臺灣高等法院民事判決 100年度上字第634號
上 訴 人 林歐素雲
訴訟代理人 黃秀蘭律師
複代理人 陳超凡律師
被上訴人 鄭政雄
訴訟代理人 黃炳飛律師
上列當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國100年3月31
日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1754號判決提起上訴，經本院
於101年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第一項及第六項對於上訴人假執行宣告部分暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、本件上訴人於上訴後始在本院追加適用民法第425條之1規定 之抗辯（見本院卷第56頁反面至第57頁之民事準備書狀）， 惟因上訴人在原審並未委請律師為訴訟代理人，於訴訟上之 攻防及法律上之主張自顯有不足，故如不許其在本院追加上 開防禦方法，將顯失公平，爰依民事訴訟法第447條第1項第 6款規定，予以准許。合先敘明。
二、兩造之聲明及陳述要旨如下：
（一）被上訴人主張：伊所有坐落新北市○○區○○段000地號 土地（下稱系爭土地）遭上訴人所有未辦保存登記之門牌 號碼為新北市○○區○○街000號1樓房屋（下稱系爭房屋 ）無權占用如原判決附圖斜線所示部分，面積30.04平方 公尺，致伊受有相當於租金之損害，伊自得依民法第767 條規定及不當得利之法則，請求上訴人拆屋還地，並返還 不當得利予伊等語。爰求為命：㈠上訴人應將系爭房屋占 有系爭土地如原判決附圖斜線所示部分（面積30.04平方 尺）全部拆除，返還被上訴人；並自起訴狀送達之翌日即 民國99年8月11日（見原審卷第19頁之送達證書）起至上 開土地騰空交還被上訴人止，按月給付被上訴人新臺幣（ 下同）2,687元之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執 行（至被上訴人在原審另對系爭房屋2樓及3樓所有權人許 盛槐、王亞嬌起訴部分，經原審判決被上訴人勝訴後，未 據許盛槐、王亞嬌聲明不服已告確定）。
（二）上訴人則以：系爭土地原為訴外人王文章所有，王文章於 66年間興建系爭房屋後，於67年11月20日將系爭房屋出售 予訴外人陳孝月，依民法第425條之1第1項規定，應推定
陳孝月在系爭房屋使用期限內，就系爭土地有租賃關係。 又陳孝月嗣於69年6月30日將系爭房屋轉售予伊，伊自得 繼受陳孝月就系爭土地之占有權源，亦即伊就系爭土地亦 推定有租賃關係，故伊並非無權占用系爭土地。再系爭房 屋之騎樓（面積25.39平方公尺）部分，乃屬系爭房屋之 一部，為系爭房屋事實上處分權人得使用之部分，故伊就 騎樓所占用部分之系爭土地，亦有占用權源。況上訴人於 98年間買受系爭土地時即已知悉上情，並非善意之第三人 ，故其請求拆屋還地，自非有據。另伊既非無權占有系爭 土地，從而就系爭土地之占有使用即無不當得利之可言， 等語，資為抗辯。
（三）原審判決上訴人應將系爭土地上如原判決附圖斜線所示部 分（面積30.04平方公尺）之地上物全部拆除，返還被上 訴人，並自99年8月11日起至上開土地騰空交還被上訴人 止，按月給付被上訴人1,720元，駁回被上訴人其餘之訴 。上訴人就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決不利上 訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴 及假執行之聲請均駁回。被上訴人就其敗訴部分未據聲明 不服（則本院就該確定部分，不再審理），就上訴人之上 訴，則答辯聲明：上訴駁回。
三、經查被上訴人主張其為系爭土地之所有權人，業據其提出土 地登記謄本為證（見原審卷第26頁），且為上訴人所不爭執 ，自堪信為真實。至被上訴人主張上訴人應拆除系爭土地上 如原判決附圖斜線所示部分，面積30.04平方公尺之地上物 ，並給付不當得利，是否有據？則說明如下：
（一）按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房 屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將 土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定， 然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無 基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續 使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照） 。而88年修正施行之民法第425條之1第1項亦明定，土地 及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。可見土地及房屋同屬一人，而僅將房屋所有權讓與他人 時，推定就土地仍有使用權限；若僅將土地所有權讓與他 人，亦推定土地承買人默許房屋所有權人繼續使用土地。
（二）本件依新北市中和地政事務所製作之土地複丈成果圖所示 （見本院卷第176頁），系爭房屋（含騎樓）坐落之基地 包括系爭土地、350地號、337地號及344地號。而系爭土 地原為陳文志敏所有，於54年3月7日以買賣為原因移轉登 記為王文章所有（見本院卷第58頁之土地登記資料，按系 爭土地於75年間重測前之地號乃臺北縣永和市○○段○○ ○段○○○○段00000地號，而該地號係由同所17地號先 分割出17-32地號，再由17-32地號分割出17-42地號─見 本院卷第63頁及第113頁至第116頁），王文章於96年6月 23日死亡（見本院卷第131頁之戶籍資料），由其次女王 亞玉於96年12月6日以繼承為原因登記為所有權人（見本 院卷第133頁、第138頁之戶籍資料及第61頁之土地異動索 引），復於98年11月23日以買賣為原因而移轉登記為被上 訴人所有（見本院卷第61頁之土地異動索引）。又依原審 共同被告王亞嬌所陳，系爭房屋係於66年間興建（見原審 卷第69頁之書狀）。再參諸上訴人提出陳孝月向王文章購 買系爭房屋之土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書之 訂定日期乃67年11月20日（見本院卷第70頁反面）。又王 文章興建系爭房屋時，係與鄰地即同所349地號（重測前 為17-23地號，亦由17地號分割出來者）土地所有權人羅 兆乾共同興建房屋（見本院卷第93頁至第96頁之土地登記 資料），起造人有王文章、羅兆乾、及王文章長女王亞嬌 之配偶張璋寧，且除興建系爭房屋之整棟建物外，尚興建 隔房門牌號碼為同所126號之3層樓建物，羅兆乾分得126 號房屋，王文章分得128號1、2樓，128號3樓則由張璋寧 及王亞嬌居住使用，亦經證人張瑋寧在本院勘驗現場時證 述明確（見本院卷第171頁反面及第172頁之勘驗筆錄）及 原審共同被告王亞嬌提出之合建同意書為憑（見原審卷第 77頁）。基此，可見系爭房屋確係於66年間所興建，故系 爭房屋興建時，系爭土地乃王文章所有。王文章提供其所 有之系爭土地興建系爭房屋，並於分配取得系爭房屋後， 再於67年11月20日將系爭房屋出售予陳孝月，則依前揭判 例要旨說明，自堪認王文章於出售系爭房屋之時，即有同 意陳孝月使用系爭土地。而陳孝月嗣於69年6月30日將系 爭房屋轉售予上訴人（見本院卷第71頁之土地及建築改良 物買賣所有權移轉契約書）時，王文章仍為系爭土地所有 權人，就上訴人使用系爭土地亦未曾表示反對，故亦應認 王文章同意上訴人使用系爭土地。被上訴人既係自王文章 次女王亞玉取得系爭土地所有權，且於購買土地時即已知 系爭土地上有系爭房屋存在（見本院卷第73頁反面之準備
程序筆錄），則依前揭修正後民法第425條之1第1項規定 ，仍應推定在系爭房屋得使用期限內，就系爭土地有租賃 關係。故被上訴人主張上訴人所有之系爭房屋無權占用系 爭土地云云，自不足取。
（三）又陳孝月與王文章訂定之土地及建築改良物買賣所有權移 轉契約書上標示之建築改良物乃地面層，面積93.10平方 公尺（見本院卷第70頁），並不包括騎樓，而陳孝月與上 訴人訂定之土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書之記 載亦同（見本院卷第71頁）。次查系爭房屋之總面積，如 不含騎樓時，為95.41平方公尺，如含騎樓則為121.95平 方公尺（見本院卷第176頁之土地複丈成果圖），故依房 屋面積觀察，上訴人購買系爭房屋時並未包含騎樓之面積 ，因此，堪認上訴人並未取得騎樓之專有權。惟按騎樓， 乃建物所有人在面臨馬路面依法預留之公開空間，在建築 改良物登記上亦登記為建物之附屬部分，故所有權應歸建 物所有人。又建物屬一人所有時，騎樓固屬建物所有權人 所有，惟建物如係數人區分所有之建物，且區分所有權人 並無人可得對騎樓主張專有者，騎樓即應屬區分所有權人 全體共有。系爭房屋整棟於66年間興建完成時有3層樓， 且建有騎樓，而騎樓所坐落之位置大部分在系爭土地上， 面積25.39平方公尺（見本院卷第176頁），審諸系爭土地 乃王文章所有，騎樓乃王文章所興建，則亦堪認當時系爭 土地所有權人王文章亦已同意騎樓使用系爭土地，故依前 所述，應推定在騎樓得使用期限內，就系爭土地有租賃關 係。故被上訴人主張系爭房屋前方之騎樓乃上訴人專有， 且無權占用系爭土地云云，亦非可取。
（四）承上，系爭房屋及騎樓既非無權占用系爭土地，且依民法 第425條之1第1項規定，於得使用期限內，就系爭土地有 租賃關係。則自應由被上訴人與上訴人及系爭房屋2樓及 3樓建物所有權人依民法第425條之1第2項規定，協議相當 之租金數額。惟於雙方未達成協議之前，租金之數額既尚 未確定，被上訴人之請求權內容即未明確，自難認上訴人 有何無法律上原因，而受有不當利益之情事可言，故被上 訴人主張上訴人應返還不當得利，亦非可取。
四、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占用系爭土地，請求上 訴人應將系爭土地上如原判決附圖斜線所示部分（面積30.0 4平方尺）之地上物全部拆除，返還土地予被上訴人；並自 起訴狀送達之翌日即99年8月11日（見原審卷第19頁之送達 證書）起至上開土地騰空交還被上訴人止，按月給付被上訴 人1,720元部分（確定部分不再審酌），並非有據，不應准
許。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴部分之判決，即有 未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 有理由。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論 駁，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 12 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 呂淑玲
法 官 謝碧莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
書記官 李翠齡
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。