臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第453號
原 告 陳名宏
訴訟代理人 駱怡雯律師
被 告 羅王聚
訴訟代理人 邱基峻律師
張競文律師
洪濬詠律師
被 告 林志堅
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國101年6月18日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國95年10月間，經由被告林志堅仲介，向 被告羅王聚買受門牌號碼高雄市新興區○○○路75號之房屋 （下稱系爭房屋），雙方並簽定買賣契約書（下稱系爭買賣 契約），伊已依約給付買賣價金新台幣（下同）850 萬元， 並借名登記於訴外人蘇冠任名下。詎伊為系爭房屋支出裝潢 費用450 萬元，欲出售系爭房屋時，經受託之仲介業者得知 系爭房屋之出賣人羅王聚之配偶即訴外人羅介人於系爭房屋 中遭他人殺害身亡（下稱系爭事故），惟伊向羅王聚買受系 爭房屋時，羅王聚並未據實告知，伊乃於100 年10月14日以 民事聲請調解狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表 示之送達，並於100 年11月24日收受調解不成立證明書。而 羅王聚曾於系爭買賣契約書中擔保系爭房屋無非自然身故之 情事，自應負物之瑕疵擔保責任。又林志堅為系爭房屋買賣 之經紀人，疏未查證系爭房屋是否為凶宅，致伊買受而受有 損害。伊因系爭房屋為凶宅而受有價格減損1,000 萬元之損 害，乃先就其中500 萬元為一部請求。為此，爰依民法第 359 條、第360 條、第184 條第1 項前段及不動產經紀業管 理條例第26條第2 項等規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被 告應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按年息5 ％計算之利息。被告其中一人為給付，他被告 於其給付範圍內免除相同金額之給付義務。㈡願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告方面：
㈠羅王聚則以：原告裝修系爭房屋之目的係為裝修門面以貸得 高額貸款，核與系爭買賣無涉。又羅介人在系爭房屋內遭人 刺傷，隨即自行招計程車至醫院救治，羅介人係在送醫途中
不治死亡，並未於系爭房屋內死亡，系爭房屋並非凶宅，原 告解除契約不合法，且已罹於民法第356 條之時效。又原告 應就其解除契約之意思表示已送達伊之事實為舉證等語置辯 。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
㈡林志堅則以：羅介人在系爭房屋內遭人刺傷後，隨即自行招 計程車至醫院救治，羅介人係在送醫途中不治死亡，並未於 系爭房屋內死亡，系爭房屋並非凶宅。又伊在仲介系爭買賣 時，一再向羅王聚及其子確認系爭房屋有無發生非自然死亡 之情事，然其等均稱無，並於系爭買賣契約上記載無，伊已 盡相當查證之責等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如 受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於95年8 月25日經由林志堅居間，以850 萬元向羅王聚 購買系爭房屋，雙方並簽訂有不動產買賣契約書，原告業已 付清全部價金，羅王聚亦將系爭房屋交付原告。原告於95年 10月23日將系爭房屋借名登記予蘇冠任。
㈡系爭買賣契約第13條其他約定第1 項約定：「乙方已明確告 知，買賣標的內無非自然身故之情事發生，甲方確已知悉， 惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任。」 等語。
四、本件之爭點：
㈠系爭房屋是否為凶宅？
㈡原告請求羅王聚負物之瑕疵擔保責任，有無理由？原告據此 所為解除契約之意思表示，是否合法有效？是否已逾除斥期 間？
㈢林志堅有無違反不動產經紀業管理條例第26條第2 項之情事 ？
㈣原告請求被告負損害賠償責任，有無理由？
五、得心證之理由：
原告主張：伊向羅王聚買受系爭房屋時，羅王聚未據實告知 系爭房屋為凶宅，林志堅亦未盡查證義務，致系爭房屋價格 減損，伊自得依民法第359 條、第360 條規定向羅王聚主張 解除契約請求返還價金或不履行之損害賠償，並得依民法第 18 4條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規 定，請求林志堅賠償損害云云，並提出系爭買賣契約書、調 解不成立證明書、剪報資料等件為證（見本院卷第10-19 、 22、23、127 頁），惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。 經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而 言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備 之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以「物質上」應具備者為限。最高法院73年台上字第1173 號著有判例可資參照。按有非自然身故情事之房屋即一般所 稱之「兇宅」，至於兇宅之定義，依目前房屋仲介公司之規 範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因 素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一 般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內 之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會 造成相當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗 中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購 買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度 及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無 論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的 ，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價 格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然 身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經 濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。 惟房屋是否因為曾有人於此「發生兇殺或自殺致死之情事」 而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因 人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、 記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋 是否為「凶宅」，除應具備「發生兇殺或自殺致死」之「人 」應死於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長 短等因素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋 ，一概均認係「凶宅」而構成物之瑕疵，否則將影響房市交 易之公平性、安全性及發展性。
㈡查，羅介人於85年6 月13日下午2 時20分許許，在系爭房屋 一樓樓梯間口，遭訴外人程之吉持刀朝羅介人之左肩胛部下 方近腋下猛刺一刀，羅介人受傷後衝出屋外，適遇正要上班 之鄰居即訴外人李松山，李松山以為羅介人僅係皮肉擦傷， 未協助送醫，羅介人乃自行拔出插於傷口上之兇刀，並自行 招呼吳福進所駕駛之計程車，由其媳婦謝世玉陪同前往醫院 急救，然因傷口深達胸腔，造成胸腔內出血，於搭乘計程車 途中即不治死亡等情，業經證人謝世玉、李松山、吳福進於 警詢、偵查中及審理中證述明確（見警訊筆錄第6-9 、11-1 5 頁；台灣高雄地方法院85年度相字第156 號卷第5-7 頁；
85年度偵字第14412 號卷第27頁；本院85年度重訴字第51號 刑事卷第20-21 頁），並有相驗屍體證明書及原告所提出之 剪報資料等附卷可稽（見本院卷第104 、127 頁）。足見羅 介人係因刀傷致胸腔內出血傷重，於送醫途中不治死亡，並 非死於系爭房屋內，尚與凶宅之要件不合。又系爭事故距兩 造簽訂簽立買賣契約已相隔長達近10年之久，對於系爭建物 之住戶縱造成心理因素之影響，亦已隨時間經過而逐漸遺忘 。原告雖主張：伊住於系爭房屋後，生意不佳，伊連續四年 過年期間生病，伊妻亦惡夢連連等語，然生意不佳及身體不 適之原因多端，原告既未能舉證係因系爭房屋靈異不吉所致 ，自難憑此遽認系爭房屋為凶宅。系爭房屋既非凶宅，即無 效用或品質等物之瑕疵，則原告以系爭房屋為凶宅有重大瑕 疵，羅王聚未據實告知，林志堅亦未盡查證義務，依民法第 359 條規定向羅王聚主張解除契約請求返還部分價金，依民 法第360 條規定向羅王聚請求不履行之損害賠償，及依民法 第184 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2 項 規定，請求林志堅負損害賠償責任，均屬無據。 ㈢被告抗辯系爭房屋並非凶宅既有理由，則原告所為解除契約 之意思表示，是否已逾法定除斥期間，即無再行審究之必要 ，附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第359 條、第360 條、第184 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，請求 被告賠償500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決 結果無影響，毋庸逐一論列，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事鳳山分庭法 官 何悅芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
書記官 楊馥如