臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1268號
上 訴 人 鄭淑婉
訴訟代理人 洪純明
林慶苗律師
複 代理人 洪聖濠律師
被 上訴人 張心梅
訴訟代理人 陳宏雄
上列當事人間因給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國100年7
月29日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2409號第一審判決提起
上訴，經本院於101年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣壹佰肆拾貳萬肆仟肆佰元本息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人前於民國（下同）95年4月26日 向臺灣士林地方法院執行處標得臺北縣汐止市（現改制為新 北市汐止區○○○○段59-18、59-19及499-71、499-72地號 土地，合計131.9坪（下稱系爭土地），拍定總價為新臺幣 （下同）628萬元。嗣因上訴人無法將系爭土地轉手售出得 利，以致不堪資金壓力日趨愈重之故，遂由其配偶洪純明於 98年7、8月間，以口頭委由被上訴人代為覓尋買主，被上訴 人始於斯時起，四處奔波，艱辛與近20位建商洽談帶看土地 ，終至98年9月11日，洽得訴外人吳素月願以每坪18萬元承 購，並簽立要約購地之委託書，另附加「甲方（買方）所 付之（要約）支票於建照核准後，始可轉為購買上述地號之 訂金．．．．」之要約條件為憑，惟洪純明表示上訴人係要 以每坪19萬元才肯出售。經被上訴人從中奔波多次斡旋後， 洪純明終於表示只要買方不再堅持上開要約條件，即同意出 售系爭土地，上訴人於98年11月10日即委由洪純明代為簽立 授權書，委託被上訴人續再代為向吳素月居間斡旋，上訴人 並承諾明載：「委託底價：每坪14萬元（合計1,846萬4,6 00元）；服務費：超過每坪14萬元以上，均算為「服務費 」予受任人（即被上訴人）；委託期限：自98年1月10 日 至98年12月31日止．．．．」。因此，被上訴人歷經千辛萬 苦，多次媒介從中居間斡旋後，迄至委託期限內之98年11月 24日，終獲吳素月首肯，同意向上訴人承購系爭土地。然因
上訴人為蓄意「規避給付」系爭土地之仲介服務酬金予被上 訴人，藉故拒絕於原訂之98年12月1日出面與吳素月簽立買 賣契約，經被上訴人一再催促，洪純明雖於98年12月14日與 吳素月見面，惟竟表示須「待伊將系爭土地上原已拆除之『 老舊房屋』，先向地政機關申辦滅失登記及塗銷其抵押權登 記後，始再要另行約期與買方（吳素月）再簽立買賣契約」 ，顯遭上訴人蓄意延拖而簽約未成。嗣上訴人已於98 年12 月30日自行辦理該地上舊建物之滅失及塗銷抵押權登記後， 又蓄意隱瞞而未告知被上訴人，在被上訴人獲知後，即由被 上訴人之夫陳宏雄再催促上訴人與吳素月應速擇日簽約，詎 洪純明竟向陳宏雄誆稱：「不賣了」，蓄意拖延至98 年12 月31日委託期限過後，隱瞞被上訴人而與吳素月暗中私下聯 繫及續談購地事宜。蓋上訴人以此「行詐」之手段，欺瞞被 上訴人以達「規避」應給付予被上訴人之「居間仲介服務酬 金」目的後，進而於99年10月1日直接與吳素月以總價2,374 萬元（即每坪18萬元），完成簽立系爭土地之買賣契約書， 並於99年11月8日完成地政移轉登記；在上訴人藉其詐術行 詐得逞後，即可規避原先之承諾「超過每坪14萬元均應給付 予被上訴人當為服務費（527.4萬元）」。基此，爰依兩造 間之契約關係，請求上訴人給付527萬4,000元之本息等情。 原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴， 被上訴人則聲明：㈠上訴駁回；㈡第一、二審訴訟費用由上 訴人負擔。
二、上訴人則以：吳素月與上訴人就系爭土地因買賣條件存有歧 見，而未於委託被上訴人之期限內簽訂買賣契約，被上訴人 自不得請求居間報酬；嗣上訴人與吳素月雖於99年10月1日 達成系爭土地買賣之合意，惟並非被上訴人所促成，係訴外 人林麗香透過他人轉達續談意願，上訴人與吳素月始再有聯 絡；且完成系爭土地買賣距被上訴人居間媒介已近1年，其 間被上訴人未曾再居間促成系爭土地買賣成交。其次，吳素 月與上訴人於99年10月1日完成系爭土地買賣，乃因該土地 上之建物與抵押權登記已由上訴人設法塗銷，該項買賣條件 阻礙之去除本與被上訴人無關，且成交價格亦與被上訴人當 初居間商談，尚有數百萬元之明顯差距，顯見系爭土地之交 易條件已重為磋商，被上訴人自不得請求居間報酬；又兩造 簽訂之授權書亦約定「註：於買方交付尾款同時支付服務費 予受任人收取」，即居間報酬係土地買賣成交，買方給付尾 款為給付條件，是被上訴人非僅報告訂約機會而已，尚須進 一步為訂約之說合，始得請求居間報酬，從而吳素月與上訴 人於98年12月14日交易未成後，被上訴人未曾再居間進行磋
商，並周旋說合促成該筆買賣，迄至99年10月1日系爭土地 買賣成交，其交易條件、標的狀況已與被上訴人之前居間商 談情況不同，則被上訴人與系爭土地之成交毫無因果關係， 依民法第568條規定，自不得請求報酬。此外，系爭土地買 賣成立時間已逾被上訴人受委託居間之期間將近1年，顯逾 內政部公布之不動產委託銷售契約書範本所訂2個月防串期 間；況當時系爭土地交易未成，係因簽約日時上訴人方知系 爭土地竟仍有訴外人陳昱潔所有之已拆除2筆舊建物登記及 陽信商業銀行最高限額抵押權登記（共同擔保設定金額2,16 0萬元）之存在，吳素月希望先簽約付200萬元訂金，待其處 理完畢後再付尾款，惟上訴人不能接受金額高達1,778萬元 之尾款支付期日不確定而未能達成合意，實不可歸責於上訴 人；然被上訴人竟謂上訴人係以「行詐」、「捏造騙詞」手 段欺瞞，實屬虛妄。再者，上訴人與吳素月交易未成後，仍 繼續委託被上訴人代為銷售系爭土地，但被上訴人又與之後 覓得之買主吳佩頤間發生糾紛，致令交易復告失敗，可見系 爭土地於委託銷售期間內未能售出，全係因被上訴人方面之 故，被上訴人並因此對吳素月、吳佩頤興訟，自非上訴人故 為拖延刁難；另從系爭土地最後係以2,374萬元出售予吳素 月，已較被上訴人居間協商時之出價1,978萬元，高出396萬 元，而吳素月當時與被上訴人約定給付之佣金僅為買賣總價 金額3%，倘吳素月以原價格購買，僅需給付59萬元之佣金報 酬，吳素月豈可能與上訴人串通逃避應給付之佣金，反而多 支出數百萬價金購買系爭土地？另被上訴人主張應依買賣價 金2,374萬元之6.5%計算居間報酬，並非合理，一方面監察 院本已對內政部訂定之「不動產經紀業報酬計收標準」（下 稱計收標準）提出糾正，是以上開標準已不宜為權衡仲介佣 金之基準；再徵諸被上訴人並無資格為不動產買賣仲介，更 因未依法製作不動產說明書揭露系爭土地狀況，導致無法成 交，其給付之勞務顯低於仲介業水準，不符服務報償原則； 倘上訴人縱需依計收標準為給付，若買賣交易成立，最多只 須給付買賣總價金額3%，而民法第570、572條尚有約定之報 酬較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得 因報酬給付義務人之請求酌減之規定；何況本件交易根本未 成立，被上訴人豈有請求之理，足見其請求顯屬過高；更遑 論被上訴人及陳宏雄並無不動產經紀營業員、不動產經紀人 或地政士資格，竟不法從事不動產買賣仲介，其行為已違反 強制規定，依民法第71條規定，兩造所締結之系爭土地代理 銷售契約自屬無效，被上訴人並無居間報酬請求權等語，資 為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審
之訴及假執行聲請均駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴 人負擔。
三、兩造不爭之事實：
㈠兩造於98年11月10日簽立授權書，委任被上訴人全權代理 銷售上訴人所有之系爭土地。
㈡98年12月14日，上訴人與吳素月因系爭土地上仍留有已拆 除之舊有建物及抵押權登記存在，並未簽訂買賣契約。 ㈢上訴人於99年10月1日將系爭土地出售予吳素月，賣價為2 ,374萬元。
四、兩造爭執要旨：㈠上訴人與訴外人即買方吳素月完成簽立系 爭之買賣契約（原審卷第14頁原證5），是否為被上訴人居 間而成？㈡上訴人是否應給付被上訴人居間報酬？其金額以 若干為適當？茲分述之：
㈠系爭買賣契約係因被上訴人之居間而成：
⒈本件被上訴人主張之事實，業據提出臺灣士林地方法院 執行處法拍證明（原審卷第10頁），98年9月11日委託 書（同前卷第11頁）、98年9月15日授權書（同前卷第 12頁）、98年11月10日授權書（見同前卷第13頁）、99 年10月1日買賣契約書（見同前卷第14-19頁）等資料為 證，上訴人則抗辯系爭買賣契約書係委託期限（98年9 月15日至98年12月15日）以後之99年10月1日始完成系 爭買賣契約之簽立，非被上訴人居間促成，其不得請求 報酬等語。惟查上訴人係以「規避」應給被上訴人之居 間仲介服務費之手法，譬如被上訴人主張上訴人藉故拒 絕於原訂之98年12月1日出面與吳素月簽立買賣契約， 經被上訴人一再催促，洪純明雖於98年12月14日與吳素 月見面，惟竟表示須「待伊將系爭土地上原已拆除之『 老舊房屋』，先向地政機關申辦滅失登記及塗銷其抵押 權登記後，始再要另行約期與買方（吳素月）再簽立買 賣契約」，顯遭上訴人蓄意延拖而簽約未成。嗣上訴人 已於98年12月30日自行辦理該地上舊建物之滅失及塗銷 抵押權登記後，又蓄意隱瞞而未告知被上訴人，在被上 訴人獲知後，即由被上訴人之夫陳宏雄再催促上訴人與 吳素月應速擇日簽約，詎洪純明竟向陳宏雄誆稱：「不 賣了」，蓄意拖延至98年12月31日委託期限過後，隱瞞 被上訴人而與吳素月暗中私下聯繫及續談購地事宜等情 。上訴人對上開被上訴人之指訴並無異詞，並承認上開 舊建物及塗銷抵押權登記均係上訴人所為（見本院卷第 14 7頁），使被上訴人未完成居間之任務，委任期間屆 滿後再私下與同一位買主簽立系爭買賣契約書，依民法
第101條第1項：「因條件成就而受不利益之當事人，如 以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」之 法理，上訴人藉故拒絕與吳素月簽約在先，經被上訴人 一再催促之後，由其夫洪純明代理上訴人出面，竟於訂 約之際，再增加原未提出之條件而拖延簽約，其既以不 正當之方法阻止被上訴人居間而成立買賣契約，則其於 委託期間屆滿，事後成立之系爭買賣契約應視為被上訴 人已居間促成系爭契約。
⒉上訴人抗辯：系爭買賣成立之時間已逾被上訴人居間期 間近一年，顯逾越內政部公佈之不動產委託銷售契約範 本所訂二個月防串期間，嗣後交易條件已不同，上訴人 並未故為拖延令系爭土地買賣不能成立云云。惟查當事 人是否以不正當之方法阻其條件成就，屬事實認定問題 ，屬法院職權，內政部公布之不動產委託銷售契約範本 第11條第1項第3款之規定，法院判決不受其拘束，矧民 法第101條第1項之條件成就之擬制，並無時間之限制， 上訴人此項抗辯並不足採。
⒊上訴人又抗辯：吳素月嗣後多支出高於被上訴人主張之 居間報酬數百萬元差距購買系爭土地，此尤顯被上訴人 所謂上訴人與吳素月串通，規避應給付之佣金（見前述 ⒈），並非事實云云。然查上訴人已自承吳素月係經由 被上訴人之仲介始認識（見本院卷第208頁），由客觀 事實觀之，在委託期間，上訴人有百般刁難之事實，委 託期間屆滿後，上訴人再與吳素月訂立買賣契約，顯見 上訴人之目的在規避支付佣金；系爭買賣契約書係在被 上訴人居間期間屆滿後將近一年始簽立，99年間土地飆 漲為眾所周知，經過一年左右吳素月對標的物漲價仍願 購買，不能因此即認定上訴人無規避佣金之意圖。 ⒋上訴人另抗辯：被上訴人及其代理人陳宏雄並無資格為 不動產買賣仲介，兩人均無不動產經紀營業員、不動產 經紀人或地政士資格，兩造間仲介服務約定違反強制規 定應屬無效云云。惟查我國民法之居間，並不以經商業 登記者為限。本件被上訴人雖未取得不動產經紀人員之 資格一節，為被上訴人所不爭，而不動產經紀業管理條 例第32條第1項、第36條、第37條第1項等之規定，均係 關於不動產經紀業者之行政管理處罰等事項之規範，屬 取締規定，兩造間所訂之仲介契約，其效力不受影響。 上訴人辯稱本件兩造間之仲介服務約定，違反強制規定 ，應屬無效云云，並非可採。
㈡上訴人應給付被上訴人居間報酬，其給付金額以售價之百
分之六為適當：
本件被上訴人主張服務費之計算，凡超過每坪14萬元以上 ，均算為服務費予被上訴人，亦即實售2,374萬元─約定 131.9坪×14萬元＝應付527.4萬元云云，上訴人則抗辯： 依內政部訂定之「不動產經紀業報酬計收標準」為系爭土 地總價金之百分之6，顯然過高，監察院曾對此提出糾正 云云，按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數 過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之 ，但報酬已給付者，不得請求返還。」民法第527條定有 明文，經查：
居間有兩種態樣，其一為報告訂約之機會，其二為媒介訂 約，前者報告訂約之機會，其任務即為完成，至於後者除 報告訂約之機會外，更應周旋於他人之間，使雙方訂立契 約。本件由雙方所簽訂之授權書觀之，其除報告訂約之機 會外，並應全權代理銷售事宜，足見兩造間之居間屬於後 者，被上訴人之服務項目除報告訂約之機會外，更應周旋 於買賣雙方之間，促成買賣契約之簽立。查本件系爭買賣 契約之成立，在前半段被上訴人已盡力尋找買主，並促使 買主吳素月與上訴人洽談買賣土地事宜，嗣因上訴人規避 居間報酬而未成交，隔將近一年上訴人再與吳素月洽談而 達成土地買賣之交易，本院因認定上訴人以規避居間報酬 之手法，讓被上訴人未能繼續為居間行為，其簽立之系爭 不動產買賣契約，仍應認為是被上訴人居間而達成，已如 前述，上訴人仍應支付居間報酬，惟後段居間之協商，被 上訴人並未參與，如依原授權書給付報酬，顯然過高，本 院認依內政部公佈之「不動產經紀業報酬計收標準」給與 土地售價之百分之6作為報酬，其金額為142萬4,400元〔 計算式：2,374萬元×0.06＝142萬4,400元〕較為妥當。 上訴人抗辯上開計算標準經監察院糾正云云，但監察院之 糾正僅係該院之見解，不能約束法院之認事用法，本院將 兩造之約定，減按百分之6計算，已核減甚多，上訴人取 得成本僅628萬元，而出售價竟高達2,374萬元，是原價之 3點7倍，上訴人在暴利之下，給付百分之6之報酬，亦屬 合理。
五、上訴人另主張：上訴人與吳素月未成約一個月後，張心梅覓 得第二位買方吳佩頤，當時買賣佣金已重新協議為20萬元云 云（見本院卷202頁）。惟為被上訴人所否認。上訴人提出 之節錄簡訊，並非全文，其證明力薄弱；且該「陳先生」與 「洪先生」之簡訊，觀其內容亦不足證明兩造間有減少報酬 為20萬元之合意。又簡訊之發送時間係兩造間委託期限屆滿
以後所發生之事項，當時被上訴人並未完成上訴人與吳素月 或上訴人與吳佩頤之簽約，反而是上訴人以規避之手法，私 下與吳素月完成簽約行為，雖後段非被上訴人之行為促使完 成簽約，惟因上訴人以規避手法完成簽約，而認定是被上訴 人居間而成，理由詳前述，因此該簡訊無從證明於仲介工作 「完成後」，兩造同意減少仲介報酬為20萬元，上訴人此部 分主張並無理由。
六、綜上所述，本件系爭土地買賣契約應屬被上訴人居間所促成 。從而，被上訴人依系爭授權書之契約，求為判命上訴人給 付142萬4,400元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息，為無不當，應予准許。原審判決 被上訴人此部分勝訴，核無不合，應予維持，至於逾上開金 額之部分，原審亦判決被上訴人勝訴，不無可議，上訴論旨 指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判為有理由，應予廢棄 改判。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後，認與 判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 12 日
民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 方彬彬
法 官 郭松濤
正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
書記官 方素珍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。