臺灣桃園地方法院民事判決 101年度重訴字第97號
原 告 呂信芳
被 告 林詩唯
訴訟代理人 周紫涵律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國101年6月
13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但 書第2 款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變 更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之 主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及 證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或 一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在 同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭 者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照 ）。本件原告起訴時原聲明為㈠被告應將坐落於桃園縣桃園 市○○段第711地號土地，應有部分12分之1 ，同段第712地 號土地，應有部分12分之1 ，暨其上桃園縣桃園市○○段第 685 建號之建物所有權全部，移轉登記予原告。㈡被告應給 付原告新臺幣（下同）9,000,000 元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，嗣 於本院審理中，因上開不動產已由本院委託台灣金融資產服 務股份有限公司於民國101 年3 月14日拍定，故具狀將上開 聲明第1 項撤回，並將原第2 項聲明變更為被告應給付原告 13,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息（參見本院卷第63頁），經 核原訴與變更後之訴間有相當之關連性，且原訴之證據資料 得於變更後之訴審理時予以利用，揆諸前開規定，可認原訴 與變更後之訴之請求基礎事實係屬同一，原告所為訴之變更 ，於法有據，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告於96年6 月22日及同年月27日分別以4,000,000 元、4, 500,000 元及4,500,000 元向原告購買坐落於桃園縣桃園市 ○○段第711 地號、712 地號土地，及其上建物為桃園縣桃
園市○○段第685 建號（門牌號碼為桃園縣桃園市○○路43 號10樓，下稱系爭10樓房屋）、同段第677 建號（門牌號碼 為桃園縣桃園市○○路43號2 樓，下稱系爭2 樓房屋）、同 段第678 建號（門牌號碼為桃園縣桃園市○○路43號3 樓， 下稱系爭3 樓房屋）3 間房屋（以下合稱系爭不動產），系 爭不動產過戶給被告後，被告隨即居住在系爭10樓房屋，並 將系爭2 樓及3 樓房屋出租予他人，然被告迄今仍未支付系 爭不動產之價金給原告，經原告屢次催討，被告均置之不理 ，爰依民法第254 條規定，以本件起訴狀繕本送達被告作為 解除兩造間關於系爭10樓房地買賣契約之意思表示，並依第 259 條第1 款、第179 條規定，請求被告將系爭10樓房地所 有權移轉登記予原告，然因系爭10樓房地於本件審理中已遭 拍賣，故改為請求被告賠償系爭房地買賣價款4,000,000 元 。另依買賣之法律關係，請求被告給付系爭2 樓及3 樓房地 之買賣價金9,000,000 元。綜上，被告應給付原告之款項合 計為13,000,000元。
㈡聲明：被告應給付原告13,000,000元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。二、被告則抗辯：
㈠93年間訴外人林鉅盛（原名為林長祿，即被告之父親）一直 給予被告親情威脅等壓力, 要求桃園縣桃園市○○路43號12 樓之房地（下稱系爭12樓房地，桃園縣桃園市○○路43 號1 至12樓房地均為林鉅盛所有）借名登記予被告, 並承諾被告 於半年至1 年間會再找人頭將系爭12樓房地過戶予其他人頭 , 被告基於親情等壓力, 遂答應渠將系爭12樓房地過戶予伊 。嗣於96年間，因被告名下坐落於桃園縣大園鄉某處之古厝 符合政府每年約80,000元左右補助機場噪音補助款之資格， 林鉅盛為領取該補助款，因而騙取被告之3 份印鑑證明，然 林鉅盛竟持上開印鑑證明及印鑑章，假冒被告名義與原告訂 立買賣契約，將系爭不動產過戶予被告，且未經被告授權， 此屬無權代理，該買賣契約經被告拒絕承認後，該買賣契約 對被告不生任何效力。又原告曾於96年間主動告知被告有關 林鉅盛借用被告名義登記等情，經被告查證屬實，被告唯恐 林鉅盛繼續無權使用上開印鑑證明及印鑑章，遂立即去辦理 新的印鑑證明，顯見林鉅盛無權或越權代理被告買受系爭不 動產。
㈡原告陳稱系爭2 樓及3 樓房屋之買賣價金各為4,500,000 元 ，惟前揭房屋上卻已設定抵押權金額各為5,760,000 元，原 告以低於抵押權設定之金額賣予被告，顯與市場一般交易之 經驗法則不符。再者，依照市場一般交易之經驗法則，賣方
將不動產移轉與買方後，不動產上之抵押權應會轉貸予買方 身上，始符常情，然系爭不動產移轉至被告名下後，系爭不 動產上之抵押權並未隨同移轉至被告，仍由賣方（即原告） 負擔，亦與經驗法則不符。此外，被告於96年間並無足夠之 資力，得1 次購買總價為13,000,000元之系爭不動產，足見 原告與林長祿均明知被告僅係單純被利用之人頭，被告並無 授權林長祿與原告訂立系爭買賣契約，遑論系爭不動產業經 拍賣，原告並無受有任何利益。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其於96年間以買賣為原因，將系爭不動產過戶給被 告，被告迄今曾未給付系爭不動產之買賣價款予原告等情， 業據其提出系爭不動產之土地登記申請書、土地增值稅免稅 證明書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、契稅繳款書、 桃園縣政府地政規費收費收據聯、原告之印鑑證明、身分證 正反面、土地登記第2 類謄本、建物登記第2 類謄本、桃園 縣桃園地政事務所網路申領（異動索引）等件為證（參見本 院卷第6 至43頁），被告對此並不爭執，是原告此部分主張 堪信為真實。
㈡原告復主張被告係於96年6 月22日及同年月27日分別以4,00 0,000 元、4,500,000 元及4,500,000 元向原告購買系爭10 樓、2 樓及3 樓房地，系爭不動產過戶給被告後，被告隨即 居住在系爭10樓房屋，並將系爭2 樓及3 樓房屋出租予他人 ，因原告屢次向被告催討買賣價款，被告均置之不理，爰依 民法第254 條規定，以本件起訴狀繕本送達被告作為解除兩 造間關於系爭10樓房地買賣契約之意思表示，並依第259 條 第1 款、第179 條規定，請求被告將系爭10樓房地所有權移 轉登記予原告，然因系爭10樓房地於本件審理中已遭拍賣， 故改為請求被告賠償系爭房地之買賣價款4,000,000 元。另 依買賣之法律關係，請求被告給付系爭2 樓及3 樓房地之買 賣價金9,000,000 元等語，為被告所否認，並執前詞置辯。 ⒈按有權代理須本人有授與代理權之行為，授與代理權，依民 法第167 條規定，應向代理人或向代理人對之為代理行為之 第三人，以意思表示為之。又依民法第170 條第1 項規定， 無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，經本人承認者 ，固對本人發生效力。惟承認係對於已經存在之法律行為補 正授權行為之欠缺，並非事後授與代理權，故無權代理行為 ，經本人承認而補正欠缺者，與曾授與代理權之有權代理， 本質上仍有不同（最高法院85年度台上字第3127號判決意旨 參照）。經查，證人林鉅盛雖到庭證稱：（原告於96年6 月
22日及同月27日以4,000,000 元、4,500,000 元及4,500,00 0 元出售桃園縣桃園市○○路43號10樓、同號2樓、同號3樓 房屋及土地一事，是否知悉？）日期我不記得，但知道這件 事。原告將上開不動產售予被告，我是介紹被告去向原告將 上開房地拿回來。（被告是否有向原告購買上開房地？）有 ，是被告要買的，價格如上述。（被告本人或由證人向原告 洽談買賣事宜？）我幫忙談的，被告有授權我去談，身份證 、印章都是被告交給我的等語（參見本院卷第66頁），然證 人林鉅盛亦證稱：（由何人辦理上開房地過戶？）我不記得 。（買賣款項是否有給付？）我不記得。（當時為何被告本 人未能親自去與原告洽談買賣事宜？）我忘了，我有糖尿病 ，身體不好。（被告當時為何要買上開房地？）我現在頭腦 不清楚，最近才知道上開房地被拍賣。（何時、何地經過被 告授權買受上開房地？）我忘了。（你被授權之金額？）我 忘了。（原告是否有向被告求證買受房地一事？）我不知道 等語（參見本院卷第66頁反面及第67頁），倘被告真有授權 證人林鉅盛代理被告去向原告洽談買受系爭不動產，則證人 林鉅盛理應對於該次買賣之相關細節知之甚詳，然證人林鉅 盛竟僅單純證稱被告曾有授權渠代理伊去向買受系爭不動產 ，對於其餘買賣經過則均以遺忘或身體狀況不佳等因素避不 回答，顯見證人林鉅盛對於本件之重要爭點即被告係於何時 、何地，以何種方式授權證人林鉅盛代理被告去向原告購買 系爭不動產等過程並未如實陳述。又兩造均不爭執系爭不動 產之買賣內容均係由原告與證人林鉅盛洽談，倘本件經認定 被告並未授權證人林鉅盛代理被告與原告成立系爭不動產之 買賣契約，則證人林鉅盛即須負無權代理人之損害賠償責任 ，是以證人林鉅盛僅證稱被告有授權我去談本件買賣契約等 語，而未能明確交代相關授權之經過，自應認該證詞有偏頗 之虞，即非可採。
⒉再者，依上開土地登記第2 類謄本及建物登記第2 類謄本所 載（參見本院卷第26至30頁），系爭10樓房地所有權移轉登 記予被告後，該房地上仍有原告為第一商業銀行股份有限公 司設定之7,560,000 元、3,780,000 元抵押權存在，衡諸社 會交易常情，一般房地之出賣人在辦理該房地過戶時，通常 會要求將該房地上所設定之抵押權及房貸部分一併移轉由買 受人承擔，或由買受人自行向銀行辦理貸款後，再將出賣人 原先為他人設定之抵押權塗銷，惟系爭10樓房地過戶予被告 後，系爭10樓房地上之抵押權設定義務人竟仍為原告，顯與 常理有違。
⒊此外，證人林鉅盛於本院審理中證稱：（你知道96年買賣時
，被告之薪資？）不知道，只知道有房租可收就行了，包括 1 、2 、3 、10樓。（該棟房屋除了1 、10樓外，其餘房租 及基地台，是否均由證人收取？）因為當時有繳貸款，房租 都拿去繳貸款了等語（參見本院卷第67頁反面），參以證人 林鉅盛於99年間亦以被告代理人名義將系爭10樓房屋出租予 原告，有該房屋租賃契約書1 件在卷可稽（參見本院卷第10 4 至107 頁），足認系爭不動產過戶至被告名下後，係由證 人林鉅盛實際管理使用系爭不動產，及繳納與系爭不動產相 關之貸款餘額。準此，堪認證人林鉅盛始為系爭不動產之實 質所有權人。是被告抗辯伊並未授權證人林鉅盛代理被告向 原告買受系爭不動產等語，尚非無據，應屬可採。 ⒋原告雖主張被告於96年間即已知悉系爭不動產過戶至伊名下 ，且被告於98年間曾向地政機關申請系爭不動產之書狀補發 ，顯見被告對於本件買賣過程完全知情，倘被告不願買受系 爭不動產，理應將系爭不動產所有權移轉登記予原告云云。 惟按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人 承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人， 得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確 答者，視為拒絕承認，民法第170 條第1 項及第2 項分別定 有明文。次按「無權代理人以代理人名義所為之法律行為， 經本人承認者，對本人即生效力。所謂承認為代理權之補授 ，由本人以意思表示為之，即生承認之效力。」；「無代理 權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行 為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒 絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本 人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效 力。」（最高法院85年度台上字第1380號判決及85年台上字 第963 號判例意旨參照）。經查，原告並未能舉證證明被告 於本件買賣前有授權證人林鉅盛代理被告與原告成立系爭不 動產之買賣契約，已如前述，證人林鉅盛所為依法即屬無權 代理之行為，原告應依民法第170 條第2 項規定，定相當期 限催告被告本人確答是否承認該買賣契約，至於被告是否知 悉該買賣契約存在與該買賣契約是否對被告生效，不應等同 視之，仍應依客觀實際情形加以判斷。然依原告所述，可知 原告並未對被告為前揭催告確答是否承認該買賣契約之行為 ，嗣被告亦對證人林鉅盛提起偽造文書之告訴（案號為99年 度偵字第4302號），顯見被告已拒絕承認證人林鉅盛以被告 名義與原告就系爭不動產所成立之買賣契約，揆諸上開規定 及說明，該買賣契約對於被告已確定不發生效力。 ⒌按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條第1 項及第2 項分別定有明文。經查，系爭不動產均 已遭拍賣，且拍賣所得均係用以清償原告對銀行所負之債務 等情，為兩造所不爭執（參見本院卷第146 頁反面），顯見 被告並未因系爭不動產曾過戶至伊名下而獲取任何利益，是 原告請求被告返還13,000,000元之不當得利，尚乏所據，為 不足採。
四、綜上所述，被告於本件買賣前並未授權證人林鉅盛代理被告 與原告成立系爭不動產之買賣契約，被告事後亦已拒絕承認 該買賣契約，則原告自不得再持該買賣契約對被告為任何主 張，又被告並未因系爭不動產曾過戶至伊名下而獲取任何利 益。從而，原告依民法第254 條及第259 條第1 款規定，及 買賣、不當得利之法律關係，請求被告給付原告13,000,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認均不足以影響本裁判之結果，爰不一一予以論駁， 附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
書記官 陳佳彬
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