宣 示 判 決 筆 錄
100年度北簡字第12366號
原 告 愛福園公寓大廈管理委員會
法定代理人 徐淑卿
訴訟代理人 蘇文清律師
羅興章律師
複 代理人 張馻哲律師
被 告 楊秀光
訴訟代理人 楊禮豪
楊國裕
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國101年6月27日言詞辯
論終結，於101年7月25日下午5 時在臺灣臺北方法院臺北簡易庭
第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 陳君鳳
書記官 鄭玉佩
通 譯 陳建憲
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬玖仟陸佰捌拾元，及自民國一百年九月二十一日起至清償日止，按月息百分之一計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元，其中新臺幣貳仟貳佰壹拾元被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬玖仟陸佰捌拾元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第 1項第3款定有明文。本件原告聲請法院對被告核發支付命令時 ，原係請求被告給付新臺幣（下同）232,950 元，及自支付命 令送達翌日（即100年9 月21日）起至清償日，按年息12%計算 之利息，嗣原告於101年1月10日具狀變更聲明，將前開請求金 額擴張為270,603元（見本院卷第115頁）；復於同年月11日擴 張請求金額為270,874元（見本院卷第155頁）；又於同年3 月 16日具狀將請求金額減縮為261,499元（見本院卷第197頁）； 再於同年4月5日具狀將請求金額減縮為260,632 元（見本院卷 第231頁），依前揭規定，自應准許，合先敘明。原告主張：原告為臺北市○○區○○路4段27巷28弄1、3、5號
及仁愛路4 段27巷30、32號等址愛福園公寓大廈（下稱系爭大 廈）之區分所有權人選任之管理委員會，被告為系爭大廈1 號 地下、3號地下、5號地下及12號停車位之區分所有權人，依系 爭大廈住戶規約約定，區分所有權人應繳交管理費、共用部分 及約定共用部分之修繕、管理、維護費用，惟被告尚有積欠上 開費用等情，分別說明如下：
㈠關於97年10月起至101年1月止之管理費197,288元部分： ⒈依系爭大廈住戶規約（下稱系爭大廈住戶規約）第33條第 1項：「本大樓管理費用之收取標準，依使用區分為4大類 收費，分別為住家型住戶、公司型住戶、特殊行業住戶及 空戶，其判別由管理委員會核定，收費之金額依『以每坪 為單位，住家型住戶約為公司型住戶之3分之2費用；空戶 約為公司型住戶2分之1費用』之標準，由管理委員會於廣 納各住戶之意見後決定之。」，管理費用之收取，應由管 理委員會於廣納各住戶之意見後決定，則依系爭大廈於97 年3月14日區分所有權人會議作成之決議，住家型住戶2至 7樓每月每坪管理費為50元，地下及1樓每坪37.5元，公司 型住戶每月每坪管理費為56.25元（計算式：37.5×3/2＝ 56.25）、空戶每月每坪管理費28.125元（計算式：56.25 ×1/2＝28.125 ），該決議實施至100年5月止後，即另依 100年6月15日之區分所有權人會議決議，調整管理費金額 ，地下及1 樓每月每坪管理費為50元，則公司型住戶每月 每坪應繳交管理費75元（計算式：50×3/2＝75 ）、空戶 每月每坪應繳交管理費37.5元（計算式：75×1/2 ＝37.5 ）。
⒉查被告所有之系爭大廈1 號地下、3號地下、5號地下區分 所有建物，面積分別為55.05坪、53.28坪及56.07 坪，共 計164.4坪，經原告核定判別該3戶均為空戶，故被告自96 年6月起每月每坪之管理費為28.125元，每月應繳交4,624 元。是被告自97年10月起至100年5月止，共32個月，應給 付管理費147,968元。另被告自100年6 月起每月每坪應繳 交管理費為37.5元，以被告所有之3戶建物共164.4坪，每 月應繳6,165元計算至101年1月止，共8個月未繳交管理費 ，均已屆清償期，尚欠管理費49,320元。則被告自97年10 月起至101年1月止尚積欠之管理費合計197,288元。 ⒊另依系爭大廈住戶規約第35條約定：「區分所有權人若未 在規定繳款之期間內繳納應繳之金額時，管理委員會得訴 請法院命其給付應繳之金額及按未繳金額以月息1%計算之 遲延利息。」，故被告應給付原告自97年10月起至101年1 月止之管理費197,288元，及按月息1%計算之遲延利息。
㈡關於追加請求共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護 費用63,344 元部分：
依系爭大廈住戶規約第8條第1項約定：「共用部分及約定共 用部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。其費用由 管理費及公共基金孳息支付，若有不足時，由區分所有權人 按其共有之應有部分比例分擔之。」，查被告前開1 號地下 、3號地下及5號地下建物共有之應有部分比例分別為1000分 之20、1000分之20及1000分之22。 ⒈車位清潔費用2,400元：
愛福園大廈於100 年第二次區分所有權人會議記錄做成決 議，車位清潔費每月每車位300元，由100年6 月開始實施 。被告自100年6月起至101年1月止共8 個月均未繳交車位 清潔費，且已屆清償期，此段期間被告共應給付車位清潔 費2,400元。
⒉頂樓水錶管線修繕費用700元：
系爭大廈頂樓水錶管線修繕費用合計35,000元，則被告按 其共有之應有部分比例分擔，應給付水錶管線費用700 元 （計算式：35,000×0.02＝700 ）。 ⒊頂樓防水及漏水修繕保養費用5,599元： ⑴頂樓防水修繕費用790元：
系爭大廈頂樓（即門牌號碼臺北市○○路○ 段27巷28弄 1 號、1之1及1之2號）防水工程於97年12月為之，費用 共計39,500元（計算式：25,000+1,500+13,000=39,500 ），由被告就其所有建物按其共有之應有部分比例分擔 ，應給付790元（計算式：39,500×0.02＝790）。 ⑵頂樓漏水修繕費用4,809元：
頂樓漏水工程（即門牌號碼臺北市○○路○ 段27巷28弄 1號、3至5號），則於100年9月為之，費用分別為94,90 0元及69,300元，由被告就其所有建物按其共有之應有 部分比例分擔，被告應給付之頂樓漏水修繕費用為1,89 8元（計算式：94,900×0.02=1,898）及2,911元【計算 式：69,300×（0.02＋0.022）=2,911】，共計4,809元 （計算式：1,898＋2,911＝4,809）。 ⑶故被告應給付頂樓防水及漏水修繕保養費用合計5,599 元（計算式：790 ＋4,809＝5,599 ）。 ⒋管理員獎金28,760元：
管理員獎金共計463,867 元，由全體區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔，被告應分擔之管理員獎金為28,7 60元【計算式：463,867×（0.02+0.02+0.022）＝28,760 】。
⒌管理員暨清潔人員離職金2,944元：
管理員暨清潔人員離職金共47,483元，由全體區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔，被告應分攤給付之管理 員暨清潔人員離職金為2,944 元【計算式：47,483×（0. 02＋0.02＋0.022 ）＝2,944 】。 ⒍管理員保險費2,325元：
99年及100年管理員保險費共37,496 元，由全體區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔，被告應分攤給付之管 理員保險費為2,325元【計算式：37,496×（0.02＋0.02 ＋0.022）＝2,325】。
⒎車位電費4,570元：
⑴調整前即自97年12月起至100年2月止，每月每車位收10 0元，若車位外租加收500元貼補電費，其餘不足部分由 公基金分攤。被告所有12號車位，積欠27個月，共2,70 0元。
⑵調整後即自100年3月起至101年1月止，每車位每月調整 為170 元，車位外租補貼及不足部分分攤均按前述，則 被告所有12號車位，積欠11個月之電費，共1,870元。 ⑶上述合計4,570元（計算式：2,700＋1,870＝4,570）。 ⒏車位公共保養費（車梯保養費）6,438元： ⑴車梯保養費每月支付廠商3,300 元，由19個車位平均分 擔，每月174元（計算式：3,300÷19＝174 ，元以下四 捨五入，以下同）。
⑵被告所有12號車位，積欠期間自97 年12月起至100年12 月止，共37個月，合計6,438元（計算式：174×37＝6, 438）。
⒐車梯修繕檢查2,447元：
費用分別為3,000 元、9,000 元、8,000 元、3,500 元、 23,000元，由19個車位平均分擔，是被告所有12號車位， 應負擔2447元【計算式：（3,000＋9,000＋8,000＋3,500 ＋23,000 ）÷19＝2,447】。
⒑1號公共管道漏水修理300元：
費用共15,000元，由系爭大廈1 號之區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔，則被告應負擔300元（計算式：1 5000×0.02＝300）。
⒒水塔清洗修理防水工程2,182元：
⑴費用3,000元、18,000元、23,000元部分，由系爭大廈1 號、1號之1及1號之2區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔，則被告應負擔880元（計算式：3,000＋18,0 00＋23,000）×0.02＝880）。
⑵費用3,000元、12,000元、16,000元部分，由系爭大廈3 號、5 號區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔， 則被告應負擔1,302元【計算式：3,000＋12,000＋16,0 00）×（0. 02＋0.022）＝1,302】。 ⑶上述合計2,182元（計算式：880＋1,302＝2,182）。 ⒓污水馬達修繕及管理室購買電腦螢幕1,891元： 費用共30,500元，由全體區分所有權人按其共有之應有部 分比例分擔，則被告應負擔1,891元【計算式：30,500× （0.02＋0.02＋0.022）=1,891】。 ⒔公共保養費446元：
發電機保養費每月1,200 元，由全體區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔，被告自100年1月起至6 月止，共 積欠6個月，即446元【計算式：1,200×（0.02＋0.02＋0 .022）×6＝446】。
⒕壓克力牌及警衛照明燈112元：
費用1,800 元，由全體區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔，則被告應負擔112元【計算式：1, 800×（0.0 2＋0.02＋0.022）＝112】。
⒖勿停車鐵架93元：
費用1,500 元，由全體區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔，則被告應負擔93元【計算式：1500×（0.02＋ 0.02＋0.022）＝93】。
⒗管理室更換喇叭鎖74元：
費用1,200 元，由全體所有權人按其共有之應有部分比例 分擔，則被告應負擔74元【計算式：1,200×（0.02＋0.0 2 ＋0.022）＝74】。
⒘地下二樓蓄水池馬達換新100元：
費用5,000元，由系爭大廈1號、1號之1及1號之2區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔，則被告應負擔100 元 （計算式：5,000×0.02＝100）。 ⒙水池不鏽鋼蓋更新230元：
費用11,500元，由系爭大廈1號、1號之1及1號之2 區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔，則被告應負擔230 元（計算式：11,500×0.02＝230）。 ⒚崗亭移出及移回費124元：
費用2,000 元，由全體區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔，則被告應負擔124元【計算式：2,000×（0.02 ＋0.02＋0.022）＝124】。
⒛發電機電瓶老舊更新（兩只）496元：
費用8,000 元，由臺北市○○路○ 段27巷全體區分所有權
人按其共有之應有部分比例分擔，則被告應負擔496元【 計算式：8,000×（0. 02＋0.02＋0.022）＝496】。 申請建物謄本費189元：
費用分別為1,120元與1,925元，由全體區分所有權人按其 共有之應有部分比例分擔，則被告應負擔189 元【計算式 ：（1,120+1,925）×（0.02＋0.02＋0.022）＝189】。 系爭大廈3、5號地下蓄水池馬達更新924元： 費用22,000元，由系爭大廈3號、5號區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔，則被告應負擔924 元【計算式： 22,000 ×（0.02＋0. 022）＝924】。 從而，被告應給付共用部分及約定共用部分之修繕、管理 、維護費用，共計63,344元（計算式：2,400＋700＋5,59 9＋28,760＋2,944＋2,325＋4,570＋6,438＋2,447＋300 ＋2,182＋1,891＋446＋112＋496＋189＋924＝63,344） 。
㈢綜上，被告自97年10月起即未按時繳交管理費及共用部分及 約定共用部分之修繕、管理、維護費用，至101年1月止，尚 積欠260,632 元迄未給付。屢經催討，均置之不理。爰依法 提起本訴訟，請求被告如數給付等語。
並聲明：被告應給付原告260,632元，及自100年9 月21日起至 清償日止，按月息1%計算之利息。
被告則以：
㈠關於97年10月起至101年1月止之管理費197,288元部分： ⒈被告所有之建物坐落系爭大廈地下1 樓，均獨立單獨梯廳 ，未由大樓大廳出入，長年空置，原告從未加以管理、清 潔，又原告在巷道口設置崗亭，強佔巷道，供樓上住戶停 車使用，妨礙被告出入，侵害被告權益，自無向被告收取 管理費之理，縱應收取管理費，亦應按各住戶位置不同而 有所區別。
⒉再者，原告所提出之97年3 月14日之區分所有權人會議提 案單、會議通知及會議記錄，被告均係在起訴後才拿到的 ，該會議紀錄亦未記載任何關於調整管理費之議案，另觀 諸該會議紀錄第4 項「出席人數：18戶（如簽到表）」， 出席人數未達區分所有權人人數40人之半數，亦與原告所 提出之確認書（原證七，見卷第102 頁）簽名人數23人不 相符，故前開決議係屬無效，又前開確認書係於起訴後始 向住戶請求簽名確認為原告所自承，則原告於起訴後自行 製作之文件自不得作為該次會議紀錄之附件，原告主張顯 無理由。
⒊復以，原告以主任委員徐淑卿為召集人，於100年6月15日
召開第2 次區分所有權人會議，於議案討論及表決第一案 所作決議，與系爭大廈住戶規約第33條不符，查上開決議 係按樓層別不同而訂定不同管理費率，而住戶規約則係以 住戶使用型態不同區分；再按修改住戶規約屬特別議決事 項，上開決議之會議出席人數既未達特別議決出席門檻， 即屬無效議決，原告自不得據以向被告收取自100年6月起 之管理費。
⒋又原告請求給付之管理費數額前後不一致，亦未按系爭住 戶規約約定收取，且原告提供之管理費明細表之收費費率 亦前後不一。原告所提出之管理費明細表與歷次原告提供 予被告之管理費明細表不相符，茲就相異處說明如下： ⑴就97年10月至99年7月之管理費部分： 97年6月至9月之管理費部分，被告已於97年12月12日依 據原告所傳真之單據繳納，而該傳真單據中每坪管理費 分別為16.15元、18.75元及18.81 元，與原告於本訴訟 中所提原證七之提案單每坪28.125元之管理費率不同， 原告稱被告當時已同意按調整後之管理費金額繳交，顯 有違誤。再者，原告於99年8 月23日傳真通知被告繳交 97年10至99年7 月之管理費明細表，被告於收受後就部 分管理費增加3 倍之情形有疑義，而曾致電與主任委員 確認，嗣原告主任委員徐淑卿於100年4月15日所增加之 管理費部分刪除，即仍按16.15元、18.75元及18.81 元 之管理費率計收，是原告所稱調漲管理費之決議自97年 6月起實施，顯屬無據。
⑵縱認原告之請求有理由，被告自97年10月起至100年7月 止之管理費亦應為109,575元：
依原告99年8 月23日傳真單據中所載「97年10月至98年 12月」之管理費與「97年6月至9月」之管理費相同，均 分別為985 元、1,125元及1,110元，換算每坪管理費率 分別為16.15元、18.75元及18.81 元，則依上開費率及 建物登記謄本所載被告所有系爭大廈1號地下、3號地下 及5號地下建物之坪數計算，每月管理費應分別為889元 （計算式：16.15×55.05＝889）、999元（計算式：18 .75×53.28＝999）、1,055元（計算式：18.81×56.07 ＝1,055）。
㈡關於請求共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護費用 63,344元部分：
⒈依公寓大廈管理條例第10條規定及系爭大廈住戶規約第8 條第1 項：「共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維 護，由管理委員會為之。其費用由管理費及公共基金孳息
支付，若有不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之。」約定，上開費用均屬管理費應支付之範圍 ，且依管理費收支表均顯示管理基金每月皆有餘額，而原 告亦無法證明管理費有不足支付情形，則原告之請求並無 理由。
⒉以99年8月份收支明細表（原證13，見本院卷第127頁）為 例，截至99年8 月31日之管理費收入尚得支付各項費用至 同年9 月21日，尚有餘額30,369元，顯無管理費不足支付 之情形。
⒊再者，原告於99年8 月31日收取管理費時，既無法預知同 年9月16日支出崗亭移出及移回費2,000元，將有管理費不 足支付之情形，又於99年9 月16日尚得就管理基金借款予 訴外人朱廣文20,000元，再於100年4月6日尚有餘額得預 支朱廣文之薪資7,000 元，即可得知，原告主張管理費不 足支付情形，並非事實。
⒋縱認有管理費不足支付之情形，原告所主張之費用分擔方 式並非按「共有之應有部分比例」分擔，查：
⑴就原告擴張訴訟標的所主張之分擔方式計有： ①依坪數比例分擔：
頂樓漏水工程15,237元、管理員暨清潔人員離職金4, 211 元、管理員保險費3,326元、查調謄本費271元、 壓克力牌及警衛照明燈160元、勿停車鐵架133元。 ②依戶數比例分擔：
頂樓水錶管線修繕費用1,458 元、頂樓防水修繕保養 費用1,875元、水塔清洗修理防水工程5,708元、污水 馬達修繕及管理室購買電腦螢幕2,289 元、管理室更 換喇叭90 元、地下二樓蓄水池馬達換新208元、崗庭 移出及移回費150元。
③依社區公共保養比例分擔：
公共保養費4,560 元、發電機電瓶老舊更新（兩只） 90元等。
⑵原告主張應分擔方式多達3 種，但未說明何種屬性之費 用採用何種分擔方式，亦未按公寓大廈管理條例第10條 所規定之共有之應有部分比例分擔，顯不可採等語，資 為抗辯。
並聲明：駁回原告之訴。
兩造不爭執之事項：
㈠被告為原告所管理之系爭大廈1號地下、3號地下、5號地下 及12號停車位之區分所有權人。
㈡系爭大廈1號地下、3號地下、5號地下面積分別為55.05坪、
53.28坪及56.07坪，均為空戶。
㈢被告自97年10月起至101年1月止均未繳納管理費。得心證之理由：
本件爭點厥為：㈠系爭大廈97年3 月14日決議是否有效成立？ ㈡原告依97年3月14日決議請求被告給付自97年10月起至100年 5月止所欠管理費147,968元，有無理由？㈢系爭大廈100年6月 15日決議是否有效成立？㈣原告依100年6月15日決議請求被告 給付自100年6月起至101年1月止所欠管理費49,320元，有無理 由？㈤原告請求被告給付車位清潔費用2,400元，有無理由？ ㈥原告請求被告給付共用部分及約定共用部分之修繕、管理、 維護費用60,944元，有無理由？㈦被告得否以原告未善盡職責 為由，拒絕繳納管理費？茲分述如下：
㈠系爭大廈97年3月14日決議是否有效成立？ ⒈原告固主張曾於97年3月14日97年第1次住戶大會會議決議調 高每坪管理費，2至7樓每坪50元，地下室及1樓每坪37.5 元 ，營業用加收0.5倍每坪56.25元等語，固提出系爭大廈97年 第1次會議紀錄為憑（見本院卷第236頁），然觀諸前開會議 紀錄，並無隻字片語提及調高每坪管理費之事宜，則是否有 上述決議，即屬可疑。
⒉查系爭大廈區分所有權人，曾於事後確認同意97年3 月14日 調高每坪管理費收費金額如前述之情形，有確認書在卷可稽 （見本院卷第102 頁），足見前開確認書之真意乃係對之前 管理委員會徵收2至7樓管理費每坪50元，地下室及1 樓每坪 37.5元之標準予以追溯承認。而按公寓大廈共用部分之使用 、管理，既應尊重全體住戶之意見，則其管理費或其他擔負 ，亦應依區分所有權人間之決議為標準，於系爭大廈亦然。 又基於私法自治原則，苟其行為不違反公序良俗及法律上之 強行、禁止規定外，不論其內容、方式如何，皆不能否認其 效力。故當事人合意約定將其私法行為之效力，溯及至約定 前之行為，此乃私法自治之範疇，並無法律不溯及既往原則 之適用。則前開確認書乃系爭大廈區分所有權人多數人，基 於自由意志所為之一致意思表示，復未違反公序良俗及法律 強行或禁止規定，其效力自不容任意否認。再衡諸公寓大廈 維護管理之業務，如未由各區分所有權人或住戶繳交管理費 ，勢將無從執行以提昇居住品質、並維護良好生活環境。則 系爭大廈區分所有權人在前開確認書簽名確認先前管理費之 收繳標準，得合法有效拘束包括被告在內之現在所有區分所 有權人，已堪認定。從而，被告抗辯：原告以前揭確認書， 追認管理費收費標準，應屬無效云云，實有誤會；是原告主 張：97年10月起至100年5月止管理費之收繳應以系爭大廈97
年3 月14日會議決議通過，並經前開確認書確認之上開標準 等語，洵堪認定。
㈡原告依97年3月14日決議請求被告給付自97年10月起至100年 5月止所欠管理費147,968元，有無理由？ 查，原告主張被告未繳納97年10月起至100年5月止之管理費 ，且所有之系爭大廈1 號地下、3號地下、5號建物，面積分 別為55.05坪、53.28坪及56.07坪 等情，為被告所不爭執， 而依97年3 月14日會議決議通過，並經前開確認書確認之地 下每月每坪管理費為37.5元，公司型住戶每月每坪管理費為 56.25元（計算式：37.5×3/2＝56.25 ）、空戶每月每坪管 理費28.125元（計算式：56.25×1/2＝28.125），則原告主 張被告積欠自97年10月起至100年5月止之管理費147,960 元 （計算式：28.125×（55.05＋53.28＋56.07）×32＝147,9 60），洵屬可採；逾此範圍，則為無理由。
㈢系爭大廈100年6月15日決議是否有效成立？ 原告主張其於100年6月15日召開100年第2次區分所有權人會 議，決議調整管理費費率，B1及1 樓調整費用為每坪50元、 2 至7樓調整費率為每坪60元、B2車位新增每車位300元清潔 費管理費，且自100年6月份起實施等語，被告則辯稱前開決 議係變更系爭大廈住戶規約第33條第1 款之約定，依系爭大 廈住戶規約第18條第2 款屬特別決議，但該日出席之區分所 有權人數及區分所有權比例均未達特別決議之門檻等語。惟 查，系爭大廈住戶規約第33條第1 款係約定：「本大樓管理 費用之收取標準，依使用區分為4 大類收費，分別為住家型 住戶、公司型住戶、特殊行業住戶及空戶，其判別由管理委 員會核定，收費之金額依『以每坪為單位，住家型住戶約為 公司型住戶之3分之2費用；空戶約為公司型住戶2分之1費用 』之標準，由管理委員會於廣納各住戶之意見後決定之。」 ，細繹前開約定，乃是針對4 種不同類型之住戶決定管理費 收取標準，然並未明文規定各該住戶應收取之管理費金額， 足見各該住戶實際應收取之管理費金額，於規約訂立當時， 即決定交由區分所有權人會議視當時物價情況及管理費之盈 虧後決議。次查，系爭大廈住戶規約第16條約定：「區分所 有權人會議討論事項，除本規約第14條另有規定外，應有區 分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席， 以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有 權合計過半數之同意決議行之。」、第18條約定：「區分所 有權會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人3 分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2 以上出席，以出 席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有
權4分之3以上之同意行之：規約之訂定或變更。本大廈 有本條例第13條第2款或第3款情形，須重建者。本大廈之 重大修繕或改良行為，其金額超過本大樓當年度管理費收入 及管理費孳息2分之1者。住戶的強制遷離或區分所有權的 強制出讓。約定專用或約定共用事項。」，依上開條文約 定，關於管理費收取金額之決議，並非屬該條所列舉應特別 決議之事項，應認係系爭大廈住戶規約第16條普通決議之事 項，即管理費收取金額之決議，僅須區分所有權人過半數、 及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數 及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同 意，即屬有效。依系爭大廈100年6月15日區分所有權人會議 ，出席人數共25人（佔比例62.5 %），區分所有權比例為63 9/ 1000（佔比例63.9%），而前開決議贊成者為21人，有系 爭大廈100年6月15日區分所有權人會議會議紀錄、系爭大廈 區分所有權人會議出席人員名冊在卷可稽（見本院卷第103 至106頁），足見前開決議已符系爭大廈住戶規約第16 條區 分所有權人普通決議程序之規定，依前開說明，應屬合法有 效。況縱認前開決議之決議方法違反系爭大廈住戶規約之約 定，惟按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法 令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明 文規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1 項規定。 又民法第56條第1 項規定：「總會之召集程序或決議方法， 違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷 其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示 異議者，不在此限。」。是以區分所有權人會議召集程序或 決議方法違反法令或章程時，區分所有權人僅得訴請撤銷該 決議。但出席會議之區分所有權人，對召集程序或決議方法 ，未當場表示異議者，或未於決議後3 個月內依法定程序提 出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決議方法違 反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。 查被告並未舉證證明曾於前開會議當場對該次會議之決議方 法表示異議，復未證明於民法第56條第1項前段所定3個月之 法定期間內請求法院撤銷該次會議決議，自不得再請求撤銷 ，故上開會議仍應認為有效。準此，被告即有依前開決議繳 納管理費之義務，否則對於依該決議按期繳納管理費之其他 住戶而言，顯有失公平。是被告辯稱前開決議無效云云，為 本院所不採。
㈣原告依100年6 月15日決議請求被告給付自100年6月起至101 年1月止所欠管理費49,320元，有無理由？ 承上所述，100年6月15日決議既有效存在，而被告復不否認
其未繳納100年6月起至101年1月止之管理費，且所有之系爭 大廈1號地下、3號地下、5號建物，面積分別為55.05坪、53 .28坪及56.07坪，而地下每月每坪管理費為50元，公司型住 戶每月每坪管理費75 元（計算式：50×3/2＝75）、空戶每 月每坪管理費37.5 元（計算式：75×1/2＝37.5），則原告 主張被告積欠自100年6月起至101年1月止之管理費49,320元 （計算式：37.5×（55.05＋53.28＋56.07）×8＝49,320） ，要屬可採。
㈤原告請求被告給付車位清潔費用2,400元，有無理由？ 如前所述，100年6月15日決議既有效存在，被告亦不否認未 曾繳納所有12號車位之車位清潔費用，則原告主張被告積欠 自100年6月起至101年1 月止之車位清潔費2,400元（計算式 ：300×8＝2,400），亦屬有據。
㈥原告請求被告給付其餘共用部分及約定共用部分之修繕、管 理、維護費用60,944元，有無理由？
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。查 系爭大廈住戶規約第8條第1項約定：「共用部分及約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理委員會為之。其費用由管 理費及公共基金孳息支付，若有不足時，由區分所有權人按 其共有之應有部分比例分擔之。」，則系爭大廈共用部分及 約定共用部分之修繕、管理、維護之費用，依前開規約約定 ，須先由管理費及公共基金孳息支付，不足時，始由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔。
⒉原告主張被告須給付共用部分及約定共用部分之修繕、管理 、維護費用60,944元等語，無非係以依原證11至13、原證15 、16之收支明細表，管理基金之結餘款於當月月底前須支付 管理員及清潔人員薪資，另尚須支付水電、突發修繕工程等 其他共用部分費用，遑論為按時繳交之管理費短收部分，僅 憑上月結餘之管理基金實不足支付共用部分修繕、管理、維 護費用之情形，且系爭大廈除被告以外之區分所有權人均同 意除管理費外，另行分擔相關費用為由；然查，原告於97年 1月19日止管理費餘額為42,853元、98年7月20日止之管理費 餘額為64,102元、98年11月25日止為19,922元、99年1 月31 日止為51,492元、99年2月28日止為31,845元、於99年3月31 止為41,118元、99年4月30日止為1,607元、99年6 月15日止
之為62,071元、99年9 月21日止之為30,369元、99年11月21 日止為59,605元、100年3月20日止為83,383元、100年5月11 日止為113,005元、100年7月4日止為131,276元、100年9月3 日止為160,432 元等事實，有原告收受明細表在卷可稽（見 本院卷第125頁反面、126至127、131、138至142頁），且為 被告所不爭執；而原告於100 年12月31日前公共基金尚有餘 額151,852 元，亦有系爭大廈101年第1次區分所有權人會議 紀錄存卷可佐（見本院卷第256 頁），堪認原告管理費及公 共基金於每月均有餘額，而尚難認有何不足之情形存在。系 爭大廈共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護費用60 ,944元，原告管理費餘額既足以負擔，揆諸前開說明，系爭 大廈區分所有權人自難謂有何按其共有之應有部分比例分擔 之必要。至原告主張此乃行之有年之慣例云云，乃此除違反 系爭大廈住戶規約第8條第1項約定外，原告復對前開慣例之 存在，未能舉證以實其說，是其請求被告給付60,944元云云 ，尚屬無據。
㈦被告得否以原告未善盡職責為由，拒絕繳納管理費？ 被告雖抗辯稱原告未善盡職責，其自得拒絕繳納管理費云云 。惟按管理費係為公寓大廈共有部分修繕、管理、維護所需 ，並非為支付管理委員會管理之報酬，而管理委員會則係依