臺灣士林地方法院民事簡易判決 101年度士簡字第530號
原 告 財團法人台灣基督教道生院
法定代理人 李月桃
訴訟代理人 呂建德
被 告 元日工程有限公司
法定代理人 朱士屏
訴訟代理人 劉韋德
被 告 朱燕山
上二人共同
訴訟代理人 陳品潓
徐松龍律師
陳勇成律師
上列當事人間請求返租賃物等事件，業經於民國101年7月18日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟參佰元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告以後詞資為主張，並聲明求為判決：（一）被告元日工 程有限公司（下稱元日公司）應將門牌號碼臺北市○○區○ ○街錫安巷105 弄6 號及8 號二間房屋返還予原告。（二） 被告應連帶自民國101 年3 月1 日起至返還房屋之日止，按 月給付原告新臺幣（下同）5 萬元之不當得利。（三）訴訟 費用由被告二人負擔。（四）原告願供擔保請准宣告假執行 。
㈠緣原告與被告元日公司於94年7 月12日簽訂房屋租賃契約書 ，並以被告朱燕山為系爭租約之連帶保證人，原告將門牌號 碼臺北市○○區○○街錫安巷105 弄6 號及8 號二間房屋（ 下稱系爭租賃物）出租與被告元日公司，雙方約定租賃期間 自94年9 月1 日起至100 年8 月31日止，每月每間租金2 萬 5,000 元。惟租賃期間屆期後，被告元日公司一直無法與原 告達成續租之合意，按原告於101 年2 月底前仍多次要求被 告依原租賃條件續約，惟被告元日公司堅持不肯續約，是本 件租賃關係業已終止。依據系爭租約第6 條、第13條規定， 被告元日公司於租賃關係終止後應返還系爭租賃物，被告拒 絕返還業已違約，為此，爰依系爭租約及不當得利之法律關 係，請求被告返還系爭租賃物及給付租賃關係終止後，及自 101 年3 月份起至返還系爭租賃物止，每月相當於租金之損 害，被告朱燕山為被告元日公司之連帶保證人，依系爭租約 第13條應負連帶賠償責任。
㈡原告不爭執有收到各期租金，但否認被告主張本件不定期租 賃契約並沒有合法終止。原告有合法終止租賃關係。由101 年2 月24日發的律師函文字內容已陳述原告與被告租賃期限 至101 年2 月底止；如被告2 月底未依主旨辦理，原告將拒 收租金並將上開房屋收回自用，此即為終止租約的意思表示 。此函已在101 年2 月29日合法送達承租人即被告。其次， 租金是一間2 萬5,000 元，兩間就是5 萬元，並沒有任何溢 付，也無抵銷問題，被告給付的押租金是10萬元，並不是5 萬元。此有存摺影本可以證明6 號及8 號房子的押租金各5 萬元，租金也是各2 萬5,000 元。
㈢出租時的租賃物是6 號、8 號房屋，兩間房屋都有獨立的出 入口，內部沒有通透，是分開使用。押金只有寫收五萬元， 確實也是收五萬元的押金，當初簽約的是翁瑞亨和葉如敬。 原告發函請被告簽新約，但被告一直不來簽約，故原告於 101 年2 月24日律師發函通知被告，若不在101 年2 月底之 前跟原告簽訂新租約，則原來的租約原告將在101 年2 月29 日終止原租約的意思表示，並收回自用。第一份函是告知被 告一定要來續約，如果被告不做，本件租約將在101 年2 月 期滿。故原告不否認租期在100 年8 月31日屆滿後，繼續讓 被告使用租賃物，原告並收租金每月5 萬元，契約一開始是 誤寫，本來就是約定每月5 萬元，被告也依此照付，兩造間 成立不定期租賃契約，但被告元日公司一直不續約，原告由 101 年2 月24日發的律師函文字內容已陳述原告與被告租賃 期限至101 年2 月底止；如被告2 月底未依主旨辦理，原告 將拒收租金並將上開房屋收回自用，此即為終止租約的意思 表示。
二、被告則以下開情詞置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（ 二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保 請准免予假執行。
㈠系爭合約期間自94年9 月1 日至100 年8 月31日，原告係於 租約屆滿後之100 年10月11日、101 年1 月12日才發函通知 被告，且系爭合約屆滿時，被各仍繼續使用系爭租賃物，原 告未即為反對之表示，遲至100 年10月11日、101 年1 月12 日才發函表示。且上開函文均無表示終止之意思，亦無終止 之事由成立；而是就是否續約為表示，故原告並無合法終止 系爭租約，原告主張依民法第55條規定終止租賃關係，與法 未符，系爭租約仍繼續存在。退步言，被告於系爭租約屆滿 後仍繼續使用收益系爭租賃物，原告並未即表示反對，並繼 續收受被告所付租金，不定期租賃關係業已成立，故原告請 求返還租賃物，顯無理由。
㈡依系爭租約第1 條、第3 條規定，可證每月租金2 萬5,000 元為承租臺北市○○區○○街錫安巷105 弄6 號及8 號，原 告起訴主張6 號及8 號二間房屋每間每月租金2 萬5,000 元 ，顯與系爭租約之合意相違背。是被告依月租金租金2 萬 5,000 元給付自94年9 月1 日起至101 年2 月29日止，合計 為78期，應給付195 萬元，惟被告共給付390 萬元，計共溢 繳195 萬元。被告就101 年3 月起至101 年7 月之每月2 萬 5,000 元租金，合計12萬5,000 元，與被告溢繳之195 萬元 主張抵銷。
㈢被告所發函文時間為101 年2 月24日，當時雙方已處於不定 期租賃契約狀態，已無再依函文內容訂定合約之必要。故原 告主張收回自用，應不合法，且並未證實，因此原告以此主 張終止租約，亦應不合法。證人葉如敬所述二間房屋月租金 各2 萬5,000 元，應為記憶錯誤所致。依其證述原告沒有其 他收入，而有一定開銷，因此協議由被告提出連同二間房屋 租金2 萬5,000 元，共計5 萬元，做為捐獻，此有捐獻收據 及回復李勝雄律師的函文，依葉如敬證述簽約當時已有李勝 雄律師在場見證，具備法律專業知識之人，對於契約內容就 租金數額還有租賃標的及押金數額，均經雙方當事人確認無 誤後簽名，始為見證，因此就本件租金及押金之約定仍應依 合約記載為據。
㈣系爭租約是證人葉如敬代表原告來跟被告簽約，當初承租之 前該處是個廢墟，被告花了很多錢整修，葉如敬口頭承諾要 租給被告比較長的時間，葉如敬說希望被告來承租，先簽六 年，以後租個十年、二十年都沒有關係。但租約上面沒有這 樣寫。故被告才花了很多裝修錢去整理。葉如敬是原告組織 內的牧師，當初還有一位洪院長，當初簽約是這兩位跟被告 接洽，葉如敬現在還在原告教會內。租約原本寫租金2 萬 5,000 元，期滿調整租金為3 萬元，可能因為這樣，所以原 告才要租二年。被告不知道租約上寫得續約二年，而不是長 一點。而且本件租金是每月租金2 萬5,000 元，但被告每月 付5 萬元，是多付一個月給原告。從開始起租到100 年8 月 31日每月都是付五萬元。因葉如敬說樓上有安養院需要支出 ，希望被告能夠每月多預付一個月的租金。租金還付到101 年2 月，每月5 萬元。從100 年9 月開始到101 年2 月的租 金，被告是用支票付款。100 年8 月31日到期原告沒有要求 被告搬遷，繼續讓被告使用系爭租賃物。且向被告收了六個 月的租金，每月5 萬元，也是多預收一個月，原告才發存證 信函表示系爭租賃物為住家使用。被告否認租金是5 萬元， 6 號、8 號二間房屋是以每月2 萬5,000 元一起承租，每月
付5 萬元，每月多預付一個月的租金，是因葉如敬說因為教 會有困難，要被告先預付租金，被告實際負責人是朱燕山， 朱士屏只是掛名的負責人，朱燕山認為說每月預付租金於將 來可以抵扣。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）兩造於94年7 月12日簽訂系爭租約，約定被告元日公司向 原告承租臺北市○○區○○街錫安巷105 弄6 號及8 號房 屋，租賃期間自94年9 月1 日起至100 年8 月31日止，由 被告朱燕山任連帶保證人，系爭租約契約書上載為租金每 月2 萬5000元，押租金5 萬元，被告元日公司迄101 年2 月止每月給付原告5 萬元。
（二）兩造系爭租約於100 年8 月31日租期屆滿後，原告於100 年10月11日以原告名義發函予被告元日公司，稱系爭租約 屆滿，請被告於7 日內與原告依目前合理房租價格另行締 結租約；原告另於101 年1 月12日委由律師發函被告，函 文內容略為：請被告元日公司依原租約之約定辦理續約2 年，租金為每月5 萬元，並檢附以填妥相關資料之房屋租 賃契約書請被告元日公司蓋妥大、小章後寄回原告設址處 等語。上開律師函於101 年1 月13日送達被告元日公司； 另於101 年2 月24日委由律師再發函予被告，函文內容略 為：兩造租賃契約將於101 年2 月屆滿，請被告於該月底 前，將前述檢送之房屋租林契約書完成簽章，寄回原告， 如被告未予辦理，原告將拒收租金並將系爭房屋收回自用 等語，上開律師函於101 年2 月29日送達被告元日公司。（三）兩造於100 年8 月31日租期屆滿後，未再簽立租賃契約， 被告迄今仍繼續使用系爭房屋，原告迄101 年2 月止仍繼 續向被告收取租金，兩造間就系爭房屋於前次租期屆滿後 成立不定期限租賃契約關係。
四、本件原告訴請被告返還系爭房屋及不當得利是否有理由，爭 點為：（一）系爭租約約定每月之租金究為2 萬5000元抑或 5 萬元？（二）原告是否已合法終止系爭租約？（三）原告 請求不當得利是否有理由？經查：
（一）系爭租約約定每月租金為5 萬元
1.按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。原告主張租爭租約每月租金 為5 萬元，為被告所否認，自應由原告就每月租金為5 萬 元負舉證責任。查雖系爭租約第1 條約定本件租賃標的物 為「臺北市○○區○○街錫安巷105 弄6 號及8 號」，另 第3 條約定：「租金每個月新臺幣貳萬伍仟元」等語，惟 查被告自94年9 月起迄101 年2 月止每月係均給付原告5
萬元，此為兩造所不爭執，復有原告提出之陽信銀行存摺 暨支票均影本、被告提出之元日支付道生院租金明細表在 卷可憑（本院卷第41至50頁、第82頁參照），堪信為真。 被告雖辯稱每月租金為2 萬5000元，另每月多付之2 萬 5000元是當初承租時代表原告出面之葉如敬當時稱原告教 會有困難，要求被告元日公司每月另額外多預付一個月即 2 萬5000元之租金，以協助樓上安養院之支出云云，惟查 證人即任原告董事之葉如敬於本院審理時到庭證稱：系爭 租約簽約當時伊與原告法定代理人及律師均有到場，被告 方面係元日公司實際負責人即被告朱燕山到場，租期約定 就是依照契約所定6 年，被告簽約住進系爭房屋後有裝修 房屋，但原告並無承諾要分擔或承擔被告裝修所支出之費 用，當時兩造簽約時有跟被告朱燕山明確講好月租金一個 月是一間2 萬5000元，二間5 萬元，就是6 號、8 號二間 租金共5 萬元，被告朱燕山當時有同意，租金一直到前年 8 月都是伊經手收取，伊未曾跟被告說教會有困難樓上安 養院要支出，請被告額外預付租金，租金被告元日公司每 月都有正常給付，系爭租賃契約書上所寫租金每月2 萬 5000元是誤寫，當時因租約一直放在原告教會保險箱裡面 鎖起來，沒有拿出來看，是最近因為訴訟拿出來看才發現 當時寫錯，但被告元日公司每月都照常付5 萬元租金，所 以之前都沒有爭執等語命瘸（本院卷第65至67頁參照）。 按證人葉如敬與被告間僅係單純係租屋洽商關係，前無仇 隙，且其所證核與客觀上被告元日公司每月給付5 萬元予 原告之情相符，堪認屬實。況衡諸一般租賃契約承租人支 付租金之常情，承租人僅有每月支付足額租金之義務，被 告對於其每月給付之5 萬元其中2 萬5000元係預付租金之 主張，未能舉證以實其說，綜上堪認系爭租約租金依雙方 當事人真意每月租金係5 萬元，至系爭租賃契約書上所為 租金2 萬5000元之記載，依上所述，則係顯然之誤繕，自 無從拘束契約當事人。
2.被告另主張每月支付原告之5 萬元其中2 萬5000元均係溢 付、實為對原告之捐獻云云，並提出原告出具之感謝狀影 本12紙欲以為證（本院卷第83至88頁參照，下稱系爭感謝 狀）。查依前述感謝狀經手人即證人葉如敬到庭證稱：（ 經提示）系爭感謝狀與被告元日公司給付6 號、8 號房屋 租金之每月5 萬元為同筆款項，因為原告為教會機構，沒 有備有收據，當時有錢奉獻進來原告就會以開感謝狀形式 為之，這是原告董事會方面的決定，實際上系爭感謝狀實 為房租，完全跟捐獻無關等語明確（本院卷第67頁參照）
。且核諸被告提出之感謝狀12紙日期各係99年1 至12月各 月所出具，日數則核與被告提出之租金明細（本院卷第82 頁參照）就99年部分支付之支票發票日若非為同日則即為 略晚於支票發票日數日，亦足佐證系爭感謝狀係為被告元 日公司99年間每月支付如租金明細所載之5 萬元予原告後 ，由原告據以填載出具並交予被告持有之實質上具有租金 收據性質之文書，否則苟若被告主張其每月支付之5 萬元 其中僅2 萬5000元為租金，另2 萬5000元為溢付為幫助原 告教會之捐獻屬實，則系爭感謝狀各紙關於被告元日公司 捐贈之數額亦應僅載被告所主張之各月捐獻數額即2 萬 5000元為是，則今系爭感謝狀既均載明5 萬元，且核諸證 人葉如敬上述證詞及被告元日公司每月給付原告之金額及 日期，亦顯見系爭感謝狀所載之奉獻金額實則為被告元日 公司每月支付原告之租金，至堪認定。
3.又被告雖主張系爭租賃契約書第5 條記載兩造押租金為5 萬元，依一般交易習慣通常以月租金之2 期為押租金數額 ，欲藉此推論系爭租約約租金應係2 萬5000元部分。查原 告主張系爭租約押租金實為10萬元，被告元日公司前亦已 交付發票日為94年7 月20日、金額為10萬元之支票經原告 兌現支付押租金，並提出陽信商業銀行（下稱陽信銀行） 存摺影本為證。上開原告提出之陽信銀行存摺影本經當時 經手押租金之證人葉如敬當庭閱覽後其證述：「當時錢是 我經手的，原告方面都沒有什麼收入，只有來自被告的租 金，這10萬元以我現在來看，是被告給付租這2 間的押金 」等語明確（本院卷第67頁參照），是被告主押租金為5 萬元，亦屬無據，然實則被告以押金為5 萬元主張租金每 月為2 萬5000元此節，亦僅係被告片面之推論，被告仍未 舉證證明租金每月為2 萬5000元，是其此部分之主張亦難 認有據。
（二）原告終止系爭租約並不合法
1.按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土 地法第100 條第1 款規定，得終止租賃契約，收回自住。 而所謂收回自住，固然非僅限於收回供出租人本人自住， 兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83 年台上字第1942號判決意旨參照）。然按土地法第100 條 第1 款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之 房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，故出租人 以收回自住為原因請求返還房屋，應以出租人具備上述要 件，並能為相當之證明者，始得為之，不以主觀情事之發 生為已足（最高法院41年台上字第138 號、43年台上字第
11 99 號、48年台上字第228 號判例參照）。原告主張其 委由律師已於101 年2 月24日發函被告通知要將系爭房屋 「收回自用」而終止兩造租賃契約等情，而依土地法第 100 條第1 款之規定，被告否認原告終止系爭租約為合法 ，參照上開判例意旨，自應由原告先舉證確有收回自住之 「正當理由」及「必要情形」，始得合法終止租約。 2.惟查，本件原告並未舉證證明確有收回自住之正當理由及 必要情形，且本件原告前於前次租約屆滿後之100 年10月 11 日 、101 年1 月12日、101 年2 月24日仍一再發函予 被告元日公司，對其表明於前次租約屆滿後欲與被告元日 公司續約之意思，且於原告函文內容中並可見原告業已將 新擬之租賃契約寄送被告元日公司，希冀被告元日公司完 成簽章寄回原告以完成續約，此據原告訴訟代理人於本院 審理中陳明在卷（本院卷第37頁背面、第38頁、第40頁） ，並有原告暨其委任之律師所具之函文內容及回執影本各 在卷可佐（本院卷第9 至13頁參照），堪認原告於前次租 約屆滿後仍亦欲與被告締結新租賃契約，亦難認有何收回 自住之正當理由及必要情形。基上所述，原告主張101 年 2 月24日發函對被告為終止系爭房屋租約之意思表示，因 難認有收回自住之正當理由及必要情形，故難認為合法之 終止，原告與被告元日公司間就系爭房屋仍存在不定期租 賃關係，堪可認定。
（三）原告請求被告給付不當得利部分為無理由 按本件原告與被告元日公司間就系爭房屋仍存在不定期租 賃關係，被告並非無權占用系爭房屋，且被告迄101 年2 月止均正常給付租金，並未遲延，而原告方面係自101 年 3 月起即拒收租金，此均為兩造所不爭，且有原告之律師 函說明欄第二點內容在卷可憑（本院卷第12頁參照），堪 認屬實。是被告自101 年3 月起之租金雖未給付，惟係起 因於原告拒絕受領，任意受領遲延，非可歸責於被告；被 告元日公司既非無權占用系爭房屋，則原告此部分主張請 求被告連帶給付因被告元日公司無權占用系爭房屋所聲相 當於租金之不當得利，即屬無據。
五、綜上，原告未能舉證證明其有收回系爭房屋之正當理由及必 要情形存在，從而，原告主張終止兩造間系爭租約，請求被 告遷讓返還系爭房屋，及給付無權占用系爭房屋之不當得利 ，尚屬於法無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認 為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，
附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 7 月 25 日
士林簡易庭法 官 吳維雅
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 25 日
書記官 許雅玲
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