臺灣高雄地方法院民事判決 106年度訴字第254號
原 告 姚敏郎
姚政治
共 同
訴訟代理人 吳建勛律師
梁宗憲律師
被 告 吳進成
訴訟代理人 王志雄律師
上列當事人間請求確認債權存在事件，本院於民國106年6月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、聲明變更：
㈠原告提起本件訴訟，原訴之聲明為：⒈請求確認原告對被告 有新臺幣（下同）120 萬元之不動產買賣契約違約債權存在 。⒉被告不得向訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合 泰公司）主張返還因前述買賣契約而存放於兆豐國際商業銀 行思源分行帳號0000000000000 號履保專戶（下稱履保專戶 ）之120 萬元。⒊對於前述聲明⒈之債權，被告應給付原告 自起訴狀繕本送達之翌日起至其同意撥付履保專戶內款項而 清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第 9 頁）。
㈡原告於訴訟繫屬中，將原聲明第1 、2 項變更為：被告應同 意原告向履保專戶領取120 萬元，第3 項則維持未變（見本 院卷第207 頁），而被告同意原告所為之聲明變更（見本院 卷第207 頁），已符合民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款規定可變更原訴之事由（訴狀送達後，原告不得將原訴變 更或追加他訴。但被告同意者，不在此限），予以准許。二、原告主張：
㈠原告於民國105 年3 月13日與被告簽訂土地買賣契約（下稱 系爭契約），由原告以1,872 萬5,000 元之價格將共有之高 雄市○○區○○段000 ○000 地號土地（原告2 人之應有部 分均各為2/4 ，以下簡稱標的土地）出賣給被告，並由合泰 公司擔任履保機構。依照契約第4 條「價款約付」約定，被 告應於簽約時先付訂金120 萬元；105 年6 月9 日給付備證 用印款752 萬5,000 元；稅捐機關核發稅單後3 日內，給付 尾款1,000 萬元。被告雖有依約給付訂金120 萬元，存入合 泰公司開設之信託履保專戶，之後本應於105 年6 月9 日續
付備證用印款752 萬5,000 元，卻以原告甲○○之應有部分 經訴外人即妹妹姚麗淑主張權利瑕疵為由，片面認為原告構 成民法第349 條權利瑕疵事由而表示解除契約，因此未如期 給付備證用印款。
㈡然而標的土地並無所謂權利瑕疵問題，原告亦已明確願意擔 保並提出當初原告甲○○受讓應有部分之贈與契約公證書， 被告仍未依約付款，即構成給付遲延之違約事由。而原告已 於105 年7 月18日以存證信函催請被告付款，被告仍未履行 ，依系爭契約書第12條第1 、2 項約定，原告因此有權解除 契約並沒收被告已付之訂金120 萬元。惟因該筆款項存於履 保專戶，未取得被告同意前合泰公司無法付款，故請求被告 同意由原告領取存放於履保專戶之120 萬元及法定遲延利息 等語，並聲明：被告應同意原告向履保專戶領取120 萬元。 被告應給付原告自起訴狀繕本送達之翌日起至其同意撥付履 保專戶內款項而清償之日止，按週年利率百分之五計算之利 息。
三、被告則以：
被告為訴外人鈦晶建設有限公司（下稱鈦晶公司）代表人吳 忠霖之父，被告預計購買標的地與鈦晶公司一同推案興建銷 售。被告依兩造簽訂之買賣契約書第4 條約定，固然應於10 5 年6 月9 日給付備證用印款。惟原告甲○○就標的土地所 有之應有部分，是其父姚正雄於104 年8 月10日所贈，而姚 正雄於105 年2 月5 日死亡後，姚麗淑隨即於105 年5 月27 日對原告甲○○提起民事訴訟（案號：臺灣高雄少年及家事 法院105 年度家訴字第103 號民事事件，下稱遺產紛爭事件 ），主張姚正雄生前將標的土地應有部分贈與原告甲○○的 行為無效、侵害特留分而得塗銷移轉登記，並於105 年6 月 3 日寄存證信函給被告，告知前述權利糾紛。而原告知悉之 後僅對被告表示定會依誠信履約，未再提出其他實質擔保， 被告自得主張民法第264 條第1 項規定之同時履行抗辯及同 法第368 條第1 項規定之不安抗辯，並不構成給付遲延，原 告自不得依第12條約定沒收訂金等語資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執 行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於105 年3 月13日簽訂系爭契約書，由原告以1,872 萬 5,000 元之價格將標的土地出賣給被告，並由合泰公司擔任 履保機構。
㈡依照契約第4 條「價款約付」約定，被告應於簽約時先付訂 金120 萬元；105 年6 月9 日給付備證用印款752 萬5,000
元；稅捐機關核發稅單後3 日內，給付尾款1,000 萬元。被 告依約給付訂金120 萬，並履保專戶，但未再給付備證用印 款。
㈢原告於105 年7 月18日以存證信函催告被告於7 日內給付備 證用印款，否則解約。
㈣原告甲○○、姚淑麗及姚敏惠為姚正雄之子女，姚正雄於10 5 年2 月5 日死亡。
㈤姚正雄與配偶姚林桂美於104 年11月20日提出聲明書，記載 「立書人姚正雄、姚林桂美已於104 年8 月10日，將下列標 示之土地，無償贈與子甲○○：土地：高雄市○○區○○段 000 地號，權利範圍4 分之2 。土地：高雄市○○區○○段 000 地號，權利範圍4 分之2 」，於104 年11月20日經本院 所屬公證人楊士弘公證。
㈥姚麗淑於105 年5 月27日對原告甲○○提起遺產紛爭事件民 事訴訟，主張內容如105 年5 月27日起訴狀所載，並於105 年6 月3 日以存證信函寄送起訴書給鈦晶公司。 ㈦少家法院就遺產紛爭事件於106 年6 月2 日判決，駁回姚淑 麗對原告甲○○就標的土地之訴（尚未確定）。五、本件之爭點：
㈠被告可否以原告甲○○、姚淑麗間之遺產紛爭事件，向原告 主張民法第264 條第1 項規定之同時履行抗辯或民法第368 條第1項之不安抗辯權，而不構成給付遲延？
㈡原告如可依契約第12條約定行使沒收權，是否屬懲罰性違約 金？如是，得否酌減？
六、本件之認定
㈠兩造間訂有標的土地之買賣契約，出賣人即原告負有交付標 的土地於買受人即被告，並使其取得土地所有權之義務（民 法第348 條第1 項規定）。被告則有交付約定價金及受領標 的物之義務（民法第367 條規定），亦即應於105 年6 月9 日續付備證用印款752 萬5,000 元。又給付有確定期限者， 債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。由於兩造對於契約應 負之前述債務，互相關聯，故一方不履行其債務，而對於他 方請求債務之履行，則為保護他方之利益起見，應使其得拒 絕自己債務之履行。是以，於原告未為對待給付前，被告得 拒絕自己之給付（民法第264 條第1 項規定及立法理由參照 ）。本件原告如有構成民法第264 條第1 項所定之事由，被 告即可主張同時履行抗辯，即使未依約如期給付備證用印款 ，亦不構成給付遲延。
㈡就買賣契約，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買 受人不得主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保
其權利確係存在（民法第349 條、第350 條第1 項規定）。 又所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第350 條規定，出 賣人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權 利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權 利完整無缺或權利存在（最高法院96年度台上字第2617號民 事判決意旨參照）。而民法第264 條第1 項前段規定所謂他 方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人 之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，買 受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責 於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時 履行抗辯（最高法院74年度台上字第1796號民事判決意旨參 照）。另又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始 有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出 賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受 人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年 度台上字第2443號民事判決意旨參照）。另依兩造之系爭買 賣契約書第9 條第1 項前段亦明白約定：「乙方擔保本買賣 標的物產權清楚，並無物數賣，被他人占用或占用他人土地 或其他糾葛情事，如有上述任何情事，除本契約另有約定外 ，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約 」（甲方為被告、乙方為原告）（見本院卷第25頁），原告 顯有擔保標的土地所有權存在且未無任何糾葛情事。是以， 本件標的土地如有權利瑕疵之情狀，如經被告催告原告補正 ，原告仍不為補正時，應解為被告得拒絕給付相當之價金， 以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。 ㈢依標的土地謄本所示，原告甲○○就標的土地所有之應有部 分四分之二，是在104 年8 月10日以贈與為登記原因辦理移 轉登記，受讓自其父姚正雄（見本院卷第149 、150 頁）。 又兩造在成立買賣契約後，被告雖有依約按期付款之義務， 惟於105 年6 月9 日給付備證用印款之前，姚麗淑已對原告 甲○○提起遺產紛爭事件之訴訟，並以存證信函告知被告。 次依卷附姚麗淑106 年6 月3 日存證信函及105 年5 月27日 起訴狀之內容，姚麗淑主張姚正雄於104 年初已有失智現象 ，缺乏足夠認知功能決定事務，無法單獨為合法且無瑕疵之 意思表示，屬無行為能力人，所為意思表示無效，而原告甲 ○○趁姚正雄陷於無行為能力狀態，擅自將標的土地之應有 部分四分之二以贈與為登記原因，於104 年8 月10日辦理移 轉登記，應屬無效為由，訴請確認所有權移轉之物權行為及 債權行為無效，原告甲○○應將移轉登記塗銷（見本院卷第 91、95、97頁）。是以，倘若姚麗淑之訴為有理由，原告甲
○○將會喪失標的土地之應有部分所有權，即無從履行其給 付義務而有權利瑕疵，參以被告業經姚麗淑告知紛糾內容， 即非善意第三人而仍可主張善意受讓。基此，遺產紛糾事件 之訴訟勝敗固然未定，惟被告確有面臨原告甲○○事後無法 按約履行、移轉應有部分所有權之風險，當應准許被告主張 同時履行抗辯，待原告就權利瑕疵問題補正後，方須給付後 續價款。否則於此條件下，仍令被告仍須依約續行給付價款 ，日後如原告甲○○於遺產紛爭事件敗訴而必須塗銷移轉登 記，事勢影響被告能否保有受讓之所有權，更增紛爭及法律 關係之複雜性。原告雖然主張姚淑麗片面之訴求並不實在， 遺產紛爭事件第一審並已駁回姚淑麗之訴等語，惟姚淑麗之 訴求形式上並非顯無理由，又該判決尚未確定，被告面臨之 風險仍未全然去除，依誠信原則，仍應許被告主張同時履行 抗辯，原告就此主張，尚非可採。
㈣本院所屬公證人楊士弘雖已就姚正雄於104 年8 月10日將標 的土地應有部分四分之二贈與原告甲○○之聲明行為予以公 證（見本院卷第37至41頁）。惟依公證書第4 、5 項所載， 乃公證人實際體驗聲請人即姚正雄表示聲明書為其意思表示 ，對於各項條款均已明瞭並願確實履行，為期獲得法律上之 保障，請求公證，而公證人核對與聲明書相關之證件，及到 場人之身分證明等，並無不符，因而准予公證，核其性質僅 屬非訟事件，並無確定實體上法律關係之效力，尚不足以絕 對確認原告取得應有部分之物權及債權行為必為有效，尚難 以公證為由，認定原告已有補正排除權利瑕疵之可能。又原 告甲○○雖向被告表示必依誠信履約，惟其單方之口頭保證 尚與有效之補正或擔保有關，自不足以排除權利瑕疵問題。七、綜上所述，被告既得以遺產紛爭事件向原告主張同時履行抗 辯，雖未於105 年6 月7 日給付備證用印款，尚不構成給付 遲延之違約事由。從而，原告主張解除買賣契約，依系爭契 約書第12條約定，請求被告應同意原告向履保專戶領取12 0 萬元，及應給付原告自起訴狀繕本送達之翌日起至其同意撥 付履保專戶內款項而清償之日止，按週年利率百分之五計算 之利息，為無理由，應予駁回。
八、因本件已認定原告不得以被告給付遲延為由解除契約，原告 之請求為無理由，因此原告雖提及被告或因不動產市場趨緩 、刻意不履行本件買賣之揣測，以及被告另有抗辯標的土地 具有權利瑕疵，已由其解除契約，以及原告縱可依契約第12 條約定行使沒收權，金額亦屬過高而得酌減等事由，對判決 結果均已無影響，即無須再予審理是否有理。另本件事證已 明，兩造其餘主張及陳述與本案無影響，不再一一審酌，併
此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 高瑞聰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
書記官 徐美婷
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