臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉簡字第139號
原 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處
法定代理人 黃耀光
訴訟代理人 吳碧娟律師
被 告 賴嬿伃
訴訟代理人 何永福律師
李嘉苓律師
蔡碧仲律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國101年7月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項:
原告之部分聲明原主張「被告應給付原告新台幣〈下同〉貳 佰捌拾捌元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 利率百分之五計算之利息。及自民國101年3月1日起至交還 土地時止，按月給付原告36元。」，嗣於訴訟進行中，變更 聲明為：「被告應給付原告新台幣〈下同〉壹佰捌拾元，及 自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計 算之利息。及自民國101年3月1日起至交還土地時止，按月 給付原告36元。」，核屬應受判決事項聲明之減縮，依民事 訴訟法第255條第1項第3款，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告方面：
(一)聲明：
１、被告應將座落嘉義縣番路鄉○○段1044地號土地上，如原告 提出之嘉義縣竹崎地政事務所土地複丈成果圖所示D部分面 積54平方公尺之房屋拆除及同段500 -4地號土地上，如原告 提出之前揭成果圖所示Ｅ部分面積120平方公尺之房屋拆除 ，並將前揭圖所示D、E部分土地交還原告。
２、被告應給付原告180元及自民國101年3月1日起至交還土地時 止，按月給付原告36元。
３、訴訟費用由被告負擔。
(二)陳述：
１、緣座落嘉義縣番路鄉○○段1044及500-4地號土地〈下稱系 爭土地〉係屬國有，原告為管理機關，使用地類別為：林地 ，被告賴嬿伃於100年8月26日與原告換約訂定國有基地租賃 契約書〈下稱系爭契約〉，兩造租約六特約事項〈三〉載明
：本案不送勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租賃約定 者，出租機關即終止租賃關係。〈四〉租賃基地於編定使用 種類編定為建築用地前，承租人不得請求增建、改建、新建 租賃基地上之房屋。其他約定事項〈九〉承租人應依下列約 定使用租賃基地：1、不得作為違背法令規定約定用途之使 用。．．4、承租人除經出租機關依規定發給土地使用權同 意書外，不得擅自於所有之地上建築改良物修建、增建、改 建、新建或設置雜項工作物。租賃基地上原有建築改良物如 屬違章建築，承租人不得因取得土地承租權而對抗政府之取 締。被告在承租之嘉義縣番路鄉○○段500-4、1044地號土 地內建蓋鋼骨混凝土造二層樓房屋〈下稱系爭建物〉，未經 出租機關依規定發給土地使用權同意書，又經嘉義縣政府、 嘉義縣番路鄉公所查報違反水土保持規定及屬違章建築，並 經嘉義縣政府派員拆除、破壞違章建築物在案。被告使用上 開土地已違反法令規定及租賃契約約定，原告依上開契約規 定，已於100年9月29日以國有財產局台灣南區辦事處嘉義分 處臺財南嘉三字第1003003004號函終止500-4、1044內地號 違章建築部分基地租約，並請被告自行拆除違章建築2層樓 房屋，惟被告未自行拆除，迄今仍占有使用中。被告於租約 終止後仍繼續占有系爭土地，為此爰依民法第767條，請求 被告拆除建物及返還土地。
２、本件契約自100年9年29日終止後，被告自100年10月1日起至 101年2月29日止，獲有共5個月未支付相當於租金之不當得 利，使原告受有相當於租金之損害共180元（①500-4地號： 25X5＝125;②1044地號:11X5=55）及自101年3月1日起至交 還土地時止，按月給付原告36元。爰依不當得利之法律關係 請求被告給付上揭款項。
３、對於被告抗辯之陳述：
(１)關於被告主張未先期通知終止租約不合法部分：民法第453 及450條第3項之規定，係指依契約約定一方於期限屆滿前得 終止契約，該終止契約應先期通知，終止期限受限制，此係 指任意終止契約情形；本件係一方違約之終止，自得隨時終 止契約，不受上開條文應定期先期通知之限制，二者不可混 為一談。
(２)關於被告主張範圍未界定終止租約不合法部分：原告主張以 系爭公田段500-4及1044地號土地終止契約範圍，以被告違 法興建鋼骨混凝土2層樓房房屋面積為終止契約範圍，此終 止契約面積已特定。
(３)關於被告主張原告知情仍同意續約一事部分：租賃基地上原 有建築改良物如屬違章建築，承租人不得因取得土地承租權
而對抗政府之取締。被告在承租之系爭土地內建蓋鋼骨混凝 土造二層樓房屋，未經出租機關依規定發給土地使用權同意 書，又經嘉義縣政府、嘉義縣番路鄉公所查報違反水土保持 規定及屬違章建築，並經嘉義縣政府派員拆除、破壞違章建 築物在案。被告使用上開土地已違反法令規定及租賃契約約 定，原告依上開契約規定終止租約為合法。兩造於被告將屆 期申請換約，為便民故讓被告換約，當時因給被告改善期間 至100年8月31日止，而本件換約時，改善期間尚未屆滿，故 於換約時，租約第六條特約事項〈三〉載明：本案不送勘查 ，換約後經抽查或檢舉違反法令及租賃約定者，出租機關即 終止租賃關係。系爭建物既違反水土保持法，且被舉報為違 章建築並予拆除破壞、違反租賃約定，原告有權終止租賃契 約，被告指謫原告違反禁反言原則，有違誠信，被告置兩造 契約約定不論，實有不當。
(４)關於被告主張原告權利濫用之虞部分：原告主張終止租約收 回土地，係因被告違反租約及法令規定而終止，並無權利濫 用。
(５)關於租約第6條特約事項〈三〉部分：兩造訂約時，已約定 ：本案不送勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租賃約定 者，出租機關即終止租賃關係。因換約後系爭違章建物被嘉 義縣政府拆除，符合特約事項〈三〉換約後經檢舉違反法令 及租賃約定之特約，原告有權終止租賃契約，況該違章建物 主樑已破壞，外觀已破壞，影響觀瞻，原告有權終止租約。 被告提出劉秋媚及蔡崧斌之契約書，因訂約時未勘查現狀， 亦做特別約定。對於被告抗辯該特約條款有顯失公平之情形 ，依民法第247條之1之立法理由載明，定型化契約通常由工 商企業者一方，預定適用於同類契之條款，而原告係公務機 關並非工商業企業經營者，自非民法第247條之1規範之對象 ，系爭特約條款有效。
(６)又依國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設施審查 作業要點第２點規定：國有出租耕、林、養地為避免變相做 建地使用，不予同意承租人興建農舍。第４點規定：國有出 租耕、林、養地得同意做相關設施使用之項目及細目如下： ．．（二）國有出租林地得同意做相關之林業設施項目及細 目，如附表二、附表二之一。第５點：國有出租耕、林、養 地得同意做相關設施使用之應具條件如下：．．（三）興建 設施之總面積：．．３．國有出租林地同意興建之臨時性工 寮面積，依其出租面積，按下列規定辦理：（１）○．五公 頃以下，不得搭建設施。（２）○．五公頃－一公頃，得搭 建六六平方公尺（二十坪）。且須出租人同意後始可興建，
建物僅能供作與林業有關之設施使用，被告在系爭土地上興 蓋建物違反國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設 施審查作業要點相關規定，顯係「做為違背法令規定約定用 途之使用」，原告終止契約確屬合法。且就特約事項第九款 第一目之約定：「不得作違背法令規定或約定用途之使用」 ，自應包括違反行政管理法規在內，被告所引用之最高法院 41年度台上字第95號判例、台北地方法院重訴字第123號判 決，該二案例係不定期租賃約，均係以土地法第103條規定 終止合約，自應符合土地法之規定，惟本件系爭契約係定期 契約，既有特別約定事項，該約定事項包含行政管理法規在 內，自不受土地法第103條之拘束，故上開判例及判決即不 應於本件此附援引。
(三)證據：
１、提出嘉義縣竹崎地政事務所土地複丈成果圖、土地建物查詢 資料、國有基地租賃契約書、嘉義縣政府辦理山坡地違規使 用涉及違反水土保持法案件現場會勘紀錄、嘉義縣政府函、 嘉義縣政府裁處書、財政部國有財產局台灣南區辦事處嘉義 分處函、照片4幀、嘉義縣違章建築查報單、嘉義縣違章建 築照片附表等件為證。
２、聲請函查嘉義縣政府系爭土地建物違反水土保持法案件及違 章建築拆除情形。
二、被告方面：
(一)聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。(二)陳述：
１、未先期通知終止租約不合法：就系爭土地被告仍有合法占有 權源，原告雖於100年9月29日發函片面告知系爭土地內因部 分有違章建築而終止租約一事，惟該函意謂「自即日起終止 租約」此有違民法第453條、第450條第3項之「先期通知」 規定，自不生終止租約之效力。原告之行為自非屬「無法律 上原因」受有利益，而與不當得利之構成要件有間，原告請 求返還相當於租金之不當得利為無理由。
２、範圍未界定，終止租約不合法：原告泛稱終止500-4、1044 地號面積分別為約147、約197平方公尺部分基地租約，範圍 無法界定，原告終止租約之行為不合法。
３、原告知情仍同意續約一事：系爭建物於99年6月22日之前早 已興建完成，原告於99年6月22日辦理會勘，早已知有系爭 建物存在，500-4、1044地號土地之租賃契約係於100年8 月
26日簽訂，既同意與被告簽訂租約，被告於租賃期間〈100 年9月1日至108年12月31日〉並無擅自於所有之地上建築改 良物修建、增建、改建、新建或設置雜項工作物之情事，原 告終止租約不合法。原告明知被告有於系爭土地築系爭2層 樓建物之違章行為，而仍同意與被告續約，則原告於事後自 不得再以同一違章行為主張被告有違約情事。原告之行為顯 違反禁反言原則，有違誠信。有關「特約」事項，效力是發 生在訂約後，如訂約前被告行為有牴觸到不能續租的條款， 原告可決定不要再簽訂新約，原告於訂約時知系爭建物存在 則表示在新合約中為原告所接受，被告於訂約後亦無續造行 為，被告並無違約情事。
４、原告有權利濫用之虞：阿里山地區居民長期以來均向原告承 租基地興建房屋，阿里山地區基地上坐落有違章建築本屬常 態，十餘年來從未聽聞原告因此而有終止租約或取締、拆除 行為，且原告就基地收取較耕地為高之租金，亦係因基地得 建屋所致，原告違背誠信原則，應構成權利濫用。５、系爭「鋼骨混土二樓」早已明白記載於兩造租賃契約中，並 非締約後新增之違建，且非原告於締約當時所不知悉，原告 根本不得適用上開租約第6條特約事項〈三〉而主張終止租 約。且由系爭契約第6條特約事項〈三〉之規定可知，系爭 契約屬定型化契約條款，原告為專責管理國有土地之政府機 關於簽約時未善盡出租人注意責任即隨時出租土地，事後又 擬定於換約後得依抽查或檢舉隨時終止租約，系爭契約第6 條特約事項〈三〉條款係減輕預定契約條款一方即原告之責 任，又於被告有重大不利益，而有顯失公平之情形自應無效 。
６、關於特約事項第九款第一目之約定：「不得作違背法令規定 或約定用途之使用」，參臺灣高等法院93年度上易字第1117 號民事判決及臺灣高等法院95年度上字第261號民事判決， 均可得知出租人即所有權人於出租時即知承租人之使用現狀 ，本件原告於簽約時並未表示被告有何違背法令規定或約定 用途之使用情事，勘認原告有默示同意被告興建使用，事後 自不得再以被告作違背法令規定或約定用途之使用而主張被 告有違約情事。再按「所謂承租人以基地供違反法令之使用 時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言， 租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築 違反許可規定，並非以基地或基地上之房屋供違反法令之使 用」，再者，縱系爭建物屬違章建築，依最高法院41年度台 上字第95號判例見解亦非以系爭建物作為違背法令規定使用 之情形。
７、對原告陳述之抗辯：
(１)關於民法第453條、450條第3項之規定，該等條文及立法理 由「並未」就任意終止契約或違約終止契約加以區分，故無 論任意終止契約或違約終止契約之情形，自應均受上開規定 之限制。原告任意主張不受先期通知之限制，實無理由。再 者，本案乃承租基地之租賃契約，被告於其上並有房屋供自 住及提供保證責任阿里山茶葉生產合作社作山區辦事處使用 ，豈容原告無視上開立法意旨與承租人利益而恣意終止租約 暨請求不當得利之理。況本案被告並無違約之情事，原告任 意主張租約並不合法。
(２)關於範圍未界定部分：由嘉義縣違章建築查報單可知，違建 地點乃番路鄉○○段500-5地號土地，又原告如何以違章建 築部分特定本件系爭土地即500-4及1044地號土地終止契約 面積？且就原告本件起訴書主張之土地面積與其提出之100 年9月29日函之記載有所出入，該函亦未特定終止租約之面 積、範圍，致弱勢一方之承租人無所適從，原告終止租約不 合法。
(３)原告所引「國有出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設 施審查作業要點」應為行政機關內部作業程序，旨在指導行 政機關於是否同意承租人興建相關農業林業養殖設施時之審 查要點，並不具對外效力，且上開要點現已廢止，原告自不 得據此主張被告有違背法令或約定用途之使用。(４)兩造於95年10月3日簽訂之舊約，係至100年12月31日始屆期 ，故原告稱因契約將屆期為便民而換約云云，顯非事實。若 如原告所稱係因給被告改善期間至100年8月31日止，則原告 大可於改善期間屆滿後再決定是否換約，何必急於同年月26 日換約？且若如原告所稱因尚在改善期間遂於系爭契約第6 條特約事項〈三〉作為特別約款，則該項理應約定倘被告未 於100年8月31日前改善，則系爭契約應為如何處置，事實上 亦無任何「限期改善」之記載內容。
(５)本件被告遭嘉義縣政府以水土保持法第33條第1項第2款裁處 罰鍰，惟此僅處罰被告未先擬具水土保持計畫送主管機關核 定之行為，實難逕認被告有原告所稱違規使用、致破壞國土 使用計畫，甚至引發土石流而嚴重威脅人民生命安全及財產 之情形，裁處罰鍰僅屬違反行政管理法規之情形，依最高法 院79年度台上字第2678號判決、臺灣臺北地方法院93年度重 訴字第123號民事判決見解，尚難認係以基地供違反法令之 使用，原告主張，顯無理由。
(三)證據：
１、提出國有基地租賃契約書為證。
２、聲請函查嘉義縣政府系爭土地及建物違反水土保持法案件及 違章建築拆除情形。
３、聲請傳訊證人鄭進利、賴炳南、陳英生。
三、本件之爭點：
(一)不爭執事項：
１、座落嘉義縣番路鄉○○段1044及500-4地號土地係屬國有， 原告為管理機關，使用地類別為：林地。
２、被告賴嬿伃於100年8月26日與原告換約訂定國有基地租賃契 約書。
３、被告賴嬿伃在前揭承租之之土地內建蓋鋼骨混凝土造二層樓 房屋，經嘉義縣政府、嘉義縣番路鄉公所查報違反水土保持 規定及屬違章建築，並經嘉義縣政府派員拆除、破壞違章建 築物在案。
(二)爭執事項：
１、原告於100年9月29日以國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處 臺財南嘉三字第1003003004號函通知被告終止500-4、1044 內地號違章建築部分基地租約，兩造之契約是否業已終止？２、系爭契約未先期通知終止租約是否合法？
３、系爭契約之終止，其範圍是否已特定？
４、原告明知被告於系爭土地建築系爭2層樓建物之違章及違反 水土保持法行為，而仍同意與被告續約，則原告事後可否再 以被告同一建物之違章及違反水土保持法行為而主張被告有 違約情事？原告對於契約之終止是否違背誠信則及權利濫用 ？
５、系爭契約第6條特約事項〈三〉條款是否顯失公平而應無效 ？
四、本院之判斷：
(一)原告主張座落嘉義縣番路鄉○○段1044及500-4地號土地係 屬國有，原告為管理機關，使用地類別為：林業用地。而被 告賴嬿伃於100年8月26日與原告換約訂定國有基地租賃契約 書等情，業據原告提出土地建物查詢資料及國有基地租賃契 約書(本院卷第6頁至第8頁)為證，且為被告所不爭執，自堪 信為真實。
(二)嗣原告以被告違反法令規定及租賃契約約定為由，於100年9 月29日以國有財產局台灣南區辦事處嘉義分處臺財南嘉三字 第1003003004號函終止500-4、1044內地號違章建築部分基 地租約，面積分別約為147及197平方公尺，業據原告提出前 揭函為證(本院卷第12頁)，被告對之亦不爭執，惟辯稱契約 未先期通知即終止租約，並不合法，且終止契約之範圍不明 ，又原告於訂約時已知被告之建物違章及違反水土保持法，
仍與被告訂約，事後又立即終止租約，違反誠信原則，且權 利濫用，另系爭契約特約事項顯失公平而應無效等情，而抗 辯原告終止契約之行為非法，不生終止租約之效力等情，經 查：
１、被告抗辯原告於100年9月29日發函終止租約，惟該函「自即 日起終止租約」有違民法第453條、第450條第3項之「先期 通知」規定，自不生終止租約之效力。惟查租賃契約之終止 分為「預告終止」及「即時終止」，「預告終止」指民法第 453條及450條第2項等規定，而「即時終止」則指債務不履 行等之終止，例如民法第424條、430條、438條第2項等情形 。查本件原告係主張被告違反法令規定及租賃契約約定，因 而據以終止契約，性質上屬於「即時終止」之性質，與民法 第453條、第450條等規定不同，自不能比附援引，被告此部 分之抗辯自屬無據。
２、被告另抗辯原告終止契約之範圍未界定，原告僅泛稱終止50 0-4、1044地號面積分別為約147、約197平方公尺部分基地 租約，範圍無法界定，原告終止租約之行為不合法云云。惟 查原告於100年9月29日以國有財產局台灣南區辦事處嘉義分 處臺財南嘉三字第1003003004號函通知被告終止「500-4內 、1044內地號違章建築部分基地租約，面積分別約為147、 197平方公尺」，有該等函附卷可稽，則從內容判斷，原告 終止契約之範圍，係指座落嘉義縣番路鄉○○段1044地號土 地及同段500-4地號土地上違章建築占用基地之面積，其範 圍分別約為147、197平方公尺，此項範圍雖然僅指出大約之 面積，惟亦同時指出違章建築占用基地部分之面積，因而此 項範圍仍可得確定，一般人亦不至於有所混淆，故被告辯稱 原告終止契約之範圍未明云云，尚非可採。
３、被告另辯稱系爭建物於99年6月22日之前早已興建完成，原 告於99年6月22日辦理會勘，早已知有系爭建物存在，500-4 、1044地號土地之租賃契約係於100年8月26日簽訂，既同意 與被告簽訂租約，被告於租賃期間〈100年9月1日至108年12 月31日〉並無擅自於所有之地上建築改良物修建、增建、改 建、新建或設置雜項工作物之情事，原告終止租約不合法等 情。經查：
(１)被告涉及違反水土保持法案件，經番路鄉公所於99年6月22 日，會同原告及被告進行現場會勘，該案違規類別係有關「 未經申請擅自開發建築屬實完竣」；會勘結果「不當違規使 用山坡地部分依據水土保持法、山坡地保育利用條例等相關 法規辦理」等情，此有原告提出之會勘紀錄可稽(本院卷第9 頁)，且有被告違反水土保持法全部卷宗足憑(本院卷第124
頁至第145頁)。嗣經嘉義縣政府於99年9月2日以被告違反水 土保持法規定而裁處罰鍰等情，亦有嘉義縣政府裁處書可稽 ( 本院卷第10頁至第11頁、第142頁背面)。而原告亦自承被 告於系爭土地之建物係於99年9月15日經番路鄉公所查報認 定係違章建築(本院卷第93頁)，嗣於100年9月7日經嘉義縣 政府執行拆除等情，亦有嘉義縣政府拆除之資料可稽(本院 卷第147頁至第153頁)。足見被告於系爭土地上之建物違反 水土保持法及違章建築之事實係於兩造在100年8月26日簽訂 本件租賃契約前發生，應堪認定。
(２)故系爭建物於99年6月22日之前已興建成完，原告於99年6月 22日辦理會勘，早已知有系爭建物存在，且有違反水土保持 法及違章建築之事實。又系爭500-4、1044地號土地之租賃 契約係於100年8月26日簽訂，被告於租賃契約簽訂後期間並 無擅自於所有之地上建築改良物增建，亦經原告自承在卷( 本院卷第58頁)。原告雖主張依租約第六條特約事項〈三〉 載明：本案不送勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租賃 約定者，出租機關即終止租賃關係。惟本件被告既未於換約 後即100年8月26日簽訂契約後，有何新的增建物，或其他新 的違章建築或違反水土保持法之行為，尚難認為符合前揭契 約第六條特約事項〈三〉載明：本案不送勘查，「換約後」 經抽查或檢舉違反法令及租賃約定者，出租機關即終止租賃 關係之要件，亦即本件被告建物違反水土保持法及違章建築 之行為，於換約前即已發生，且為原告所明知，被告於「換 約後」並無其他新的違約行為，原告主張被告違反前揭契約 規定因而終止契約云云，應屬無據。而原告雖主張換約後被 告之違章建物被嘉義縣政府拆除，符合「換約後」違約之約 定(本院卷第104頁書狀)，查嘉義縣政府確於100年9月7日執 行拆除，此有嘉義縣政府前揭拆除之資料可稽(本院卷第147 頁至第153頁)，惟此僅係執行之動作，仍無礙於被告建物違 反水土保持法及違章建築之行為於換約前即已發生之事實， 原告之主張尚非可採。另被告於「換約後」亦無增建，自亦 不違反第六條特約事項〈四〉部分。故被告此部分抗辯即有 可採。
(３)又原告雖主張，依契約其他約定事項〈九〉承租人應依下列 約定使用租賃基地：1、不得作為違背法令規定約定用途之 使用。．．4、承租人除經出租機關依規定發給土地使用權 同意書外，不得擅自於所有之地上建築改良物修建、增建、 改建、新建或設置雜項工作物。租賃基地上原有建築改良物 如屬違章建築，承租人不得因取得土地承租權而對抗政府之 取締云云。惟如前所述，原告於100年8月26日簽訂契約前
原告於99年6月22日辦理會勘，早已知有系爭建物存在，且 有違反水土保持法及違章建築之事實。則原告可否以此項於 訂約前即已知悉之事項，作為終止租約之基礎？本院採否定 見解，蓋兩造於100年8月26日換約前之契約係自95年10月3 日簽訂，至100年12月31日始屆期，此有舊契約可稽(本院卷 第85頁至第86頁)。而原告稱兩造於被告將屆期申請換約， 為便民故讓被告換約，當時因給被告改善期間至100年8月31 日止，而本件換約時，改善期間尚未屆滿云云，亦有原告之 陳述及書狀可稽(本院卷第81頁、第93頁)。則如依原告所述 ，針對被告建物違反水土保持法及違章建築之事實，予被告 改善之期間至100年8月31日，而改善之期間未屆，原告即與 被告於100年8月26日換約，故原告明知被告仍未改善，且改 善期間未至，卻仍與被告訂約，而非選擇不訂約，卻於訂約 後不到一個半月即刻於100年9月29日以前揭函向被告終止契 約，原告訂約之行為除未基於國家財產守護人之身分善盡其 訂約把關之責任外，並於訂約後隨意終止契約，原告於出租 時即明知被告即承租人有違反水土保持法及違章建築事實之 使用現狀，竟仍與被告簽約，惟於簽約時亦未表示被告有何 違背法令規定或約定用途之使用情事，堪認原告有默示同意 被告違反水土保持法及違章建築建物使用，事後自不得再以 被告作違背法令規定或約定用途之使用而主張被告有違約情 事，故原告主張被告違反前揭契約，據以主張終止契云云， 自屬無據。被告抗辯原告違背誠信原則，構成權利濫用等情 即有可採。
４、被告抗辯系爭契約第6條特約事項〈三〉之規定顯失公平而 應無效，此項抗辯之基礎係認為系爭契約屬定型化契約條款 ，原告為專責管理國有土地之政府機關於簽約時未善盡出租 人注意責任即隨時出租土地，事後又擬定於換約後得依抽查 或檢舉隨時終止租約，系爭契約第6條特約事項〈三〉條款 係減輕預定契約條款一方即原告之責任，又於被告有重大不 利益，而有顯失公平之情形，自應無效等情，並提出其他非 本件當事人之相類似契約書為證(本院卷第100頁、第101頁 )。經查，原告對於系爭契約是一方預定用於同類契約之條 款而訂定之契約並不爭執，惟主張依民法第247條之1之立法 理由載明，定型化契約通常由工商企業者一方，預定適用於 同類契之條款，而原告係公務機關並非工商業企業經營者， 自非民法第247條之1規範之對象，系爭特約條款有效云云。 惟按定型化契約或附合契約應受衡平原則限制，係指締約之 一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約， 否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以
排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方 無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條 款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則 。查民法第247條之1規範之對象並不排除公務機關與他人訂 立私法契約之情形。又本件原告基於出租人之優勢，擬定系 爭契約第6條特約事項〈三〉：「本案不送勘查，換約後經 抽查或檢舉違反法令及租賃約定者，出租機關即終止租賃關 係。」之條款，被告僅能依該條款訂立契約，否則，即受不 締約之不利益，而原告為專責管理國有土地之政府機關，於 簽約時未善盡出租人注意義務，隨時注意出租土地之違法動 態，僅書立「本案不送勘查」，以免除其注意義務，訂約後 卻逕行主張可基於被告訂約前已存在之違反法令或租賃約定 之已存在事實，據以主張終止租賃關係，使契約相對人之地 位頓時陷於困境，此項條款自屬符合第247條之1第1款及第4 款「免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者」、「其他 於他方當事人有重大不利益者。」之構成要件，且按其情形 顯失公平，因而該部分約定無效，原告據該條款主張終止契 約自屬無據，被告之抗辯自有可採。
五、綜上所述，原告依系爭契約第六條特約事項〈三〉〈四〉、 契約其他約定事項〈九〉之約定，於100年9月29日發函向被 告終止系爭租約。惟被告於「換約後」並無其他新的違約行 為，尚難認為符合系爭契約第六條特約事項〈三〉：「換約 後」經抽查或檢舉違反法令及租賃約定者之約定。又被告於 「換約後」亦無增建，自亦不違反第六條特約事項〈四〉部 分。又原告雖主張，依契約其他約定事項〈九〉承租人不得 作為違背法令規定約定用途之使用云云，惟原告於出租時即 明知被告即承租人有違反水土保持法及違章建築事實之使用 現狀，竟仍與被告簽約，堪認原告有默示同意被告違反水土 保持法及違章建築建物使用，事後自不得再以被告作違背法 令規定或約定用途之使用而主張被告有違約情事，否則即有 違背誠信原則，應構成權利濫用。另系爭契約第6條特約事 項〈三〉之規定顯失公平而應屬無效，原告據該條款主張終 止契約自屬無據。從而，原告以終止契約為基礎而請求被告 應將座落嘉義縣番路鄉○○段1044、500-4地號土地上系爭 建物拆除，並將土地返還原告；並請求被告應給付原告180 元及自101年3月1日起至交還土地時止，按月給付原告36元 之不當得利部分，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果 不生影響，爰不一一論述，附此敘明。至被告聲請傳訊證人 鄭進利、賴炳南、陳英生等人(本院卷第63頁)，以證明原告
之租約違背誠信原則，構成權利濫用等情，經核尚無必要， 爰予駁回，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 7 月 20 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃義成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 7 月 20 日
書記官 陳世勳