臺灣基隆地方法院民事判決 101年度訴字第172號
原 告 邱秀輝
訴訟代理人 張逸凡
被 告 莊榮明
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年7月18日言
論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之房屋遷讓返還原告，並自民國一○○年十一月十四日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
前項交還房屋之履行期間為叁個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬伍仟捌佰伍拾元由被告負擔新臺幣壹萬伍仟元，由原告負擔新臺幣捌佰伍拾元。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元或同面額之可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國100年11月14 日取得附表所示門 牌號碼基隆市○○區○○路259巷73 號之房屋（下稱系爭房 屋），惟被告卻無權占用。又系爭房屋周邊租金行情約每坪 新臺幣（下同）232.5元，以系爭房屋坪數為54 坪計算，合 計被告每月應給付之租金為1萬2,500元（計算式：232.5 元 ×54坪＝12,555元，百元以下無條件捨去），為提起本件訴 訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自100 年11月14日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬2,5 00元。㈡願提供現金或台灣銀行無記名可轉讓定存單為擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋係其於88年8月30 日以元智工程行名義 以570萬8,500元向訴外人順源營造有限公司（下稱順源公司 ）所購買，訂立有不動產預定買賣契約書，惟迄未辦理所有 權移轉登記，故從未繳納地價稅及房屋稅等語，資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回。
三、本院依職權向基隆市安樂地政事務所函查系爭房屋所有權異 動之歷史資料及本院95年度執字第2990號清償債務強制執行 事件後整理兩造不爭執事項如下：
㈠系爭房屋原係恆建股份有限公司（下稱恆建公司）所有（於 84年9月21日辦理第一次登記），於85年3月13日經查封，同 年85年12月19日塗銷查封。嗣於85年12月26日移轉登記予特 建工程股份有限公司（下稱特建公司）。88年9月10 日再次
查封，91年12月17日塗銷查封。95年5 月經中國託商業銀行 （下稱中國信託）聲請強制執行，於95年5月19 日查封，並 於98年10月20日由中國信託承受，本院民事執行處於100 年 5月7日核發權利移轉證書，於100年8月5 日辦理所有權移轉 登記。原告係向中國信託買受取得並於100年11月14 日辦妥 所有權移轉登記。
㈡被告於88年8月30 日與順源公司就系爭房屋簽訂不動產預定 買賣契約書，並以恆建公司為同意人。契約書第3條第1項約 定：雙方同意，買賣之標的物委託中國信託，經由法院拍賣 方式承受產權後移轉甲方（指被告）。另第6 條前段約定： 雙方同意如中國信託未能標得或承受標的物，本契約即自動 失效。（此時系爭房屋所有權人已移轉登記為特建公司，非 同意人恆建公司，且88年9月10日雖為查封登記，惟於91 年 12 月17 日已為塗銷登記，被告簽訂之上開買賣預定契約書 已自動失效。）
㈢本院95年執字第2990號清償債務強制執行就系爭房屋於98年 3月31日第一次拍賣公告有關標的之使用情形記載為：1776 建號由第三人莊榮明佔用，其稱係元智工程行負責人，為清 償順源公司積欠之工程款，雙方與特建公司簽立契約將標的 讓與伊，故取得占有，無增改建，做「三清道宮」使用，有 一丁區B2-37之分管停車位。
四、本院判斷：
㈠原告主張系爭房屋係其向中國信託購買，並於100年11月14 日辦理所有權登記完竣，為系爭房屋之所有權人，業據其提 出被告不否認真正之建物所有權狀為證，是應堪信原告為系 爭房屋之所有權人。又原告主張被告占有系爭房屋，並無任 何合法之權源，屬無權占有等語，被告則以前開情詞置辯。 ㈡按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特 定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非 如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下， 並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三 人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權 絕對性）。查，被告與順源公司簽訂系爭房屋預定買賣契約 書當時，系爭房屋之所有權並非順源公司所有，亦非為恆建 公司所有，而係特建公司所有，則該不動產預買賣契約書僅 係訴外人順源公司就他人之物所為之買賣契約，又縱順源公 司就系爭房屋與被告簽訂預定買賣契約係經所有權人特建公 司之授權，依債權相對性原則，亦僅生被告得否向特建公司 請求辦理所有權移轉登記之問題，無從執以對抗原告，更何 況系爭房屋雖經中國信託於88年9月10 日為查封登記，惟中
國信託並未在該次強制執行程序中標得或承受系爭房屋，而 系爭房屋亦已於91年12月17日塗銷查封登記，是依該不動產 預定買賣契約書第6 條前段之約定，該不動產預定買賣契約 書已自動失效。
㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條前段定有明文。原告既係系爭房屋之所有權 人，而被告購買系爭房屋之債權契約係存在於與順源公司之 間，基於債權相對性並無對世效力之原則，被告不得以此事 由對抗原告行使所有物返還請求權，從而，原告依據民法第 767 條前段提起本訴，請求被告將系爭房屋遷讓返還，即無 不合，應予准許。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文。查系爭房屋自原告取得所有 權後仍係被告在占有使用等情，為被告所不爭執，其無權占 用系爭房屋，受有相當於租金之利益，且依社會常情足認原 告因而受有相當於租金之損害，是原告基於不當得利之法律 關係，請求被告返還相當於租金之利益，應屬有理。惟按城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年 息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。此外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非 必達申報總地價年息10%最高額，最高法院68 年度台上字第 3071號判例可資參照。可知法律上就房屋或土地租金之範圍 已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自應受上開法 律條文規定限制，以定其租金之最高限額。本院審酌系爭房 屋位於基隆市中山區全民一家社區內，社區內住戶眾多，周 邊有多條路線公車行經，可通往市區各地，交通堪稱便利， 總價約值120萬4,500元，此有本院95年度執字第2990號清償 債務強制執行卷附之永聯不動產估價師於96年8月22 日之鑑 定報告可參，則被告無權占有系爭房屋所受相當於租金之利 益，以每月1 萬元計算，應屬適當。從而，原告請求被告應 給付自100年11月14日起至返還系爭房屋之日止，按月以1萬 元計算之相當租金之不當得利，於法亦屬有據，應併予准許 。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及第179 條前段之 規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自100年11月14 日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬元，為有理由， 應予准許。至逾此部分之請求，則於法無據，應予駁回。六、又按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被 告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行
期間或命分期給付，為民事訴訟法第396條第1項前段所定。 查被告係於88年8月30日以570萬8,500 元向順源公司購買系 爭房屋後而占有，僅因某種緣故未能辦妥所有權移轉登記， 且其自占有之始即作為三清道宮使用，供奉神明，於原告提 起本件訴訟後釋出要向原告購買之誠意，僅因尚須時日籌措 資金，故其請求准予定相當履行期間，斟酌情理，於法洵屬 有據。本院爰酌定3 個月之履行期間，以期能兼顧原告利益 並予被告有多夠時間得以安置其所供奉之神明。七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，關於原告勝訴部分，核 無不合，應准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失 其附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條第1項及第390條第1項規定，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 孫嘉偉
附表：不動產標示
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│101年度訴字第172號 │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 範 圍 │
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│號│縣 市│鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │
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│1 │基隆市│中山區 ○○○段│ │522 │建│10934.46 │7/110000 │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────────┤ │
│ │ 建 號 │--------------│建築材│樓 層 面 積 │ 附屬建物主要建築 │ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │ │ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │ 材料及用途 │ 範圍 │
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│1 │ 1776 │基隆市中山區德│5 層樓│第1層：96.42 │陽台5.18、地下一層│ 全部 │
│ │ │安段522地號 │鋼筋混│合 計：96.42 │57.68 │ │
│ │ │------------- │凝土造│ │ │ │
│ │ │基隆市中山區復│ │ │ │ │
│ │ │興路259巷73號 │ │ │ │ │
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