返還買賣價金
臺灣高等法院(民事),上字,99年度,862號
TPHV,99,上,862,20120629,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 99年度上字第862號
上　　訴　　人
即附帶被上訴人　偉築建設股份有限公司
法 定 代 理 人　林志達
訴 訟 代 理 人　鄭華合律師
被　上　訴　人
即　附帶上訴人　毛繹澄（原名毛本良）
訴 訟 代 理 人　盧元琪律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國99年
6月30日臺灣新竹地方法院98年度訴字第266號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為附帶上訴及追加之訴（即擴張起訴聲明），本
院於101年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命偉築建設股份有限公司給付部分，及該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，毛繹澄在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。毛繹澄附帶上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審（含附帶上訴及追加之訴）訴訟費用均由毛繹澄負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意， 不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 。民事訴本件訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款 定有明文。查本件被上訴人即附帶上訴人毛繹澄（下稱毛繹 澄）於原審係依買賣之法律關係，請求上訴人即附帶被上訴 人偉築建設股份有限公司（下稱偉築建設公司）應給付其新 臺幣（下同）4,559,610元及自民國98年5月7日起算之法定 利息，嗣於本院提起附帶上訴，並先擴張起訴聲明（亦屬訴 之追加），求為判命偉築建設公司應就定金165萬元及簽約 金72萬元部分（合計237萬元），給付其自96年10月17日至 98年5月6日之法定利息187,327元及自100年1月3日起算之法 定利息（見本院卷第2宗第10頁），復於100年2月14日撤回 上開擴張聲明中關於利息部分之請求（見本院卷第2宗第22 、46頁）。經核其增加請求原審所無之利息金額，因未變更 或追加其請求權，僅屬擴張應受判決事項之聲明，依首揭規 定，無庸經偉築建設公司之同意，即得為之，合先敘明。二、毛繹澄主張：伊於96年10月17日以1,060萬元向訴外人明湖 新貴建設股份有限公司（下稱明湖新貴公司）購買坐落新竹 市○○段7地號（下稱系爭土地）等土地上「傲麗崗」建案 B9戶預售屋（建照號碼為新竹市政府（95）府工建字第177



號，下稱系爭房屋），並訂有買賣契約（下稱原契約），明 湖新貴公司依約應於96年5月15日開工，並於開工日起算360 個工作天以前完工，伊並已繳交定金165萬元、簽約金72萬 元。嗣因可歸責於明湖新貴公司之事由致工程延宕，由偉築 建設公司接手承建，伊於97年8月20日再與偉築建設公司就 同一標的重新簽立「山河悅」建案B9戶之房地買賣契約書（ 下稱系爭契約），房地價額同原契約，偉築建設公司並於契 約中註明伊已支付價款237萬元完竣，且於96年5月15日開工 ，於開工日起算360個工作天以前完工，偉築建設公司復於 97年12月間出具與系爭土地地主之聲明書，概括承受該建案 ，足證偉築建設公司已概括承受明湖新貴公司就系爭土地之 所有權利義務，而系爭房屋既坐落於系爭土地上，自係由偉 築建設公司概括承受明湖新貴公司對伊所負之出賣人履約責 任。詎偉築建設公司施工進度遲延，且與地主及鄰地迭有糾 紛，致遲延交屋，經伊多次催促無效。又伊購買系爭房屋後 ，即與室內設計公司就系爭房屋之裝潢工程簽約，並已全額 付清16萬元之設計費，惟偉築建設公司不斷更換工地主任、 副主任，對於變更之建材及加減帳之報價均一再變動，且價 格誇大，令伊無法接受，致兩造未能簽認變更設計之文件， 依系爭契約附件㈥之工程變更設計處理辦法第7點規定，偉 築建設公司仍應按原契約內容施工，伊不得異議。嗣經伊於 99年1月27日催告偉築建設公司限期1個月內依約完工交屋， 惟其置之不理，伊即於99年3月16日發函解除系爭契約。系 爭契約既經伊合法解除，偉築建設公司自應返還伊已支付之 定金165萬元及簽約金72萬元，並依系爭契約第12條第1款規 定，賠償伊買賣總價1,060萬元之15%之違約金159萬元。雖 偉築建設公司於97年10月27日取得使用執照，但此與其逾期 未完工交屋乃屬二事，自不得認其未逾越系爭契約所訂之交 屋期限。而偉築建設公司遲延完工，伊自得依雙方工程期限 條款（即原契約第12條）約定，請求偉築建設公司按逾期完 工天數以伊已繳房屋總價萬分之五計付違約金599,610元予 伊。爰依民法第259條規定、系爭契約第12條第1項及工程期 限條款（即原契約第12條）約定，求為判命偉築建設公司應 給付伊4,559,610元，與自起訴狀繕本送達翌日即98年5月7 日起算之法定利息，並於本院就上開本金中237萬元部分， 追加請求偉築建設公司應給付伊自96年10月17日起至98年5 月6日之法定利息187,327元等語。
三、偉築建設公司則以：兩造於97年8月20日簽訂系爭契約時， 伊迄今未收受毛繹澄分文買賣價金，明湖新貴公司亦未將所 收款項轉交伊或針對該戶有任何款項協議，而伊致函系爭土



地地主之「聲明書」，僅係向地主陳述明湖新貴公司就系爭 土地與伊訂立之合建契約，由伊概括承受，並非概括承受毛 繹澄與明湖新貴公司間之房地買賣契約。至系爭契約之付款 明細表雖載明定金及簽約金為明湖新貴公司所收受，此乃為 表示伊同意該2期款項不再向毛繹澄收受，惟此與需由三方 同意簽訂始生效之概括承受契約並不相同，不容混淆。另兩 造所約定之房價與毛繹澄和明湖新貴公司簽訂之原契約價金 相同，亦僅證明伊願意按相同價格作為銷售條件，並不能據 此認定伊已概括承受明湖新貴公司之權利義務。系爭房屋已 接近完工即使用執照請領階段，毛繹澄明知伊投入大量資金 興建該建案，並已於97年10月底前完工取得使用執照，且迄 未自毛繹澄處收受分文買賣價金，更於簽約後因應毛繹澄要 求持續處理該戶變更工程等協調事宜，竟於簽約後未久，即 以各種藉口主張解除契約要求伊返還從未收受之價金及賠償 金，顯屬無據，毛繹澄於簽約時恐無意履行契約。另依系爭 契約第12條第1項約定，係指伊有要求增加價款、違約不賣 、於被上訴人付清價款後無故不履行移轉登記義務、因可歸 責於伊致給付不能等情形時，被上訴人始得解除系爭契約及 與該契約有聯立關係之契約，惟伊並無前開約款所定之解約 事由，毛繹澄自不得據以解除契約。縱依毛繹澄所稱「山河 悅」建案應自96年5月15日開工，並於開工日起算360個工作 天即98年6月21日完工，然該建案業於97年10月27日完工取 得使用執照，自無遲延之情事。尤其該建案整體社區均已完 工，並有24小時保全進駐，且有諸多住戶業已完成產權移轉 及交屋手續，並無毛繹澄所稱不能交屋之狀況。而毛繹澄未 向明湖新貴公司要求退還已付之房款237萬元，應係考量伊 在合約條件上已同意不再向毛繹澄收取該2期款項，若毛繹 澄不購屋而欲尋求解約退款，亦應依原契約向明湖新貴公司 主張解約及請求退款，殊無要求伊退款之理。又毛繹澄雖委 由設計公司作室內裝潢規劃，惟毛繹澄自始針對室內裝修部 分即大幅要求變更工程及升級，兩造亦確有辦理室內變更之 協議，然毛繹澄迄未就伊提出之客變估價金額簽可確認，因 此現場乃配合毛繹澄暫未施作室內裝修等工程（其中水電管 線，為毛繹澄自行委託茂企水電公司變更，且已施作），自 非伊之因素致無法交屋。毛繹澄明知上情，竟以伊未通知完 工驗屋而要求解約退款，亦無理由等語為辯。
四、原審為毛繹澄部分勝訴之判決，即判命偉築建設公司應給付 毛繹澄2,745,250元，及自98年5月7日起算之法定利息。偉 築建設公司就其敗訴部分提起上訴，其上訴聲明為： ㈠原判決不利於偉築建設公司部分廢棄。




㈡上廢棄部分，毛繹澄在第一審之訴及假執行之聲請駁回。 ㈢如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
毛繹澄則答辯聲明：偉築建設公司之上訴駁回。 毛繹澄另於本院為訴之追加（即擴張起訴聲明）：偉築建設 公司應再給付毛繹澄187,327元。並提起附帶上訴，其聲明 為：
㈠原判決不利於毛繹澄部分廢棄。
㈡偉築建設公司應再給付毛繹澄1,814,360元，及自98年5月 7日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。 偉築建設公司則答辯聲明：毛繹澄追加之訴（即擴張聲明） 及附帶上訴均駁回。
五、兩造不爭執之事實（其中㈠至㈦見原審卷第2宗第70頁反面 ）：
㈠兩造於97年8月20日訂立系爭契約，約定毛繹澄以1,060萬 元買受系爭房地，付款明細表備註欄記載定金165萬元及 簽約金72萬元「由明湖新貴收取」，並由偉築建設公司法 定代理人林志達蓋用印章（見原審卷第1宗第54至至109頁 ）。
㈡系爭契約有援用原契約第12條「工程期限」約定：「乙方 （即偉築建設公司）自民國96年5月15日開工，並於開工 日起算360個工作天以前完工（以使用執照實際領取日為 完工），甲方（即毛繹澄）不得要求變更，如有逾期每逾 一日按已繳房屋總價款萬分之五計算違約金予甲方」（見 原審卷第1宗第13、14、69、70頁，第2宗第69頁正面）。 ㈢偉築建設公司於97年10月27日取得系爭建案之使用執照（ 見原審卷第1宗第145頁）。
㈣兩造就系爭房屋之變更設計僅完成水管電線部分，就建材 是否升級、偉築建設公司就變更部分之收費，均未能達成 協議。
㈤原審於98年6月11日至現場勘驗時，系爭房屋結構體完成 、二樓以上之外觀完成，尚有地磚未鋪設、衛浴未安裝、 牆壁未粉刷、室內門框、門未施作、社區大門未安裝、社 區○○道路未完工之情形。
㈥偉築建設公司迄未通知毛繹澄辦理驗收交屋。 ㈦毛繹澄曾於97年11月10日以存證信函要求偉築建設公司於 97年11月底前完成解除契約之要求。偉築建設公司則以98 年4月17日存證信函否認有契約約定之解約事由及遲延情 事存在。
㈧毛繹澄以99年1月27日新竹三姓橋郵局第12號存證信函催 告偉築建設公司應於函到一個月內依約完成建築等買賣契



約之義務，逾期不履行，即解除契約（見原審卷第2宗第 86頁）；偉築建設公司則以99年2月1日新竹建中郵局第42 號存證信函催告毛繹澄於3日內就偉築建設公司所提二方 案決定追加減帳之計算方式，逾期即依違約條款處理（見 原審卷第2宗第87頁至第111頁）。嗣毛繹澄以99年3月16 日新竹三姓橋郵局第22號存證信函解除契約（見原審卷第 2宗第121頁、122頁）；偉築建設公司則以99年3月22日北 縣政府郵局存證號碼149號存證信函反對毛繹澄之解除契 約，並再次催告毛繹澄選擇追加減帳方案（見原審卷第2 宗第123至125頁）。
㈨毛繹澄另於97年8月28日以買賣為原因，於97年9月16日將 坐落新竹縣竹北市○○段706地號土地及其上門牌號碼新 竹縣竹北市○○○街5號2樓房屋辦理所有權移轉登記（見 本院卷第3宗第4頁反面、13、14頁，建物登記謄本）。六、毛繹澄主張其原向明湖新貴公司購買系爭房屋，嗣因可歸責 於明湖新貴公司之事由，致工程延宕，改由偉築建設公司接 手承建該房屋工程，而概括承受明湖新貴公司應負之出賣人 義務等語，為偉築建設公司所否認。經查：
㈠按債權人得將債權讓與於第三人。債權之讓與，非經讓與 人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。分別為民 法第294條第1項本文、第297條第1項本文所明定。次按第 三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契 約成立時，移轉於該第三人。第三人與債務人訂立契約承 擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。民 法第300條、第301條亦分別定有明文。又當事人之一方將 其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係 屬契約承擔，與單純的債權讓與或債務承擔不同，非經他 方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第1573 號判例、90年度台上字第1428號、97年度台上字第1864號 裁判要旨參照）。
㈡系爭房屋原屬明湖新貴公司所推出之「傲麗崗」建案，毛 繹澄於96年10月17日分別與明湖新貴公司、訴外人陳敏雄 就系爭房屋、基地依序簽訂預定房屋買賣合約書、土地預 定買賣合約書，由毛繹澄以房屋總價424萬元、土地總價 636萬元，合計1,060萬元購買系爭房地，毛繹澄已支付訂 金165萬元、簽約金72萬元予明湖新貴公司。嗣「傲麗崗 」建案更名為「山河悅」建案，毛繹澄並於97年8月20日 就系爭房地再與偉築建設公司簽訂系爭契約，其第3條約 定之房地買賣總價同於原契約所定之房、地總價，第4條 約定之付款件及方式依附件五「付款辦法表」所示，關於



訂金165萬元、簽約金72萬元之備註欄則記載「由明湖新 貴收取」等字，且經明湖新貴公司總經理陳德華簽名、偉 築建設公司負責人林志達用印確認等情，有兩造不爭執之 原契約、系爭契約、付款辦法表等件可稽（見原審卷第1 宗第8、10至36、37至50、54、55、79頁），偉築建設公 司亦自認其不再向毛繹澄收取訂金165萬元、簽約金72萬 元等語（見原審卷第1宗第143頁，第2宗第165頁正面）， 而證人陳德華復於99年6月4日在原審結稱：本建案屬合建 ，透天房子有一部分給地主，一部分給明湖新貴公司，明 湖新貴公司當初蓋該建案房子，資金不足，才與幾個朋友 再成立偉築建設公司，明湖新貴公司占有偉築建設公司之 股份，其間為股份合作關係，系爭房屋之所有人原為明湖 新貴公司林文昌的，故由明湖新貴公司與毛繹澄簽約，出 售系爭房屋是我收錢與簽約，系爭房屋原屬「傲麗崗」建 案，後改為「山河悅」建案，因偉築建設公司要求換約， 我才協助處理，既經換約，原契約即全部交給偉築建設公 司收回，由偉築建設公司處理，我於換約時，有跟兩造確 認已繳多少錢，並有向毛繹澄提到由偉築建設公司概括承 受明湖新貴公司之權利義務，明湖新貴公司不可依原契約 向毛繹澄請求給付價款，明湖新貴公司現在亦不可以履行 交付系爭房屋之義務等語（見原審卷第2宗第162頁反面至 165頁），並有列印日期97年5月6日之偉築建設公司基本 資料公示其董事林文昌即為明湖新貴公司之董事長（見原 審卷第1宗第9頁，第2宗第177頁），及該建案之銷售廣告 右下角記載「投資興建：寶佳機構 偉築建設」等字（見 原審卷第2宗第134頁）可佐，核與明湖新貴公司於原法院 97年度訴字第860號事件所述其在「傲麗崗」建案期間， 因財務困難而邀請偉築建設公司合作將建案完成，因偉築 建設公司之財務狀況較健全，故其與偉築建設公司協議後 ，偉築建設公司有發函通知各買受戶是否同意換約，及將 買賣契約義務換由偉築建設公司承受等情大致相符（見本 院卷第1宗第53、172-3頁），堪予採信，偉築建設公司空 言否認陳德華證詞之真正，不足以採。再參以偉築建設公 司於97年9月19日發函毛繹澄等購買「山河悅」建案之客 戶，表明偉築建設公司承接明湖新貴公司之建案（即「傲 麗崗」建案）等語（見原審卷第1宗第110、111頁），復 於97年12月9日出具聲明書予該建案之地主謝紫雲等14人 ，表明謝紫雲等14人就系爭土地原與明湖新貴公司簽訂之 合建契約、補充協議書，已由偉築建設公司承接及概括承 受明湖新貴公司於上開契約所有之權利義務，謝紫雲等14



人於該建案結構體完成時，依約應將保證金退還予偉築建 設公司，明湖新貴公司已無任何權利收受該保證金等情（ 見原審卷第1宗第125頁），亦有偉築建設公司與明湖新貴 公司於96年4月1日簽訂之合建讓渡契約書、補充協議書等 件足證（見原審卷第2宗第167至174頁），應認系爭房地 之原契約主體明湖新貴公司、陳敏雄已將其等因系爭房地 契約所生之出賣人權利義務，概括讓與偉築建設公司承受 ，依上說明，自屬契約承擔，既為毛繹澄所同意，且與偉 築建設公司另訂系爭契約，對毛繹澄即為有效。是毛繹澄 同此之主張，為可採信。
㈢偉築建設公司雖辯稱其迄未收受毛繹澄分文價金，明湖新 貴公司亦未將所收款項轉交之伊或針對該戶有任何款項協 議，且其致函系爭土地地主之聲明書，係針對該地主與明 湖新貴公司之合建契約，聲明由其概括承受，並非概括承 受毛繹澄與明湖新貴公司間之原契約，另系爭契約所定房 地總價與原契約相同，僅係其願按原價格銷售該房地，而 其付款辦法表記載定金及簽約金為明湖新貴公司所收受， 祇表示其不再向毛繹澄收取該2期款項，均與三方同意簽 訂始生效之概括承受契約不同云云。惟查偉築建設公司既 於97年9月19日致函毛繹澄等「山河悅」建案客戶，表明 其「承接」明湖新貴公司之建案（見原審卷第1宗第111頁 ），則其以原契約之價格繼續銷售系爭房地，且不再向毛 繹澄收取已由明湖新貴公司收取之定金及簽約金共237萬 元，自屬當然，尚難以明湖新貴公司未將已收款項交付偉 築建設公司或未與毛繹澄為款項之協議等內部問題，即遽 否認偉築建設公司未概括承受明湖新貴公司依原契約應負 之出賣人責任。另明湖新貴公司於97年12月9日所發之聲 明書（見原審卷第1宗第125頁），雖收件人為地主謝紫雲 等14人，並非毛繹澄，惟觀其內容，可知明湖新貴公司將 其與地主謝紫雲等14人之合建契約讓渡予偉築建設公司， 偉築建設公司始得以自己名義，將系爭房屋連同所坐落之 基地一併銷售予毛繹澄，無庸再由地主謝紫雲等14人出面 與毛繹澄締約，適足證合建契約之主體及原契約之主體均 已合法變更之事實。又明湖新貴公司依原契約對毛繹澄有 收取價金之權利及負有移轉房屋所有權等出賣人之義務， 明湖新貴公司將該權利義務讓與偉築建設公司，其法律行 為具有債權讓與、債務承擔之性質，依上說明，前者祇須 偉築建設公司或明湖新貴公司將讓與之事實通知毛繹澄即 可，後者則須經毛繹澄之承認始生效，未必須三方共同訂 立承擔契約始可，況毛繹澄與偉築建設公司簽訂系爭契約



時，明湖新貴公司總經理陳德華亦同時在場協助換約之事 ，並於系爭契約之附件㈤付款辦法表上簽名，確認明湖新 貴公司已收取毛繹澄繳交之訂金及簽約金（見原審卷第1 宗第79頁），嗣又結稱偉築建設公司有概括承受明湖新貴 公司原契約之權利義務等語，益證兩造及明湖新貴公司均 同意原契約主體之變更，改以兩造簽訂系爭契約所取代， 而由偉築建設公司概括承受原契約出賣人之權利義務，即 屬契約承擔，自屬有效。是偉築建設公司前揭抗辯，均無 可採。
七、毛繹澄主張系爭房屋依約自96年5月15日開工日起算360個工 作天以前完工，惟偉築建設公司逾期未完工，經其於99年1 月27日催告限期1個月內完工，未獲置理，其已於99年3月16 日發函解除系爭契約等語，為偉築建設公司所否認，並以前 詞置辯。茲分述如下：
㈠兩造均不爭執系爭契約有將原契約第12條「工程期限」之 內容納為契約之一部，該約定記載：「乙方（即偉築建設 公司）自民國96年5月15日開工，並於開工日起算360 個 工作天以前完工（以使用執照實際領取日為完工），甲方 （即毛繹澄）不得要求變更，如有逾期每逾一日按已繳房 屋總價款萬分之五計算違約金予甲方……」（見原審卷第 1宗第13、14、69、70頁，第2宗第69頁正面、70頁反面） 。可知偉築建設公司應自96年5月15日起算360個「工作天 」內取得「山河悅」建案內房屋之使用執照，並非以360 個「日曆天」計算完工日，自應扣除雨天及例假日等無法 施工之天數。依兩造不爭執之96年至98年新竹氣象站逐日 雨量資料、96年至98年政府行政機關辦公日曆表為準（見 原審卷第1宗第146至152頁），前開360個工作天應計至98 年6月21日（偉築建設公司曾於98年4月17日存證信函陳稱 完工期限為97年10月31日。見原審卷第1宗第156頁），而 偉築建設公司係於97年10月27日取得「山河悅」建案內房 屋之使用執照（見原審卷第1宗第145頁），堪認偉築建設 公司完工時並無逾越前開約定之工程期限。是毛繹澄所稱 偉築建設公司已逾其開約定之完工期限云云，尚非可採。 ㈡兩造所簽訂之系爭契約屬於定型化契約，此觀其內容與內 政部以90年9月3日台內中地字第9083629號公告修正之 「預售屋買賣契約範本」條款大致相同，且毛繹澄不能隨 意更動系爭契約文字等情自明。衡之賣方於完成預售屋之 一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照後，尚須接 通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管 之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施（下稱系



爭房屋室內工程），通知買方進行驗收手續，且依限完成 買方於驗收單上所要求修繕之項目，使該屋處於適合居住 使用之狀態，始能達到交屋之程度。故一份嚴謹而完備之 房屋預定買賣契約書，除應約定工程期限、取得使用執照 期限外，尚須約定交屋之期限。此觀上開「預售屋買賣契 約書範本」第15條「驗收」、第17條「通知交屋期限」約 定，及行為時內政部90年9月3日台內中地字第9083626 號公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」 第壹項第14條「驗收」、第16條「通知交屋期限」之規定 （100年5月1日修正生效之新規定則依序編列為第13條、 第15條）自明（見本院卷第3宗第68、69頁、72頁、74頁 反面、75頁正面、78頁反面、79頁正面）。本件兩造並未 於系爭契約明定交屋之期限，則系爭房屋之交付日期，尚 無從以偉築建設公司取得使用執照之期限為準。是毛繹澄 所稱偉築建設公司之交屋期限為97年10月27日使用執照取 得時，偉築建設公司自該日起負遲延交屋之責云云，洵乏 所據。
㈢承上所述，系爭契約為定型化契約，並未約定交屋期限， 依消費者保護法第17條第1、2項規定：「中央主管機關得 選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載 之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款 無效。」，及消費者保護法施行細則第15條第2項規定： 「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契 約者，仍構成契約之內容。」，可知系爭契約如違反中央 主管機關即內政部公告預售屋定型化契約應記載或不得記 載之事項者，其約款無效，如系爭契約有應記載事項而未 經記載者，則內政部公告預售屋定型化契約應記載事項仍 可構成系爭契約之內容。而內政部既以90年9月3日台內 中地字第9083626號公告「預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項」，其第壹項「應記載事項」第16條第㈠ 款已規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方 進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：⒈賣方付 清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。⒉賣方就契約約 定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。⒊買方 繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋 手續。⒋賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行 交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲 延利息予買方。」，即能補充系爭契約之不足，依上說明 ，是項規定亦構成系爭契約之內容。準此，偉築建設公司 應於97年10月27日領得使用執照6個月內即98年4月27日前



通知毛繹澄進行交屋，換言之，偉築建設公司應於98年4 月27日以前完成系爭契約所定全部工程（包含系爭房屋室 內工程），並交付系爭房地予毛繹澄。
㈣依兩造同意納入系爭契約內容一部之原契約附件㈥「工程 變更設計處理辦法」約定：「買方（即毛繹澄）申請變 更時應提供工程變更之簽認圖面且須經賣方（即偉築建設 公司）同意為準，……工程可變更之項目：室內（不包 含陽台或露台）之隔間與設備。……變更工程減少之工 料費，雙方同意不得由本約各款項內抵減，且買方需先行 支付賣方追減部分之總價款之百分之五十作為變更保證用 ，於交屋結算時一併退還。如需增加工料費，買方應於賣 方通知簽認同時付清，逾期未繳或雙方無法簽認或拒簽時 視為不變更，賣方仍按本約原定內容施工，買方不得異議 」（見原審卷第1宗第109頁，第2宗第69頁正面），顯見 毛繹澄申請變更系爭房屋室內隔間與設備者，應提供工程 變更簽認圖面經偉築建設公司同意始可，且毛繹澄變更工 程致生追加減帳時，除須先支付追減部分總價款50%予偉 築建設公司為保證外，尚須於偉築建設公司通知簽認追加 帳時付清增加工料費，倘毛繹澄逾期未繳、無法簽認或拒 絕簽認時，視為不變更工程，偉築建設公司仍按系爭契約 原定內容施工。惟此項約定應係為使契約目的順利達成， 於毛繹澄逾相當期間仍未繳付工料費、無法簽認或拒絕簽 認追加減帳時，賦與偉築建設公司得衡酌當時情況，不變 更工程，仍按系爭契約原定內容施工，然此乃偉築建設公 司之權利，並非其義務，毛繹澄尚無置喙之餘地。是毛繹 澄以偉築建設公司於其拒絕簽認追加減帳時，應依上開第 7 點約定，按系爭契約原定內容施工云云，尚非可取。 ㈤上訴人辯稱兩造已合意變更系爭房屋之室內設計，並分階 段進行變更工程等語，業據提出系爭房屋平面圖、亞思設 計工地修正紀錄表單業主交辦事項及給水圖面、工地事件 過程表、偉築建設公司工地主任邱泰榮整理自97年9月16 日起至97年11月10日之「客變連繫過程說明」及其附件圖 面、加減帳通知單、電子郵件、磁磚報價等件為證（見原 審卷第2宗第75至80頁，本院卷第1宗第89至138頁），毛 繹澄除對前揭「客變聯繫過程說明」之內容有爭執外，其 餘均形式上不爭執（見本院卷第1宗第174頁）。經查： ⒈觀諸前開工地事件過程表記載：「（96年10月）10/29給 陳主任第一次水電變更要求，如臥室房間門加大……衛浴 要換凱撒更高級品－與工地做第一次的水電變更確認」、 「（96 年11月）設計公司（即亞思設計公司）變更圖面



送至工地……又重新與王（秉宏）主任於夜間開會重提工 程變動，陳德華經理在場……第一次設計變更最終確認， 設計公司送圖至工地。設計公司寄電子圖給工地以強調要 在梯間留保安燈的位置」、「（97年1月）設計公司與工 地連絡，等待工地傳變更設計估價單。設計公司確認設計 變更估價單，發現少了迴路項目，與工地王主任及水電陳 先生聯絡。設計公司到工地現場發現五樓新增排水沒做… …」、「（97年3月）設計公司到工地看工地現況與得知 磁磚與扶手正確樣式。業主（即毛繹澄）確認退除扶手與 升級磁磚（補差）」、「（97年4月）設計公司至工地測 量，發現與圖面不符……」、「（97年5月）業主與設計 公司到工地現場確認變更項目未完成及房子問題。設計公 司整理表單至工地確認新變更事項。確認更換磁磚以及退 所有開關面板」、「（97年6月）業主確認要更改浴室配 置水電需移。設計公司至工地與工地溝通水電移位位置。 設計公司與業主再次前往工地確認變更事項」、「（97年 7月）工地確認二工開始，預計九月初可交」、「（97年8 月）工地交接工地副主任黃先生，至現場確認變更項目未 完成與新增項目」、「（97年9月）業主取得工地新工程 變更估價單」、「（97年10月）工地更換新工地主任邱（ 泰榮）先生，設計公司再次傳圖確認設計變更事項」等字 （見本院卷第1宗第91、92頁），參以偉築建設公司係於 97年8月20日始與毛繹澄簽訂系爭契約，接手施作系爭房 屋工程等情，可知毛繹澄於偉築建設公司承接系爭房屋工 程以前，已於96年10月間提出第一次水電變更設計之要求 及確認，且由亞思設計公司將毛繹澄於96年10月30日簽名 確認有變更工程之插座迴路圖、燈具迴路圖、新增一處排 水圖（見原審卷第2宗第76至78、80頁，本院卷第1宗第96 至98頁，第2宗第70至72頁），送至工地，於96年11月為 第一次設計變更之最終確認，當時系爭房屋仍由明湖新貴 公司施工，明湖新貴公司即於97年1月間將變更設計估價 單送交亞思設計公司確認，毛繹澄除於97年3月間確認退 除扶手與升級磁磚之加減帳，並與亞思設計公司於97年5 月至工地確認變更項目未完成部分，亞思設計公司復至工 地確認更換磁磚及退所有開關面板之新變更事項，毛繹澄 又於97年7月間確認更改浴室配置、水電移位，並與亞思 設計公司至工地確認變更事項，毛繹澄再於97年9月取得 新工程變更估價單，亞思設計公司又於97年10月傳圖確認 設計變更事項。再佐以經毛繹澄於97年5月19日簽名確認 之「工地修正紀錄表單業主交辦事項」略載：2樓通往3樓



之第一階樓梯加大、3樓廁所淋浴間落水頭改至牆邊、新 增磚砌浴缸、四樓梯間新增1至2個插座、全棟廁所天花（ 板）退掉、全棟臥室之門改高度及位移、全棟梯間更改電 燈出線口位置等字（見本院卷第1宗第89頁），亦有前揭 亞思設計公司所提經茂企企業有限公司（下稱茂企公司） 用印之變更工程平面圖可憑（見原審卷第2宗第75至80頁 ，本院卷第1宗第94至119、150至154頁，第2宗第70至72 頁），應堪信實。足證偉築建設公司於97年8月20日為契 約承擔前，系爭房屋已施作部分變更工程，毛繹澄就後續 變更工程復與偉築建設公司為協議，除委託亞思設計公司 送交變更圖面至工地，並與亞思設計公司至工地確認變更 項目之施作情形。
⒉證人張逸凡（即毛繹澄委託為系爭房屋室內變更設計之亞 思設計公司設計師）於99年11月15日在本院結稱：毛繹澄 打電話到亞思設計公司，由公司老闆與毛繹澄談價錢，並 分配系爭房屋變更設計工作給我與另一位設計師，我們先 跟毛繹澄談好設計的內容，當時房子還在建築，由我做空 屋之室內設計，再跟建商之工地主任及現場銷售經理聯絡 做客變，因我們做室內變更設計時，可能有些建商的材料 要換成我們自己所需的，建商一個月後始陸續提供材料之 資料，有這些資料我們才能夠確認客變之內容；我約於97 年底去工地看到廣告改名稱，始知建案由「傲麗崗」改為 「山河悅」，在設計過程中，工地主任有變更，但我不確 定是新建案或舊建案；我有參與建商的工程材料變更協商 過程，我們先確認建商提供的材料後，再跟毛繹澄討論這 些材料是否要退換，如果要退換的話，我們將所需的建材 ，指地板的地磚、廁所的地壁磚、樓梯扶手、窗戶玻璃做 隔音效果較好等去找型號，再提供給建商，請建商報價， 然後決定是否要做更換的動作，他的報價是要扣掉原本建 材的價格，以多退少補的方式報價，我們提供圖面給建商 工地主任時，他會就插座、水龍頭等除建材以外追加減部 分未經報價就施作，但這部分縱未報價，還是要施作，我 們只能按他已經施作報價的部分付錢，我只要將圖面交給 建商的工地主任，請他們照圖面施工就好，我有去確認他 們有無按照圖面施工，但發現有錯誤的地方；有看過偉築 建設公司所提「客戶變更工程加減帳通知單」（見本院卷 第1宗第121至128頁），當時建商已施作，但毛繹澄對價 格及部分項目不應他付錢有意見，故未在該加減帳單上簽 名，鈞院第1宗第94到119頁的圖面是有跟建商確認的圖面 ，其中第94、95頁（給水圖、弱電圖）與現場建商施工不



符，後來建商有補做，第96頁（變更插座迴路圖－客廳、 餐廳、廚房）未做到保安燈即緊急照明之預留位置，97頁 （變更燈具迴路圖－同上處）、98頁（排水圖－新增一處 排水、同上處；燈具配置圖及插座迴路圖－停車位）、99 頁（空管出線圖－主臥室）、100頁（排水圖－停車位） 、101頁（同上處弱電系統圖）、102頁（同上處給水圖－ 二次變更移除水塔、新增一處給水）、104頁（燈具配置 圖－變更主臥室）、105頁（同上處插座迴路圖）、106頁 （同上處弱電圖）、107頁（同上處排水圖）、108頁（同 上處給水圖）、109頁（燈具配置圖－四樓臥室）、110頁 （插座迴路圖－變更四樓臥室）、111頁（給水圖－四樓 臥室）、112頁（弱電圖－同上處）、113頁（排水圖－同 上處）、114頁（空管出線圖）頁建商施工均正確無問題 ，103頁三樓結構圖之門框原請求建商加高235公分，他沒 做，後來有加高到235公分，115至119頁的圖面（五樓燈 具配置圖、排水圖、插座迴路圖、給水圖、弱電圖）與建 案的圖面原本不符，後來有改正，建商改正後會通知我去 確認，是毛繹澄授權我向建商提出改正，此外，沒有其他 客變的地方建商沒有做，後來沒有再做其他變更設計；原 審卷第1宗第198至202頁是系爭房屋外面的現況，跟我設