臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度壢簡字第385號
原 告 黃慧美
訴訟代理人 劉佳強律師
葉智幄律師
複 代理人 楊仁欽
被 告 曾靖媚
徐鏡鎧
共 同
訴訟代理人 李國煒律師
複 代理人 涂軼
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國101 年6 月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣貳拾肆萬陸仟壹佰柒拾玖元，及自民國九十九年十二月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟玖佰伍拾玖元由被告負擔新臺幣肆仟零柒拾伍元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣貳拾肆萬陸仟壹佰柒拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明 文。查本件原告起訴時原聲明為：「１、被告曾靖媚應將坐 落於桃園縣新屋鄉○○村○○○路○ 段289-1 號房屋（下稱 系爭房屋）遷讓交還原告。２、被告應連帶給付原告新臺幣 （以下同）25萬724 元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息。３、被告應自起訴 狀繕本送達被告之翌日起至遷讓上開房屋之日止，按月連帶 給付原告3 萬8,000 元。４、被告應連帶給付原告5 萬5,00 0 元。」，嗣原告於審理中將上開聲明更改為：「１、被告 曾靖媚應將系爭房屋遷讓交還原告。２、被告應連帶給付原 告30萬1,179 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息。３、被告應自起訴 狀繕本送達被告之翌日起至遷讓上開房屋之日止，按月連帶 給付原告3 萬8,000 元。」，並追加備位聲明：「１、被告 曾靖媚應將原告所有坐落於桃園縣新屋鄉○○段1782、1812
地號土地（下稱系爭土地）上面積246.7 平方公尺（以實測 為準）之地上物拆除後，將上開占用之土地返還予原告。２ 、被告應連帶給付原告30萬1,179 元，及自起訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 。３、被告應自起訴狀繕本送達被告之翌日起至遷讓上開房 屋之日止，按月連帶給付原告3 萬8,000 元。核其變更係基 於同一租賃契約之基礎事實，且無礙於被告之防禦及訴訟之 終結，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）先位部分：被告曾靖媚前向訴外人牙林秀珍承租其所有之 系爭房屋作為資源回收廠使用。嗣訴外人牙林秀珍於98年 2 月6 日將系爭房屋贈與原告後，即由原告繼受訴外人牙 林秀珍與被告曾靖媚之租賃關係。之後，原告復於民國98 年10月1 日以被告徐鏡鎧為連帶保證人而與被告曾靖媚就 系爭房屋重新締立租約，並約定：「租款每個月為3 萬8, 000 元。房租一律用現款。不得用支票或本票支付【付款 收據，收據上之印花稅，決由乙方（即被告曾靖媚）全額 貼足，因乙方已從租款扣除之故】。該租金無論任何理由 ，均不得拖延或拒納，只要乙方該付租金之期日，未付房 租時，乙方無條件，決即刻遷讓交還房屋給甲方（即原告 ），並遵守合同書內第1 、4 、5 、6 、14條各條款所載 內容處理…（第3 條）。租款應於月頭前繳，每次應繳一 個月，不得藉詞拖延（第4 條）。倘有發生違約事項，以 致損害甲方之權益者，決聽從原告請求之損害賠償金，如 涉訴訟時其訴訟費、律師費用均歸於乙方支理負責（第9 條）。乙方如有違背本合同各條款或損害房屋等情事時， 丙方（即被告徐鏡鎧）決負完全賠償連帶責任，並乙、丙 兩方，均願拋棄先訴抗辯權，決不異議（第10條）。對該 租屋之房屋稅、綜合所得稅、租賃所得稅及租賃關係所產 生之任何稅款等，如比照租前，數額有增加者，（即甲方 僅負擔自用住宅，自用土地稅捐）其他增加之部分，乙方 應負責全部補貼，乙方決不異議（第13條）」等（下稱系 爭租約）。惟被告曾靖媚自98年5 、6 月間即無故積欠租 金，幾經原告催討，始於99年1 月15日開立票號：TS2553 58號、票面金額17萬4,000 元之本票乙紙交付予原告作為 清償滯欠租金之用。上開票款清償後，被告曾靖媚竟又積 欠自98年12月1 日起至99年9 月31日止，共計10個月即38 萬元之租金，經原告百般追討，方陸續於99年5 月10日、 同年6 月4 日、6 月7 日、7 月28日、7 月31日匯款計15
萬8,000 元予原告，迄今尚積欠原告21萬7,545 元之租金 未給付，顯已違背系爭租約第3 條，並逾越民法第440 條 遲付租金之總額，達2 個月之租額，是原告以本件訴狀繕 本送達被告之日為提前終止系爭租約之意思表示，依法終 止租約。又被告曾靖媚均未給付應負擔系爭租屋之房屋稅 及地價稅等稅捐。為此，爰依兩造間系爭租約之約定、民 法第455 條前段、第767 條、第179 條、第184 條第1 項 前段之規定及連帶保證之法律關係請求被告曾靖媚遷讓房 屋，並請求被告連帶給付30萬1,179 元（其中租金為21萬 7,545 元、房屋稅及地價稅等稅捐2 萬8,634 元、因涉訟 所繳納之訴訟費及律師費用5 萬5,000 元，計算式：2175 45＋28634 ＋55000 ＝301179），以及終止租約後被告無 權佔用期間相當租金損害等語，並聲明：１、被告曾靖媚 應將系爭房屋遷讓交還原告。２、被告應連帶給付原告30 萬1,179 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息。３、被告應自起訴 狀繕本送達被告之翌日起至遷讓上開房屋之日止，按月連 帶給付原告3 萬8,000 元。４、願供擔保，請准予宣告假 執行。
（二）備位部分：倘認系爭房屋為被告曾靖媚其所有，惟系爭租 約終止後，被告曾靖媚無續行佔用系爭土地之合法權源， 應拆除系爭房屋將土地返還予原告，爰依兩造間系爭租約 之約定、民法第455 條前段、第767 條、第179 條、第18 4 條第1 項前段之規定及連帶保證之法律關係請求被告曾 靖媚拆屋還地，並請求被告連帶給付30萬1,179 元，以及 終止租約後被告無權佔用期間相當租金損害等語，並聲明 ：１、被告曾靖媚應將原告所有系爭土地上面積246.7 平 方公尺（以實測為準）之地上物拆除後，將上開占用之土 地返還予原告。２、被告應連帶給付原告30萬1,179 元， 及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息。３、被告應自起訴狀繕本送達被 告之翌日起至遷讓上開房屋之日止，按月連帶給付原告3 萬8,000 元。４、願供擔保，請准予宣告假執行。二、被告則以：
（一）被告曾靖媚因要找地方蓋房屋作資源回收，適有訴外人葉 伯紅（即訴外人牙林秀珍之長媳）出示出租土地告示牌， 被告曾靖媚照告示牌聯絡訴外人葉伯紅，並於96年4 月間 與訴外人葉伯紅簽約承租系爭土地。又因系爭土地為農地 ，而訴外人牙林秀珍為系爭土地所有權人，依據農業用地 興建農舍辦法第3 條申請興建農舍申請人為該農業用地之
所有權人之規定，故被告曾靖媚經訴外人牙林秀珍同意， 以訴外人牙林秀珍之名義向新屋鄉公所申請建造系爭房屋 。又興建系爭房屋之工程款215 萬元，及其他建造、水電 費用均由被告曾靖媚出資，且系爭房屋之建築材料亦由被 告曾靖媚提供，是系爭房屋為被告曾靖媚出資起造興建， 被告曾靖媚為所有權人。
（二）系爭房屋起造前，被告曾靖媚即於96年4 月與訴外人葉伯 紅就系爭土地簽訂租約，是租地在先建屋在後，故本件非 房屋租賃，實為基地租賃。又本件並無土地法第103 條規 定所列各款情形，原告不得主張收回，更不得主張遷讓返 還。且依民法第422-1 條規定及最高法院67年台上1014號 判例意旨，被告亦得隨時向原告請求將系爭房屋為地上權 之設定。
（三）系爭租約為附合契約，不能由此認定系爭房屋所有權屬於 原告，且系爭租約條款第3 條違反民法第247 條之1 第2 至4 款，及第440 條第3 項強制規定為無效、第4 、9 條 違反民法第247 條之1 各款情形為無效。除此之外，其餘 條款如第1 、5 、6 、7 、10、11、13 、14 、15、16條 及第17條第2 項、附款履行事項等，亦明顯違反247 條之 1 規定而無效。
（四）本件係基地租賃，被告曾靖媚僅積欠原告租金21萬7,545 元，積欠租金總額未達兩年，原告不得終止租約等語置辯 ，並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地原為訴外人牙林秀珍所有，嗣訴外人牙林秀珍於 96年11月29日以夫妻贈與之方式將該土地移轉給訴外人牙 燦堂，訴外人牙燦堂又於98年3 月6 日將該土地贈與給原 告；另訴外人牙林秀珍於98年12月18日將系爭房屋贈與給 原告等情，有原告所提之土地登記第二類謄本（本院卷第 178 、179 、184 、185 頁）、異動索引（本院卷第180 ～183 、186 ～189 ）及贈與稅繳清證明書（本院卷第52 、53頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信屬實。（二）被告曾靖媚就系爭房屋與訴外人牙燦堂簽立租約，租借期 間係自97年3 月8 日起至109 年3 月7 日為止；與原告簽 立系爭租約，租借期間係自98年10月1 日起至129 年3 月 7 日為止，被告徐鏡鎧為系爭租約之連帶保證人等情，有 房／店屋租借合同書（本院卷第10～12、41～43、68～ 103 頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真。（三）被告曾靖媚自98年5 、6 月間積欠租金，經原告催討後，
於99年1 月15日開立票號：TS255358號、票面金額17萬4, 000 元之本票乙紙交付予原告作為清償滯欠租金之用。上 開票款清償後，被告曾靖媚又積欠自98年12月1 日起至99 年9 月31日止，共計10個月即38萬元之租金，經原告追討 後，陸續於99年5 月10日、同年6 月4 日、6 月7 日、7 月28日、7 月31日匯款計15萬8,000 元予原告，迄今尚積 欠原告21萬7,545 元之租金未給付，已達2 個月之租額等 情，有原告所提之存證信函暨回執（本院卷第12、37～40 頁）及存摺（本院卷第13～22、192 頁）在卷可稽，並經 本院依職權向台中銀行桃園分行調取訴外人牙晟全帳戶資 料（本院卷第199 、200 、213 ～220 頁）、向陽信商業 銀行桃園分行調取原告帳戶明細資料（本院卷第202 、20 3 、222 ～228 頁）及向元大商業銀行調取訴外人牙燦堂 往來資料（本院卷第247 ～249 頁）在卷可稽，且為兩造 所不爭執，足信屬實。
（四）原告為系爭房屋繳款納稅人，其於98、99年間支付系爭房 屋房屋稅及地價稅等稅捐共計2 萬8,634 元。另原告為本 件訴訟業已支出律師費用5 萬5,000 元等情，有原告所提 之桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書（本院卷第9 、 36頁）、地價稅繳款書（本院卷第23、24頁）、房屋稅繳 款書（本院卷第25頁）及委任契約暨收據（本院卷第176 、177 頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，足信為真。四、原告主張：被告曾靖媚違背系爭租約第3 條，並逾越民法第 440 條遲付租金之總額，達2 個月之租額，故其以本件訴狀 繕本送達被告之日為提前終止系爭租約之意思表示，依法終 止租約，請求被告曾靖媚遷讓房屋，並請求被告連帶給付租 金21萬7,545 元、房屋稅及地價稅等稅捐2 萬8,634 元及因 涉訟所繳納之訴訟費及律師費用5 萬5,000 元等總計30萬1, 179 元，以及終止租約後被告無權佔用期間相當租金損害； 倘認系爭房屋為被告曾靖媚其所有，則請求被告曾靖媚拆屋 還地，並請求被告連帶給付30萬1,179 元，以及終止租約後 被告無權佔用期間相當租金損害等情，為被告所否認，並以 前詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）系爭租約之性質為何 ？（二）原告終止系爭租約是否合法？原告請求被告曾靖媚 遷讓房屋或拆屋還地，有無理由？（三）原告可否請求租金 、房屋稅及地價稅等稅捐、因涉訟所繳納之訴訟費及律師費 用，以及請求終止租約後無權佔用期間相當租金損害？茲分 別論述如下：
（一）系爭租約之性質為何？
１、查原告先位主張：系爭房屋所有權人原為訴外人牙林秀
珍嗣訴外人牙林秀珍於98年2 月6 日將系爭房屋贈與原 告等情，其固有提出桃園縣政府地方稅務局房屋稅籍證 明書（本院卷第9 、36頁）、贈與稅繳清證明書（本院 卷第52、53頁）為憑，然為被告所爭執，而稱：因系爭 土地為農地，訴外人牙林秀珍為系爭土地所有權人，依 據農業用地興建農舍辦法第3 條申請興建農舍申請人為 該農業用地之所有權人之規定，故被告曾靖媚經訴外人 牙林秀珍同意，以訴外人牙林秀珍之名義向新屋鄉公所 申請建造系爭房屋。又興建系爭房屋之工程款215 萬元 ，及其他建造、水電費用均由被告曾靖媚出資，且系爭 房屋之建築材料亦由被告曾靖媚提供，是系爭房屋為被 告曾靖媚出資起造興建，被告曾靖媚為所有權人等語， 按借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該 財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定 或公序良俗者，應承認其法律效力，故仍應承認借名人 為真正所有權人，此為最高法院99年度台上字第2448號 判決意旨所肯認。次按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有 明文。經查：
（1）被告對於上開所辯，有提出訴外人牙林秀珍身份證正 反面影本、印章暨照片（本院卷第61頁）、慶聯建築 設計事務所收費單（本院卷第62頁）、名片（本院卷 第63頁）、建照執照（本院卷第64、131 、134 頁） 、使用執照（本院卷第128 ～130 頁）、營建工程空 氣污染防制費申報表（第65～67頁）、本票（第104 ～106 頁）、會帳單（第108 頁）、用戶用水設備內 線設計圖審查表、建築工程開工報告書（本院卷第13 2 頁）、內線審查計算書（本院卷第133 頁）、桃園 縣新屋鄉公所96年6 月13日桃新鄉建字第0960009477 號函（本院卷第135 ～142 頁）、存摺（本院卷第14 3 頁）、異動索引（本院卷第170 ～175 頁）、錄音 譯文（本院卷第210 、211 頁）及錄音光碟乙份等件 為證，經查：據原告所提之系爭土地謄本及異動索引 所示，系爭土地之使用分區，為特定農業區，而土地 所有權人自86年5 月17日起至96年11月29日為止為訴 外人牙林秀珍，此有上開謄本在卷可稽（本院卷第17 8 、179 、184 、185 頁），而按本條例中華民國89 年1 月4 日修正施行前取得農業用地，且無自用農捨 而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定
，申請興建農舍；前四項興建農舍之農民資格、最高 樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面 積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之 撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同 中央主管機關定之，農業發展條例第3 、5 項定有明 文。次按依本條例（即農業發展條例）第18條第3 項 規定申請興建農舍之申請人應為農民，並符合第3 條 第1 項第4 款（即申請人無自用農舍者）及第5 款（ 申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確 供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地）規 定，其申請興建農舍，得依都市計畫法省( 市) 施行 細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫 地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關 法令規定辦理，不受本辦法所定申請興建農舍相關規 定之限制，農業用地興建農舍辦法第3 條定有明文。 由此可知系爭房屋既興建至系爭土地上，則依上開規 定，興建房屋當時，其興建申請人應為訴外人牙林秀 珍為之始屬合法。復參酌證人廖鳳萍稱：「【問：提 示本院卷第64至67頁（即被告提出之建照執照及營建 工程空氣污染防制費申報表），有何意見？】這些文 件都是我去申請的，是被告曾靖媚委託我去辦理，至 於起造人會記載牙林秀珍，被告曾靖媚跟我表示他只 是承租人，地主是牙林秀珍，所以起造人記載牙林秀 珍；（問：承辦該業務費用為何？）6 萬3,000 元， 是被告曾靖媚用支票的方式支付；【問：提示本院卷 第62頁（即被告所提之慶聯建築設計事務所收費單） ，有何意見？】該表格是我們事務所的收費單，備註 欄上記載的曾小姐，即是指被告曾靖媚，領取執照及 付費是指興建農舍的所有規費，例如申請建造的申請 費，空污費（開工為2, 179元、完工2,92 1元）等費 用，該規費有時是我們先向被告曾靖媚收取或者是我 們先行代墊後，再向被告曾靖媚請求給付，備註欄上 之所以記載曾小姐領取執照，是因為我們把東西交給 被告曾靖媚…；【原告問：請求提示被證9 、10、12 的文件（即被告所提之使用執照及存摺）？】被證9 是鄉公所核發的使用執照、中華電信公司審查的文件 ，以備將來申請電話，建照執照也是鄉公所核發下來 ，被證10是自來水審查，以備將來申請自來水管線， 建築工程報告書是我們事務所所製作，被告曾靖媚必 須要有該報告書之後，才可以請工人現場施工，被證
12是我的存摺用以收取被告曾靖媚支票兌現的帳戶。 」等語；證人郭承源稱：「（問：被告曾靖媚委託你 承作系爭房屋的水電工程，報酬為何？）包括水、電 申請等費用總共35萬元；（問：為何知道有該水電工 程？）因為我到被告曾靖媚家（台語藍坡）修理，被 告曾靖媚告訴我說她要租一塊農地要興建農舍，希望 我能夠幫她作水電的部分；（問：是否看過牙林秀珍 ？）我沒有看過也不認識，在我作水電工程的時候， 都是被告曾靖媚拿施工圖要我按圖施工；（被告問： 二、承攬報酬35萬元是何人支付？）是被告曾靖媚所 支付的。」等語；證人曾國機稱：「（問：系爭房屋 是何人的？）應該是被告曾靖媚蓋的，因為他向我借 錢支付興建農舍的工程費用，被告曾靖媚當時向我借 200 餘萬元；（問：被告曾靖媚是如何向你借200 餘 萬元？）被告曾靖媚當初向我說她要蓋房子，施工過 程中，他若無法支付工程款的時候，他就會來向我借 錢，她陸陸續續向我借200 餘萬元，她所謂的蓋房子 ，就是系爭房屋；（問：系爭房屋的土地是何人所有 ？）我不知道，但是我確定不是被告曾靖媚；（問： 土地既然不是被告曾靖媚所有，為何在該土地上興建 房屋？）因為被告曾靖媚承租該土地，當初原地主的 媳婦有到我家談承租土地的事宜，當初說土地出租給 被告興建農舍…；（問：被告曾靖媚承租該土地簽定 幾次契約？）總共簽了三次。第一次是原地主的媳婦 簽的，第二次是跟原地主的先生簽的，第三次跟何人 簽我不知道，但是我有看到該契約，因為被告曾靖媚 欠我錢，基於誠信她會主動將契約拿給我看，所以我 知道第三次簽約人是原告；（問：第二次簽約情形？ ）第二次是在牙先生的家裡簽的，他是退休人員，他 當時表示土地會一直出租給被告曾靖媚，因為被告曾 靖媚已經出資興建該農舍…；（被告問：三、你所謂 的地主媳婦，是否為葉伯紅？）是的，因為她有向我 借錢，開支票給我，所以我才知道她的名字」等語， 此有本院100 年4 月11日言詞辯論筆錄在卷可稽（本 院卷第118 至122 頁），以及被告所提之錄音光碟及 譯文所示，其內容為：「…甲方（即葉伯紅）：地不 是我的名字沒錯，那時我公公叫我去做…我跟你說， 你跟我簽合約，你就是跟我租土地沒有錯，可是你也 沒有侵佔到法院我公公也不會贏。那個時候我公公阻 止不給我蓋，我婆婆（即牙林秀珍）同意給我用，你
知道嗎？…本來是不能准許興建農舍，也因為婆婆同 意我這樣做的建造好了以後小叔才來鬧…」等情，此 有上開錄音光碟及譯文在卷可稽。足見系爭房屋確為 被告曾靖媚所建，被告曾靖媚原始取得系爭房屋之所 有權。
（2）原告主張否認被告所提之錄音光碟及譯文之形式真正 ，稱：很難確認該通電話是在何時發生，故亦難據此 認定被告與證人牙燦堂間於簽訂租約時，並無就系爭 房屋所有權為贈與之合意乙節。經查：證人牙燦堂雖 於審理中稱：「…我有去找被告曾靖媚問，為何可以 在系爭土地上蓋房子，被告曾靖媚說是用牙林秀珍名 義蓋的，被告曾靖媚說房子登記在你們的名下，就用 出租給我，但是租賃期間不能太短；（原告問：請鈞 院提示被證六租賃契約，是否就是你剛才所述與被告 曾靖媚簽訂之租賃契約？）租賃契約是我跟被告曾靖 媚，當初我有跟被告曾靖媚表示說房屋是我的我才會 跟你簽該租賃契約，如果不是我的我無法簽，被告曾 靖媚表示說好，但是租賃期間要長一點…」等語，惟 證人曾國機稱：「（問：當初兩造如何約定租賃契約 ？）牙燦堂很有義氣跟被告曾靖媚談的內容沒有不妥 的地方，所以我認為他們簽的內容我認為OK；（問： 兩造就土地上的房屋是何人所有，有無討論？）當初 兩造沒有討論，但是牙燦堂知道是被告的；（問：為 何你認為牙燦堂在當時知道房屋是被告的？）因為被 告曾靖媚告訴我說牙燦堂不承認葉伯紅跟我簽訂的租 賃契約，要跟我重新簽訂租賃契約，所以我認為牙燦 堂應該知道牙燦堂應該知道系爭房屋是被告興建的， 而在當時牙燦堂也沒有表示房屋是他的他才能簽訂租 賃契約…」等語，此有100 年5 月18日言詞辯論筆錄 在卷可稽。再據被告提出之錄音光碟及譯文內容：「 …甲方（即葉伯紅）：我公公（即牙燦堂），要把那 個（即系爭房屋），霸佔去，你可知道。乙方（即被 告曾靖媚）：當然他用這樣的方式在告我，我知道呀 。甲方：不能這樣啦，他現在準備把那房子變他的， 雖然你對我不好，不過我覺得他這樣把你霸佔，我覺 得這樣不對。乙方：我知道呀，他就是說要我遷讓房 屋，所以我才要請律師。甲方：他現在就是要把房子 佔去，你知道嗎？可是那房子不是他的…」所示，此 有錄音光碟及譯文在卷可稽。被告曾靖媚與訴外人葉 伯紅之對話既已清楚表示「要我遷讓房屋，所以我才
要請律師」等語，此有上開錄音光碟及譯文在卷可稽 。足見上開對話應係本件訴訟以後所為，由此可認被 告曾靖媚並無將系爭房屋贈與給證人牙燦堂，是原告 上開主張，應不足採。
（3）綜上，系爭房屋既為被告曾靖媚出資興建使用，僅因 法令上之限制，而借名登記給訴外人牙林秀珍，且嗣 後並無將系爭房屋贈與給證人牙燦堂，是被告曾靖媚 為系爭房屋所有權人甚為明確。
２、原告主張：被告曾靖媚前向訴外人牙林秀珍承租其所有 之系爭房屋作為資源回收廠使用。嗣訴外人牙林秀珍於 98年2 月6 日將系爭房屋贈與原告後，即由原告繼受訴 外人牙林秀珍與被告曾靖媚之租賃關係。之後，原告復 於98年10月1 日以被告徐鏡鎧為連帶保證人而與被告曾 靖媚就系爭房屋重新締立系爭租約等情，為被告所爭執 ，並稱：系爭房屋起造前，被告曾靖媚即於96年4 月與 訴外人葉伯紅就系爭土地簽訂租約，是租地在先建屋在 後，故本件非房屋租賃，實為基地租賃等語。按當事人 雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非 必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於 該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件 之性質定之，民法第153 條定有明文。次按解釋意思表 示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民 法第98條亦有規定。故解釋當事人所立書據之真意，應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以當 時之事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥 字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。經查： （1）據兩造所提之房／店屋租借合約書所示，被告與證人 牙燦堂及原告所簽定之租約固載明租賃標的為系爭房 屋，此有上開房／店屋租借合約書（本院卷第10～12 、41～43、68～103 頁）在卷可稽。然查，證人牙燦 堂與被告曾靖媚訂約當時，既明知被告曾靖媚為系爭 房屋所有權人等情，業已認定如前，則被告曾靖媚應 無再就系爭房屋而與證人牙燦堂簽訂租約之必要，且 據證人曾國機稱：「（原告問：你當時是否知道被告 與牙燦堂簽訂租賃契約的標的？）標的是要租土地」 等語，此有100 年5 月18日言詞辯論筆錄在卷可稽， 及被告所提之錄音光碟及譯文所示，其內容為：「… 甲方（即葉伯紅）：你（即被告曾靖媚）太勢利眼， 你為什麼要找我公公簽約…乙方：那地就不是你的名
字，你叫我要怎樣？甲方：地不是我的名字沒錯，那 時我公公叫我去做…我跟你說，你跟我簽合約，你就 是跟我租土地沒有錯，可是你也沒有侵佔到法院我公 公也不會贏。那個時候我公公阻止不給我蓋，我婆婆 （即牙林秀珍）同意給我用，你知道嗎？…本來是不 能准許興建農舍，也因為婆婆同意我這樣做的建造好 了以後小叔才來鬧…乙方：…這塊土地不是你的名下 …甲方：那是我婆婆的。乙方：不是，等那房子建造 完工以後，地又變你公公的名下。有一次我們不是有 去地政事務所（楊梅），要去查詢地目的時候發現地 主的名已變更牙燦堂的名下，你忘記了嗎？甲方：那 是建造之後…」等情，此有上開錄音光碟及譯文在卷 可稽，足認證人牙燦堂與被告曾靖媚所簽定之租約之 性質應為基地租賃契約。
（2）次查，原告固主張其係因訴外人牙林秀珍於98年2 月 6 日將系爭房屋贈與原告後，繼受訴外人牙林秀珍與 被告曾靖媚之租賃關係，復於98年10月1 日以被告徐 鏡鎧為連帶保證人而與被告曾靖媚就系爭房屋重新締 立系爭租約等情，惟查，原告對於被告所提之房／店 屋租借合約書（本院卷第41～43、68～103 頁）並不 爭執。此外，原告亦未提出訴外人牙林秀珍與被告曾 靖媚所簽定之房／店屋租借合約書，是可認原告主張 其所繼受之租賃關係，實為證人牙燦堂與被告曾靖媚 間之租賃關係，復參酌被告所開立給原告之本票上亦 有記載「支付原因地租」等字樣，此有被告提出之本 票在卷可稽（第104 ～106 頁）。足認原告知悉系爭 租約之標的為系爭土地，是兩造間所簽定之系爭租約 ，其性質亦為基地租賃契約。
３、綜上，原告先位主張其為系爭房屋之所有權人並無理由 ，不足採信，而被告辯稱系爭房屋所有權人為伊，且伊 與原告間系爭租約之性質為基地租賃契約，其所辯為有 理由，應屬可採。
（二）原告終止系爭租約是否合法？原告請求被告曾靖媚遷讓房 屋或拆屋還地，有無理由？
１、本件系爭房屋所有權人為被告曾靖媚等情，業已認定如 前，故本院即應就原告備位主張：被告曾靖媚自98年5 、6 月間即無故積欠租金，幾經原告催討，始於99年1 月15日開立票號：TS255358號、票面金額17萬4,000 元 之本票乙紙交付予原告作為清償滯欠租金之用。上開票 款清償後，被告曾靖媚竟又積欠自98年12月1 日起至99
年9 月31日止，共計10個月即38萬元之租金，經原告百 般追討，方陸續於99年5 月10日、同年6 月4 日、6 月 7 日、7 月28日、7 月31日匯款計15萬8,000 元予原告 ，迄今尚積欠原告21萬7,545 元之租金未給付，顯已違 背系爭租約第3 條，並逾越民法第440 條遲付租金之總 額，達2 個月之租額，是原告以本件訴狀繕本送達被告 之日為提前終止系爭租約之意思表示，依法終止租約， 被告曾靖媚無續行佔用系爭土地之合法權源，應拆除系 爭房屋將土地返還予原告等情判斷有無理由，合先敘明 。
２、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出 租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其 租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個 月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金 之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定，民法第44 0 條定有明文。而參酌民法第440 條之立法理由：「… 二、租用建築房屋之基地，承租人之遲付租金，應達如 何之程度，出租人始得終止契約，原條文無明文規定， 為期周延，爰參照土地法第103 條第4 款規定，增訂第 3 項。」及最高法院55年6 月28日55年度第四次民刑庭 總會議決議：「基地租賃契約之兩造約定，如承租人欠 租達半年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。此項 約定違背土地法第103 條第4 款之強制規定，依民法第 71條規定，應為無效。」，可知民法第440 條第3 項為 強制規定，若當事人約定有違背該項規定，其約定應為 無效。
３、經查：系爭租約為基地租賃契約，已如前所述，而被告 曾靖媚積欠原告之租金為21萬7,545 元，亦為兩造所不 爭執，又系爭租約約定之租金為3 萬8,000 元，有房／ 店屋租借合約書（本院卷第10～12、41～43、68～103 頁）在卷可稽，是累計兩年之租金應為91萬2,000 元， 由此可知，被告上開積欠之租金，並未達2 年之租額， 依前開規定及說明意旨，縱被告確有違反系爭租約第3 條約定屬實，該約款亦因抵觸民法第440 條第3 項強制 規定而為無效，原告不得終止系爭租約，故原告備位主 張其終止系爭租約，被告曾靖媚無續行佔用系爭土地之 合法權源，應拆除系爭房屋將土地返還予原告為無理由 ，不應准許。
（三）原告可否請求租金、房屋稅及地價稅等稅捐、因涉訟所繳 納之訴訟費及律師費用，以及請求終止租約後無權佔用期 間相當租金損害？
１、查，原告請求積欠租金21萬7,545 元乙節。按「承租人 應依約定日期，支付租金」，民法第439 條前段定有明 文。另租款應於月頭前繳，每次應繳納1 個月，乙方（ 即承租人）不得藉詞拖延，此有系爭租約第4 條在卷可 稽。經查：被告曾靖媚積欠原告租金為21萬7,545 元， 為兩造所不爭執，是依上開規定及說明意旨，原告請求 被告曾靖媚給付租金21萬7,545 元為有理由，應予准許 。２、次查，原告請求房屋稅及地價稅等稅捐2 萬8,63 4 元等情，有提出地價稅繳款書（本院卷第23、24頁） 、房屋稅繳款書（本院卷第25頁）為證，然為被告所爭 執，並辯稱：系爭租約第13條約定明顯違反247 條之1 規定而無效等語。按依照當事人一方預定用於同類契約 之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯 失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約 條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者 。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四 、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247 條之