臺灣士林地方法院民事判決 九十年度訴字第九六四號
原 告 辛○○
庚○○
被 告 己○○
被 告 丙○○
被 告 乙○○
戊○○
丁○○
被 告 甲○○
右當事人間返還保證金等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告己○○、丙○○應返還原告新台幣（下同）四百萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○應返還原告一百三十五萬元， 及自本訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）第一、二項之請求，請准原告提供擔保宣告假執行。二、陳述：
（一）原告因以所有坐落台北縣汐止市○○段橫科小段五五○等地號土地與建商東源 建設股份有限公司合建，必須取得鄰地之道路通行，以利進出，遂於民國八十 五年元月經由被告丙○○、己○○夫婦之引介，欲租用坐落台北縣汐止鎮○○ 段橫科小段四五五地號土地（下稱：四五五地號土地），作為暫時開闢道路使 用，四五五地號土地原所有權人陳國參於七十四年二月四日死亡，其繼承人除 被告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○五人（下稱：被告乙○○等五 人）外，尚有陳玉寬、陳牡丹、陳添濤、陳紅紅、陳菁菁、陳玉雙、陳茶、陳 蚊、陳吉子等九人，均為四五五地號土地之公同共有人。當時被告丙○○、己 ○○向原告保證渠等可以在八十五年七月三十一日之前，找出四五五地號土地 除被告乙○○等五人以外之其餘全體公同人與原告簽約，並將原告所交付之四 百萬元分配予其餘公同共有人，使原告能取得其餘公同共有人之同意，通行四 五五地號土地，如未能找出其餘公同共有人，則須退還原告四百萬元，嗣被告 丙○○、己○○並未找出四五五地號土地之其餘公同共有人與原告簽約，依約 自應返還原告所交付之四百萬元。且被告己○○與丙○○主張丙○○就四五五 地號土地全部已取得使用收益權，則被告丙○○、己○○竟於八十五年一月間 對原告誑稱四五五地號土地尚有其餘公同共有人，原告須交付四百萬元以找出 其餘公同共有人出面簽約，使原告陷於錯誤而交付四百萬元，原告於本件訴訟 中始知此情，爰依民法第九十二條第一項之規定，以九十年十月二十九日庭呈
準備書狀繕本之送達作為撤銷之意思表示，該被詐欺之意思表示既經撤銷，被 告己○○、丙○○即應依不當得利之規定返還原告四百萬元。（二）原告與被告乙○○等五人於八十五年一月三十日簽訂「土地借用協議書」（下 稱：系爭土地協議書），約定由原告租用四五五地號土地作為道路通行使用（ 下稱：系爭土地租賃契約），原告並已依約交付被告乙○○等五人訂金三十五 萬元以及保證金一百萬元，惟系爭租用契約基於後開事由而無效，爰基於不當 得利之規定，訴請被告乙○○等五人共同返還一百三十五萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起算之法定遲延利息：
１、四五五地號土地應屬陳國參之全體繼承人公同共有，依民法第八百二十八條第 二項、第一千一百五十一條規定，並參照最高法院三十七年上字第七三○二號 判例、七十九年度第二次民事庭會議決議㈢，系爭土地租賃契約因未能取得全 體公同共有人同意，依法應屬無效。
２、系爭土地協議書第四條後段約定「乙方於開始鋪設道路之前，應乙次以現金付 清其餘三百一十五萬元之租金，倘乙方未能於八十五年七月三十一日以前付清 尾款，訂金無條件由甲方沒收」（此段約定有沒收訂金而解除契約之含意）， 原告確實從未使用四五五地號土地鋪設道路，亦未付清尾款，被告僅能沒收訂 金，解除契約，因此租用契約之效力即歸於消滅。 ３、系爭土地協議書最末記載「本契約有效時間至八十八年七月三十日止」，可見 系爭土地租賃契約有效時間已經截止，契約之效力已歸於消滅。（三）對被告抗辯之陳述：
１、原告並未給付被告丙○○、己○○分文仲介費用：（１）依系爭土地租賃契約之約定，四五五地號土地之租金三年合計不過三百五十萬 元，被告丙○○、己○○所抗辯之仲介費竟高達四百萬元（一般租賃契約之仲 介費為一個月之租金），殊與情理及經驗法則不符。（２）四五五地號土地原所有權人陳國參之繼承人除被告乙○○等五人外，尚有陳玉 寬、陳牡丹、陳添濤、陳紅紅、陳菁菁、陳玉雙、陳茶、陳蚊、陳吉子等九位 繼承人，且被告甲○○亦稱：「當初原告和我們五位被告簽約是他自己說其他 繼承人之部分他會自己去解決」，亦可證原告另外交付被告丙○○、己○○之 四百萬元確係作為交付其餘公同共有人之費用，並非仲介費用。 ２、倘如被告丙○○、己○○所述，四五五地號土地已由陳國參出賣並全部點交予 被告丙○○使用、管理、收益，僅尚未將產權過戶而已，何以在被告乙○○等 五人與原告簽訂土地協議書時，竟以尚有其他繼承人（即其餘公同共有人）要 處理為由，向原告騙取該四百萬元？又何必由陳國參之繼承人甲○○、乙○○ 、戊○○、丁○○簽訂系爭土地協議書，並於系爭土地協議書載明甲方（即被 告乙○○等五人）為四五五地號土地之所有權人？且被告丙○○、己○○之訴 訟代理人亦承認，係為避免爭議才找甲○○、乙○○、戊○○、丁○○等陳國 參之繼承人簽約，足見被告丙○○、己○○主張丙○○個人對四五五地號土地 全部有管理使用收益權限，並不實在。
３、被告甲○○確實並未收到原告所請求之訂金以及保證金。三、證據：提出系爭土地協議書、本票、四五五地號土地登記謄本、陳國參繼承系統
表、戶籍謄本。
乙、被告己○○方面：
一、聲明：
（一）請求駁回原告之訴。
（二）如受不利於被告之判決，請准供擔保免為假執行。二、陳述：
（一）原告與被告己○○約定，如果被告己○○能夠讓原告取得四五五地號土地之通 行權，原告就依民法第五百六十五條給付被告己○○四百萬元之居間報酬，嗣 原告確於八十五年一月三十日與被告乙○○等五人簽訂系爭土地協議書，取得 四五五地號土地之通行權，因此原告交付發票日期八十五年一月二十九日，面 額四百萬元，到期日為八十五年一月三十一日之本票給被告己○○作為報酬， 並非不當得利，亦與被告丙○○無涉。
（二）原告所交付之四百萬元並非作為分配予其餘公同共有人之款項。三、證據：提出土地登記聲請書、所有權移轉契約書、陳國參印鑑證明、鈞院八十五 年度訴字第九五三號民事判決、支票、退票理由單。 聲請鈞院向台北縣政府工務局函查四五五地號土地是否於八十五年前後申 請建造執照以及該建造執照是否已被撤銷？
丙、被告丙○○、乙○○、戊○○、丁○○方面：一、聲明：
（一）請求駁回原告之訴。
（二）如不利於被告之判決，請准供擔保免假執行。二、陳述：
（一）原告並未交付被告丙○○四百萬元，亦未委託被告丙○○找出四五五地號土地 其餘公同共有人，被告丙○○僅基於系爭土地租賃契約之約定，收到保證金一 百萬元以及訂金三十五萬元其中的五分之一。
（二）租賃契約係以當事人約定，一方以物租與他人使用收益，他方支付租金而成立 ，故出租人對其物有無所有權或其他權利，非租賃之成立要件。被告丙○○於 七十年六月三十日向四五五地號土地原所有權人陳國參購買四五五地號土地全 部，該筆土地並自七十年六月三十日起已點交由被告丙○○管理、使用並負擔 義務至今，被告丙○○個人就四五五地號土地當然有權出租，因此系爭土地協 議書由被告丙○○一人簽名即已成立生效，系爭土地協議書之所以另有陳國參 之其他繼承人簽名，係因四五五地號土地尚未辦理繼承登記，為避免日後紛爭 ，故再贅由其他各房繼承人簽名，實則縱無陳國參之其他繼承人簽名，系爭土 地租賃契約亦已成立生效，因此原告倘不履行系爭土地租賃契約之約定，其所 支付之保證金及租金當應由出租人沒收。
（三）按土地租賃契約係屬債權行為，與標的物之權利歸屬無關，系爭土地租賃契約 自屬有效成立。又共有土地之出租乃屬共有物之管理行為，非土地法第三十四 條之一或民法第八百二十八條規定之所謂共有物處分行為，則系爭土地租賃契 約對未簽署同意之其他共有人或不生效力，惟對兩造當事人間仍屬成立生效而 具拘束力，至系爭土地協議書最末記載「本契約有效時間至八十八年七月三十
日止」，是約定四五五地號土地之租賃期間，並非契約屆期無效之約定，是原 告基於不當得利之規定為本件請求之依據，於法無據。（四）自原告與被告乙○○等五人簽訂系爭土地協議書後，被告乙○○等五人即依約 提供並保持四五五地號土地合於約定之使用狀態，無人阻撓、妨礙原告使用四 五五地號土地，原告主張因未得全體公同共有人之同意，致未能使用四五五地 號土地，顯與事實不符。
（五）況且，依系爭土地協議書第四條約定，原告未能於八十五年七月三十一日前付 清尾款三百一十五萬元，被告乙○○等五人自得沒收訂金三十五萬元。另依原 告與被告乙○○等五人於八十五年八月二日簽訂另件協議書之約定，原告應於 八十五年八月二日同時支付被告一年之租金一百二十萬元，原告迄今尚未給付 ，如鈞院認定被告乙○○等五人應返還保證金一百萬元，被告丙○○、乙○○ 、戊○○、丁○○四人主張以此租金債權與上開保證金債務互相抵銷，因此原 告亦不得請求被告丙○○、乙○○、戊○○、丁○○四人返還一百萬元保證金 各五分之一。
三、證據：提出八十五年八月二日另件協議書、支票暨退票理由單。丁、被告甲○○方面：
一、聲明：請求判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告甲○○並未收到系爭土地協議書所約定之任何訂金、保證金，且原告已出 具同意書，承諾無論法院如何判決，均不向被告甲○○求償，因此拒絕原告之 本件請求。
（二）原告於簽訂系爭土地協議書時即明知四五五地號土地原所有權人陳國參之繼承 人除被告乙○○等五人外，尚有其他繼承人，且承諾其餘繼承人部分，原告會 自行解決，因此系爭土地租賃契約當然有效，原告自應依約履行。（三）四五五地號土地所有權屬於原所有權人陳國參之全體繼承人公同共有，否認被 告丙○○就四五五地號土地有單獨管理、使用、收益之權限。三、證據：提出八十五年八月二日協議書、八十五年十月三日協議書、系爭土地協議 書、本票、支票暨退票理由單、同意書、臺灣高等法院八十九年度重上更㈠字第 一○四號民事判決。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民 事訴訟法第二百五十五條第一項第一款定有明文。原告起訴時訴之聲明第二項原 為「被告乙○○、甲○○、戊○○、丁○○應返還原告一百三十五萬元，及自本 訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，嗣訴狀送 達後之九十年十月二十九日具狀追加被告丙○○為第二項聲明之當事人，並將訴 之聲明變更為：「被告丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○應返還原告一 百三十五萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。」，被告就此當庭表示同意，參照上開條文規定，原告追加原訴之被告 ，於法並無不合，本院應得併予審理，合先敘明。二、本件原告主張其提供土地與建商合建，需要經由鄰地通行，以利進出，遂於八十
五年元月經由被告丙○○、己○○夫婦之引介，欲租用四五五地號土地，作為道 路使用，惟四五五地號土地原所有權人陳國參於七十四年二月四日死亡，其繼承 人除被告乙○○等五人外，尚有陳玉寬、陳牡丹、陳添濤、陳紅紅、陳菁菁、陳 玉雙、陳茶、陳蚊、陳吉子等九人，均為四五五地號土地之公同共有人。被告丙 ○○、己○○向原告保證渠等可以在八十五年七月三十一日之前，找出四五五地 號土地除被告乙○○等五人以外之其餘公同共有人與原告簽約，並願將原告所交 付之四百萬元分配予其餘公同共有人，使原告能取得其餘公同共有人之同意，通 行四五五地號土地，如未能找出其餘公同共有人，則須退還原告四百萬元，嗣被 告丙○○、己○○並未找出四五五地號土地之其餘公同共有人與原告簽約，依約 定自應返還原告所交付之四百萬元。且被告丙○○、己○○主張丙○○就四五五 地號土地全部已取得使用收益權，則被告丙○○、己○○竟於八十五年一月間仍 對原告誑稱四五五地號土地尚有其餘公同共有人，原告須交付四百萬元以找出其 餘公同共有人出面簽約，使原告陷於錯誤而交付四百萬元，原告於本件訴訟中始 知此情，爰依民法第九十二條第一項之規定，撤銷被詐欺而為之意思表示，同時 基於不當得利之規定，訴請被告丙○○、己○○返還原告四百萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起算之法定遲延利息；另原告已依系爭土地租賃契約交付被告乙○ ○等五人訂金三十五萬元以及保證金一百萬元，惟系爭土地租賃契約因未經四五 五地號土地全體公同共有人之同意而無效，且原告未依約付清尾款，被告乙○○ 等五人自得沒收訂金，解除契約，又系爭土地租賃契約之有效期間已截止，效力 亦應歸於消滅，原告自得依據不當得利之規定，訴請被告乙○○等五人共同返還 一百三十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。三、被告己○○則以原告所交付之四百萬元並非作為分配予其餘公同共有人之款項， 而是原告與被告己○○約定，如果被告己○○能夠讓原告取得四五五地號土地之 通行權，原告就依民法第五百六十五條給付被告己○○四百萬元之居間報酬，原 告確與被告乙○○等五人簽訂系爭土地協議書，取得四五五地號土地之通行權， 是其交付面額四百萬元之本票給被告己○○作為報酬，顯非不當得利，亦與被告 丙○○無涉等語抗辯。被告丙○○、乙○○、戊○○、丁○○則以原告並未交付 被告丙○○四百萬元，亦未委託被告丙○○找出四五五地號土地其餘公同共有人 ，被告丙○○僅基於系爭土地協議書之約定，收到保證金一百萬元以及訂金三十 五萬元其中的五分之一，被告丙○○於七十年六月三十日向四五五地號土地原所 有權人陳國參購買四五五地號土地全部，並已點交由被告丙○○管理、使用並負 擔義務至今，被告丙○○就四五五地號土地全部當然有權出租。惟因四五五地號 土地尚未辦理繼承登記，為避免日後紛爭，故再贅由陳國參之部分繼承人簽名， 實則縱無陳國參之繼承人簽名，系爭土地租賃契約亦已成立生效；況按土地租賃 契約係屬債權行為，與標的物之權利歸屬無關，系爭土地租賃契約對未簽署同意 之其他共有人或不生效力，惟於兩造當事人間仍屬成立生效而具拘束力，至系爭 土地協議書最末記載「本契約有效時間至八十八年七月三十日止」，是約定四五 五地號土地之租賃期間，並非契約屆期無效之約定等語置辯。被告甲○○則以其 並未收到系爭土地租賃契約所約定之任何訂金、保證金，系爭土地租賃契約仍然 有效，原告不得基於不當得利之規定，訴請被告乙○○等五人共同返還一百三十
五萬元等語置辯。
四、原告主張被告丙○○、己○○向原告保證渠等可以在八十五年七月三十一日之前 ，找出除被告乙○○等五人以外之其餘公同共有人與原告簽約，並約定將原告所 交付之四百萬元分配予其餘公同共有人，使原告能取得其餘公同共有人之同意， 通行四五五地號土地，如未能找出其餘公同共有人，則須退還原告四百萬元等情 ，為被告丙○○、己○○所否認，並辯稱：原告並未給付被告丙○○上開四百萬 元，至原告交付被告己○○之四百萬元，係被告己○○居間媒介簽訂系爭土地租 賃契約之報酬等語。按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院十七年度上 字第九一七號判例可參。原告就其此部分之主張，固據提出以己○○為受款人， 面額四百萬元之本票影本一件為證，然此非僅不足以證明被告丙○○收受該筆款 項，更無從得知原告所主張之上開約定為真正，且被告甲○○亦陳稱：伊完全不 知道原告對於其餘公同共有人部分如何處理等語（詳見九十年十月二十九日言詞 辯論筆錄），是原告主張基於上開約定，訴請被告丙○○、己○○給付四百萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由。五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原 因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。又當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段規定 甚明。是本件原告主張不當得利請求權，參照上開條文規定，必須證明：（一） 被告因其給付而受利益。（二）原告與被告有給付關係。（三）無法律上原因（ 即給付目的之欠缺）（詳參王澤鑑著不當得利第四十七頁）。再按，當事人主張 其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或脅迫之事實，負舉證之 責任，最高法院二十一年度上字第二○一二號判例著有明文。本件原告主張被告 己○○、丙○○於八十五年一月間對原告陳稱四五五地號土地除被告乙○○等五 人外，尚有其餘公同共有人，原告須交付四百萬元以找出其餘公同共有人出面簽 約一節，既未能提出切當之證明，使本院得到相當之憑信，已如前述，則原告徒 以被告丙○○於訴訟中自稱就四五五地號土地之全部已取得使用收益權，竟又與 被告己○○以上開手段詐騙原告交付四百萬元，而主張依據民法第九十二條第一 項之規定撤銷被詐欺之意思表示，即乏依據。原告既未舉證證明其與被告丙○○ 有給付關係，前已認定，復未就其給付被告己○○四百萬元係無法律上之原因一 節，舉證以實其說，參諸上開說明，原告同時依不當得利之規定，訴請被告丙○ ○、己○○共同返還原告四百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利 息，應予駁回。
六、原告主張其提供土地與建商合建，需要使用四五五地號土地作為道路使用，以利 進出，惟四五五地號土地原所有權人陳國參於七十四年二月四日死亡，其繼承人 除被告乙○○等五人外，尚有陳玉寬、陳牡丹、陳添濤、陳紅紅、陳菁菁、陳玉 雙、陳茶、陳蚊、陳吉子等九人，均為四五五地號土地之公同共有人，原告與被 告乙○○等五人於八十五年一月三十日簽訂系爭土地協議書，約定由原告租用四 五五地號土地作為道路通行使用，原告並已依約交付被告丙○○、乙○○、戊○
○、陳齊焜訂金三十五萬元以及保證金一百萬元各五分之一等情，為被告乙○○ 等五人所不爭執，且據原告提出土地登記簿謄本、繼承系統表、戶籍謄本、土地 協議書為證，應堪信為真正。
七、被告甲○○辯稱其並未收到原告依系爭土地租賃契約所交付之任何訂金以及保證 金一節，為原告所自認（詳見九十年十月二十九日言詞辯論筆錄），應屬真正。 原告與被告甲○○間既無給付關係，原告基於不當得利之規定，訴請被告甲○○ 返還利得二十七萬元（即訂金三十五萬元及保證金一百萬元各五分之一），自屬 無據，不能准許。
八、按買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣 公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其 拘束。苟被上訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共有土地，而 因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力。惟在其與上訴人間 既非不受拘束，而如原審認定之事實，該土地其後又已因分割而由被上訴人單獨 取得，則上訴人請求被上訴人就該土地辦理所有權移轉登記，尚非不應准許，最 高法院七十一年度台上字第五○五一號判例可資參照。查系爭土地租賃契約為債 權契約，雖係由原告與被告乙○○等五人簽訂，而未得四五五地號全體公同共有 人之同意，然參諸上開判例意旨，應認為僅對於被告乙○○等五人以外之其餘公 同共有人不生效力，在締約當事人間仍應受系爭土地租賃契約之拘束，不得任意 主張無效，故原告主張系爭土地租賃契約未經四五五地號土地全體公同共有人同 意應為無效，並無依據，不足採取。又查，系爭土地協議書第四條固約定：「： ：，倘乙方（即原告）未能於八十五年七月三十一日以前付清尾款，訂金無條件 由甲方（即被告乙○○等五人）沒收。」，此為兩造所不爭執，然此無非係以原 告違約未付清尾款，作為被告乙○○等五人沒收訂金之停止條件，至於系爭土地 租賃契約並未因上開條件之成就而當然發生終止之效力，且被告乙○○等五人亦 未以原告違約而為終止系爭土地租賃契約之意思表示，原告空言被告乙○○等五 人沒收訂金並解除契約，系爭土地租賃契約因而無效云云，亦屬無據。末查，綜 觀系爭土地協議書第二條：「甲方所有之右開標示土地，同意由乙方暫設道路乙 條作為工程車輛通行使用，時間自民國八十五年六、七月起，為期三年，：：。 」以及最末一行載明「本契約『有效時間』至八十八年七月三十日止」之約定， 此「有效期間」應指系爭土地租賃契約之租賃期限甚明，且衡諸締約當時雙方均 應期待契約能圓滿履行，而非預定契約將來因期限之屆滿而溯及無效，否則即喪 失雙方締約之本意，因認原告主張上開約定係指系爭土地租賃契約因八十八年七 月三十日之期限屆至而溯及無效，亦無足採。綜上，原告並未舉證證明其與被告 乙○○等五人間之系爭土地租賃契約關係業已無效，是其基於不當得利請求權， 訴請被告丙○○、乙○○、戊○○、丁○○各返還利得二十七萬元（即訂金三十 五萬元及保證金一百萬元各五分之一），亦屬無據，不能准許。九、從而，原告基於約定以及不當得利之法律關係，訴請被告己○○、丙○○共同返 還原告四百萬元，以及依據不當得利之法律關係，請求被告乙○○等五人共同返 還一百三十五萬元，均無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，請准宣告假執行 ，惟其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經斟酌後，認與 判決結果不生影響，無一一論述之必要，附此敘明。十一、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十一 月 十四 日 臺灣士林地方法院民事第三庭
~B法 官 蔡文育
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十 年 十一 月 十六 日~B法院書記官 黃瑞華