臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第536號
原 告 曾延盛原名：曾德.
訴訟代理人 林清漢律師
複 代理人 韓曉玲
被 告 羅睿恩原名：羅世.
訴訟代理人 陳鼎正律師
複 代理人 張瑞琪
上列當事人間請求返還價金事件，於民國101 年6 月26日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾柒萬伍仟貳佰柒拾肆元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣捌拾伍萬元供擔保後，得假執行；被告以新臺幣貳佰伍拾柒萬伍仟貳佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴時，其訴之聲明 原為：「被告應返還原告新臺幣（下同）3,564,544 元，及 自起訴狀繕本送達翌日前5 年起算至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息」，嗣於民國100 年6 月20日言詞辯論期日 ，當庭變更其利息請求為「自本件判決確定之日起算至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息」，再於101 年6 月26日 言詞辯論期日當庭變更利息請求為「自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息」。核原告所為 訴之變更，屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開法 律規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於88年3 月3 日兩造就坐落桃園縣龍潭鄉○○○段27 7 地號土地（面積3,384 平方公尺，權利範圍：1/2 ，下 稱系爭土地），定有不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約 ），系爭買賣契約重要內容有：「（第2 條）買賣總價款 為9,000,000 元整。（第3 條）付款辦法為：①本約簽訂
時，甲方（即原告）應給付乙方（即被告）：4,600,000 元（含訂金）。②契約簽訂依據87年9 月14日所立契約之 延伸補強原契約第3 條第3 款，系爭土地登記於被告之日 為88年2 月4 日，原告於88年2 月4 日開始承接亞太商銀 貸款4,400,000 之本金及利息。... ⑤俟政令法規可分割 過戶時，乙方無條件配合買方分割過戶。」又系爭買賣契 約成立後，原告業已交付4,600,000 元予被告，此外，原 告依約應於88年2 月4 日起，承接亞太商銀4,400,000 元 之貸款本金及利息，作為給付買賣價金之用。又為擔保被 告依約移轉系爭土地，故原告於系爭土地設定最高限額抵 押權9,000,000 元（第2 順位）。然系爭買賣契約嗣有無 效之情形，原告請求返還價金，為被告所拒。原告自88年 5 月18日起即未依約繳納貸款，被告於同年7 月8 日及同 年月29日陸續以存證信函通知原告依約履行，並向本院提 起訴訟，經本院以88年度壢簡字第838 號及89年度簡上字 第117 號判決原告應依約清償債務確定。嗣後原告仍未履 行，被告遂於90年5 月29日以存證信函通知原告解除買賣 契約，兩造契約業經解除，被告依民法第259 條第1 項第 1 款之規定，自應返還價金4,600,000 元。（二）又依系爭買賣契約第10條，固有約定原告未依約定日期付 款，已付全部價款，由被告無條件沒收，抵作違約金，並 得解除契約。然此為違約金、損害賠償總額之約定，依民 法第252 條之規定，違約金額過高者，法院得減至相當之 數額。本件被告業於90年5 月29日解除契約，然原告依系 爭買賣契約約定，另需繳付承接4,400,000 元之貸款以作 為給付買賣價金之用，原告除繳納88年3 、4 、5 月貸款 本息外，自88年6 月起，迄90年5 月29日解除契約之日止 ，未依約繳納之金額，共計24個月（7+12+5 =24），參酌 88年度壢簡字第838 號及89年度簡上字第117 號判決原告 支付88年6 、7 、8 月本息129,431 元，平均每月本息為 43,144元，本件違約金應以1,035,456 元為適當，被告應 返還原告3,564,544 元（4,600,000-1,035,456=3,564,54 4 ），被告除前開損害外，並無實際損害。
（三）被告另辯稱尚有土地價格滑落、律師費、土地仲介費支出 等，以已付價金作為違約金並未過高，然：土地價格滑落 係主觀問題，僅為買賣之參考，並非真實交易價格，非計 算損害之依據；律師費並非因本件支出，且訴訟又非強制 代理，亦非計算違約金之內容；另兩造為親屬，並無土地 仲介費之支出，且仲介費並非計算違約金之內容，再出賣 土地之仲介費支出也與原告無關。此外，系爭買賣契約之
爭執，係因簽約後被告未依約履行，交付土地供原告占有 而引起，亦即原告於訂約後，自始並無占有系爭土地，被 告請求使用土地相當於租金之不當得利，亦屬無據，此亦 非計算違約金之內容。退步言之，本件違約金為損害賠償 總額之預定，其中墊付貸款之損害額已計算在內，被告以 前開請求為抵銷亦屬無據。
（四）此外，原告於86年9 月2 日交付4,600,000 元，至100 年 11月，以13年、每年5 ％計算，原告有相當利息之損害2, 990,000 元（4,600,000 ×5 ％×13＝2,990,000 ）。爰 依民法第259 條、同法第179 條不當得利法律關係，提起 本件訴訟等語；並聲明：（一）被告應返還原告3,564,54 4 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
（一）系爭買賣契約第10條約定「本約簽約後，倘甲方（即原告 ）不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方 （即被告）無條件沒收，抵作違約金外，經乙方催告通知 後仍不履行時，乙方得逕行解除本契約。惟移轉於甲方名 義之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應於解除本契約 後立即無條件歸還乙方，其已付或應付之稅費由甲方負擔 」，此為違約定金，可全部沒收，且為民法第259 條所指 契約另有約定之情形，被告既因原告違約而得沒收其已付 價金，原告即無依民法第259 條第1 款規定請求返還之餘 地。
（二）被告沒收原告已付價金抵作違約金，並無過高之情事，① 由系爭買賣契約第3 條約定原告應於88年2 月4 日承接4, 400,000 元貸款，原告迄未依約繳付貸款本息，而給付遲 延，致被告不得不出面墊付而受有損害，自88年2 月4 日 至90年5 月29日解除契約之日共1,03 5,456元，此為原告 所自認。②又系爭土地經解除契約後，導致土地價值滑落 ，原告購買時價格為9,000,000 元，然於90年5 月29日解 除契約當時系爭土地每平方公尺公告現值僅為1,500 元， 系爭土地出售價格僅為2,538,000 元（計算式：（3,384 ÷2 ×1,500 ），加計出售之費用（仲介費等）以5 ％計 算為126,900 元，被告之損失即高達6,335,100 元（計算 式：9,000,000-2,538,000-126,900 ＝6,335,100 ）。③ 另被告因原告違約之行為而支出之律師費用共計370,177 元及買賣土地仲介費用720,000 元（2 筆，含之後再銷售 費用）。④此外，被告於88年3 月2 日系爭契約簽約前已 將系爭土地交付原告占有使用，此亦為臺灣高等法院95年
度重上更（一）字第2 號判決所認定之事實（判決書第4 頁以下），另有證人羅美燕、羅世凱之證詞可資佐證（被 證二），故原告使用系爭土地迄於90年5 月29日解除契約 之日止，使用系爭土地獲有相當於租金之不當得利，應返 還被告，當以每月40,000元計算，依無權占有期間27個月 計算，共1,080,000 元。
（三）退步言之，即使上開違約金如原告所稱有過高而應予核減 ，然被告既可請求前揭損害賠償，自仍以上開所受損害額 與核減後尚餘之金額主張抵銷。
（四）此外，本件第一份合約於86年7 月1 日簽立，由原告與訴 外人羅文枝簽立，原告承買範圍全部，買賣價金18,000,0 00元，羅文枝並已支付仲介費用；第二份合約87年9 月14 日簽立，原告原購買系爭土地係為轉售賺取利差，但因未 覓得買主前無力支付價金，故而取消第一份契約，仲介費 移作第二份合約之用，然因系爭土地將過戶被告名下，故 由被告另立新約，承買範圍2 分之1 ，買賣價金為9,000, 000 元；第三份合約於88年3 月2 日簽立，被告取得所有 權，且原告購買之土地已測量、相關日期已確定，故補立 第三份合約，也就是系爭買賣契約，故先前仲介費用仍屬 本件之支出等語，資為抗辯；並聲明：（一）原告之駁回 。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告 。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
（一）兩造不爭執之事項：
1.兩造於88年3 月3 日簽立系爭買賣契約，主要內容為：標 的為系爭土地（第1 條）；價金為9,000,000 元（第2 條 ）；付款方式為，訂約時原告給付被告4,600,000 元，另 不動產係於88年2 月4 日登記於被告，故於88年2 月4 日 原告開始承接亞太商銀4,400,000 之本金及利息，嗣依政 令法規可分割過戶時，被告無條件配合原告分割過戶（第 3 條）；簽約後原告若不買或不按約定付款，願將既付價 款全部由被告無條件沒收，抵作違約金，經被告催告通知 後仍不履行，被告得逕行、解除契約（第10條）（見本院 卷第4-9 頁）。
2.被告業已自原告收受買賣價金4,600,000元。 3.被告於系爭土地設定最高限額抵押權9,000,000 元予原告 。
4.被告於90年5 月29日以存證信函通知原告解除系爭買賣契 約，該契約業於90年5 月29日合法解除。
5.原告依約繳納88年3 、4 、5 月亞太商銀貸款，然自88年
6 月至90年5 月29日（共24個月）解除契約止，未依約繳 納，金額共計1,035,456 元（計算方式為：以88年度壢簡 字第838 號、89年度簡上字117 號判決被告應支付3 個月 129,431 元，則每月被告應支付之金額為43,144元，乘以 24個月），被告墊付此部份款項。
（二）兩造爭執事項：
1.原告請求被告返還3,564,544元，有無理由？ （1）被告依系爭契約第10條將已收受價金4,600,000 元作為 違約金，有無理由？
（2）該約定是否為定金或違約金？若為定金，是否為違約定 金？若為違約金，係懲罰性違約金抑或損害賠償預定性 違約金？
（3）違約金是否過高而得酌減？
2.若違約金過高而酌減，被告是否就下列受損害之金額主張 抵銷？
（1）締約至解除契約期間，土地價值是否滑落？被告是否因 此受有6,335,100 元之損害？
（2）被告是否因原告違約行為支付律師費用370,177 元？此 是否與本案相關？
（3）兩造買賣土地之仲介費是否為720,000 元？被告是否給 付該款項？另被告得否請求再銷售系爭土地之仲介費 720,000元？
（4）原告是否於88年3 月2 日前約前至90年5 月29日使用系 爭土地？被告得否對被告請求1,080,000 元（每月40, 000 元，共27月）之相當於租金之不當得利？四、得心證之理由：
（一）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付 為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。本件系爭買賣契約既經被告於90年5 月29日合法解除，此為兩造所不爭執，依前揭規定，被告 自負有返還原告已交付價金4,600,000 元之義務。（二）又前開原告所交付價金，經被告依系爭買賣契約第10條之 約定主張為違約定金而予沒收，然原告主張此係損害賠償 總額違約金，金額過高，請求法院酌減至1,035,456 元。 經查：
1.按違約定金（民法第249 條所規定之定金之一種）之交付 ，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保， 為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約。違 約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債 務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外
，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第25 0 條參照），屬於諾成契約。兩者在性質上顯有不同（最 高法院98年度臺上字第710 號判決參照）。又按契約當事 人之一方，以確保契約之履行為目的，而交付他方之金錢 或其他代替物，無論其使用之名稱如何，均為定金。惟因 作用之不同，尚可分類。其作為不履行契約之損害賠償者 ，稱之為違約定金。因此原審就被上訴人於訂約時所交付 之履約保證金，解為違約定金，不為違法（最高法院77年 度臺上字第767 號判決參照）。查系爭買賣契約第10條約 定：「本約簽約後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日 期付款時，願將既付價款全部由乙方（即被告）無條件沒 收，抵作『違約金』外，經乙方催告通知後仍不履行時， 乙方得逕行解除本契約... 」（見本院卷第7 頁），由文 意觀之，兩造所約定者係違約金而非違約定金，再審酌抵 作違約金之款項來源，係原告先前所交付之買賣價款，則 原告交付該筆價款之時，應非以確保契約之履行為目的（ 而係履行該契約之義務），故兩造前揭系爭買賣契約第10 條之約定，應為違約金而非違約定金，合先敘明。 2.又系爭買賣契約因原告未如期繳付亞太商銀貸款，業經被 告依約於90年5 月29日合法解除，有被告寄送原告桃園府 前郵局存證信函第1208號在卷可按（見本院卷第118 頁） ，又被告前對原告起訴請求其於88年6 、7 、8 月代為支 付亞太商銀貸款本息129,431 元，經本院88年度壢簡字第 838 號及89年度簡上字第117 號判決原告應支付被告代墊 之129,431 元確定（見本院卷第10-15 頁），亦即原告有 繳付之義務，此復為兩造所不爭執，原告依約既有繳付前 揭亞太商銀貸款之義務，又未依約付款，顯有違約之情事 ，被告自得依系爭買賣契約第10條之約定，將原告已交付 之價金作為違約金。
3.又按民法上之違約金有懲罰性質之違約金及賠償性質之違 約金。契約當事人約定債務人有不履行契約義務或不於適 當時期履行時，債權人除得請求債務人支付違約金外，並 得請求履行及不履行之損害賠償，為懲罰性質之違約金。 如約定違約金為債務不履行時債務人所應賠償之數額，即 為賠償額預定性違約金。當事人間約定之違約金究屬何者 ，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違 約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定視為因不履行 而生損害之賠償總額，亦即損害賠償額預定性違約金。系 爭買賣契約第10條記載「倘甲方（即原告）不買或不按約 定日期付款時，願將既付價款全部由乙方（即被告）無條
件沒收，抵作『違約金』... 」，核其性質應屬損害賠償 之預定總額。
4.再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文，此項核減，法院得以職權為之，亦得 由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償 額預定性違約金均有適用（最高法院79年臺上字第1612號 判例、82年度臺上字第2529號判決參照）。且按當事人約 定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況 ，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人 可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者 ，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損 害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之 積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（ 最高法院88年臺上字第1968號判決參照）。爰斟酌： ①依證人張聖希（前房屋仲介員工）證稱：一般買賣土地案 件，仲介費用之收取，賣方為買賣價金4 ％，買方為2 ％ 等語（見本院卷第95頁背面）；證人黃雲雄（地政士）證 稱：一般不動產仲介買賣費用，賣方支付總價4 ％，買方 支付2 ％等語（見本院卷第128 頁背面）。則被告因出售 系爭土地而需支付仲介費用，又因原告本件違約而解約， 嗣後仍須耗費心力另覓買主，並再次支出仲介費用，認被 告出售系爭土地所需支出為720,000 元（9,000,000 元× 4％×2），尚屬合理。
②又被告因自88年3 月出售系爭土地予原告，直至90年5 月 29日，無法享有使用、收益系爭土地之利益，而系爭土地 自88年3 月至90年5 月之月租金分別為47,301.09 元、47 ,671.59 元、47,796.39 元、47,838.13 元、47,506.21 元、48,217.13 元、48,259.61 元、48,559.09 元、48,4 30.29 元、48,132.39 元、47,963.80 元、48,688.58 元 、47,838.13 元、48,259.61 元、48,559.09 元、48,473 .15 元、48,217.13 元、48,344.80 元、49,037.29 元、 49,037.29 元、49,525.01 元、48,905.94 元、49,081.2 3 元、48,174.72 元、48,047.95 元、48,430.29 元、48 ,430.29 元，有昇揚不動產估價師事務所不動產估價報告 書在卷可按（見本院卷第135 頁- 第135 頁背面），合計 1,304,726 元（小數點以下四捨五入）。 ③至被告所墊付88年6 月至90年5 月29日亞太商銀貸款本息 1,035,456 元，因此部分原作為原告給付買賣價金之用， 系爭買賣契約既經解除，則倘原告先前確實依約繳付亞太 商銀貸款，其亦得請求被告返還該筆款項，實難認此部分
為被告之損失。再被告辯稱其支出律師費用370,177 元， 然各該訴訟並非律師強制代理，本院無從認各該費用支出 之必要性及其與本件之相關性，故認為被告所辯受有該等 損害，並非可採。又被告辯稱系爭土地原銷售價格與嗣後 銷售價格之差額，然系爭土地於88年3 月2 日之正常價格 為8,104,000 元，90年5 月28日之正常價格為8,683,000 元，有昇揚不動產估價師事務所（下稱昇揚事務所）不動 產估價報告書在卷可按（見本院卷第135 頁），雖被告主 張系爭土地存有分管契約，經本院再次函詢昇揚事務所是 否影響昇揚事務所價格，據覆：90年5 月28日之價格應下 修20％至30％，有昇揚事務所101 年5 月4 日101 昇字第 01 10 號函文在卷可按（見本院見212-213 頁），然查， 土地分管契約應係由土地所有人、共有人所訂立，被告於 88年2 月4 日為桃園縣龍潭鄉○○○段277 地號土地「全 部」之所有人，嗣賣出持分2 分之1 予原告，縱如被告所 言，該土地上有分管契約存在，亦為土地所有權人與他人 所訂立，則自難認經被告參與訂立之分管協議所造成土地 價格低落，為系爭買賣契約所造成之損害，被告此部分之 辯解，亦非可採。
④本院審酌上情，暨現今社會經濟狀況等項，認為被告辯稱 違約金為4,600,000 元，尚屬過高，應酌減為2,024,726 元（720,000 ＋1,304,726 ）。（三）被告又辯稱：倘若其所辯稱違約金4,600,000 元應予核減 ，則以其得請求原告給付之代墊貸款本息1,035,456 元、 支出仲介費用720,000 元、再賣出土地之仲介費用720,00 0 元、支出律師費用370,177 元、相當租金之損害1,080, 000 元、系爭土地原銷售及嗣後銷售之差額6,335,100 元 ，就和核減後尚餘之金額主張抵銷云云。然查，被告所辯 出售系爭土地仲介費用、再次出售土地仲介費用、相當租 金之損害，本院於酌減本件違約金時業已審酌，並作為計 算違約金之基礎；又被告所稱代墊之貸款本息、律師費用 、土地出售差額，應非被告之損害，亦經本院認定如前， 故被告執此等理由主張抵銷云云，應不可採。
（四）故原告因系爭契約之解除，得請求被告返還之金額為2,57 5,274 元（4,600,000 －2,024,726 ）。（五）末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額 而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為 非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請 求債權人返還，此項返還請求權原具有賠償債務人所受損 害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，
並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意 （最高法院97年度臺上字第1078號裁判意旨參照），是依 上開說明，原告就其請求被告返還經法院酌減之違約金2, 575,274 元，僅得請求被告給付自本判決確定翌日起至清 償之日止，按週年利率5％計算之遲延利息，逾此部分之 遲延利息請求，即屬無據。
五、從而，原告本於民法第179 條之法律關係，請求被告應返還 原告2,575,274 元，及自本件判決確定翌日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範 圍之請求，則無理由，應予駁回。又原告及被告陳明願供擔 保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合 於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘 假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資 料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第三庭 法 官 林宜靜
本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 書記官 范升福
中 華 民 國 101 年 7 月 2 日