證券交易法等
臺灣高等法院(刑事),金上重更(一)字,98年度,18號
TPHM,98,金上重更(一),18,20120626,1

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臺灣高等法院刑事判決     98年度金上重更(一)字第18號
上 訴 人
即 被 告 王令麟
選任辯護人 陳煥生律師
      劉秉鈞律師
      周威良律師
上 訴 人
即 被 告 周繼鵬
選任辯護人 紀鎮南律師
      吳榮達律師
      葛苗華律師
上列上訴人因違反證券交易法等案件,不服臺灣臺北地方法院90
年訴字第87號,中華民國90年1月10日第一審判決(起訴案號:
臺灣臺北地方法院檢察署89年北偵字第15999號第16662號、第
22858號、第23698號及追加起訴),提起上訴,判決後,經最高
法院發回更審,本院判決如下:
主 文
原判決關於王令麟周繼鵬部分撤銷。
王令麟共同犯背信罪,處有期徒刑壹年貳月,減為有期徒刑柒月;又共同連續犯背信罪,處有期徒刑拾月,減為有期徒刑伍月,應執行有期徒刑拾壹月。
周繼鵬共同犯背信罪,處有期徒刑壹年,減為有期徒刑陸月,如易科罰金,以銀元叁佰元即新台幣玖佰元折算壹日;又共同連續犯背信罪,處有期徒刑陸月,如易科罰金,以銀元叁佰元即新台幣玖佰元折算壹日,減為有期徒刑叁月,如易科罰金,以銀元叁佰元即新台幣玖佰元折算壹日,應執行有期徒刑捌月,如易科罰金,以銀元叁佰元即新台幣玖佰元折算壹日。
事 實
壹、臺灣土地開發信託投資股份有限公司購地部分:一、王令麟係遠東倉儲股份有限公司(現更名東森科技股份有限 公司,下稱遠倉公司)、眾庭企業股份有限公司(下稱眾庭 公司)、東森媒體科技股份有限公司東豪股份有限公司( 下稱東豪公司)、東森華榮傳播事業股份有限公司之負責人 與力霸建設股份有限公司(現更名力霸東森實業股份有限公 司,下稱力霸公司)之副董事長及陸輝營造有限公司(負責 人為鍾瑩豐,下稱陸輝公司)之董事,並為第五屆之立法委 員。周繼鵬係東森育樂事業股份有限公司(下稱東森育樂公 司)之負責人、遠倉公司楊梅售地案專案小組成員兼執行長 、眾庭公司之總經理、陸輝公司之副總經理,前並兼任王令 麟立法委員辦公室執行長。緣遠倉公司於民國87年1 月23日



以總價新臺幣(下同)8億4,500萬元、每坪37,000餘元向朱 介曾購入僅進行道路、圍籬、測量、鑽探等工程,尚未完成 水土保持等雜項工程,面積計74908平方公尺(約 22659.67 坪)之坐落桃園縣楊梅鎮○○段8-2、8-3(含分割後 8- 20)、8-4、8-5、8-6、8-7、8-18等8筆建地(下稱陽 光加州三期土地,土地使用分區為山坡地保育區,其使用編 定皆為丙種建築用地,嗣後因土地分割重測而地號變更為 8 -353等433筆建地,基地面積約75498平方公尺,約22838.1 45坪),已於84年7月取得建造執照,遠倉公司規劃為392戶 之獨棟、雙併、連棟別墅及公寓住宅,並進行相關擋土牆、 水溝、基樁、沈沙池、道路、滯洪池、抗滑樁等水土保持工 程之施工);另以500萬元向朱介曾購入同段155-4、151- 16(起訴書誤載為155-16)等2筆農地,本為營建出售,後 因景氣影響,併同考量遠倉公司整體資產運用效益,王令麟 乃指示授權遠倉公司之總經理特別助理周繼鵬與臺灣土地開 發信託投資股份有限公司(下稱臺開公司,臺開公司於88年 1月8日民營化,股票於同日起上市開始買賣,並於同年6 月 28日股東臨時會時選舉第12屆董事9 人,官股5席,民股4席 ,第14屆監察人3人,任期自88年9 月20日起至91年9月20日 止。嗣臺開公司信託資金帳戶因發生異常提領,財政部已依 銀行法規定指定中央存款保險公司為監管人,自89年5 月13 日起監管臺開公司,臺開公司董事及監察人之職權,均遭停 止。)商談合作計畫,周繼鵬於88年9 月底透過張謙華之介 紹認識臺開公司開發部經理陳文可,並向之提出合作開發事 宜,88年10月2 日下午周繼鵬即帶領陳文可、臺開公司開發 部建開科代科長張能政至陽光加州三期土地勘查(其時正在 施做水溝模板、擋土牆則大致完工),周繼鵬於現場表示可 以採合建分屋方式合作開發或由臺開公司提供資金代辦開發 等方式合作,陳文可於88年10月16日左右,將該案正式列入 報表,同年10月28日張能政復率同科員吳錫昌赴現場勘查之 後,周繼鵬則提供遠倉公司88年10月陽光加州三期企劃書( 包括損益分析表2 張)及合建契約草案等資料,陳文可因對 於遠倉公司在合建條件上要求主導雜項工程及銷售業務,經 評估不可行後,周繼鵬乃將原提出之合建企劃資料收回,改 送買賣開發計劃書、買賣契約書草案,希望將土地售予臺開 公司,陳可文於是要求張能政進行評估作業。王令麟為求順 利出售上開土地,於同年10月底某日,透過臺開公司董事蔡 豪(為年代媒體投資股份有限公司法人代表,89年2 月24日 解任,改由林忠正接任,同時為東森媒體科技股份有限公司 及東豪公司之董事,時任立法委員)邀約甫於88年9月28日



到任之臺開公司董事長劉金標王令麟等人共至桃園縣楊梅 鎮之揚昇高爾夫球場球敘,打完球後眾人共進午餐,周繼鵬 亦有出席,席間王令麟劉金標提及陽光加州三期土地之開 發案,表示遠倉公司正在進行,並簡單說明相關狀況,餐後 又邀劉金標等人一同到現場看地。高建文時任台開公司之副 事長,與蔡豪均係受台開公司委任處理事務之人,依法負有 忠實執行職務之義務,竟與王令麟周繼鵬共同基於意圖為 遠倉公司不法利益及損害臺開公司利益之犯意聯絡(高建文 及蔡豪業經本院判刑確定),明知遠倉公司以8億5,000萬元 購入陽光加州三期土地(包括上開建地及農地),其時實際 於該地僅進行完成2億8727萬8567元之水土保持工程,以其 87年1月23日購入土地時之價格及於該地施作水土保持工程 之費用,而該地於88年10月間山坡地行情並無明顯波動之情 況下,合理之市場價格應約為14億2000萬元左右,竟謀議以 總價18億2,000餘萬元、每坪8萬元之價格出售土地予臺開公 司。另由周繼鵬負責要求鑑價公司配合抬高鑑價以製作不實 之鑑價報告(詳後述第貳項),另方面王令麟則允諾給予蔡 豪好處(嗣於89年間委託蔡豪1億餘元代價購買民眾日報, 承諾由蔡豪之妻宋麗華為社長【詳後述】)、並允諾以3,00 0萬元投資高建文籌設之蓮園國際開發股份有限公司(下稱 蓮園公司,於88年12月9日核准設立登記,負責人高建文, 資本額1億2,000萬元,第一次實際發行股本3,000萬元,詳 後述。),作為促成該交易之代價,高建文、蔡豪乃以臺開 公司副董事長、董事之身分,強力主導該售地案之進行。臺 開公司董事長劉金標(業經本院判決無罪確定)因與王令麟 係舊識,並信任高建文在土地開發方面之專業(臺開公司民 營化後,於88年10月5日舉行第12屆董事會、第14屆監察人 第二次聯席會議,決議臺開公司增設副董事長職務,對於臺 開公司之重大案件,董事長認為有必要借重副董事長之專長 時,得透過總經理協助督導經理部門作業。),以為該購地 案可以為臺開公司帶來利潤,而怠於注意臺開公司相關價購 土地之流程及規定。
二、高建文於88年11月初指示開發部儘速對楊梅購地案進行投資 買賣可行性評估,並於同年月15日左右命張能政至其辦公室 ,除指示速辦此楊梅購地案外,盡快進行評估作業,期間蔡 豪、周繼鵬等人亦時至臺開公司開發部催促楊梅購地案之進 行。張能政於同年11月19日,依其調查蒐證資料及分析結果 ,製作完成一記載評估日期為「88年10月28日之遠東倉儲楊 梅陽光加州開發案初步可行性評估報告」(即第一份評估報 告),報告內分析基地之地形呈狹長南北向,地勢稍陡,由



北向南緩降,高程分佈在240-320公尺,最大高差約100 公 尺,平均坡度約24.24%,其中坡度15%-30%所占面積百 分比為70.29%、坡度30%-40%所占面積百分比為21.45 %,於87年9 月11日向臺新國際商業銀行股份有限公司(下 稱臺新銀行)設定本金最高限額抵押權8億8,800萬元,實際 撥款6億9,000萬元,約每坪3.02萬元,建造執照有效期間為 89年12月22日(最長建築期限為91年12月22日左右),另詳 列不動產市場前景不佳,楊梅鎮近期推案量仍大,亦有大半 為山坡地住宅,其去化問題相對較大等本案高風險因素,並 列舉87年桃園縣楊梅鎮預售市場房屋平均單價為每坪7.8 萬 元,銷售率31%,近期預售個案平均單價每坪在10.5萬元至 13萬元間,僅領袖山莊規劃透天獨棟、雙拼別墅平均單價為 每坪28.6萬元,陽光加州混合式別墅平均單價每坪為17萬元 ,市場供過於求,乃作成敏感度分析,且以設定稅後報酬率 為15%、房屋平均售價每坪18萬元、建築平均成本每坪7 萬 4,700 元、完工銷售率60%,認為設算土地購入之成本為每 坪5萬7,000元為合理。臺開公司開發部即於同年11月19日將 第一份評估報告初稿併同投資風險性額度彙總試算表,呈總 經理蔡宗榮(業經本院判決無罪確定)批核後提報土地開發 審議委員會(下稱土審會)審議,同年11月22日第118次土 審會會議前,蔡豪與周繼鵬復均到場關切及瞭解會議決議情 形,陳文可、張能政於會前即被叫到高建文辦公室內,由蔡 豪表示該評估報告有不妥之處,如第15頁「保守態度評估」 、「非別墅型」等有預設立場,陳文可、張能政於是在開會 現場抽換評估報告資料,將附件之投資報酬分析表、報酬率 敏感度分析表等資料拿掉,同日下午3時許會議一開始,由 甫於88年10月11日到任之總經理蔡宗榮擔任主席,出席人員 則有副總經理謝憲昭、稽核室林福祐、秘書室主任李石渝、 工程部經理蔡和雄、會計室主任郭德郎、審查部陳茂山、開 發部經理陳文可,列席人員有副董事長高建文、總經理室顧 問楊曉源、秘書周繼真、開發部賴英錫、張揚松及張能政, 承辦單位開發部建開科張能政尚未報告完畢,在談到遠倉公 司所提出之土地買賣合約草案時,主席蔡宗榮表示希望張能 政就契約逐條討論,說明雙方之立場是如何,把相關事宜明 白地講出來時,列席之高建文即由「結論與建議」切入,要 求開發部經理陳文可說明,陳文可說明合約付款條件後,由 張能政報告結論與建議部分,高建文又稱本案VIEW較陽光加 州一、二期好,又有溫泉,房屋起碼每坪在20萬元以上,加 上水土保持工程,土地成本不止每坪5萬7,000元,蔡宗榮於 是詢問公司有無報酬率要15%之內規?陳文可乃表示是一個



原則,是慣例,不是絕對,高建文即稱:我來了快要二個月 ,哪一個投資報酬率是15%?主席蔡宗榮遂裁示作樂觀估計 (銷售率百分之百)與保守估計(銷售率百分之60、投資報 酬率百分之15),經張能政表示有作敏感度分析,蔡宗榮乃 表示公司如有內規報酬率15%,我們就一切照規定做時,你 要做到15%,那就變成一坪只能5萬7,000元,那就是一個比 較保守的估計,高建文就說:「它也不是5萬7000啦,你5萬 7 的話,人家當初是素地,現在人家已經....。」,陳文可 於是表示把它修正過來再提董事會。經蔡宗榮裁示要把報酬 率敏感分析作出來提給董事看,高建文遂強調銷售率60%是 自我設限,蔡宗榮即稱:「其實你可以有一個敏感性分析的 時候,你就是可以從低價到高價,都可以做比較,...」, 隨後高建文批評報告預設立場、不客觀時,蔡宗榮即緩頰表 示也許開發部是站在一個比較保守的角度,並裁示本案要和 相似之陽光加州一、二期做比較,除非認為第三期已經飽和 ,沒辦法做,要讓董事看看意見,做優缺點比較。高建文復 稱:「你根本是趨向你要誘導,..,你乾脆就說這個案子推 翻算了,..。」,接著討論到報告內說臺開公司對於高品質 產品塑造及企劃能力不足時,蔡宗榮稱:地點當然我是沒看 過,董事長和高副董事長都看過了,是說又覺得這地點又更 好(指跟陽光加州一、二期相較),...就是說開這個會就 很誠實的講說,你如果有什麼真正擔心的,也不妨講出來, .. 。」,陳文可表示:「擔心就是我們自己能力不足,真 的沒辦法把品質塑造好。」,高建文聞言大怒,表示:「你 們現在這個什麼,我已經進來二個月,我跟你辦一樣無能無 耐。」,隨即撕毀資料,表示:「開完會再跟我講好了,媽 的,臺開關門啦,不要救了。」,旋憤而離席,蔡宗榮見狀 ,解釋也許是大家對事情之觀點不同,副董事長對於這個案 子是基於一個很大的期望,又再三詢問有無報酬率15%之限 制?表示:「...如果規定要這樣的話,你們怎麼算,算不 到15%,....,就不要提,就不能提了,那這個東西我也不 勉強你們,....。」、「.....跟各位問東西的時候,我覺 得很困惑,就是跟你們問東西的時候,你們要給我很明確的 東西,..,我希望大家是一個團隊的話,他講求的事情就是 實實在在的講,....。」、「...嘗試當然就風險很大,... 那也許我們給自己一個挑戰,說我們試著找這樣一個不同的 團隊來做,因為說真的啦,當然副董事長大概脾氣也比較大 一點....。」、「就是說大家誠實的來考量這個,我想有什 麼困難,大家可以提出來說。」、「...假如你們分析起來 真的覺得,說真的,說你覺得8萬太貴,真的需要...給董事



會這樣一個建議,那最主要問題,...做了你們有沒有把握 。」,出席人員李石渝聞言表示評估買地要先鑑價,不能說 對方希望賣8萬,我們就要8萬元買,且到底陽光加州一、二 期公共設施能否共享?溫泉有無?都是問題,規劃設計是買 地之後的問題。陳文可即稱:「...我本來是說我們通過之 後,..,先去鑑價,一併提董事會,那既然會今天來開了, 我們就去鑑價,一併提董事會,..。」,蔡宗榮聞言稱:「 要在董事會之前鑑價來得及做嗎?」,張能政稱:「鑑價結 果先出來」,之後,蔡宗榮質疑共用陽光加州一、二期公設 有無把握時,高建文返回會場後即表示基本上沒問題,且那 不是重點。經蔡宗榮再一次詢問鑑價能否在最近做成?陳文 可表示:「鑑價今天決定,應該是來得及提董事會,今天晚 上通知一下。」、「我建議是這樣子,如果其他委員沒有意 見,我們就剛剛高副董事長,還有總經理的指示,我把我們 的文字,把它修正,資料該補足的就補足,照您剛剛指示的 那個角度,把它修正好,...我們給董事會之前,我們把鑑 價報告趕附上來,用這個樣子來處理。」,蔡宗榮再三強調 :「還是把程序和需要的文件,都把他給符合,符合規定來 做。」,後由張能政在會議紀錄記載決議為:㈠可行性評估 報告修正通過(張能政因感受高建文於會前及會時所施予之 壓力,僅部分依土審會議過程修正為在水保及雜項工程完成 之前提下,報酬率的計算方面排除滯銷的影響因素,以100% 之銷售率來計算報酬率。土地單價以每坪8萬元交易,房屋 平均單價每坪20萬元,則投資報酬率為百分之20.32。並以 平均銷售房價每坪18至22萬元,地價每坪7萬至9萬元做報酬 率敏感度分析)。㈡請依程序儘速鑑價配合於11月25日提報 董事會。張能政因鑑價時間很趕,又在成案前周繼鵬即介紹 找大華不動產鑑定股份有限公司(下稱大華公司,前已於87 年1月21日就陽光加州三期土地做過鑑價報告。),即於會 後聯絡大華公司盧秀玉,盧秀玉並推薦臺灣地標不動產鑑定 顧問股份有限公司(下稱臺標公司)、國聯不動產鑑定股份 有限公司(下稱國聯公司)及泛亞不動產鑑定股份有限公司 (下稱泛亞公司),於不知情周繼鵬早已和上開公司做成鑑 定本案土地每坪8、9萬元之謀議情況下(詳後述第貳項), 簽報上開四家不動產鑑定公司報價單比價後,於翌日(23日 )簽請委託由報價最低之大華、國聯公司進行鑑價,並告以 鑑價目的為供買賣之參考。
三、臺開公司董事長劉金標率同副董事長高建文、董事蔡豪、黃 鈴雄、總經理蔡宗榮及相關人員於88年11月24日下午至陽光 加州三期土地實地會勘,而開發部經理陳文可亦於同日將本



案簽提於同年月25日上午召開之第12屆董事、第14屆監察人 第5次聯席會(下稱董、監聯席會)討論,經董事長劉金標 於25日上午8時50分批准,因已不及列入當日上午9時即將召 開之董、監聯席會議程,故以由總經理蔡宗榮簽准以臨時提 案之方式於當日聯席會提出討論(尚包括承購協和證券股份 有限公司所有坐落臺北市○○區○○段二小段七地號等39筆 土地案,下稱民生東路案),未依正常提案程序,於會前先 將資料分送全體董、監事研究,以利充分溝通討論,且依臺 開公司分層負責明細表開發部建築開發業務第3項規定:「 合建(受託)契約之訂定與報核,須報董事會核可。」,故 土地買賣契約亦應報董事會核可,而開發部經理陳文可於上 開董監事聯席會提案書臨時討論第四案中原有附買賣合約草 案,並在擬辦簽擬「本案若獲鈞會核准通過,即與遠東倉儲 股份有限公司進行議價及簽約相關事宜」,惟總經理蔡宗榮 因甫到任不久,對於土地開發業務不熟稔,乃怠於注意上開 內規規定,僅因民生東路案未附買賣合約草案,為求一致, 遂將楊梅購地案附件中之買賣合約草案刪除,且主動將擬辦 之文字變更為「如奉核可,授權經理部門辦理後續事宜。」 ,楊梅購地案之買賣合約草案因而並未送至董、監聯席會審 議、核可,致該次董、監聯席會對於楊梅購地案僅依送核之 修正後可行性評估報告及大華公司鑑價報告書、國聯公司鑑 價報告摘要表,即決議通過楊梅購地案之買賣價格18億2,70 5萬元,蔡宗榮復怠於注意臺開公司87年3月31日(87)開廣 字第01943號函頒布之價購土地作業流程圖規定,可行性評 估報告經提送董事會審議通過後,應先訂定底價,並在與對 方簽約前應先辦理議價手續。而於上開董、監事聯席會議中 ,主動報告修改擬辦文字之原因,誤認依開發部做成之評估 報告應可獲利10億元以上,請諸位董事給予指導。高建文則 報告其所持之樂觀態度,因蔡宗榮有提及建造執照將於12月 到期,董事黃鈴雄質疑溫泉之有無、景觀等產品行銷及成本 問題,蔡豪即發言表示:「總經理所提執照問題於附件五之 註一註二有說明,景觀和造型要更改,由高副董來主持應無 問題,溫泉鑽探部分經中油陳董事長朝威親自言明將照計畫 進行,我想今天董事會通過就不要再寫那個什麼議價不議價 ,建議如奉核可後授權辦理後續事宜」,使不知情之出席董 事於手邊有限且不實之資料下,決議通過本開發案之土地價 購及購買總價18億2,705萬元(單價每坪8萬元),致臺開公 司開發部經理部門僅能依照上述價格進行交易,無從再依上 開臺開公司頒布之價購土地作業流程規定與遠倉公司進行議 價,以求降低價格,維護臺開公司權益。




四、蔡宗榮於董、監聯席會後即找法務科科長李火龍、業務部代 經理傅竹梅、開發部經理陳文可、建開科代科長張能政及顧 問楊曉源到楊曉源之辦公室討論,並確定與遠倉公司買賣合 約草案之內容,翌日(26日),即代理董事長與遠倉公司代 理人周繼鵬完成合約內容協商,並簽立土地買賣合約書(面 積75498平方公尺,合22838坪),於買賣合約之條款中約定 本約買賣總價款共計18億2,705萬元,第一期款於簽約時給 付5億4,800萬元,第二期款於增值稅單核發二天內支付5億4 ,800萬元,尾款7億3,105萬元則於土地移轉手續完畢,土地 點交予臺開公司管領完成時給付7億3,105萬元(臺開公司業 於88年11月26日、12月4日及12月15日分3次將價款給付完畢 ),惟該土地買賣契約之付款約定,在遠倉公司尚有諸多應 辦而未辦之事項及待澄清確定可能影響未來投資成敗之重大 議題,如溫泉之有無、水權之點交、流量及水保工程之施工 、保固等,尚待相當長之作業時間才可確定之項目,均未及 注意,除在契約第11條概括性之違約罰則外,就此並未訂有 相對條件之保留條款,以降低公司財務風險,遂無法以停止 付款或其他較有力之方式要求對方履約,以致臺開公司於付 出18餘億元後,在遠倉公司履行交付溫泉水權等合約義務之 等候期間,即已增加利息支出達5,000餘萬元,復於遠倉公 司尚未履行其移轉登記全部土地(含155-4地號農地)之義 務前,即先行支付尾款予遠倉公司,此倉促訂約損害臺開公 司權益甚鉅(上開土地於88年12月10日移轉所有權登記予臺 開公司時,尚有一筆農地未能一併移轉登記。)五、遠倉公司將上揭土地出售予臺開公司,於簽約、付款及辦理 所有權移轉登記後,王令麟即依約定於89年1月29日將3,000 萬元投資款,自遠倉公司帳戶匯入高建文指定之蓮園公司籌 備處設在匯通銀行士林分行第0000000000000號活存帳戶內 。另自同年1月31日起至同年6月16日止,陸續自力霸東森集 團之關係企業東森育樂等公司,先匯款至鍾瑩豐設在富邦銀 行城中分行第000000000000號帳戶內,同日再轉匯入蔡豪指 定之人頭帳戶即其不知情國會助理江蕙伶設在臺北銀行城中 分行第99795號支存或同行第75380號活儲帳戶內,金額共計 1億3,698萬1,660元,以作為蔡豪、高建文2人強力主導並促 成臺開公司以每坪8萬元高價向遠倉公司購買陽光加州三期 土地之不法利益。蔡豪並於89年1月以上開款項受託投資購 買民眾日報社股份有限公司(下稱民眾日報)之經營權及支 付經營報社之所有開銷,總計王令麟周繼鵬高建文、蔡 豪以裡應外合,並由周繼鵬透過大華、國聯公司出具不實之 鑑價報告方式,達成遠倉公司售地予臺開公司之目的,以88



年11月26日距離遠倉公司購入土地僅1年10月左右,土地之 市場行情又無明顯波動之情況下,合理之市場價格應約為14 億2000萬元左右,竟以18億2,705萬元販售予臺開公司,其 得到之不法利益約4億餘元,足以生損害於臺開公司之財產 及股東、債權人之權益。
貳、製作不實鑑價報告部分:
一、田懷親為大華、臺標二公司之總經理,陳永祥為大華公司之 估價師,李建興係臺標公司之估價師,廖汶錡係國聯公司之 經理,孫璞係國聯公司之估價師,林睿明係泛亞之總經理, 高智政則係泛亞公司之估價師,均明知不動產鑑價本身應反 應市場最合理之價位,身為不動產鑑價工作者,除隨時掌握 市場之動態,感受市場起伏變化外,仍須抱持著下列鑑價原 則:一、卓越之見識。二、客觀之態度。三、公正之情操。 四、科學之方法。五、冷靜之觀察。六、考量國內外經濟情 勢之消長。七、衡量未來時勢之變化與動向。八、長期合理 之評估。而在投資買賣不動產之前,若能先進行市場性之評 估分析及產權、都市計畫、市場潛力調查等,則可降低買賣 之風險,是鑑價在買賣談判中可作為出售者之一個指標及保 證,一個獨立且公正之評價,可提供購買者既公平又合理之 價格,因此對於一般購屋者及企業之經營有很大之幫助。在 臺灣之不動產估價師制度確立之前(我國於89年9月19日經 立法院三讀通過,同年10月4日由總統公布之不動產估價師 法,已明文規定不動產估價師須通過考試,取得專業證照。 ),不動產估價之專業是建立在估價中之不動產價值推論之 過程、引用之方法、每一推論步驟之交待是否清楚及引用之 交易實例是否屬實與恰當,高估或出具不實報告者,將影響 害及委託者如公司企業、建築廠商及金融機構等作出錯誤之 決策,是若為利所誘、為人所用,喪失其專業原則,將使不 動產市場秩序混亂及弊端頻傳。
二、緣遠倉公司前基於購買陽光加州三期土地之需要,曾於87年 1 月間由王令麟指示周繼鵬找鑑定公司鑑價,周繼鵬即委託 大華公司進行鑑價,大華公司於87年1 月21日作成估價報告 (估價師張宏吉、審查鄭堯),鑑定上揭土地於現行不動產 市場上所擁有之合理正常價格每坪單價為37,500元,總價為 8億4,973萬7,624 元,此估價報告之不動產價值推論之過程 、引用之方法及每一推論步驟之交待等尚無違背估價專業事 項,遠倉公司即據此以8億5,000萬元(包括8筆建地與2筆農 地)向朱介曾購買陽光加州三期土地。嗣於88年9 月之後, 遠倉公司因景氣影響,併同考量遠倉公司整體資產運用效益 ,王令麟乃與周繼鵬基於意圖為遠倉公司之不法利益及損害



臺開公司利益之犯意聯絡,由王令麟透過董事會之決議指示 周繼鵬須以每坪8 萬元之價格出售陽光加州三期土地及處理 委託鑑價等相關事宜,而周繼鵬於與買方臺開公司接洽期間 ,臺開公司尚未經董事會決議通過購買上揭土地之前,即於 88年11月3 日上午先行打電話向田懷親表示要對去年估過之 上揭楊梅老坑段土地再估價一次,這次要以有建照開發後之 價格為估價目的,每坪單價要估8 萬元以上,而且很急,田 懷親遂交代陳永祥以遠倉公司之名義,儘速著手進行鑑價, 但周繼鵬又於同日下午再行致電大華公司,表示遠倉公司該 筆估價案不要委託大華公司做了,但臺開公司要找兩家公司 對同筆土地估價,除要大華公司鑑價之外再介紹一家,且二 家公司估的價格不要一樣,田懷親乃於88年11月8 日左右打 電話予國聯公司之經理廖汶錡,告以臺開公司要委託對陽光 加州三期土地做鑑價,鑑價目的係於政府環保機關及水保機 關審查通過後,有建造執照進行開發後,並與鄰近社區陽光 加州共用其現有之公共設施於現行不動產市場上所擁有之合 理市場行情,每坪單價要在8 萬元以上,建議國聯公司一起 做,大華公司於同年11月3 日即登記在進案日報表,交由估 價師陳永祥負責估價,陳永祥接到本案,即依公司既定程序 到地政機關申請相關圖說、異動清冊等資料,並前往現地勘 查確認;而國聯公司廖汶錡基於鑑價收費要參考勘估標的之 價格,乃與該公司估價師孫璞(已經檢察官為職權不起訴處 分)於同年11月10日左右,同赴現場粗略估計,並指示孫璞 先行著手進行相關作業,同年11月23日一早,張能政打電話 向國聯公司表示臺開公司已批准交給國聯公司估價,廖汶錡 當天即填具交辦單與孫璞,並再一同赴楊梅再做現地勘查。三、遠倉及臺開二公司均係上市公司,依證券交易法第36條第 2 項第2 款及第38條規定頒布之公開發行公司取得或處分資產 處理要點第6點第1 項第3款規定,上市公司之間土地交易標 的金額若超過10億元,買賣雙方應各自委託兩家鑑價公司進 行估價,且應向主管機關證券暨期貨管理委員會(原稱證券 管理委員會,以下簡稱證期會)申報公告,以保障投資,落 實資訊公開之目的。周繼鵬明知臺標公司與大華公司,辦公 處所同在臺北市○○路○段249號四樓之一,電話號碼同係 00000000,並共用管理部門及業務部門,且均由總經理田懷 親負責,竟於大華公司完成臺開公司鑑價案之後,於同年11 月22日前一、二天,因周繼鵬再打電話向田懷親表示該筆土 地要以遠倉公司委託名義再估一次,這次要臺標公司來做, 且估價不可以高過臺開公司委託案之價格(即每坪8萬5,000 元),並指示其助理滕培曉與臺標公司接洽鑑價事宜,田懷



親則交代員工於同年11月22日將本案登入進案日報表,交由 臺標公司估價師李建興負責,並轉告李建興估價不可高過臺 開公司委託案。周繼鵬復於88年11月20日下午打電話找林睿 明,表示在楊梅有一塊土地鑑價案在趕時間,問泛亞公司能 否承作,林睿明答稱可以後,周繼鵬告以鑑價目的是做為土 地之買賣參考,要求價格儘量估高一點,林睿明旋即於翌( 23)日將本案交由高智政(業經檢察官為職權不起訴處分) 進行鑑價工作,並指派高智政與大華公司估價師陳永祥於當 日下午共同前往楊梅陽光加州三期現場進行勘查,在前往楊 梅基地之途中,陳永祥告知高智政買賣雙方已談好價格,買 方要以8萬元買,交辦單上有寫要估到8萬元,買賣已成,要 報證期會參考而已。
四、臺開公司88年11月22日土審會決議應依程序儘速鑑價配合於 11月25日提報董事會,張能政因遠倉公司周繼鵬曾將大華公 司之前就該土地做成之鑑價報告交予臺開公司參考,且曾多 次表示可找大華公司鑑價,考量2 日內要提出鑑價報告之時 間緊迫,為避免作業不及,遂認找大華公司在時間上較能配 合,乃於當(22日)下午會後,與大華公司連絡請其提供報 價單,大華公司盧秀玉並介紹國聯、臺標及汎亞三家鑑價公 司,由大華公司負責連絡其他三家公司直接傳真報價單,張 能政再由大華等四家公司提供之報價單來做為比價之基礎, 並依此報價單簽呈經理陳文可決行,因大華與國聯之報價較 低,所以就決定委託該二家公司負責鑑價,告以大華公司勘 估標的是遠倉公司從前請他們鑑價之老坑段土地再做一次鑑 價,鑑價目的為買賣之參考,並須於88年11月24日前交件, 以便在25日召開之董、監聯席會提出,至於國聯公司則由大 華公司負責連絡。
五、大華公司之田懷親、陳永祥、臺標公司之李建興、國聯公司 之廖汶錡、孫璞及泛亞公司之林睿明、高智政等人皆為從事 不動產估價業務之人員,均明知應遵守估價專業及原則,於 88年11月間其等依據內政部82年5月4日臺內地字第8275032 號函頒布之土地估價技術規範執行臺開公司(委託大華、國 聯二公司)、遠倉公司(委託臺標、泛亞二公司)所委託之 估價業務時,應依該規範第4條:「應經常蒐集包括人口、 居民習性、產業結構、交通、公共設施、運輸、所得水準、 房地供需、金融市場、環境災變、土地規劃、管制與使用狀 況、房地產經營利潤、未來發展趨勢等資料。」、第6條: 「應力求客觀,運用邏輯推論方法或經驗法則,以進行調查 、比較、分析、修正等估標工作。」、第22條:「運用買賣 實例比較法勘估之步驟為:一、蒐集並查證買賣實例相關資



料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之買賣實例。三、 對買賣實例價格進行時差修正及情況修正(指判定交易情況 ,對買賣實例價格是否符合市場合理買賣價格所做之修正。 )。四、分析、比較勘估標的與買賣實例間之個別因素(指 勘估標的受本身條件之影響,而產生價格差異之因素而言。 )及區域因素(指影響勘估標的所在地區之不動產價格因素 而言。)之差異,並求取其調整率。五、計算勘估標的之試 算價格(指對勘估標的於適用比較方式或收益方式或成本方 式求得之價格。)。六、決定勘估標的之比較價格(指依買 賣實例比較法求得之試算價格。)。」、第14條第7款:「 應運用不同的估價方法推算勘估標的價格。」等規定執行其 等受託之估價業務。復明知影響不動產行情之因素主要是供 給與需求,其次是對未來投資、市場價格之預期。就整體而 言,會影響山坡地價格之因素有坡度、與鄰房交界的距離是 否過近、擋土牆強度、基地座向、順向坡或是逆向坡、陽光 、景觀、容積率、建蔽率、樓高限制、聯外道路、水源等。 而依內政部建築研究所發佈「臺灣房地產景氣動向季報(88 年第4季)」之房地產景氣對策訊號看法「對策訊號十、十 一、十二月同為黃藍燈,綜合判斷分數分別為11分、12分、 11 分,而前一季則為9分、13分、12分,對應燈號分別為藍 燈、綠燈、黃藍燈。綜觀88年前三季地產景氣對策訊號,不 是落入黃藍燈,就是落入藍燈,最好的情形是綠燈,整體觀 之,房地產過去一年的景氣仍在安全值綠燈以下打轉,顯示 ,當前房地產景氣似乎仍處在不確定的情況。」,田懷親、 陳永祥、廖汶錡、李建興、林睿明(以上5人業經本院判刑 確定)竟與周繼鵬共同基於製作業務上不實鑑價報告之概括 犯意聯絡,㈠大華公司由陳永祥負責估價、田懷親負責審查 之鑑價報告(報告日期88年11月19日、製表日期88年11月5 日)採用假設百分之百銷售率(由案例二之總價反推所得出 ),並不符合實際市場銷售情況,所得土地價格因此偏高, 違反土地估價技術規範第四條遺漏房地供需、金融市場之資 料。又未依第十四條第七款規定運用不同之估價方法推算勘 估標的價格,如以市場比較方式、收益方式或成本方式來試 算價格;未對買賣實例價格進行期日修正及情況修正,且比 較標的並非交易實例(如案例二),所列是賣方求售價。案 例一、案例三之坡度與本案坡度差異頗大,百分比負二的修 正是明顯低估,在比較項目修正表中發展趨勢修正條件、不 動產發展趨勢列為百分比正7.5,市場可接受修正程度列為 零,明顯違反實際情況,市場可接受度應該是負數,不動產 發展趨勢也應是負的。案例二是拿房地總價1,550萬元來反



推,是假設可以順利售出,但沒有作銷售率之調整,也沒有 作其他風險之調整,如水源抗爭、能否如期完工等因素,因 而在售價高估與成本低估(如風險或行銷成本)情況下所得 之土地價格是高估的。案例二之還原土地單價算式,扣除項 目是代表成本,以這種方式還原單價,應列舉之扣除項目有 風險、行銷、利息成本、買賣增值稅、代書成本、工程興建 公共設施成本、提撥社區基金等,案例三之還原土地單價算 式與案例二有相同之問題。另所選擇之買賣實例都是在陽光 加州二期內,與本案基地之坡度應作負的修正(依等高線所 示陽光加州三期土地之平均坡度大於陽光加州二期之土地) 。而農業用地不是建地,不能以建地的計算式來銷售,鑑價 報告把它當作是服務的道路,在銷售上就不會有現金的收入 ,應由其他的建物來吸收成本。至於報告以陽光加州一、二 期82、3年間推出時之大樓區平均每建坪13萬元,別墅區平 均每建坪15到16.5萬元間,每坪土地行情介於10至15萬元間 之價格作為估價當時(88年)有抗跌性之基礎,即欠缺其依 據。㈡臺灣地標公司由李建興負責估價之鑑價報告(報告日 期88年11月22日),其中土地鑑定表日期88年11月5日與大 華公司上開鑑價報告相同,而二者除標題有修正外,內容大 致相同,違反土地估價技術規範事項均相同,所引案例一也

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參考資料
臺灣土地開發信託投資股份有限公司 , 台灣公司情報網
東森華榮傳播事業股份有限公司 , 台灣公司情報網
泛亞不動產鑑定股份有限公司 , 台灣公司情報網
大華不動產鑑定股份有限公司 , 台灣公司情報網
東森媒體科技股份有限公司 , 台灣公司情報網
年代媒體投資股份有限公司 , 台灣公司情報網
陸輝營造有限公司 , 台灣公司情報網
東豪股份有限公司 , 台灣公司情報網
中央存款保險公司 , 台灣公司情報網