臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第310號
原 告 金帝寶建設有限公司
法定代理人 黃 月 珠
訴訟代理人 施 廷 勳 律師
被 告 張 嘉 煥
上列當事人間請求返還無權占有物等事件，本院於民國101年7月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣和美鎮○○段139地號土地上，如附圖即彰化縣和美地政事務所民國101年5月8日土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積89平方公尺之1層鋼骨造建物騰空返還原告，並應自民國101年4月7日起，至遷讓返還前開建物之日止，按月給付原告新台幣28,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以新台幣18萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣51萬8,000元預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張
㈠、聲明：
⑴被告應將坐落彰化縣和美鎮○○段139地號土地上，如附圖 即彰化縣和美地政事務所民國101年5月8日土地複丈成果圖 所示編號Ａ、面積89平方公尺之1層鋼骨造建物騰空返還原 告。
⑵被告應自101年1月7日起，至遷讓返還前項建物之日止，按 月給付原告新台幣（下同）28,000元。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷願供擔保請准宣告假執行。
㈡、原因事實及訴訟標的：
1.坐落彰化縣和美鎮○○段139 地號土地上，如附圖即彰化縣 和美地政事務所101 年5月8日土地複丈成果圖所示編號Ａ、 面積89平方公尺之一層鋼骨造建物（下稱系爭建物），為原 告所有。兩造於98年2月1日，就該建物訂立「店位租賃契約 書」，由原告將該建物出租與被告經營自助餐廳，租期自98 年3月1日起至100年2月28日止，每月租金14,000元，並於租 賃契約書第2條第4款、第9條第2款分別約定於租賃期滿之後 ，原告願意出租時，被告有優先承租權，但應於租期屆滿前 一個月以書面為續租之表示，經原告允諾後另定新約。否則 租期屆滿，被告應即交還租賃物，如果藉故稽延，自逾期之
第7日起，照租金之2倍計付違約金。
2.嗣於100年2月28日租期屆滿前，被告未於一個月前以書面向 原告為續租之通知，經原告派員數度通知被告搬遷及返還租 賃物，被告均以另覓他處需時籌措為由，要求續租數月。因 此兩造方三度合意另訂租期各為100年3月1日至同年5月31日 、100年6月1日起至同年8月31日、100 年9月1日起至同年12 月31日之三次短期租約。詎最後1次租賃關係於100年12月31 日屆滿後，被告仍遲未返還租賃物，經原告於101年1月間通 知返還租賃物，被告表示在101年3月底搬遷，原告不得已同 意寬限，且自斯時起未再收取租金。然而被告屆期竟拒不搬 遷，更大開口要求賠償其搬遷損失450 萬元，無異於藉端恐 嚇取財。
3.兩造間就系爭建物之租約已因租期屆滿而消滅，被告未依約 交還租賃物，藉故繼續占用該建物迄今，為無權占有，並應 按月給付租金二倍即28,000元計算之違約金，為此本於所有 權之物上請求權、租約屆期消滅後之租賃物返還請求權及前 開租賃契約第9條第2款違約金之約定，提起本件訴訟（起訴 時並請求違約金自遲延時起之法定利息，嗣於最後言詞辯論 時撤回）。
二、被告則以：向原告承租系爭建物時，該建物只有搭屋瓦，隔 間設備都是被告於租用後再施設，原告違反訂約時雙方就建 物旁不得租與他人宰殺雞鴨之約定。租約期滿後，被告要續 租，原告亦前來收租至100 年底，雙方應成立不定期租約， 被告並未與原告人員談延長租約幾個月之事。原告公司綽號 「阿不拉」(指訴外人尤昱誠）之人，雖曾於100年11月間找 被告到其辦公室要求搬遷，但被告沒有答應。後來「阿不拉 」又來找被告談，被告以系爭建物之裝潢及設備花費達85萬 元為由，要求搬遷補償，「阿不拉」竟憤而拍桌，並且找人 拍照。至於證人林琦皓雖曾前來找過被告，但她不是老闆， 無權作何決定等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭建物為其所有，兩造於98年2月1日就該建物訂 立店位租賃契約書，約定租期自98年3月1日起至100年2月28 日止，月租金14,000元，該租期屆滿後被告繼續按月繳納租 金至100年12月31日止之事實，有原告所提 店位租賃契約書 影本為證，並為被告所自認，復經本院會同彰化縣和美地政 事務所派員現場勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及如附圖所示 之土地複丈成果圖在卷可參，堪信為真實。
四、原告主張在前開租約期間於100年2月28日到期後，因被告三 度以另覓處所費時為由，要求寬限數月再搬遷，原告同意後 ，雙方另訂租期各為100年3月1日至年5月31日、同年6月1日
起至同年8月31日、同年9月1日起至同年12月31日之3次短期 租約，被告亦繳租金至同年12月31日止，雙方租約於最後一 次短期租約屆滿後消滅等情。 被告除就繳租至100年12月31 日止無異詞外，辯稱：伊未與原告人員談延長租約數個月之 事，在原訂租期屆滿後原告繼續收租，雙方應成立不定期租 賃等語。故兩造之爭點，主要為雙方間之租賃關係是否有視 為以不定期限繼續契約之情形？敘述如下：
1.按租賃期限屆滿後，以原定租賃同一內容，延長其期限，發 生新租賃關係者，為租賃更新。其情形如由當事人約定者， 經雙方以合意更新租賃契約，稱為約定更新，本質為契約行 為（最高法院85年台上字第1222號判決可供參考），其更新 之期限，解釋上不得逾20年外，更新之次數則無限制，如民 法第449條第2項之規定是。如係依法律規定者，稱為法定更 新，民法第451條規定之 租約默示更新即是。依此規定，租 約法定更新之要件為於租賃期限屆滿後，承租人繼續為租賃 物之使用收益，且出租人不即為表示反對之意思。而此所謂 表示反對之意思，指反對續租，不許使用收益之意思表示。 如於訂約之際，訂明期滿後絕不續租、續租應另訂契約、或 期滿再訂等字樣，或於租約行將屆滿之時，向承租人預為表 示不願繼續契約者，均難謂不發生阻卻續租之效力（最高法 院41年台上字第433號、42年台上字第493號、55年台上字第 276號判例意旨參照)。換言之，阻卻繼續租約之效力，在出 租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收 取使用收益之代價為條件，苟無即表示反對之意思，縱未為 使用收益代價之收取，其要件仍為成就，苟已即為反對之意 思表示，縱為使用收益代價之收取，其要件仍為不成就（最 高法院47年台上字第1820號判例參照）。 2.查兩造間前開店位租賃契約第2條第4款約定：「租賃期滿後 ，甲方（即原告）願意出租時，乙方（即被告）有優先承租 權，但乙方須於並租期屆滿前１個月以書面向甲方為續租之 表示，經甲方允諾後應另訂新約，否則租約期滿，乙方願立 即遷出，交還租賃物。」等語。足見雙方於訂約之際，已預 為明訂租期屆滿後，應經雙方合意另訂新約，否則租約期滿 ，被告應遷出交還租賃物之意旨。依前開說明，自有阻卻續 租之效力，並無民法第451條租約默示更新規定之適用。 再 者，原告於原訂租期屆滿後，曾指派其會計人員林琦皓數度 到被告經營自助餐店之系爭建物，向被告表示原告要收回租 賃物，業據證人林琦皓到庭具結證述屬實。被告亦自承：證 人林琦皓曾因系爭租約收回租賃物前來找伊，伊以證人林琦 皓不是老闆，並無權決定，要求證人找老闆來談；原告公司
綽號「阿不拉」的老闆亦曾在100 年11月左右，找伊去辦公 室要求伊搬遷，但伊未答應；伊曾於101 年農曆過年後，書 寫信函1紙，要求原告老闆「阿不拉」給予搬遷補償148萬元 等詞。由此可見，在原訂租期屆滿後，除如原告所主張曾因 同意被告延期搬遷，而與被告三度續訂期限為3或4個月之短 期租賃契約（屬於約定更新性質），兩造間並無另訂逾一年 新租約之情事，且於該短期租約屆滿前，原告亦數次派人向 被告催促屆滿應返還租賃物無訛。至於證人曾金針（即被告 之配偶）並非租約當事人，其證稱：原訂租約期滿後，原告 人員與被告商談內容，伊因不在場均不知道其內容，證人林 琦皓都是與被告談，從來沒有與伊談過，伊也未曾主動與證 人林琦皓談等詞，顯無從資為兩造有利或不利之認定。茲兩 造訂立之租賃契約書，已事先明訂租約期滿續租應經原告允 諾另訂新約，否則租約期滿，被告應立即遷出交還租賃物， 自有租約期滿即為表示反對承租人續租之意思，而無租約法 定更新規定之適用。被告在原訂租約屆滿後，既除如原告所 稱曾三次合意更新短期新約以外，未曾與原告另訂租約，其 以原告曾繼續收租至100年底，抗辯兩造間應 視為以不定期 限繼續租約，尚非可採。
五、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期間屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止(消滅）後，應返還租賃物，民法第450條 第1項、第455條前段定有明文。另所有人對於無權占有其所 有物者，得請求返還之，復為民法第767條第1項前段所規定 。兩造間在原訂租約期滿後，並無成立視為以不定期限繼續 契約之法定更新情形，原告主張雙方就系爭建物之租約，自 100年12月31日第3次短期租約期限屆滿起消滅，自堪以採取 。則被告自租賃關係消滅後，即負有返還租賃物之義務，而 欠缺繼續占用系爭建物之正當權源，應構成無權占有。原告 為系爭建物之所有權人，其本於所有權之作用及租賃物返還 請求權，請求被告將該建物騰空返還，於法即屬正當，應予 准許。
六、另前開租賃契約書第9條第2款約定：「乙方於終止契約，或 租約屆滿之日，應即交還租賃標的物，不得藉故稽延，否則 ，其存置於店位內之營業設備及其他物品，任由甲方視同廢 棄物品處理，不得異議，並自逾期之第7日起，照租金之2倍 計算，支付違約金。此項違約金，得由甲方自乙方所繳之保 證金內扣除之，不足之數得依法追償之。」有租賃契約書可 按。兩造於原訂租期屆滿後，三次成立之短期租約，屬約定 更新性質，僅延長其期限，租約內容與原來租約相同。茲該 最後1次短期租約，於100年12月31日屆滿，自翌日起租賃關
係消滅，已如前述，被告依此條款約定應即交還租賃物，不 得藉故稽延。否則應自逾期之第7日起，照租金之2倍即每月 28,000元支付違約金。從而，原告依此條款之約定，請求被 告在遷讓交還系爭建物之日以前，按每個月28,000元計付違 約金，於法亦屬有據。 惟原告陳明其已同意被告延期至101 年3月底前搬遷，則在該期限以前， 解釋上當認為被告尚無 藉故稽延逾期不搬之情事。故計算被告應付違約金之起期， 應自該期限屆滿後之第7日起算。 職是，原告請求被告給付 違約金，在自101 年4月7日起至遷讓交還系爭建物之日止， 按每月28,000元計付部分，洵屬正當，應予准許。逾此範圍 部分，則尚有未合，應予駁回，該部分假執行之聲請，已失 所附麗，應併駁回之。
七、原告陳明願供擔保宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合， 應酌定相當擔保金額准許之。另本院併依職權定相當擔保金 額，准被告預供擔保免為假執行。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事第四庭
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 蕭 美 鈴
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