臺灣桃園地方法院民事判決 101年度訴字第214號
原 告 台灣房屋仲介股份有限公司
法定代理人 李碧華
訴訟代理人 李德瑋
被 告 李傳煌
上列當事人間給付服務費事件，本院於民國101 年6 月8 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國100 年8 月3 日與原告簽訂土地專任 委託銷售契約書（下稱系爭契約書），將其所有坐落桃園縣 大園鄉○○○段下埔小段1685-1地號土地（下稱系爭土地） ，權利範圍3 分之2 委託原告代為銷售，委託期間至100 年 12 月31 日止，原告於同年8 月22日覓得買方即訴外人吳俊 億，並簽立買賣議價委託書，願以權利範圍全部之總價新台 幣（下同）2648萬元，依被告權利範圍3 分之2 計1765萬元 買受，嗣於同年8 月29日，被告簽立同意書，明示委託原告 代理銷售價格為1765萬元，達到吳俊億最高之承買價格。雙 方買賣意思表示合致，原告即依上開委託銷售契約之授權， 代理被告收受吳俊億所簽發面額為300 萬元之本票作為定金 ，並於同年8 月26日以存證信函通知被告買賣成交收受定金 ，請其與原告公司人員聯繫約定簽定書面買賣契約之時、地 ，詎被告於原告媒介就緒後竟違約拒賣，經原告另於同年10 月25 日 以存證信函催告，仍拒出面履行與吳俊億簽定書面 買賣契約之義務，依最高法院84年度台上字第2925號判決意 旨，及原告與被告簽立之同意書第3 條後段約定，原告自有 權向被告請求成交售價1765萬元百分之3 即52萬9,500 元之 服務費報酬等語。並聲明：被告應給付原告52萬9,500 元， 及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5計 算之利息。
二、被告則以：本件買賣雙方，除制式買賣契約所列之條文外， 尚提出附註條件之要求，買方要求於土地完成鑑界後，賣方 需負責將地界以圍籬圍起，此要求為被告拒絕，雙方就此尚 未進一步達成協議。另系爭土地上有2 建物，一為平房部分 ，依不動產現況說明書所載，係隨同土地移轉，另一2 樓半 之鋼筋混凝土建物，被告於100 年8 月3 日簽訂系爭委託書 前，即已向原告仲介人員謝振財表明系爭土地需留6 米寬道 路供上開2 樓半建物日後通行之用，謝振財即在地籍圖劃虛
線標示欲保留之土地範圍，雖委託銷售價格並未將該保留土 地之面積排除，然此係因謝振財稱一切以買賣契約為準，日 後可再與買方協談。嗣買方拒絕保留通行道路，故雙方進一 步談補償款，被告要求150 萬元，買方僅願意給25萬元，之 後雙方僵持不下，並無共識，且就價金支付方式亦無意思表 示合致，是買、賣雙方對買賣內容、條件還在爭執，原告之 仲介義務何來完成之有，被告自無給付仲介費之義務等語置 辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於100 年8 月3 日訂有「土地專任委託銷售契約書」， 由被告委託原告銷售系爭土地權利範圍3 分之2 ，原委託出 售總價格2,470 萬元，仲介報酬以成交價4%計算。 ㈡被告於100 年8 月16日簽立同意書，同意委託銷售價格更正 為1,765萬元，並按該售價3%給付原告服務費用。 ㈢訴外人吳俊億於100 年8 月22日與原告簽立「買賣議價委託 書」，同意以2,648 萬元購買系爭土地全部，換算原告權利 範圍3 分之2 即1,765 萬元，吳俊億並交付面額300 萬元之 本票1紙作為協調議價之用。
四、兩造爭執之事項：被告與訴外人吳俊億是否已成立買賣合約 ？茲論述如下：
㈠按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即 為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物 及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言 ，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價 金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程 中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例 如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均 未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必 要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金 ，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費 用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價 金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本 ，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事 人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再 據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先 擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業 已成立（最高法院93年度台上字第441 號、79年台上字第13 57號、80年台上字第1883號判決要旨參照）。 ㈡經查，系爭契約書第10條約定：「若買方同意本契約之出售 條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立。」，是
買賣契約視為有效成立之要件有二，包含：⑴買方出價達委 託價格及⑵出售條件經買賣方雙方達成合意，二者缺一不可 。而系爭契約書第5 條係在約定價款支付方式，然該條文就 簽約款、備證款、完稅款、尾款之金額或佔總價款之比例均 付之闕如（見支付命令卷第16頁），而系爭契約書簽訂時， 兩造對於簽約款、備證款、完稅款、尾款之比例完全未作約 定，且現實上確有因價款支付方式買賣雙方談不攏致無法簽 約之可能性等情，業經原告自承在卷（見本院卷第49頁背面 ），衡諸系爭土地之委託售價高達1,765 萬元，該價款支付 方式對買賣雙方顯然影響甚鉅，當屬買賣重要事項之一，有 關此部分之出售條件既未於系爭契約書載明，亦未經兩造協 議，則買賣雙方就此尚無意思表示之合致，自難認系爭土地 之買賣契約已然成立。
㈢系爭契約書第6 條約定：「甲方全權委託乙方銷售本宗不動 產，銷售成交時，同意給付成交價百分之四計算為服務報酬 。」，本條既約定「銷售成交時」，顯應於吳俊億與被告間 買賣契約成立後，始有適用該項約定之餘地，然該買賣契約 並未成立，業如前述，原告對被告即無請求給付服務報酬之 權利可言，故其請求被告給付報酬52萬9500元，洵無足取。五、綜上所述，原告與吳俊億間買賣系爭土地因就價金付款條件 並未達成意思表示合致，買賣契約尚無因定金之交付而成立 ，原告即不得依系爭契約書請求被告給付居間報酬。從而， 原告請求被告給付52萬9500元，及自支付命令送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回 。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第二庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
書記官 洪千棻
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