履行契約
臺灣新北地方法院(民事),建字,100年度,154號
PCDV,100,建,154,20120704,1

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　100年度建字第154號
原　　　告　林清榮
訴訟代理人　邱昱宇律師
被　　　告　嘉泉建設股份有限公司
法定代理人　王旭陞
訴訟代理人　謝玉璇律師
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國101 年6 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款分別定有明文 。而所謂「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴 與原訴之原因事實及主要爭點有其共同性，各請求利益之主 張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證 據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一 體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同 一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者 ，即屬之（最高法院96年度台上字第471 號、95年度台上字 第1573號判決意旨參照）。本件原告林清榮起訴時，其先位 聲明為：被告嘉泉建設股份有限公司應給付原告新臺幣（下 同）300 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息；備位聲明為：被告應提供基隆市 ○○區○○段240-2 、240-3 、240-4 、242-10、240-11、 240-12、240-13地號等7 筆土地為基地之代官山第2 期A2區 、C1區之店面1 戶（86坪左右）或住家1 戶（73坪左右）， 連同基地，供原告設定300 萬元之抵押權，擔保訴外人杜鎮 川、造鎮建設股份有限公司（以下簡稱造鎮公司）、杜家輝 及杜俊輝向原告之借款300 萬元。嗣於民國101 年3 月3 日 具狀變更備位聲明為：被告應將基地坐落於基隆市○○區○ ○段240-2 地號，基隆市○○區○○段7507建號，門牌號碼 ：基隆市○○街223 之2 號，連同基地，供原告設定300 萬 元之抵押權，擔保杜鎮川、造鎮公司、杜家輝及杜俊輝向原 告之借款300 萬元；就前開抵押權實施，如不足清償杜鎮川 、造鎮公司、杜家輝及杜俊輝向原告之借款300 萬元，被告 應負賠償之責（見本院卷第135 至136 頁）。復於本院101



年4 月19日準備程序期日，當庭變更備位聲明為：被告應將 基地坐落於基隆市○○區○○段240-2 地號，基隆市○○區 ○○段7507建號，門牌號碼：基隆市○○街223 之2 號，連 同基地，供原告設定300 萬元之抵押權，擔保杜鎮川、造鎮 公司、杜家輝及杜俊輝向原告之借款300 萬元；就前開抵押 權實施，如不足清償杜鎮川、造鎮公司、杜家輝及杜俊輝向 原告之借款300 萬元，被告應補足前開不足部分（見本院卷 第183 頁、第186 至187 頁）。又針對先位及備位聲明之訴 訟標的部分，原告起訴原係將99年3 月1 日附條件房地交易 契約書（以下簡稱系爭契約書）及99年3 月5 日承諾書（以 下簡稱系爭承諾書）均列為先位及備位聲明之訴訟標的（見 本院卷第89頁），嗣於本院101 年3 月8 日準備程序期日， 針對先位及備位聲明均追加民法第226 條規定債務不履行給 付不能之法律關係請求（見本院卷第159 頁反面）。經核原 告所為上述訴之變更及追加，均係基於系爭契約書及系爭承 諾書所生之相同爭議（見本院卷第6 至13頁），請求之基礎 事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭說 明，均應予准許。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之 。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為 訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。 訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該 期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或 撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回 ，民事訴訟法第262 條定有明文。本件原告於101 年4 月19 日就備位聲明為上述變更後，復於本院101 年6 月20日言詞 辯論期日撤回上開備位聲明後段而將備位聲明變更為：被告 應將基地坐落於基隆市○○區○○段240-2 地號，基隆市○ ○區○○段7507建號，門牌號碼：基隆市○○街223 之2 號 ，連同基地，供原告設定300 萬元抵押權。業經被告當庭同 意原告撤回（見本院卷第221 頁反面），核與前揭法條規定 相符，亦無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告貸與款項之原委：
⒈緣被告與造鎮公司、杜家輝等人，於99年3 月1 日簽訂系爭 契約書，並於99年3 月5 日簽訂系爭承諾書，承諾被告於清 償系爭契約書第3 條所列債務後返還剩餘房地或現金時，應 先通知原告，被告同意優先以現金給付原告，作為清償杜鎮



川、造鎮公司、杜家輝及杜俊輝向原告之借款300 萬元；且 如現金不足全額清償時，則以代官山第2 期（A2區、C1區） 建案（以下簡稱系爭建案）A2區、C1區之店面（86坪左右） 或住家（73坪左右），設定抵押權予原告（均含基地）。系 爭承諾書簽立後，並將系爭契約書作為系爭承諾書之附件。 原告於被告承諾，並於訴外人葉嘉明見證擔保下，貸與杜鎮 川、造鎮建設、杜家輝及杜俊輝300 萬元。
⒉原告貸與造鎮公司、杜鎮川、杜家輝及杜俊輝緊急周轉之用 之300 萬元，攸關造鎮公司建案執照將到期展延等問題，被 告亦深知此筆借貸之重要性，惟不願貸與杜鎮川等人。原告 則為確保借貸之款項得以順利取回，經協議由被告與造鎮公 司、杜家輝等人，共同出具系爭承諾書以確保履約。至於被 告所抗辯造鎮公司積欠銀行大筆融資借款、建案停擺以及被 告所費不貲等情形，其所述倘若為真（此為假設語氣，原告 否認之），惟均與被告書立系爭承諾書擔保造鎮公司、杜家 輝等人履行對原告之300 萬元債務一事無關。 ⒊基於系爭承諾書之擔保，系爭建案分戶房地之銷售及設定抵 押權，已足以清償造鎮公司等積欠原告之300 萬元。㈡、原告於100 年7 月18日接獲被告來函告知，依系爭承諾書第 2 條約定，如造鎮公司、杜家輝及被告結算返還剩餘房地或 現金時，應先通知原告。惟因被告與造鎮公司公司於100 年 7 月12日結算後，造鎮公司、杜家輝仍欠被告905 萬6641元 ，故向原告表示無法依系爭承諾書履約。惟查，此與被告書 立系爭承諾書時，被告與造鎮公司、杜家輝、杜俊輝等人預 估之金額出入頗鉅，原告乃向被告取得「基隆代官山—與造 鎮建設股份有限公司結算明細表」（下稱系爭明細表）進行 核對，發現被告竟將系爭承諾書所載系爭契約書第3 條約定 所列優先清償債務之外，另列入系爭承諾書所未約定之債務 先予結算扣抵，諸如：系爭承諾書所未約定之系爭明細表第 6 項之「後續工程款」（5745萬8961元）及「二工費用及變 更追加款」（1 億5212萬2900元），前開款項之清償順位依 約皆應在原告受領清償300 萬元之後，此始致令原告之債權 無法受償。再退步言之，倘結算時之現金不足清償原告，被 告亦應先依系爭承諾書第2 條約定先將系爭建案店面（86坪 左右）或住家（73坪左右）1 戶（均應含基地），設定抵押 權予原告，以作為造鎮公司、杜鎮川、杜俊輝、杜家輝等人 借款之擔保。是以，被告所為，明顯悖於系爭承諾書所載之 約定，且與誠信有違。再者，又為催促被告履約，原告先後 2 次函請被告依約履行，被告原先推稱造鎮公司、杜家輝仍 積欠被告905 萬6641元之款項未付，經原告敘明清償扣抵之



優先順位，且借款當時倘非被告出具系爭承諾書擔保，則原 告斷無可能貸與任何款項。被告自知理虧後，初改稱願意付 款，但另要求杜鎮川必須簽收領據。惟查，造鎮公司、杜鎮 川、杜俊輝、杜家輝等人債信不佳，原告始要求被告出具系 爭承諾書擔保之後，方為借貸撥款，被告自應依約履行。至 於杜鎮川是否願意簽收領據，此與原告完全無關。㈢、被告已與造鎮公司、杜俊輝、杜家輝於100 年7 月12日完成 結算，原告對於完成結算之事並不爭執。被告與造鎮公司等 約定以每坪13萬元完成結算，已不容片面變更或否認： ⒈查被告於100 年8 月15日寄發存證信函向原告表示已與造鎮 公司、杜鎮川完成結算，其結算標準為每坪單價13萬元，既 業經約明，自無事後再任其以經濟不景氣等為由調降每坪單 價，再藉此辯稱系爭建案剩餘房地之總價不足清償系爭契約 書第3 條約定所列之1 億6502萬6071元債務，進而規避其履 約之責任，殊不足採。
⒉況且被告雖一再辯稱應依系爭契約書第3 條約定，以系爭建 案之A2區每坪12萬元、C1區每坪13萬元，且銷售每延遲1 個 月即調降單價百分之10至房地足以清償債務為止云云。惟被 告既已與造鎮公司、杜鎮川完成結算（如前述），結算標準 亦業經約明，非經被告依法撤銷或主張無效之前，自不容其 自行變更。至於被告辯稱系爭建案之A2區每坪12萬元、C1區 每坪13萬元，且銷售每延遲1 個月即調降單價百分之10，以 此計算之銷售金額僅達1 億6487萬2200元云云。被告稱此金 額根本不足以清償系爭契約書第3 條約定所示之1 億6502萬 6071元債務，惟此反而適足以作為被告應設定抵押權予原告 作為擔保之依據。蓋原告若非因被告擔保履約，斷無借貸與 造鎮公司等人之可能。今依被告所述，倘以系爭建案之A2區 每坪12萬元、C1區每坪13萬元為計算，即已不足清償原告， 則倘非系爭承諾書載明現金不足全額清償即以剩餘房地1 戶 設定抵押權予原告，則原告何需提供借貸？可知倘若現金不 足清償原告，被告亦應以房地1 戶設定抵押，始符合契約內 容。
⒊前開被告結算之金額，扣除系爭契約書第3 條約定所示之債 務後，應足以支付原告貸與杜鎮川、造鎮公司、杜家輝及杜 俊輝之300 萬元：
⑴依民法第98條規定可知，被告承諾「在清償系爭契約書第 3 條債務後返還剩餘房地或現金時」，應係指依系爭契約 書第3 條約定所列之優先清償順序之債務，「返還剩餘房 地或現金時」自應解釋為其完成結算之時點，而非實際返 還剩餘房地或現金之時。否則，既設定優先清償順序之債



權後，原告卻須待非優先清償順序之其他債權之清償完畢 或實際返還房地始獲清償，則此等優先履行之順序顯然毫 無意義可言，絕非當事人之真意。換言之，被告與造鎮公 司、杜俊輝、杜家輝於100 年7 月12日完成結算，此即被 告應履行對原告之契約責任。
⑵次按系爭明細表第4 項「實際剩餘價值」（即1 億6502萬 9880元）及系爭明細表第5 項「已賣戶別尚未收款金額」 （即2093萬7640元）所示，經結算剩餘總值應為1 億8596 萬7520元。另查，依系爭契約書第7 條及第15條約定，被 告、造鎮公司及杜家輝出售系爭建案之分戶房地，扣除A2 區編號3 、5 、8 之簽約金之外，餘額未收款均應匯入信 託專戶或由被告親自收款，故就A2區編號3 、5 、8 之簽 約金之外之應收款項，自應計入系爭明細表第2 項「已賣 戶別」或第5 項「已賣戶別尚未收取金額」之部分，如此 始符合系爭契約書之要求。惟此部分未見系爭明細表中記 載，被告與造鎮公司、杜家輝等人顯然蓄意規避此部分金 額之計入，意圖使其履約之條件不成就。
⑶再按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻 其條件之成立者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項 定有明文。經查，依系爭承諾書之約定，被告於完成結算 之時點，扣除具優先性之債權後有剩餘足夠支付原告，即 應履行其對原告之義務。惟被告卻一再規避責任，或自行 曲解契約，甚至於結算時，載列增加不具優先性質之債權 ，並將之列為優先於原告債權之優先清償順序，明顯拒絕 履約，顯係以不正當之行為阻其條件之成立，應視為條件 已成就。
⑷末查，系爭明細表第6 項所記載之「工程款」4206萬7380 元及「勝誠其他費用」1375萬元，此2 筆費用未見諸系爭 契約書第3 條約定所示之優先清償順序中，其清償順序自 應列於原告債權之後。再者，系爭明細表第6 項之「二工 費用及變更追加款」1582萬2900元，其清償之順位亦未見 列於系爭契約書第3 條約定所示之優先清償順序中。縱使 將此解釋為「代墊工程款不足額」，依杜鎮川之證述，此 亦應與「信託費用利息」合計，亦即「第8 項整個款項是 100 萬元」，僅該100 萬元部分具順位優先之性質。綜上 所述，依系爭明細表所載各單項具優先於原告債權之數額 ，應僅有6245萬8961元載列於原告債權之前（145 萬8961 元後續工程款＋6000萬元銀行融資＋100 萬元代墊不足額 及利息）。退步言之，縱使加入被告未自行列入之林回復 等5 人投資本案4000萬及半年投資報酬550 萬元（此部分



未見被告列入，原告僅暫為列入估算），則優先於原告債 權之數額合計為1 億795 萬8961元。再退步言之，縱使再 將系爭契約書第3 條約定所示債務全部加總，除銀行融資 利息未計入之外，總數應為1 億6502萬6341元，此與被告 結算總金額1 億8596萬7440元相較，剩餘2094萬1099元， 既有剩餘，自不容被告卸責。被告明顯拒絕履約，將非屬 優先清償順序之債權列入，再辯稱金額不足履約清償，此 顯係以不正當之行為阻其條件之成立，應視為條件已成就 。
㈣、系爭建案房地之實際銷售情形，非如被告所述，縱使現金不 足清償原告，被告亦應提供房地設定抵押權予被告，就此， 被告亦以不正當行為阻其條件之成立之情形，應視條件已成 就之情事：
⒈按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條 件之成立者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明 文。經原告委託代書前往系爭建案銷售現場查訪，被告所有 之現存系爭建案餘屋僅4 戶，其餘已全數銷售完畢。剩餘之 4 戶分別為基隆市○○區○○段7507建號建物（基隆市○○ 街223 之2 號）、7510建號建物（基隆市○○街229 之2 號 ）、7526建號建物（基隆市○○街251 巷4 弄13之1 號）、 7546建號建物（基隆市○○街251 巷4 弄33之1 號），故被 告所述銷售困難等等，已顯非實情。
⒉次查，前開建號之房地已全數於兩造結算完畢後，被告將之 設定最高限額抵押權，分別以基隆市○○區○○段7507建號 房地向訴外人合迪股份有限公司擔保借款636 萬元，7510建 號房地向合迪股份有限公司擔保借款636 萬元、向訴外人林 銘裕借款330 萬元，7526建號房地向訴外人中租迪和股份有 限公司擔保借款636 萬元、向林銘裕借款330 萬元，7546建 號房地向訴外人臺灣土地銀行借款840 萬元。亦即僅有基隆 市○○區○○段7507建號建物（基隆市○○街223 之2 號） ，面積211.87平方公尺，以每坪13萬元計算，總價約833 萬 元，扣除第1 順位設定之636 萬元，僅餘有殘值197 萬元， 對於原告之300 萬元債權之擔保，尚不足103 萬元，至於原 告實際得獲償之部分，尚待抵押權實施後始能知悉。此部分 既係因可歸責於債務人（即被告）之事由所致，被告倘若於 結算完畢即依約履行給付或設定抵押權予原告，即不致於損 及原告之債權。今被告違約，且逕自將上開房地對外辦理設 定抵押權借款，明顯拒絕履約，係以不正當之行為阻止條件 之成立，應視為條件已成就，故請判決如先位聲明所載。倘 認被告尚無給付現金之義務，則依民法第226 條規定，對於



不足擔保之部分，原告自得主張請求賠償，如備位聲明部分 。
⒊末查，就原告自行調閱之基隆市○○區○○段7513、7515、 7521、7523、7543建號建物之登記謄本資料顯示，各該房地 所有權人分別向臺灣土地銀行、華南商業銀行及基隆第一信 用合作社辦理房屋貸款，以其設定之抵押權借款金額換算每 坪單價，一般金融機構多以借貸之金額加兩成作為最高限額 抵押權設定之金額，故自最高限額抵押權設定之金額還原， 即可知金融機構計算每坪之單價，惟此單價金融機構多係以 市價之百分之70計算，還原為市價，則上開建號之每坪最低 單價為16.11 萬元，並非如被告所述之每坪成交價不及10萬 元。
⒋再者，原告並無有任何延滯訴訟之情事。反之，被告明知系 爭建案之房地銷售及剩餘戶數均已設定抵押等情形，卻拒不 為陳報，甚至表示現僅出售一半之房地，致使原告須委請專 人至現場查訪，再委由專業代書至地政事務所調閱全區房地 之謄本資料，始確知被告所有之餘屋僅剩4 戶及其設定抵押 情形。
㈤、為此，爰依系爭承諾書與系爭契約書之約定及民法第226 條 債務不履行給付不能之法律關係，提起本訴等情。並聲明： ⒈先位部分：
⑴被告應給付原告300 萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告准予假執行。
⒉備位部分：
⑴被告應將基地坐落於基隆市○○區○○段240-2 地號，基 隆市○○區○○段7507建號，門牌號碼：基隆市○○街22 3 之2 號，連同基地，供原告設定300 萬元抵押權。 ⑵原告願供擔保，請准宣告准予假執行。
二、被告則以：
㈠、本件之緣由：
⒈查本件被告之關係企業即訴外人嘉泉營造股份有限公司（下 稱嘉泉營造公司）前於96年間承攬造鎮公司於基隆市○○區 ○○段240-2 、240-3 、240-4 、242-10、242-11、242-12 、242-13等7 筆地號土地上所推出系爭建案之興建工程，惟 造鎮公司自98年間起資金周轉即出現重大困難，不僅積欠嘉 泉營造公司大筆工程款項，更積欠銀行大筆融資借款，系爭 建案亦因而完全停擺。嗣造鎮公司向被告求援，被告評估若 不施予援手，而放任系爭建案之土地遭拍賣，被告之關係企 業嘉泉營造公司已投入之人力成本及物料成本，恐將血本無



歸。若接手系爭建案，並繼續完成至可銷售之程度，應有機 會可補回造鎮公司積欠之工程款，至少虧損程度亦可縮小。 是被告遂於99年3 月1 日與造鎮公司、杜家輝等人簽立系爭 契約書，約定造鎮公司應將系爭建案房地移轉予被告，由被 告承接系爭建案並繼續完工出售，而出售款項應優先償還系 爭建案相關積欠銀行、營建商（即嘉泉營造公司）之款項及 為使建案繼續完工而由被告所支出之工程款及相關款項後， 始得視為買回條件成就，被告始應將剩餘房地過戶予造鎮公 司、杜家輝或其指定之第三人。
⒉原告於得悉被告承接系爭建案後，乃要求造鎮公司應找被告 擔保其與造鎮公司及杜鎮川等人間所共同開發另一建案所生 300 萬元之債權。被告基於造鎮公司一再請託，亦基於若系 爭建案完成並出售，於優先清償系爭建案所支出各款項後， 本即應將所餘款項或房地移轉予造鎮公司。是乃於99年3 月 5 日與造鎮公司等人簽立系爭承諾書，約定於系爭契約書第 3 條約定所所列之債務業已清償完畢後，若尚有剩餘之現金 或房地，則優先以現金給付原告，作為清償杜鎮川、造鎮公 司、杜家輝及杜俊輝向原告借款300 萬元之用，如現金不足 全額清償時，則以剩餘房地設定抵押權予原告之方式擔保未 償還之餘額。
㈡、原告要求被告與造鎮公司及杜家輝簽立系爭承諾書之緣由， 乃為擔保原告之債權得獲清償，而造鎮公司既已願意清償原 告之債權，則系爭借款債權自無再向被告請求之理，原告執 意向被告請求，實有違誠信：
⒈系爭承諾書係為擔保原告之借款債權得獲清償： 查被告與造鎮公司及杜家輝簽立系爭承諾書之緣由，係因原 告於得悉被告承接系爭建案後，遂要求造鎮公司應找被告擔 保其與造鎮公司及杜鎮川等人間所共同開發另一建案所生之 300 萬元債權。是以系爭承諾書係為擔保原告之債權得獲得 清償所簽立，此點原告乃於起訴狀第3 頁第3 點以下所稱「 借款當時倘非被告出具承諾書擔保，則原告斷無可能貸與其 任何款項」等語所自承，且證人葉嘉明證稱有關為何簽立系 爭承諾書時表示：「杜鎮川向林清榮商借300 萬元，辦理執 照的延展，當時因為杜鎮川沒有錢，所以沒有辦法保證如何 償還，當時他們2 人一直商量，杜鎮川有1 塊代官山的工地 ，是由嘉泉營造負責，他們商量要找嘉泉建設擔任保證。」 等語，自可證明系爭承諾書僅為擔保之性質。
⒉又查，證人葉嘉明結證稱：「後來杜鎮川也表示針對300 萬 元的債務直接和林清榮作清償，但林清榮先生後來拒絕和杜 鎮川碰面。」等語，證人杜鎮川亦結證稱：「在99年度我跟



林清榮聯繫希望妥善處理我欠他的款項，但他置之不理。」 等語。承前所述，原告要求被告簽立系爭承諾書係為擔保原 告之借款債權得獲清償，是以系爭承諾書為擔保之性質，自 應於造鎮公司及杜鎮川等人無法清償該債權時，方有適用。 而今證人葉嘉明及杜鎮川既均已表明杜鎮川有意願清償該債 務，則原告即無再向被告請求之理。
⒊據上所陳，杜鎮川已表明早已有意願清償該債權，且屢次透 過葉嘉明連繫與原告會面，詎原告竟予拒絕，仍執意對僅負 擔保責任且因承接系爭建案而仍負債累累之被告請求，原告 行使債權實有違誠信。
㈢、系爭承諾書及系爭契約書所示停止條件暨買回條件根本未成 就：
⒈系爭承諾書生效之停止條件乃繫於系爭契約書所定買回條件 ，即「被告出售系爭建案A2、C1區房地所得款項足以清償系 爭契約書第3 條約定所列之債務」而定：
按系爭承諾書第1 、2 條及系爭契約書第7 條之約定可知， 本件原告所提出之系爭承諾書，係以系爭契約書為附件，且 系爭承諾書第1 、2 條內容亦均敘明應依系爭契約書第7 條 約定以被告出售房地所得價款清償完債務後，如有餘額始須 對原告負擔保責任。從而，系爭承諾書生效之停止條件乃繫 於系爭契約書第7 條所定買回條件即「被告出售系爭建案A2 、C1區房地所得款項足以清償系爭契約書第3 條約定所列之 債務」而定，實無疑義。詎原告竟又稱出售系爭建物A2、C1 區房地所得款項不足以清償系爭契約書第3 條約定所列債務 ，反而得作為被告應設定抵押權予原告做為擔保之理由，此 顯然與系爭承諾書及系爭契約書之約定相違背，而顯為原告 刻意之曲解，毫無可採。
⒉依系爭契約書之約定，得用以清償債務者，乃係被告承接系 爭建物完工後出售房地所得之價金，惟該出售價金根本不足 以清償系爭契約書第3 條約定所列之債務，是系爭承諾書第 2 條所附之停止條件根本未成就：
⑴按系爭契約書第3 條約定及參照系爭契約書之意旨，所得 用以清償系爭契約書第3 條約定所列債務者，乃係被告承 接系爭建案完工後出售房地所得之價金，且應以出售房地 實際所得之價金為準，而被告出售係建案房地至今只取得 價款7 、8000萬元。
⑵又依系爭契約書第3 條約定以A2區每坪12萬元、C1區每坪 13萬元之價格來出售房地，且銷售每延遲1 個月即調降單 價百分之10至房地足以清償債務為止。退步言之，縱認採 此計算標準，且假設可售房地全數均售出，復均未因延遲



售出調降單價百分之10，惟系爭建案扣除造鎮建設公司於 被告承接系爭建案前原已出售之房地，計尚有A2區228.18 坪及C1區1057.62 坪房地得供出售，以系爭契約書第3 條 約定所定A2區每坪12萬元、C1區每坪13萬元之價格來計算 ，所計出之金額亦僅1 億6487萬2200元（計算式：228.18 ×120000＋1057.62 ×130000＝000000000 ），根本無法 清償系爭契約書第3 條約定所列總計1 億6502萬6071元之 債務。而此債務金額尚未列入原告所爭執之「二工費用及 變更追加款」及「勝誠其他費用」等款項，是系爭承諾書 所附之停止條件根本未成就，原告請求實無理由。 ⑶原告稱系爭建案每坪最低單價為16.11 萬元，誠非足取。 事實上，系爭建案目前之成交價格每坪僅達10萬元，而拍 賣之價格更僅有8 萬餘元，是實際售得之款項根本不足以 清償該契約書第3 條約定所列之債務，系爭承諾書之條件 亦根本未成就。又原告乃據數筆之建物謄本，以各該所有 權人向銀行申請之貸款金額，反推系爭建案之市價，並主 張系爭建案每坪最低單價為16.11 萬元云云，惟其所言均 係揣測之詞，無以採信：
①按現今銀行貸款之成數一般約市價之8 成或8 成5 左右 ，更甚者，有時銀行為招攬優質之客戶會將貸款之成數 提高至9 成，是原告以7 成即市價百分之70做為銀行貸 款數額基準來反推系爭建案之市價，顯有故意高估，無 以置信。
②又系爭建案附近之市場行情縱是新成屋，每坪開價亦僅 約12萬元左右，實際成交價則僅約10至11萬元左右，而 中古屋開價則約6 、7 萬元，成交價約5 、6 萬元。是 系爭建案附近行情本即不高，更何況系爭建案曾因原建 商財務困難而工程停滯數年，造成消費者心理恐懼，行 情更大幅下滑。詎原告竟於其附表中胡亂計算系爭建案 之市價，每坪竟達16.11 萬、甚至28.18 萬，高於市價 近3 倍，同一區域又豈有如此高額價差之可能，此亦證 明原告所謂系爭建案每坪最低單價為16.11 萬元，誠為 虛誇之詞，毫無可信。
③事實上，系爭建案目前之成交價格每坪僅達10萬元，而 拍賣之價格更僅有8 萬餘元，此據證人葉嘉明於101 年 1 月16日之證述可知。原告所謂系爭建案每坪最低單價 為16.11 萬元，顯與事實差異甚大。又系爭建案實際售 得之款項亦遠比被告依系爭契約書第3 條所約定之價格 （A2區每坪12萬元、C1區每坪13萬元）設算出之金額低 出甚多，故實際售得之款項根本不足以清償該契約書第



3 條所列之債務，系爭承諾書之條件根本未成就。 ⑷再者，原告主張應依系爭明細表所列總結算金額1 億8596 萬7440元（即結算明細表第7 項所列「剩餘價值金額」加 計「已賣戶別尚未收款金額」）為準，更屬違誤。蓋： ①依系爭契約書第3 條約定，得用以作為償還債務者，乃 係以被告承接後出售房地之價金為限，而該「已賣戶別 尚未收款金額」2093萬7640元，乃係被告承接系爭建案 前，已由造鎮建設公司出售房地而尚未收到之款項，非 屬應用以扣抵債務者，此由系爭契約書第3 條明訂：「 甲方（被告）於前述3 個月期滿後可以A2區每坪12萬元 、C1區每坪13萬元，每延遲1 個月調降單價10％出售方 式，與乙、丙方共同出售分戶房地至足以清償下述債務 為止」等語，將得用以清償系爭契約書第3 條約定所示 債務者，限於被告承接系爭建案後另行出售房地所得價 款，其意甚明。又該項「已賣戶別尚未收款金額」2093 萬7640元，於當初簽立系爭契約書時，因是否得確實收 受尚屬未定，故並未列入清償系爭契約書第3 條約定所 示債務之來源，僅係作為被告所支出其他款項之預備擔 保，併此敘明。
②系爭結算表所列「剩餘價值金額」1 億6502萬9800元僅 係被告與造鎮公司間事後另行結算之之數額，與系爭契 約書無涉，經核非屬系爭契約書第3 條約定所列得用以 扣抵債務者：
再查，被告實際承接系爭建案後，發現造鎮公司除系爭 契約書所列積欠債務外，尚有諸多關於系爭建案原以為 早已付清之必要費用實根本尚未給付，屢經催請造鎮公 司應予處理，然往往無任何下文，被告為完成系爭建案 不得已只得墊付，嗣後造鎮公司又於100 年7 月間求助 於被告請求再墊付費用並表示願退出出售房地之共同主 導權（系爭契約書第3 條約定房地銷售由雙方共同以A2 區每坪12萬元、C1區每坪13萬元之價格來出售），全數 均交由被告主導。被告評估，由於經濟景氣至為低迷， 系爭建案根本乏人問津，被告為完成系爭建案本即財務 吃緊，現又因景氣低迷而面臨房地銷售狀況不佳之困境 ，若仍以系爭契約書第3 條所約定以A2區每坪12萬元、 C1區每坪13萬元之預定價來出售房地而未能視情況酌予 降價求現，房地銷售狀況恐更遲滯不前。為求得早日將 系爭建案之房地出售變現，以減輕虧損，被告決定忍痛 接受造鎮公司提議之方案，即雖實際上系爭建案房屋僅 銷售一小部分，尚餘大部分未售出，但仍全數以每坪13



萬元來做為結算價，如此雖須額外承接造鎮公司部分之 債務，惟可不受前開系爭契約書第3 條所約定共同以固 定價格出售房地之限制，而可自行降價求售，以達減少 虧損及負債之目的，始迫不得已另行協議以每坪13萬元 做為結算之價值。從而，系爭結算表所列「剩餘價值金 額」1 億6502萬9800元，並非依據系爭契約書第3 條約 定之內容得用以扣抵債務者，亦即該結算與系爭承諾書 上所載之條件基準仍係毫無關連之2 件事，原告混為一 談，實為誤解。
⒊系爭明細表所列「工程款」、「二工費用及變更追加款」、 「勝誠其他費用」、「公司代墊款」及「後續工程款」之債 務，均屬系爭契約書所列應先予清償之債務：
⑴被告與造鎮公司、杜家輝等人簽立系爭契約書，乃約定造 鎮公司應將系爭建案房地移轉予被告，並由被告承接系爭 建案繼續完工出售，而出售款項應優先償還系爭建案相關 積欠銀行、營建商（即嘉泉營造公司）之款項及為使系爭 建案繼續完工，而由被告所支出之工程款、相關款項，合 先敘明。
⑵系爭明細表所列之「工程款」、「二工費用及變更追加款 」、「勝誠其他費用」、「公司代墊款」及「後續工程款 」等項目，乃屬系爭契約書所列應優先受償之債務： ①承前所述，被告與造鎮公司簽立系爭契約書時，乃有銷 售款項應優先償還嘉泉營造公司於被告承接系爭工程前 ，造鎮公司所積欠之工程款項之合意，是被告自得將工 程款列於結算明細表中。又於簽立系爭契約書前，造鎮 公司與嘉泉營造公司就造鎮公司應給付嘉泉營造公司之 總金額及後續工程款即已列出明細表，而工程款4206萬 7380元並明列於總金額明細表中，該總金額及後續工程 款之明細表更係被告與造鎮公司羅列系爭契約書第3 條 得優先清償債務之依據，此自系爭明細表列為系爭契約 書之附件可證。況且該工程款實即係系爭契約書第3 條 第4 項所列未給付工程款750 萬1480元（由總金額明細 表中之工程款欠款金額1435萬6376元加計C1區及A2區百 分之10保留款464 萬5104元並扣除98年6 月4 日支付現 金500 萬元及房屋抵付工程款650 萬元所計得750 萬14 80元）、第5 項造鎮公司向嘉泉營造公司借款130 萬元 、第6 項工程保證金2000萬元及利潤800 萬元、第7 項 復工損失110 萬元、物價指數上漲補償250 萬及利息補 償66萬5900元、第8 項信託利息100 萬元（代墊工程款 不足額部分於計算工程款時，尚無法確定，因而未列入



）加總所得出，是該工程款乃係包含系爭契約書第3 條 第4 至8 項，則依據系爭契約書第3 條約定及系爭明細 表，工程款4206萬7380元之清償順序自應優先於原告之 債權。
②如前所述，被告與造鎮公司為使系爭建案順利推案，對 於房屋完工至可銷售程度前所必要之工程款及相關款項 ，乃有銷售款項優先用於工程款及系爭建案所須相關款 項之合意，方於系爭契約書第3 條列出各項房地銷售款 應優先清償之相關債務，更於系爭契約書第3 條第8 項 前段就尚未能精確計出數額之部分訂明：「乙方（即造 鎮公司）須付甲方（即被告）代墊工程款不足額」，因 而就被告為完成系爭建案所墊付之後續一切費用，包括 2 次工程費用及廚具、衛浴設備費用等本即為系爭契約 書所列應優先予以清償之範圍，此業經證人杜鎮川於本 院101 年1 月16日準備程序期日中明確結證稱「後續做 的應該是要優先償還」等語亦可證之。抑者，關於2 次 工程費用及廚具、衛浴設備費用等，系爭契約書第12條 亦訂有：「二次工程費用及廚具、衛浴設備不包含在1 次工程費用內，本工程款預估需1300萬元施工（以實際 發包單據為準），尚可達交屋的標準，簽約人各方均同