宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第865號
原 告 周朝陽
被 告 吳淑梅
上列當事人間101年度板簡字第865號請求給付租金等事件於中華
民國101年7月20日言詞辯論終結，於中華民國101年7月31日上午
10時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如下
︰
法 官 解惟本
書記官 吳祉瑩
通 譯 王曉萍
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應給付原告新台幣捌萬柒仟貳佰伍拾元及自民國一百年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣捌萬柒仟貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件被告住所在本院轄區之外，依房屋租賃契約書第23條第 3款約定：「因本契約發生之爭議，雙方得依下列方式處理 ：除專屬管轄外，以房屋所在地之法院為第一審管轄法院」 ，此項約定合於民事訴訟法第24條合意管轄規定，又系爭租 賃房屋門牌號碼為新北市板橋區○○○街124巷61之13號， 故本院對本件訴訟自有管轄權。又被告受合法通知，未於言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、原告主張：被告自民國（下同）99年6月14日起向原告承租 坐落新北市板橋區○○○街124巷61之13號房屋（下稱系爭 房屋）作為營業場所之用，租期自99年6月14日起至101年6 月13日止，租金每月為新台幣（下同）25000元，於每月14 日以前繳納，此有雙方簽具之租約為憑。兩造並口頭約定電 費由被告負擔。又依租賃契約第13條第1項之約定：「本契 約承租人於租賃期限屆滿前，不得終止租約。」，然被告卻 自100年5月14日起即未再給付租金予原告，並於100年7月25 日寄回遙控電捲門開關乙只，擅自終止租約，自應給付違約 金25000元。且被告於租約終止後留下滿倉之垃圾與廢棄物 ，未將房屋回復原狀，而由原告自行支付清運垃圾費用1800
0元。此外，被告於租賃期間僱請他人將原隔間之木板改為 鐵板，並擅自由租金中扣除44250元，使原告受有損害44250 元。嗣後原告曾於99年7月11日以士林天母000269號存證信 函及99年8月11日以000294號存證信函請求被告給付其所積 欠之3個月租金75000元、電費16368元及代墊清運垃圾費用 18000元，然迄今未獲置理。是被告共積欠原告租金75000元 、電費16368元、清運費用18000元、隔間損失44250元及違 約金25000元，總計為178618元。扣除原押金5萬元後，被告 應再給付原告128618元。為此，爰依租賃契約及不當得利之 法律關係提起本訴，求為判決：被告應給付原告128618元及 自100年11月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟 費用由被告負擔。
三、被告未於言詞辯論期日到庭，惟具狀以下列情詞置辯，並聲 明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
（一）對原告請求之金額有爭執。
（二）被告與原告於99年6月14日訂立租約至101年6月13日止， 押金為5萬元。被告於100年2月21日經新北市政府消防局 前來開單，要求系爭房屋需安裝消防設備與檢修申報，被 告為考量自身安全，自行委託消防公司代為安裝，申報費 用亦由被告自行吸收。嗣後新北市政府消防局復於100年3 月8日前來開單，說明室內應另安裝室內消防栓，而經被 告詢問價格後發現安裝費用極高。於租賃契約中兩造有約 定如危害承租人之生命安全，出租人需安裝給承租人。被 告曾多次打電話予原告告知此事，也傳真給原告請其務必 改善，然原告雖口頭答應將處理此事，卻遲遲未安裝，並 藉詞推託。而消防人員仍三天兩頭的前來查問，經被告一 再催促後，原告遂於電話中終止兩造之租賃契約，故被告 於100年6月份就早已搬遷，所積欠之2個月房租，剛好由 押租金5萬元扣抵，是被告並未積欠原告任何費用。（三）原告於租賃期間未到期前，就終止兩造租賃契約，並要求 被告搬遷，使被告受有遷移費用、裝潢費用共計25萬元。三、得心證之理由：
（一）本件原告主張：被告承租系爭房屋及自100年5月14日起未 繳租金及水電費一節，業據其提出房屋租賃契約書1份、 存證信函2份、對帳單1紙、照片9張等件為證，被告僅自 認積欠2個月租金，對於原告其他主張均否認，並以前詞 置辯，提出新北市政府違反消防法案件限期改善通知書、 舉發通知書、吉品消防企業社估價單、消防安全設備檢修 申報書影本各1件為證，是本件所應審酌著為：原告請求 有無依據？金額為何？
（二）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收 益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期支付租金 ，民法第421條第1項及第439條前段分別定有明文。查被 告對於原告主張積欠原告100年5月14日至100年6月14日共 計2個月之租金，為被告所同認，堪信為真實，被告雖抗 辯以押金抵扣，惟押金係擔保被告履行契約之用，非被告 得任意抵扣，被告該抗辯，自不足採，是原告依租賃契約 之法律關係，請求承租人即被告給付5萬元，尚屬有據。 又原告主張被告於租約終止後遲至100年7月25日始返還鑰 匙云云，為被告所否認，原告又未提出具體事證證明，尚 難信為真實。又原告主張兩造口頭約定電費由承租人即被 告負擔云云，為被告所否認，原告亦未提出具體事證證明 ，則原告主張被告應給付租期屆滿前未繳之電費計16368 元予原告，亦屬無據。
（三）復按「承租人遷出時，如有遺留物者，任由出租人處理， 其處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足由承租人 補足，承租人不得異議。租賃期滿或契約終止後，承租人 未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理之， 清理費用由承租人負擔。」，兩造簽訂之租賃契約第17條 亦有明文。經查：被告未予回復原狀即遷離系爭房屋，依 上開約定應負擔回復原狀之費用，而該費用為18000元， 被告應如數給付。
（四）再按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值 者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終 止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第 431條第1項固有明文規定，惟民法第431條第1項之規定並 非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約 辦理，最高法院著有29年上字第1542號判例要旨可資參照 。經查：兩造間所簽訂之租賃契約第10條第2、3項約定： 「房屋有改裝設施之必要時，經出租人同意，承租人得依 相關法令自行裝設。前項情形承租人返還房屋時，應負責 回復原狀。」。依此約定，被告於返還系爭房屋時既然負 有回復原狀之義務，且被告於改裝隔間前並未通知原告， 則依兩造間租賃契約書之上開約定，被告在未通知原告之 情況下自行就系爭房屋之設施為改裝，自不得向原告請求 給付系爭改裝費用。而本件被告於改裝時自行將隔間費用 44250元自租金中扣除，致原告受有損失，自應返還上開 隔間費用，至為灼然。
（五）又兩造契約就被告前開違約情形是否有違約金之約定？依 兩造契約第14條第2項約定：「承租人未即時遷出返還房
屋時，出租人每月得向承租人請求按月租二倍支付違約金 至遷讓完竣，承租人不得有異議。」。是以租賃契約終止 後，若承租人未即時遷讓返還房屋，始約定賠償出租人之 損害之違約賠償，故依約定尚非原告得請求違約金之依據 。惟兩造契約第13條既約定：「本契約承租人於租期屆滿 前不得終止租約」。被告雖抗辯原告於租賃期間未到期前 ，就終止租約，要求被告搬遷，致被告受有遷移費用、裝 潢費用共計25萬元云云，為原告所否認，並陳稱：「消防 怎會是我房東負責。其他房客都是自己負責消防，每個業 種消防規定不同。清運費因為被告搬走丟了一堆東西在裡 面。契約有寫如果搬走東西沒有帶走當成廢棄物處理。隔 間損失，被告擅自隔間。」、「沒有終止，被告擅自違約 搬走。上次違約就終止，罰了一個月租金。」等語，兩造 契約既未約定由原告提供被告營業用消防措施，被告該抗 辯，亦不足採，本件既係被告違約遷出系爭租賃房屋，自 無向原告請求賠償遷移費用、裝潢費用之理。此外，兩造 雖無被告提前終止租賃契約須給付違約金之約定，惟被告 違反租約第13條之約定，於租期屆滿前終止租約，自應負 擔債務不履行損害賠償責任。原告依兩造租約第13條之約 定，請求被告賠償租金計算之損害金25000元，尚屬有據 。
（六）末按「擔保金5萬元。承租人應於簽訂本契約之同時給付 出租人。前項擔保金，除有第17條之情形外，出租人應於 租期屆滿，承租人交還房屋時返還之。」，兩造簽訂之租 賃契約第5條第定有明文。本件被告因系爭租賃契約積欠2 個月之租金5萬元、回復原狀之費用18000元、隔間損失44 250元、違約賠償金25000元，總計為137250元，經與被告 繳納之租賃保證金5萬元扣抵後，被告尚應給付87250元。四、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付87250元 及自支付命令狀繕本送達翌日即100年11月23日起，至清償 日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決第1項係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及被告 得供相當擔保金額而免為假執行。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官 吳祉瑩
法 官 解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路1段30巷1號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 吳祉瑩