臺灣士林地方法院民事裁定 100年度聲更一字第4號
聲 請 人 柯慶長
陳欣怡
相 對 人 玉石宮保生大帝
張進文
張晟榮
張金龍
張家祥
上列聲請人與相對人間100 年度聲字第188 號准予為管理行為事
件，聲請人對於本院100 年6 月20日所為第一審裁定，提起抗告
，經臺灣高等法院以100 年度抗字第1265號裁定將原裁定廢棄發
回，本院裁定如下：
主 文
聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：坐落新北市○里區○○里○段○○段77、77 -3、77-4、82地號土地（下分稱系爭77、77-3、77-4、82地 號土地，合稱系爭土地），為聲請人柯慶長、陳欣怡分別與 相對人等所共有，各共有人之應有部分比例如附表所示。又 相對人玉石宮保生大帝及其他共有人，前與連金華、連水生 、張慶福、連登簽訂私有耕地三七五租約，由上開4 人共同 承租系爭77地號土地（嗣後分割出系爭77-3、77-4地號土地 ）、系爭82地號土地各4 分之1 ，並按位置分管，其中連金 華、連水生、連登均已死亡，由其等之繼承人於民國98 年9 月4 日完成變更承租人及續租之登記。然承租人等實已停止 耕作多年，原承租人連登及連水生部分，甚至將系爭土地提 供他人興建違章廟宇使用，且自聲請人等取得系爭土地後， 承租人等亦未曾支付地租，因應有部分達半數之相對人玉石 宮保生大帝，數十年來未曾整理，並無任何管理員及組織可 供協調，其他共有人即相對人張進文、張晟榮、張金龍、張 家祥，為違約不耕作之佃農張慶福之子，自難期待其等同意 為共有物之管理行為，況縱使同意，其等與聲請人等之應有 部分合計後，亦尚未符合民法第820 條第1 項應過半數之標 準，是本件共有物已陷於無法管理之狀況。為此，爰依民法 第820 條第3 項之規定，請求鈞院准予就系爭土地，由聲請 人等提出終止租佃、辦理爭議調解及終止租佃契約訴訟之管 理行為等語。
二、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3
分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者 ，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；前2 項所定之 管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請 ，以裁定變更之，民法第820 條第1 項、第2 項、第3 項定 有明文。又前開條文第3 項所謂「因情事變更難以繼續」， 應係指原約定或裁定之管理方法，因嗣後發生情事變更，致 無法繼續維持或達成其目的而言。至共有人間僅因故無法依 同條第1 項所定之方式，變更原定之管理，尚不得逕依該條 第3 項之規定，向法院聲請裁定變更之。
三、聲請人依民法第820 條第3 項之規定，聲請本院裁定准予就 系爭土地，由聲請人等提出終止租佃、辦理爭議調解及終止 租佃契約訴訟之管理行為，無非以系爭土地之承租人已停止 耕作多年，且未給付租金，惟因聲請人等之應有部分僅3/8 ，而應有部分達半數之相對人玉石宮保生大帝，數十年來未 曾整理，亦無任何管理員及組織可供協調，故系爭土地顯已 陷於無法管理之狀況等語，為其論據，然查：依聲請人提出 之臺灣省臺北縣私有耕地租約影本4 件所示，其出租人雖記 載為玉石宮保生大帝等2 人，惟並無蓋用「玉石宮保生大帝 等2 人」之印章，亦未見其等之簽名，是單憑上開租約，實 無從證明該出租土地之管理行為，是否業經全體共有人之同 意，抑或僅部分共有人片面決定所為，且原告就此亦未能提 出其他證據，以證明系爭土地之原共有人間就該土地確有管 理之約定存在，則其能否依民法第820 條第3 項之規定，聲 請本院變更原定之管理，已不無疑義。況縱認系爭土地確曾 經共有人約定管理之方式，即將該土地出租他人，且承租人 現有聲請人所指停止耕作及未繳納租金之情形，衡情亦難認 原定管理有「因情事變更難以繼續」之情形，蓋承租人縱有 停止耕作或未繳納租金之情事，依耕地三七五減租條例第17 條第1 項第3 款、第4 款之規定，應僅生得由出租人提前終 止租約之效果，至該租約之效力並不因此當然受有影響；申 言之，系爭土地之共有人是否因承租人前揭行為而提前終止 租約，實應由其等自行衡量各項利弊得失後，依民法第820 條第1 項所定之方式，以為決定，尚非必然產生需提前終止 租約之結論，自難認原定之管理已因此有難以繼續維持之情 事。至聲請人所稱應有部分達半數之相對人玉石宮保生大帝 ，數十年來未曾整理，亦無任何管理員及組織可供協調等情 ，縱認真實，亦屬共有人間無法依民法第820 條第1 項所定 之方式，變更原定管理方式之問題，尚非原管理有何「因情 事變更難以繼續」之情形，至為灼然，則其以該事由聲請本 院變更原定之管理，亦有未合，難予准許。
四、從而，聲請人既無法證明系爭土地之共有人間有既存之管理 約定存在，且縱認有此管理之約定，亦無法證明該管理有因 情事變更而難以繼續之情形，其依民法第820 條第3 項之規 定，聲請本院裁定准予就系爭土地，由聲請人等提出終止租 佃、辦理爭議調解及終止租佃契約訴訟之管理行為，自無理 由，應予駁回。
五、爰裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 13 日
民事庭 法 官 馬傲霜
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日之不變期間內，向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
中 華 民 國 101 年 7 月 19 日
書記官 張方俞