臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 101年度彰簡字第147號
原 告 宏福保全股份有限公司
法定代理人 陳玫臻
訴訟代理人 柯勤成
被 告 金馬大鎮一期管理委員會
法定代理人 張秀花
訴訟代理人 廖淑娟
訴訟代理人 陳佳慧
上列當事人間101年度彰簡字第147號請求損害賠償事件，於中華
民國101年7月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣3,090元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠ 被告前與原告就金馬大鎮一期公寓大廈之警衛保全等事項， 委託原告管理， 兩造簽訂有金馬大鎮一期（100年）社區綜 合管理契約書（下稱系爭契約），其有效期間自民國（下同 ）100年12月1日零時起至101年12月31日24時止， 每個月之 管理服務費為新台幣（下同）145,000元。 原告為履行義務 ，已然聘妥警衛人員，且履約所必要之文件、簿冊、名牌、 人員服裝等管理上必備之物品均已備齊， 然原告於100年12 月1日零時準備接管金馬大鎮第一期公寓大廈時， 因被告社 區內管理組織人事紛擾緣故，不能完成交接事宜，原告只能 依被告主任委員之指示，暫緩接管。之後原告卻遲遲未接獲 被告準備交接通知，原告所聘服務人員閒置，遂在100年1月 13日去函請被告於101年1月31日前履行契約，得以順利讓原 告接管社區，俾提供有關服務，否則原告即終止系爭契約， 不另通知。
㈡依系爭契約第6條之約定，1.為履行契約之必要， 甲方（即 被告）應提供乙方（即原告）人員辦公場所及器材儲放場所 ，以利作業，……。2.被告應提供警衛室（或崗哨亭）、桌 椅、電扇、飲水機、電話、水電等設施，俾原告得以適切地 提供勞務。3.被告對於原告所派駐人員及其他有關人員應給 予執行任務之必要配合及支援；且應提供原告有關社區各項 契約規範及管理措施，作為原告執行職務之依據。上述各項 ，均應由被告確實配合，原告方得履行系爭契約之義務；今 被告因其社區管理組織人事紛擾，不能善盡前述各項義務， 致使原告無從提供勞務，原告於催告後終止契約，並無不合 。
㈢因被告之債務不履行，使原告所配置之人力、配備虛擲，爰 請求被告賠償二個月之管理服務費計290,000元。 並聲明： ⑴被告應給付原告 290,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由被 告負擔。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告之抗辯所為之陳述：
訴外人王文澤曾代表被告通知原告準備進駐社區， 並於100 年11月28日帶領原告進入社區瞭解環境，訴外人陳建良係於 100年11月29日才發文表示以訴外人王文澤為主任委員之第 18屆管理委員會之組織係不合法，原告於11月30日收受該通 知，況且訴外人王文澤亦將原告進駐管理之消息公告於社區 電梯內，足以信賴訴外人王文澤為合法之主任委員而有代表 被告簽約之權限，被告管理委員會之組織與人事紛爭，並非 原告訂約時所能知悉，原告係遵守契約之義務，支出相關人 事、物品費用，確實受有損害。
二、被告之抗辯：
系爭契約系原告與被告前任主任委員王文澤簽立，訴外人王 文澤為第17屆主任委員，任期於100年8月31日屆滿，系爭契 約簽立日期為100年12月1日，王文澤於簽約時並非被告之主 任委員，自無代表被告簽立契約之權限，被告自不受拘束。 被告於 100年11月21日向彰化市公所申請第18屆組織變更報 備，當時第18屆主任委員係訴外人陳建良，依照公寓大廈管 理條例規定，管理委員之選任須經區分所有權人會議決議通 過，100年7月24日區分所有權人會議所提出之管理委員名單 ，並無訴外人王文澤，故訴外人王文澤並不具第18屆管理委 員及主任委員資格，原告未經查證逕與訴外人王文澤簽約， 係原告之疏失與被告無關， 縱使訴外人王文澤於100年11月 22日將原告與高鐵保全交接通知公告於社區電梯內，亦屬訴 外人王文澤私人行為，與被告無涉，況原告尚未進駐社區， 難認其受有損害。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由 原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠原告所主張之事實，業據其提出金馬大鎮一期綜合管理服務 契約書、存證信函、交接通知電梯公告等件為證，被告等則 以前開言詞置辯，是兩造之爭執點厥在於：訴外人王文澤是 否具有代理被告訂立系爭契約之代理權限？
㈡按「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為 主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理 委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執 行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另
有規定者，從其規定。」， 公寓大廈管理條例第29條第2項 定有明文。又「住戶大會為本大樓之最高權力機構，由全體 住（業）戶共同組成，每年召開會議一次，以辦理管理委員 會委員改選及商討大樓管理業務之興革事宜。」，此為金馬 大鎮一期住戶規約第四條所明定，又「本會之成立與委員之 產生，係由本大樓各住（業）戶分區選出代表。未能參加者 ，視同放棄權利，對本會委員之選舉及議事之結果，不得有 任何異議。」、「主任委員之職務：⒈本會對外之代表人。 ‧‧‧‧‧。」、「本會每月召開一次，由主任委員召集主 持之，惟遇臨時之重大事件發生，主任委員得視實際需要召 集臨時委員會議。各住（業）戶均可列席委員會議陳述意見 。但無表決權。」、「本會每年應召集區分所有權人大會一 次，進行下屆委員之改選事宜。」，此分別於金馬大鎮一期 管理委員會組織章程 第9條第1項第1款、第11條、第13條定 有明文，以上有彰化縣彰化市公所99年10月26日彰市工務字 第0990043532號函覆本院之金馬大鎮一期住戶規約（內含金 馬大鎮一期管理委員會組織章程）在卷可考。
㈢本件據證人王文澤（即第17屆主任委員委員）於本院101年6 月13日言詞辯論期日到庭具結證述：「（法官問：對契約書 ，有何意見？）契約書是我代表金馬大鎮一期管理委員會跟 原告簽約。（法官問：簽約當時任期是否屆滿？）17屆原本 當選的主委是梁鑾英， 我是當選副主委，應於99年9月初辦 理交接，因為16屆跟17屆交接時有發生問題，無法交接，後 來我是以副主委身分於 99年9月15或16日召開臨時管理委員 會的月例會，因為梁鑾英不願意接任主委，所以月例會中各 委員提名我及另一位副主委賴慶鴻從中選任一位當主委，後 來選任我當主委，原來的主委梁鑾英就變為副主委。原來住 戶規約沒有寫明主任委員的任期起始日，金馬大鎮一期的區 分所有權會議大致都循例在每年的7月召開，各電梯在7月初 推派管理委員候選人， 在7月召開區分所有權會議選出確定 的19位管理委員， 在9月初月例會再選主委、財委、監委、 事務委員。 7月份的區分所有權會議將一年執行結果及未執 行的做報告。 第17屆任期從99年9月15日或16日開始任期一 年，連選得連任一次。100年7月24日召開區分所有權會議是 由我召開，按常規管委會的幹事小姐應該要將各梯推派的委 員空白報名表張貼在各電梯的公佈欄，但是幹事沒有將空白 報名表給我蓋章後張貼於公佈欄，就直接在區分所有權會議 將19名委員名單拿出來要議決，因為跳過報名程序，所以我 就沒有報名，也有其他住戶想要做管理委員，但是因為沒有 報名程序，所以沒有報名，委員名單也沒有他，這19名委員
名單就是幹事小姐廖淑娟拿出來的，這件事情我事前都不知 道，我在區分所有權會議當場宣布我要重新公告報名表，讓 人家重新報名（提出空白報名表）， 報名期限到99年8月20 日，如有二名以上候選人就以抽籤、協調或是連署方式確認 其中一名為管理委員。 事後於100年9月2日召開月例會（提 出會議紀錄），在這個月例會就推出主委、財委、監委、事 務委員，這次月例會所選出來的就是第18屆的委員，因為我 當選後繼續執行主任委員的職務後， 我在100年11月18日召 開月例會提出保全公司要招開投標的討論案，這次月例會之 前就多家保全公司來投標， 在100年11月18日月例會開標， 決定看是哪家保全公司得標，開標後是原告公司以最低價得 標，之後我才跟原告公司簽約，之前的高鐵保全公司一經通 知合約到期，就要撤出他們的保全系統。系爭契約有經過財 委王維文、監委曾家添的審核、蓋章。 100年9月2日月例會 上王陳彩雲不是區分所有權人，我公告將王陳彩雲解職，所 以18屆的財委是王維文，因為中間有變化，所以才會拖了好 幾個月。我是第17屆主委又經過合法程序當選第18屆主任委 員，我有發存證信函要幹事小姐廖淑娟交接監視器密碼及報 表，限期於100年9月19日中午12時要交接但廖淑娟沒有交接 ， 所以我請人家將保險櫃的密碼破解將公共基金的4本存摺 、定存單、還有其他很多歷年來的重要資料拿出來，在此之 前我向彰化縣政府投訴，縣政府有來函，廖淑娟一直不交接 ，我又再次投訴，縣政府二度來函要我向法院聲請，我甚至 有去市公所聲請調解，廖淑娟仍然不交接，到目前為止已經 移交給第19屆。 100年11月29日陳建良拿出市公所的公文說 他另外成立壹個管委會的組織，因為管委會的印信在我這裡 ，管理委員會只有一顆，我去中正派出所報案，對陳建良提 出偽造文書的告訴。因為廖淑娟不配合將資料交出來，而將 資料交給陳建良，縣政府不知情，對陳建良所提新的管委會 組織聲請核備案准予備查。因為管委會鬧雙胞，陳建良也曾 經以主委身分代表管委會對我提出訴訟訴請我移交財務報表 （已調解成立）， 我也有訴請廖淑娟要移交財務報表（101 年度訴字第4號）後來因為與陳建良成立調解， 我就撤回對 廖淑娟之訴訟。後來我依照調解內容於101年3月25日召開區 分所有權會議，會議中選出臨時會議主席來進行會議，我就 退出主席身分。當天區分所有權會議我都在場，結果到中午 1點還沒有選出主委、監委、財委我就離開了， 至於當天選 出的大會臨時主席是誰，我不認識，也不知道其姓名，所以 第18屆為虛屆。101年3月25日區分所有權會議組織成立第19 屆，詳細的成立內容我不清楚， 因為我1點多離開，剩下的
人數很少大約20人左右，報到有300多人， 中間有人陸續離 開。 （原告訴訟代理人問：是否在100年11月28日原告下午 就有將應設置的東西（保全人員服裝、對講話機、指揮棒、 工作紀錄等簿冊、禁止停車牌）帶到社區，進行熟悉環境、 安管問題的演練，事後再把上開東西帶回， 等到在100年11 月30日晚上10點半接哨時再進駐社區？）原告要正式進駐社 區前幾天，原告確實有將保全隨身佩戴東西發給員工，有帶 他的員工來社區認識環境，我的公文是要原告跟高鐵保全辦 理交接， 在100年11月30日10點半交接，12點時正式進駐社 區，高鐵就正式撤哨，但是原告公司進駐時，陳建良帶一群 住戶包圍正門跟側門，不讓原告人員進駐，因為跟高鐵保全 的合約到100年11月30日， 因為陳建良盜顆印信，所以我才 對陳建良提告。我是以第18屆主任委員跟原告公司簽訂合約 。」等情節，而依上揭金馬大鎮一期住戶規約暨金馬大鎮一 期管理委員會組織章程之規定，金馬大鎮一期管理委員必須 經由住戶大會（即區分所有權人會議）議決選任而產生，管 理委員會則係由管理委員所組成，然稽諸於100年7月24日召 開之金馬大鎮一期第18屆區分所有權人大會之會議記錄內容 ，該次會議提出表決之管理委員名單並無證人王文澤，亦有 彰化縣彰化市公所99年10月26日彰市工務字第09900435 32 號函覆本院之金馬大鎮一期管理委員會第17、18、19屆變更 主任委員報備文件附卷可稽，且遍觀金馬大鎮一期住戶規約 暨金馬大鎮一期管理委員會組織章程並無於管理委員會月例 會得議決改選下屆管理委員之規定，復參酌證人王文澤於10 1年6月13日言詞辯論期日之上開證言，及其所提之金馬大鎮 一期第18屆管理委員會第一次月例會 （100年9月2日召開） 會議記錄，證人王文澤並未經100年7月24日召開之金馬大鎮 一期第18屆區分所有權人大會議決選任為管理委員，則證人 王文澤即不具第18屆管理委員之資格， 且該100年9月2日月 例會會議記錄所記載之管理委員，亦多數與100年7月24日區 分所有權人大會議決選任之管理委員不相符，則進行100年9 月2日月例會之管理委員會， 其多數管理委員既非經100年7 月24日區分所有權人大會議決選任，亦均不具第18屆管理委 員之資格，而證人王文澤竟於該月例會經推選為第18屆管理 委員會主任委員， 核與前揭公寓大廈管理條例第29條第2項 規定及上揭金馬大鎮一期住戶規約暨金馬大鎮一期管理委員 會組織章程之規定，均有未符，是以證人王文澤為主任委員 之第18屆管理委員會，其組織難謂合法，證人王文澤即非合 法之第18屆管理委員會主任委員，被告抗辯訴外人王文澤於 簽訂系爭契約時並不具主任委員身分，其於簽訂系爭契約時
不具被告法定代理人資格，自無代表被告簽訂系爭契約之權 限，洵屬有據，原告主張訴外人王文澤為合法之主任委員而 有代表被告簽約之權限，自難信為真實。
㈣按民法第169條關於表見代理之規定， 惟意定代理始有適用 ，若代表或法定代理則無適用該規定餘地。最高法院79年台 上字第2012號判例揭示甚明。又法定代理係依法律規定而發 生之代理權，既非因授權行為而發生，即使有授權事實之表 示，亦與法定代理權之發生無關。 故民法第169條關於表見 代理之規定，唯意定代理始有其適用，若代表或法定代理， 則無適用該條規定之餘地 （最高法院95年度台簡抗字第1號 民事裁判參照）。復按公寓大廈應成立管理委員會或推選管 理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推 一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員 、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及 事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但 規約另有規定者，從其規定。管理委員、主任委員及管理負 責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至 二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之 管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。 但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員 、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選 得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。前項管理委員、 主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任 或有第20條第2項 所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。公寓大廈 管理條例第29條第1、2、3、4項有明文，又承上所述，本件 金馬大鎮一期住戶規約中亦於管理委員會組織章程第9條第1 項第1款明定管理委員會之主任委員乃管理委員會對外之代 表人，是主任委員對外代表管理委員會，核屬法定代理，本 件與原告簽訂系爭契約之訴外人王文澤原係擔任金馬大鎮一 期管理委員會第17屆主任委員，其任期於100年8月31日即屆 滿而解任，此據訴外人王文澤於臺灣彰化地方法院檢察署10 1年度偵字第764號偽造文書刑事偵查案件偵查中自陳甚明【 註：訴外人王文澤對訴外人陳建良提出偽造文書之告訴，嗣 經臺灣彰化地方法院檢察署檢察官為不起訴處分確定。】， 此有本院依職權調取之上開刑事偵查案件卷宗可考，而以訴 外人王文澤為主任委員之第18屆管理委員會，其組織並不合 法，訴外人王文澤經推選為金馬大鎮一期管理委員會第18屆 主任委員亦未合法，已論述如上，即訴外人王文澤並未合法 連任金馬大鎮一期管理委員會第18屆主任委員，則訴外人王 文澤於100年12月1日與原告簽訂系爭契約時，不具被告法定
代理人之身分，揆諸上揭判例意旨及說明，此代表或法定代 理即無適用民法第169條關於表見代理規定之餘地， 原告主 張訴外人王文澤曾代表被告通知原告準備進駐社區，並於10 0年11月28日帶領原告進入社區瞭解環境， 況且訴外人王文 澤亦將原告進駐管理之消息公告於社區電梯內，足以信賴訴 外人王文澤為合法之主任委員而有代表被告簽約之權限，而 認訴外人王文澤代表被告與原告簽訂系爭契約，有表見代理 之適用，自不足採。
㈣次按代理人的代理權消滅後，代理人再為代理行為時，成為 無權代理，其法律行為效果不歸屬於本人。 依民法第170條 第1項規定： 「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為 ，非經本人承認，對於本人不生效力。」，其代理行為之效 力未定，就本人與代理人間而言，須經本人事後承認始發生 效力。承上所述，訴外人王文澤與原告簽訂系爭契約時，既 未具被告法定代理人之身分，其該行為核屬無權代理，揆諸 上揭法條規定，系爭契約之效力即屬未定，須經被告之承認 始發生效力，而被告已向原告明確表示不承認系爭契約，則 系爭契約即對被告不生效力，被告自不受系爭契約之拘束， 是原告依系爭契約之法律關係主張被告有債務不履行之情事 ，致原告受有損害而訴請被告負損害賠償責任，難謂有據。 從而， 原告請求被告給付290,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由 ，不應准許。
四、原告之請求，既為無理由，其假執行之聲請即失所依附，應 併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於判決結果 不生影響，不再一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 邱月嬌
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 魏嘉信
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