福建金門地方法院民事判決 100年度訴字第44號
反訴原告 陳尚書
訴訟代理人 吳奎新律師
反訴被告 陳添福
陳添進
陳添源
陳金玉
共 同 李志澄律師
訴訟代理人
複 代理 人 林美伶律師
林國明律師
上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國101年7月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
反訴駁回。
反訴之訴訟費用新臺幣肆萬陸仟玖佰參拾陸元由反訴原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面
㈠按訴訟標的之一部或以一訴主張之數項標的，其一達於可為 裁判之程度者，法院得為一部之終局判決；本訴或反訴達於 可為裁判之程度者亦同，民事訴訟法第382條定有明文。本 件反訴被告於民國100年6月28日提起分割共有物之本訴，經 本院審理結果，認本訴有「由訴訟代理人起訴，而其代理權 有欠缺」之情事，且本院已定期間先命補正，因反訴被告逾 期並未補正，乃依首開規定，於100年11月28日就本訴部分 裁定駁回本訴；惟反訴原告於本訴繫屬中之100年9月30日， 依民事訴訟法第259條之規定提起確認優先承買權存在之反 訴，於法並無不合，本院自當就反訴部分續行審判，合先敘 明。
㈡按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例 意旨參照）。查反訴原告主張其為坐落金門縣金寧鄉○○○ ○段0000-0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，反訴 被告4人出賣系爭土地之應有部分，其有優先承購權存在； 而反訴被告則辯稱其等並非出賣系爭土地之應有部分，反訴 原告並無優承購權存在。兩造既有上述爭執，致反訴原告之
優先承購權存否不明確，反訴原告得否行使優先承購權之私 法上地位即有不安之狀態，而反訴原告此項不安狀態得以確 認判決除去之，本院因認反訴原告有提起本件確認訴訟之法 律上利益。
㈢本件反訴被告陳添福、陳添進、陳添源、陳金玉等4人俱為 新加坡國人，此有授權書及新加坡身分證（均影本）各4件 在卷可佐，故不論被告4人是否具有雙重國籍，本件訴訟（ 含本訴及反訴）屬涉外民事事件，應堪認定。查本件系爭土 地坐落在中華民國境內之福建省金門縣；又反訴原告為中華 民國國民，且兩造自訴訟繫屬時起至言詞辯論終結時止，均 依中華民國法律之規定主張、抗辯並互為攻防，參照涉外民 事法律適用法第20條、第31條、第38條第1項、第39條之規 定，本件無論自「當事人之意思」、「關係最切」或「物之 所在地」觀察，均堪認應以我國法為審判之準據法。貳、實體方面
一、反訴原告主張：
㈠反訴被告陳添福、陳添進、陳添源、陳金玉等4人均居住於 新加坡，其等於100年3月23日，就其各自所有系爭土地之應 有部分均為6分之1，與第三人張志來簽訂買賣契約（下稱系 爭契約），每平方公尺單價新臺幣（下同）5678元。嗣經反 訴原告以電話向反訴被告之一陳金玉求證上情，反訴被告陳 金玉於電話中再次確認：反訴被告等4人係將其所有系爭土 地之持分與其他5筆持分為全部之土地一次出售，所得款項 已直接匯入反訴被告等4人銀行帳戶內等情，此有上開電話 錄音及其譯文為憑，並可傳訊第三人陳尚義即反訴原告之大 哥到庭作證。
㈡反訴被告等4人出賣系爭土地之應有部分各6分之1，已如前 述，則依土地法第34條之1第4項規定，他共有人即反訴原告 即得以同一價格單獨優先承購。又反訴原告以本件反訴起訴 狀繕本為單獨優先承購之意思表示，於送達反訴被告等4人 後，反訴原告自可請求反訴被告等4人就系爭土地應有部分 各6分之1成立買賣契約，並於反訴原告給付買賣價金後，將 系爭土地應有部分各6分之1移轉予反訴原告。 ㈢並聲明：1.請求確認反訴原告對反訴被告陳添福、陳添進、 陳添源、陳金玉所出售系爭土地各所有持分六分之一，每平 方公尺按5678元同一價格出售之土地有優先承買權存在。2. 反訴被告陳添福、陳添進、陳添源、陳金玉等4人應與反訴 原告就前項土地之應有部分成立買賣契約，並於反訴原告給 付439萬987元後將系爭土地各所有持分六分之一所有權移轉 登記予反訴原告。
㈣對反訴被告答辯之陳述：
1.反訴被告主張系爭契約就系爭土地之應有部分，係分割後 才出售云云，並非事實。蓋依系爭契約第1條之土地標示 記載，就系爭土地已明白約定為：「金門縣金寧鄉○○○ ○段573地號，面積1160平方公尺，權利範圍：六分之四 」，顯見係屬出售系爭土地之「應有部分」六分之四。 2.其次，系爭契約第7條之特別約定第1項記載「得」由地政 士事務所協調其他共有人辦理共有物分割等語，並非「應 」辦理，故亦可直接過戶而不辦理分割，顯見並非以「分 割共有物」後再行出售為買賣之條件。再者，前開分割完 成後再辦理移轉登記之約定，只是登記時間之約定，並非 買賣之條件。
3.反訴被告等4人對反訴原告提起分割共有物訴訟，係為規 避反訴原告行使土地法第34條之1第4款之優先承買權，其 目的自屬為損害反訴原告之權利。
4.反訴被告等4人雖以書立之聲明書欲證明其等有解除系爭 契約之意思表示，惟未經駐新加坡台北代表處認證，反訴 原告否認該文書之真正，所謂解除契約根本是虛偽。 5.縱認反訴被告解除系爭契約為真實，然反訴原告行使優先 購買權後，反訴被告等4人即有與反訴原告簽訂買賣契約 之義務，反訴被告等4人嗣後始主張解除契約，對反訴原 告自不生效力，否則，優先購買權之規定將成具文，自不 符合立法目的。
6.又反訴被告等4人解除系爭契約，造成反訴原告不能主張 優先購買權，阻止優先購買權之條件成就，依民法第101 條第2項，自應視為條件不成就，其等解除系爭契約關於 系爭土地部分應屬無效。再權利之行使，不得違反公共利 益或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文 。反訴被告等4人以損害反訴原告之優先購買權為目的而 行使解除權，其解除亦屬無效。
二、反訴被告答辯：
㈠依系爭契約第7條特別約定事項第1項，可知反訴被告出售系 爭土地之所有權，已約定辦理共有物分割後始移轉登記予買 方，即反訴被告並非出賣系爭土地之應有部分，而係出賣系 爭土地分割後反訴被告所分得土地之所有權。故共有人即反 訴原告自無土地法第34條之1第4項規定之優先購買權存在。 ㈡又土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使， 須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人 與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂 優先購買權即無從發生，此有最高法院65年台上字第2113號
判例可參。系爭契約因反訴原告未同意辦理分割系爭土地， 故反訴被告已向買方即第三人張志來為解除契約之意思表示 ，此有反訴被告4人書立之聲明書可證。系爭契約解除後， 契約自始不成立，反訴原告自無從行使優先購買權。縱反訴 原告於系爭契約解除前已行使優先購買權，然共有人間之優 先購買權僅具有債權關係，且其前提為買賣契約須有效存在 ，系爭契約既經解除，反訴原告之優先購買權即無從發生， 反訴原告雖行使優先購買權，亦不生效力。
㈢反訴被告4人解除系爭契約，反訴原告縱因而未能行使優先 購買權，亦無須給付買賣價金，實無任何損害。若反訴被告 4人另行出售系爭土地之應有部分，反訴原告仍能行使優先 購買權，故反訴原告主張反訴被告之解除契約係以損害其優 先購買權為目的云云，實無可採。
㈣土地法第34條之1第4項之優先購買權，係以共有人出售土地 應有部分為前提，而非屬條件，且解除契約係反訴被告與第 三人張志來間之法律關係，反訴被告本非系爭契約之當事人 ，應不能依民法第101條第2項規定為主張。 ㈤並聲明：請求駁回反訴原告之訴，訴訟費用由反訴原告負擔 。
三、兩造不爭執事項：
㈠反訴被告4人各有系爭土地應有部分6分之1。 ㈡反訴被告與訴外人張志來於100年3月23日簽訂買賣契約書（ 卷第131、132、133頁），買賣標的包括系爭土地，每平方 公尺單價5678元。
㈢反訴原告與陳清木各有系爭土地應有部分9分之1，陳成君、 陳成文、陳成育各有系爭土地應有部分27分之1。 ㈣反訴原告於100年9月30日提起反訴時，即已聲明優先承買之 權利。
四、本件之爭點：
㈠反訴被告所出售之系爭土地，係指應有部分或係分割後所取 得之特定部分？
㈡反訴被告與第三人張志來就系爭土地買賣契約是否已經解除 ？若有解除對反訴原告之優先承買權是否發生影響？ ㈢反訴原告之優先承買權是否存在？可否於給付同一價格之後 ，請求反訴被告4人將其等所有系爭土地之應有部分移轉給 反訴原告？
五、本院就兩造爭執事項所為之判斷：
㈠反訴被告所出售之系爭土地，係指應有部分或係分割後所取 得之特定部分？
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又「解釋當事人所立書據 之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標 準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真 意」，最高法院著有19年上字第28號判例可資參照。 2.查系爭契約第1條土地標示就系爭土地固記載「面積1160 平方公尺、權利範圍六分之四」等字樣，惟系爭契約第7 條特別約定事項第1項又記載「金門縣金寧鄉○○○○段 573地號，權利範圍：六分之四，得由地政士事務所協調 其他共有人辦理共有物分割，二個月後若協調不成，再由 地政士事務所代理賣方至地方法院申請判決分割（申請分 割費用由買方負擔），待分割完成後再辦理移轉登記」等 語；對照系爭契約第1、7條約定之文義，買受人之真意應 解釋為，不論系爭土地係採取協議或裁判分割，必待分割 完成後買方始受領標的物，意即待共有關係消滅後買賣雙 方始辦理所有權移轉登記；由此推知，買受人張志來根本 無意加入系爭土地之共有關係，亦即無意買受應有部分而 成為系爭土地之共有人。再證人即系爭契約之買受人張志 來於言詞辯論時證述「當初是跟陳添福約定，等他們分割 好之後，我才要買，如果沒有分割好，這部分的價金就不 給賣方，賣方就不把系爭土地給我」等語，益足佐證系爭 契約之標的應非系爭土地之應有部分，而係分割後之特定 部分。再本件買受人張志來應給付反訴被告4人之總價金 為2580萬元（含系爭土地之價金，卷第131、174頁），而 迄本件言詞辯論終結時為止，張志來所給付之價金約2010 萬元，此有匯款賣匯水單、匯出匯款申請書共7件附卷可 稽，並為反訴原告所不爭執，則張志來尚未給付予反訴被 告之價金約570萬元，已逾越買賣雙方就系爭土地所約定 之買賣價金計約440萬元（1160平方公尺×4/6×5678元＝ 0000000元），及訴請分割系爭土地之裁判費；依上情判 斷，雙方就系爭土地之買賣與其他5筆土地之買賣性質上 顯然有別，即其他5筆土地之買賣未附帶條件，於契約訂 立時即已成立，並業因價金之交付及所有權之移轉登記而 履約完畢；然就系爭土地而言，價金既尚未交付，所有權 亦尚未移轉，堪認雙方就此部分之交易為一附有「停止條 件」之買賣契約，須待系爭土地協議或裁判分割後始能有 效成立；本件兩造爭執所由生，實係因系爭契約當事人不 諳法律之文義及結構，致未於契約中明確表述其真意所致 。
3.綜上，堪認買賣雙方（即反訴被告4人與證人張志來間） 訂約初始之真意係在買賣5筆權利範圍全部之土地，及系
爭土地於分割後之特定部分，而非買賣系爭土地之應有部 分，且權利範圍全部之5筆土地買賣業已履約完畢，而系 爭土地之買賣則因停止條件迄未成就而尚未生效力。 4.次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共 同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。是 共有人僅於出賣其應有部分時，他共有人始有前揭法文所 定之優先承購權。承上所述，本院探求系爭契約買賣雙方 之真意，既認反訴被告4人所出賣者，並非系爭土地之應 有部分，而係分割後之特定部分，則反訴原告雖為系爭土 地共有人之一，參照前開法文規定，即無從主張對系爭土 地有優先承購權存在。
㈡反訴原告就反訴被告4人所有系爭土地應有部分共六分之四 ，既經本院審認無優先承購權存在，則兩造其餘爭點，包括 ：1.反訴被告與第三人張志來就系爭土地買賣契約是否已經 解除？2.若有解除對反訴原告之優先承買權是否發生影響？ 3.反訴原告之優先承買權是否存在？4.反訴原告可否於給付 同一價格之後，請求反訴被告4人將其等所有系爭土地之應 有部分移轉給反訴原告？等爭點即無再予審究之必要，併予 敘明。
六、綜上所述，反訴被告4人依系爭契約出賣有關系爭土地之部 分，其標的並非應有部分，而係協議或裁判分割後之特定部 分，核與土地法第34條之1第4項之要件不符，反訴原告自無 從據以主張優先購買權。從而，反訴原告本件主張應認無理 由，其訴自應予以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審 酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。參、結論：本件反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 27 日
民事第二庭 法 官 周健忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 7 月 27 日
書記官 李俊毅