臺灣高等法院臺南分院民事判決 101年度上易字第78號
上 訴 人 莊進雄
被 上訴 人 沈常夫
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
0年11月25日臺灣臺南地方法院第一審判決（100年度訴字第723
號）提起上訴，本院於101年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人沈常夫未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段1163之22地號、1163 之23地號土地（下合稱系爭土地）原為上訴人之被繼承人莊 一平所有，現則為上訴人所有，莊一平於民國（下同）93年 12月6日過世後，其全體繼承人訂立遺產分割協議書，同意 將繼承開始時至登記完畢前之共有權利由上訴人單獨行使。 又被上訴人前為門牌號碼臺南市○○區○○街289號、291號 二棟未保存登記建物（下合稱系爭房屋）之事實上處分權人 ，系爭房屋於86年6月20日至98年6月1日間，由被上訴人分 別無權占用上訴人所有之系爭土地，嗣後始由上訴人買回系 爭房屋。被上訴人於無權占有系爭土地期間，受有占有、使 用土地之不當得利，此占有、使用利益無法以原形返還，故 應以價額返還之，而系爭房屋於被上訴人持有期間，均係空 置，非作為住宅使用，且使用利益終非租金，故此價額無土 地法法定租金之適用，應以出租時之客觀價值為依據；況我 國於80年前係採公告地價與公告現值相同之兩價合一制，嗣 政府為減輕土地所有人之地價稅負擔，乃於79年時修正平均 地權條例施行細則第64條，將兩價合一制修正為公告現值僅 做評定公告地價參考，卻疏未將土地法第97條之申報總額同 步更正為公告現值，實為修法漏洞，故至少應以土地公告現 值作為計算標準。而據原審99年度訴字第247號判決就同地 段房屋所認定之不當得利數額及系爭土地週遭房屋租金行情 ，系爭房屋之每月客觀租金行情應各為新臺幣（下同）1萬 2,500元，而依系爭土地公告現值與其上系爭房屋評定現值 之比例均各為百分之87，則系爭土地每月使用利益之客觀價 額合計應為2萬1,750元【計算式：（1萬2,5002）0.87 ＝2萬1,750】，被上訴人占有系爭土地之時間共計為11年11 又1/3個月，合計受有311萬7,500元之不當得利，且被上訴
人無正當權源占有上訴人所有之土地，亦屬不法侵害上訴人 之權利，應成立侵權行為，爰依不當得利及侵權行為之法律 關係為重疊合併之請求，並聲明求為判決：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡被上訴人應再給付上訴人100萬元，及自100年10月7日起 至清償日止按週年利率5％計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（上訴人於原審原請求被上訴人應給付200萬元及遲延利息 ，原審判命被上訴人應給付上訴人45萬9,122元及遲延利息 ，上訴人就其敗訴其中之100萬元部分提起上訴，其餘部分 業經確定，不在本院審理範圍）
三、被上訴人於本院審理時未到庭，惟其於原審審理時則提出如 下之答辯：上訴人之父莊一平前與國僑建設股份有限公司（ 下稱國僑公司）定有合建契約，同意國僑公司使用系爭土地 建屋，而被上訴人對國僑公司之工程款債權在系爭建物上有 法定抵押權，國僑公司就將系爭建物讓予被上訴人抵償工程 款，故被上訴人並非無權占有；又系爭建物在98年5月時已 經賣出，自被上訴人取得至賣出為止均是空置，被上訴人並 無不當得利可言，且上訴人所主張之租金數額過高等語。並 聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、下列事項為兩造所不爭執：（見原審卷第181頁反面至182頁 ，本院卷第37頁反面）
㈠、系爭土地原為上訴人之被繼承人莊一平所有，現則為上訴人 所有，莊一平於93年12月6日過世後，其全體繼承人訂立原 審卷第10頁之遺產分割協議書，同意將繼承開始時至登記完 畢前之共有權利由上訴人單獨行使。
㈡、被上訴人於86年6月20日起至98年6月1日止，為系爭房屋之 事實上處分權人。系爭289號房屋坐落於系爭1163之22地號 土地上、291號房屋坐落於系爭1163之23地號土地上，房屋 占用之面積與土地之面積相等。
㈢、莊一平曾於67年間與國僑公司訂立原審卷第151至155頁之合 建契約書，約定提供系爭土地供國僑公司興建房屋使用。㈣、系爭房屋於86年6月20日起至98年6月1日止之期間均空置。五、上訴人主張被上訴人自86年6月20日起至98年6月1日止，無 權占有系爭土地，請求被上訴人給付依系爭土地出租時之客 觀價值計算被上訴人享有之不當得利，被上訴人則以前詞置 辯。是以，本件應予審究者厥為：㈠、被上訴人占有系爭土 地有無合法權源？㈡、如被上訴人為無權占有，上訴人可請
求返還之不當得利、損害賠償金額為何？
㈠、按地主提供土地與建商合建房屋，通常係以取得對價或利益 目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於 取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利 ，應為地主履行合建契約之當然解釋。且因房屋不能脫離土 地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合 建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人 於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契 約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後 獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用 權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取 得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人 ，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非無權占有 （最高法院93年度台上字第577號判決意旨參照）。查被上 訴人辯稱系爭土地原所有權人莊一平曾與國僑公司簽訂合建 契約乙情，有其所提出之合建契約書乙份可參（見原審卷第 151至155頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真。惟莊一平 與國僑公司間之合建契約，係由前者提供土地，後者提供資 金及技術，以完成房屋之興建，並約定房屋落成後，莊一平 可依契約所定比例取得一定數量之房屋，作為其提供土地之 對價，此觀上開合建契約書第三條約定內容即明。則依前開 說明，應認莊一平係為取得所分配之合建建物之利益，而於 國僑公司興建合建建物至完成後將建物出售、處分予他人之 期間，同意國僑公司得享有無償使用土地以興建建物之權利 ，並非概括同意國僑公司建築之建物嗣後仍得無償使用系爭 土地。又莊一平依合建契約同意國僑公司使用系爭土地建屋 ，係為履行與國僑公司間所訂合建契約之義務，僅具債之效 力，其效力並不當然及於事後取得合建建物之被上訴人，依 前開說明，被上訴人如未再取得使用系爭土地之合法權利， 自難謂非無權占有。是莊一平與國僑公司間之合建契約，尚 不足以作為被上訴人占有系爭土地之正當權源，被上訴人復 未舉證證明其具占有系爭土地之其他權源，則其辯稱為有權 占有，自非可採。
㈡、被上訴人既非有權占有系爭土地，則上訴人得請求返還之不 當得利或損害賠償金額為何，計算如下：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能 返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文 。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）
。被上訴人占有系爭土地並無正當權源，已如上述，是被上 訴人因其有事實上處分權之系爭房屋，於86年6月20日起至 98年6月1日止無權占有使用系爭土地，而受有使用系爭土地 之利益，致上訴人之父莊一平及上訴人（96年10月3日登記 為所有權人）於該段期間內無法使用系爭土地而受有損害， 此一使用利益依其性質不能返還，且系爭土地登記於上訴人 所有前之不當得利請求權利，業經莊一平之全體繼承人協議 同意由上訴人單獨取得，是上訴人本於上開不當得利之規定 ，請求被上訴人返還占有系爭土地期間相當於租金之不當得 利，自屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。土地 法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價 ，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額 。土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，係土地所有 權人依該法所申報之地價，又舉辦規定地價或重新規定地價 時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百 分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者 ，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百 分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80 時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。土地 法第148條、平均地權條例第16條分別定有明文。又土地法 第97條第1項所定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金 超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上第39 2號判例參照）。是法院於斟酌相當租金額計算之損害金時 ，自應受前開規定之限制。
⒊上訴人雖以系爭房屋於被上訴人占有期間均為空置，非作為 住宅使用，而認無土地法第97條之適用。惟最高法院94年度 第2次民事庭會議決議，固認城市地方供營業用之房屋，承 租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之 房屋可比，故所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限 制。惟系爭房屋既為空置，自未受有何商業上之特殊利益， 且其於99年3月25日之前，均依住家用房屋稅率課徵房屋稅 ，此有稅籍資料附卷可參（見原審卷第37至43頁），應認其 仍屬住宅用途之房屋，而有上開土地法租金最高限額規定之 適用。上訴人雖另以最高行政法院92年10月庭長法官聯席會 議主張房屋僅供住宅用者，始受土地法第97條第1項規定之 限制，系爭房屋既非供住宅使用，自有本決議見解之適用。 惟該決議係以房屋出租與他人使用，稅捐稽徵機關依所得稅 法之規定應如何核計稅金所表示之意見，與本案係被上訴人
無權占有上訴人所有之土地，如何計算不當得利之數額不同 ，自不得比附援引，逕認於本案應受最高行政法院92年10月 庭長法官聯席會議決議內容之拘束。
⒋另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟 價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最 高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭房屋為透天 二樓兩棟，一樓建物打通，現經營便利超商。店舖面臨12米 道路，附近有住家、商店，有統一超商、茶飲店、機車行、 彩券行，道路往西可通往約60米之海佃路，車輛往來頻繁， 但行人較少，此經本院到場勘驗屬實，並有勘驗筆錄及現場 照片2紙在卷可稽（見本院卷第41頁、原審卷第92頁），並 參酌鄰近房屋之租金，多在每月1萬2,000元至1萬5,000元之 譜，此有上訴人提出之租賃契約影本可參（見原審卷第113 頁、123至137頁），本院審酌上情，認相當於租金之不當得 利應以系爭土地申報總價之年息10%為適當。而系爭土地之 歷年申報地價（每平方公尺單價）均為：83年7月申報地價 3,240元、86年7月3,280元、89年7月2,160元、93年1月2,24 0元、96年1月2,520元、99年1月2,520元，此有臺南市安南 地政事務所100年10月31日安南地所三字第1000008831號函 所附資料在卷可參（見原審卷第177、178頁）；依此計算， 上訴人因被上訴人無權占用系爭1163之22地號土地可得請求 返還之不當得利為22萬9,612元（計算式詳見原判決附表一 ）；就被上訴人無權占用系爭1163之23地號土地可得請求返 還之不當得利為22萬9,510元（計算式詳見原判決附表二） ，共計為45萬9,122元。上訴人雖主張被上訴人應按月給付 相當於租金之不當得利2萬1,750元云云，惟土地法第97條第 1項所定，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限 制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392號判 例參照）。是本件上訴人請求相當於租金之不當得利金額， 自應受該法律強制規定之限制，超過部分即為無請求權；上 訴人另主張土地法第97條為修法漏洞，應以土地公告現值作 為計算標準云云，顯與法條文義牴觸；至於上訴人爰引原審 99年度訴字第247號判決，主張應以同地段房屋之租金作為 不當得利之計算標準，惟上開判決係因該案被上訴人將無權 占有土地之房屋出租予他人，此時其所受利益已轉換為實際 所得之租金，故以實際所得租金計算不當得利，並無不合。 上訴人於本院自陳無法提出系爭建物於被上訴人占有期間均 非空屋之證據，則空屋閒置所受之利益，與實際作為商店所 受之利益不能相提並論，應為吾人之經驗法則，上訴人主張
閒置空屋不能以住宅使用，反應比照營業用店鋪計算被上訴 人受有相當於租金之利益（本院101年4月5日準備程序筆錄 參照），無土地法法定租金限制之適用，顯無可取。況房地 產價格隨景氣而波動，尚難以系爭房屋比鄰之今之租金據為 計算86年6月20日至98年6月1日間租金之基礎，以計算被上 訴人所受利益。是上訴人上開主張，均不足採。 ⒌至上訴人另依侵權行為損害賠償請求權請求被上訴人給付占 用系爭土地所受之損害部分，核係以單一聲明，請求法院就 不當得利返還請求權部分為同一之判決，屬訴之重疊合併， 法院應就上訴人所主張之數項標的逐一審判，如其中一項標 的之請求為無理由時，仍須就他項標的之請求審判；若認其 中一項請求為有理由，即可為上訴人勝訴之判決，就他項標 的無須更為審判。本院既認上訴人依不當得利之請求為一部 有理由，一部無理由，即應再就其侵權行為之請求為審判， 並擇一為有利上訴人之判決。查上訴人固因被上訴人無權占 有土地而無法使用土地，致受有相當於租金額之損害，此相 當於租金額損害數額之認定，仍需受土地法第97條強制規定 之限制，業如上述，則其依侵權行為法律關係所能請求被上 訴人賠償之金額，實與上開認定之45萬9,122元相同，亦無 從為更有利於上訴人之判斷。
㈢、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之 行為，與催告有同一之效力；又遲延之債務以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利 息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分 別定有明文。從而，上訴人依不當得利之法律關係，請求被 上訴人給付45萬9,122元，自民事變更聲明狀繕本送達翌日 即100年10月7日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利 息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應 予駁回。
六、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地享有 不當得利，請求判決被上訴人應給付上訴人45萬9,122元， 及自100年10月7日起至清償日止按週年利率5％計算之利息 ，為有理由，應予准許。至上訴人逾此部分之請求即為無理 由，應予駁回。原審就前揭超過上開應准許部分為上訴人敗 訴之判決，經核並無不合。上訴人就此部分上訴意旨，仍執 陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明之所示， 為無理由，應予駁回。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立 證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明 。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第 385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 羅心芳
法 官 蘇重信
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
書記官 陳嘉琍
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