規定：約定之違約金 額過高者，法院得減至相當之數額。準此，契約當事人約定
之違約金額過高時，法院自得以職權核減至相當之數額，至 於違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或 屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客 觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標 準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予 核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。是 基上，本院審酌原告因本件買賣契約而支出兩造所不爭執之 仲介服務費10萬元、過戶登記規費6787元、土地印花稅1690 元、建物印花稅140 元、謄本規費300 元、99年火災地震險 保險費1809元、100 年度火災地震險保險費1771元、代書費 用1 萬5 千元、契稅8052元、貸款之銀行帳管費用3 千元， 合計為13萬8549元，從而，堪認原告實際受損情形係如上， 爰依職權將契約中所稱加倍返還款項之金額，酌減為13萬85 49元，原告在上開範圍內之請求應予準許；逾此範圍之請求 ，即屬無據，不應准許，應予駁回。
㈥、至原告另請求被告依民法第260 條賠償裝潢費用4 萬9500元 部分，按損害賠償之債，以當事人實際上受有損害為成立要 件，倘無損害，即無賠償問題。經查，原告雖據提出估價單 一張為證，請求被告賠償裝潢費用損失4 萬9500元云云，然 觀其上之記載，該等物品為：「不銹鋼桌架（廚房及房間） 各一，洗手盆兩組。」（見本院卷㈠第40頁），依社會通念 及一般常情，該等物品應非不得拆移之物品，而原告負有回 復原狀返還系爭房地予被告陳建佑之義務，業如上述，則原 告將該等物品拆移回復原狀後，堪認並無損害發生，故其請 求此部分之損害賠償，尚無理由，應予駁回。
㈦、至被告陳建佑辯稱：系爭房屋頂樓違章增建部分已被拆除大 隊拆除，原告本具有回復原狀之義務，今原告顯然無法將違 章增建部分回復原狀交還給被告陳建佑，故此部分應屬被告 陳建佑之損失，此部分損失應與被告陳建佑需返還予原告之 價金予以抵銷云云，按系爭房地頂樓違章增建部分遭拆除， 係主管機關之公權力依法行政之結果，任何人均不負回復違 法狀態之義務，故被告陳建佑抗辯原告應回復到違章增建之 狀態而返還予被告陳建佑或予以抵銷云云，均顯屬無理。㈧、另原告雖主張被告林見明、寶喬公司、東誠公司應負不真正 連帶賠償責任云云，然按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。 又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例意旨可
資參照。經查，原告雖主張被告林見明有向渠謊稱上開違章 增建部分是83年前的舊違建，不會被拆云云，然並未提出積 極證據以實其說，至訴外人陳佑晟雖於偵訊時證述被告林見 明有陳稱上詞，然查證人陳佑晟身為原告之員工，其證詞之 證明力即非無疑，況查，原告業自承其早有自行上網查閱違 建相關資料等語（見100 偵續158 號卷第22、23頁筆錄）， 則衡諸情理，原告當應知悉系爭房屋頂樓加蓋部分，無論是 否為83年以前既存之違建，依法均需拆除，並無所謂83年以 前之舊違建即不會被拆除之理，此由前述證人即新北市政府 違章建築拆除大隊人員黃仲裕及錢昆正於偵訊時均證稱：所 有違章建築均沒有不會被拆除之理，新北市的違建更無區分 83年度前、後之別，一律都會開始拆除業務等語明確在卷亦 堪足佐（見100 偵續一65號卷第63至65頁），是原告此部分 主張，尚難採認。次查，原告另主張被告林見明身為房屋仲 介人員，就系爭現況書之內容是否屬實應有調查之義務，訴 外人徐嘉吟在系爭現況書上之⒙、⒚欄位上為不實之勾選， 被告林見明自應負侵權行為或債務不履行之損害賠償責任云 云，按「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能 力或訂立該約之能力，有調查之義務。」民法第567 條第2 項定有明文，準此，被告林見明雖為房屋仲介人員，然其調 查義務依法僅限於「訂約事項及當事人之履行能力或訂立該 約之能力」等事項，而其中所謂訂約事項，當係指契約的必 要之點，又本件原告主張訴外人徐嘉吟代理被告陳建佑在系 爭現況書上之⒙、⒚欄位上為不實之勾選等情，固屬可採， 惟查該「⒙增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」及「⒚ 是否曾因增建物而與其他區分所有權人或住戶主張權利或曾 發生爭執」兩欄位之事項，核尚非所謂訂約事項或當事人之 履行能力及訂立該約之能力，從而，原告據此主張被告林見 明有債務不履行或侵權行為云云，尚非有理。此外，原告並 未提出其他積極證據證明被告林見明有何侵權行為或債務不 履行之情事，揆諸前揭判例，原告既未能善盡舉證責任證明 被告林見明有何債務不履行或侵權行為，則原告主張被告林 見明、寶喬公司、東誠公司應負不真正連帶賠償責任云云， 亦洵屬無據。況查，原告於本件房屋買賣中所給付予被告林 見明、寶喬公司之仲介服務費10萬元部分，業因解除契約而 應由被告陳建佑負賠償之責任，詳如上述，從而，原告對於 被告林見明、寶喬公司而言，並無其他何等損害可資另行請 求賠償，由此益證原告主張渠被告三人應負不真正連帶賠償 責任云云，並非有理。
㈨、綜上所述，本件原告解除系爭買賣契約，請求回復原狀，訴
請被告陳建佑應返還710 萬元買賣價金及其法定遲延利息為 有理由，然被告陳建佑就上開請求為同時履行之抗辯亦屬有 據，爰判決如主文第一項所示。又原告請求被告陳建佑給付 違約金，在13萬8549元範圍內為有理由，應予准許；逾此範 圍之請求及原告主張被告林見明、寶喬公司、東誠公司應負 不真正之連帶賠償責任部分，均屬無理，應予駁回。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
六、原告及被告陳建佑就上開有理由部分，均陳明願供擔保請准 宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰各酌定相 當擔保金額，併予准許之。至原告請求無理由部分，既經駁 回，則其假執行之聲請亦失其附麗，應併予駁回。七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 第2 項、第392 條第2 項，判決如主文 。
中 華 民 國 101 年 7 月 30 日
民事第三庭 法 官 吳金芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
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