詐欺
臺灣新北地方法院(刑事),自字,100年度,32號
PCDM,100,自,32,20120614,1

臺灣板橋地方法院刑事判決　　　　　　　 100年度自字第32號
自　訴　人　富羅建設股份有限公司
代　表　人　林瑞萍
自訴代理人　黃文明律師
被　　　告　孟華齡
　　　　　　林振祥
　　　　　　柯正宗
共　　　同　鍾欣惠律師
選任辯護人　粘舜權律師
上列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文
孟華齡、林振祥、柯正宗均無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：被告孟華齡原係捷特建設股份有限公司（下 稱捷特公司，後更名為鴻祥開發建設股份有限公司，下簡稱 鴻祥公司）負責人，被告林振祥、柯正宗則分任該公司總經 理、業務經理之職位，詎被告3 人竟共同意圖為自己不法所 有，基於詐欺取財之犯意聯絡，明知坐落臺北市○○區○○ 段三小段65-1地號土地（下稱本案土地）前已經鄰人佔用多 處，且瞭解本案土地尚有部分區○○○道路用地須先辦理分 割，流程並非簡易，仍在與自訴人富羅建設股份有限公司磋 商出售本案土地所有權併臺北市政府都市發展局99建字第11 號建造執照（後稱99建字第11號建照）過程中，刻意隱瞞上 情，於民國99年3 月初，由被告柯正宗與自訴人公司代表人 林瑞萍洽談，明確告知本案土地得立即於其上興建建物，被 告林振祥復於99年3 月16日簽約當時謂道路分割事宜3 天便 可辦理妥當，彼等甚稱該地產權清楚，絕無被佔用等問題， 致自訴人代表人不疑有他而陷於錯誤，始代表自訴人與捷特 公司在新北市○○區○○路2 段111 號9 樓即捷特公司當時 辦公處所締結買賣契約，表明願以新臺幣（下同）5 千6 百 萬元承購本案土地及99建字第11號建照，嗣並已依約分期支 付買賣價金共計5 千1 百萬元。迨同年7 月26日重赴本案土 地進行現場鑑界，方得悉該地遭他人佔用4 處以上，且被告 等口中極易辦理之道路土地分割狀況，迄今仍未完成相關手 續，造成自訴人購買本案土地卻無法利用並興建建物，所受 損害至鉅之結果，因認被告3 人共同涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又 不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第15 4 條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。次按刑法第33



9 條第1 項詐欺取財罪之成立，以意圖為自己或第三人不法 所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以 詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所 用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該 罪，最高法院著有46年臺上字第260 號判例可供參照其中意 旨。
三、自訴人認被告孟華齡、林振祥、柯正宗共同涉犯刑法之詐欺 取財罪嫌，主要係以：證人楊善富、邱坤銘分別證稱告訴人 與捷特公司簽約前後均不曾聽聞被告等表示本案土地有遭佔 用情事，且被告柯正宗、林振祥各曾言及道路未分割部分只 須交代代書處理很快即可辦妥等語，及依臺北市士林地政事 務所100 年4 月20日北市士地二字第10030769600 號函所示 ，本案土地前既經多次鑑界，從現場照片猶仍可見其上留存 之鑑界噴漆標示，一知界址，有無遭致佔用自已為被告等所 明瞭，佐以本案土地早在捷特公司買受前，便已經其前手委 請開泰工程有限公司（下稱開泰公司）前往測量並作成測量 成果圖，確認其上經他人佔用面積高達10.26 平方公尺，而 依臺北市士林地政事務所100 年8 月16日北市士地二字第10 031662500 號函附測量成果圖之計算，本案土地仍至少有4 處區域，計2.23平方公尺之面積遭到佔用，觀以臺北市建管 處出具之100 年4 月25日北市都建照字第10076809900 號函 文說明，更可證明本案土地界址疑義之解決非屬易事，並提 出買賣契約等資料為相關論據。被告孟華齡、林振祥、柯正 宗則堅決否認有何詐欺取財之共同所為，與辯護人皆以：被 告孟華齡當時雖為捷特公司負責人，然對主要由被告林振祥 、柯正宗處理之本案土地買賣過程並無實際參與，自對以上 狀況未有認識，又在自訴人與捷特公司簽約前，被告柯正宗 已將鄰人佔用本案土地一處，面積為0.9 平方公尺此節告以 自訴人之代表人，該等狀況也早經載明於捷特公司委託群大 建築師事務所繪製之建照圖上，在被告柯正宗事前將之攜至 自訴人公司供作參考時，自訴人之代表人必已查知，實再無 錯認疑慮，至其他自訴人所指之遭佔用部分被告等事實上前 亦毫無所悉，況於本案土地屢次鑑界過程中，因被告等從未 實際到場，致未及發現以上瑕疵當亦非無可能，且自訴人指 稱被告林振祥、柯正宗曾經表示道路分割只需3 天即可完成 ，同與實情有違而難採信等語加以置辯。
四、經查：
（一）證據能力部分：按刑事訴訟法第159 條第1 項雖規定，被 告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定外 ，不得作為證據。惟依同法第159 條之5 第1 項、第2 項



規定，經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言 詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證 據。當事人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得 為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為 有前項之同意（指同條第1 項之同意作為證據），此乃第 159 條第1 項所容許，得作為證據之例外規定之一；經查 ，本案自訴人及被告等於言詞辯論終結前，均未就本院所 調查之供述證據主張有刑事訴訟法第159 條第1 項不得為 證據之情形，本院復審酌各該證據作成時之情況，認為適 當，是經調查之以下供述證據均有證據能力，合先敘明； 至其餘非屬供述證據部分，原即無傳聞法則之適用，且本 院亦查無違法取得應予排除之情事存在，自同可作為本案 之證據。
（二）本案土地前係經被告林振祥向王璽鈞所買受，後再移轉登 記為捷特公司所有，而於99年3 月16日自訴人與捷特公司 簽立買賣契約，約定由自訴人以5 千6 百萬元價金向捷特 公司買受該地與99建字第11號建照，自訴人並已陸續支付 總計5 千1 百萬元之款項，嗣因前開買賣產生價金給付糾 紛，經自訴人與捷特公司另起訴訟，並委請臺北市士林地 政事務所再就本案土地辦理測量，查明分別有0.38、0.4 、0.33、1.12平方公尺之4 處遭佔用區域等情，除經自訴 人詳予說明外，亦為被告孟華齡、林振祥、柯正宗所不爭 執，並有自訴人提出之土地買賣契約書、本案土地所有權 異動索引、臺北市士林地政事務所100 年8 月16日北市士 地二字第10031662500 號函附測量成果圖、被告等所提捷 特公司收受自訴人匯付部分款項之板信商業銀行匯款申請 書影本等資料存卷可查，堪信屬實無訛。
（三）自訴人指陳於簽約前，從未獲被告等提醒本案土地存有遭 鄰人佔用之情形，然此除為被告等所一再否認，被告柯正 宗並辯稱事前便已告知自訴人之代表人此等狀況外，於自 訴人與捷特公司因上述買賣契約另生價金給付糾紛，現由 臺灣士林地方法院以99年度訴字第1468號民事事件審理之 該件訴訟中，證人張維謹更曾於100 年2 月11日言詞辯論 期日具結後以：伊一直以來都有兼職仲介，系爭土地（即 本案土地）之買賣情形伊不清楚，但曾陪柯正宗到被告公 司（即自訴人之公司），柯正宗表示公司（即捷特公司） 有土地要和被告公司溝通，到現場後就去找被告公司的一 名林小姐（即自訴人之代表人），柯正宗拿出地界圖及建 照，當時如何說因為時間太久了有些伊記不清楚，但大張 的地界圖伊有看過，伊有看到地界圖上有小角落被反黑，



且反黑處有畫箭頭出來，寫什麼伊已不記得。柯正宗與林 小姐談的時候伊就在旁邊，討論過程印象中柯正宗應有依 照地界圖面寫的內容跟林小姐講，好像有提到系爭土地遭 佔用，地界圖就是建照圖，當時有交給林小姐沒有帶走等 語，證陳自訴人之代表人在締約之前業經被告柯正宗告知 本案土地遭到佔用一事，有該次庭期筆錄與結文影本在卷 可按，得為被告柯正宗以上陳詞之相當附和，由是已徵被 告等所執辯解並非顯屬虛妄。
（四）自訴代理人雖質疑證人張維謹上開證詞之可信性，且其在 作證之際，亦有坦承因時日久遠，對當天交談細節未再留 有足夠印象，惟證人張維謹對於斯時確曾看見被告柯正宗 提供建照圖給自訴人之代表人參考等情節交代，事實上並 未存有任何猶豫，審以證人張維謹若真有刻意袒護之心， 諒應會在作證之前預先與被告等斟酌可能問答方向，務使 作證當下不露破綻痕跡，期能作成有利被告等之周延證述 ，豈會大意留下如前記憶瑕疵，徒增自訴人挑剔可能，況 如證人張維謹所自陳者，其之後尚曾因仲介買賣他筆土地 而和自訴人另有往來，堪認彼等同有私交，且證人張維謹 除以上見聞外，與本案土地之買賣再無利害關係，自更無 臆測其立場必存偏頗之理。則如卷附前經捷特公司委託群 大建築師事務所繪製之建照圖所示，本案土地經鄰地佔用 面積0.9 平方公尺已於其上清楚標註，自訴人之代表人在 與被告柯正宗就該圖討論詳閱期間，要無忽略此情可能， 是以被告柯正宗辯稱自訴人之代表人於簽約之前便經其告 知本案土地有遭佔用，實難率認確係無稽。自訴人聲請傳 喚之證人楊善富、邱坤銘，縱均先後到庭證稱99年3 月16 日在簽立買賣契約時，無人提到本案土地有被佔用之狀況 ，係至翌（17）日被告柯正宗再行前來自訴人公司，始因 其向群大建築師事務所調取建照圖電子檔，終從當中發現 本案土地有部分區域遭到佔用，並提出99年3 月17日群大 建築師事務所寄送之電子郵件暨附件網路信箱列印畫面為 據，但查，證人楊善富已自承簽約前皆是自訴人之代表人 跟邱坤銘和被告柯正宗進行接觸，其不清楚雙方之接洽詳 情，證人邱坤銘復表示於簽約前與被告柯正宗在自訴人公 司雖曾見過2 、3 次面，然不曾碰過張維謹，由是自證其 等並非每於被告柯正宗與自訴人之代表人協商本案土地買 賣事宜時均有參與，單憑簽約當天雙方未再挑明佔用此事 加以深究，遽予推論被告等先前必亦始終隱瞞而刻意不提 佔用狀況，容屬速斷。
（五）考以自訴人係以5 千6 百萬元之對價購入本案土地併同99



建字第11號建照，牽涉之標的標值不可謂不大，自訴人亦 未否認購入本案土地用意即在預期能夠迅速進場開發使用 ，參酌捷特公司原即規劃欲在土地之上興建建物以為銷售 房產營利，無論過往有無相類經驗，自訴人公司內部參與 締約過程者本非單一，豈會無人慮及審慎協商，有效控管 風險之基本原則，苟被告柯正宗等持續對本案土地遭致佔 用一事避而不談，只先提出土地權狀、建照等未載佔用情 形之其他文件以求拖延，使自訴人之代表人等在簽約之前 毫無審議接觸捷特公司委託諸如群大建築師事務所繪製之 建照圖、施工藍晒圖等相關資料之機會，如此一來自訴人 對預定之推案型態，建物特色可否獲得市場青睞注目等與 獲利機會關係至鉅之事項既難形成任何概念，在無法正確 納入上開條件用以評估本次買賣有無成功可能之情況下， 衡諸情理怎會不顧一切，只求能與捷特公司儘快簽立買賣 契約，對資訊不明或將造成本件投資發生財務虧損之結果 未作理會，甚至毫不介意被告柯正宗等提出資料猶有未足 ，凡此俱見自訴人此項指訴之不合理處。遑論若真採納證 人楊善富、邱坤銘以上所言，認直至簽約隔日，自訴人之 代表人等才在被告柯正宗協助下取得上開建照圖，因而首 次發現本案土地內有一塊0.9 平方公尺之遭佔用區域並覺 受騙，進而感受整體財產之損害威脅，則對自訴人其後竟 不速向捷特公司旋為權利主張，反為積極支付雙方土地買 賣契約書第3 條約定之5 千萬元尾款，更至板信商業銀行 申辦借貸，並將所得款項4 千5 百萬元分於99年7 月30日 與8 月上旬全數匯入捷特公司諸情，又將作何妥適之解釋 。
（六）嗣於自訴人與捷特公司涉訟上述民事事件中，經臺北市士 林地政事務所前往測量，確認本案土地實際上共有4 處遭 到佔用，總面積達2.23平方公尺，而非僅止於自訴人收受 之建照圖所載範圍，然被告等既否認在簽約前即已知悉前 情，是彼等對於多處佔用狀況有無對應認識，厥為以下應 另論究之重點。自訴人雖以所提存卷之臺北市士林地政事 務所100 年4 月20日北市士地二字第10030769600 號函文 影本，其中提及之自97年至99年間本案土地曾經申請進行 3 次鑑界，於自訴人與捷特公司買賣契約簽立前更已有2 次鑑界紀錄，一經鑑界確認界址，本案土地有無遭致佔用 即甚清楚等相關說明，謂被告等絕難對此諉稱不知，然只 須細繹其內，當知本案土地於自訴人買受之前所經2 次鑑 界，各係基於97年7 月29日、98年8 月12日由王璽鈞、永 豐商業銀行股份有限公司申請而來，本和與被告3 人全無



相干，如再徵以自訴人另提附卷臺北市士林地政事務所10 0 年6 月17日北市士地二字第10031246800 號函文影本之 ：97年7 月3 日由當時所有權人王璽鈞委託代理人郭堂源 君向本所申請（本案）土地鑑界案，本所審查後隨即收件 ，排定複丈日期、時間及會同地點，並檢送本所土地建物 測量案件收據交付代理人，並無通知林振祥先生；複丈期 日除本所人員外尚會同代理人辦理土地鑑界，至是否有其 他人於現場，並無記載於相關文件內等說明，及證人即參 與本案土地買賣契約簽立之代書陳敏卿所證：當時是為將 原有不同地號之3 筆土地合併成本案土地，且伊幫忙捷特 公司將該土地信託給永豐銀行辦理貸款，故辦理98年8 月 12日之測量案件，被告3 人都沒有到場等語，則一來本案 已無證據顯示被告等有經通知會同到場參與測量，縱可認 被告等日後曾對地政機關作成之測量成果加以過目，參照 臺北市士林地政事務所100 年4 月20日北市士地二字第10 030769600 號函文之：土地鑑界係為確定界址位置，本所 僅提出界址所在，而未針對佔用部分測繪其位置、面積並 表現於土地複丈成果圖等補充說明，復可證被告等單憑複 丈資料，是否能查見本案土地除建照圖已有註記部分外， 另亦遭他人佔用多處亦非無疑，自訴人僅憑形式上存在之 數次鑑界測量，一再強調既非申請人，復不曾到場指界之 被告等定已在簽約前獲悉上情，核屬無據。
（七）自訴人與捷特公司於土地買賣契約書上，雖於第6 條產權 保證項下載明：乙方（即捷特公司）應擔保本契約標的之 產權清楚，絕無... 被佔用... 問題，看似被告等在簽約 之際確曾作出本案土地並不存在無權佔用狀況此一悖於事 實之保證，惟若併就前開條款後段之：如有他人主張權利 或產權發生糾紛時，乙方除本契約另有約定外，應負責於 尾款付清前依甲方（即自訴人）所通知之期限內全部排除 。若因此致甲方權益受損時，乙方應負賠償責任約定內容 以觀，另配合證人陳敏卿結證之：這是份制式契約，格式 是伊提供給富羅建設的，簽約當天伊參與的1 個鐘頭左右 時間，都沒有聽到賣方跟買方何人提到土地有被佔用的情 況等語，自堪明瞭上述條款僅為雙方買賣契約關於標的權 利瑕疵擔保責任歸屬之具體條文，非係基於被告等主動作 成列入之違實表示，輔以本案土地移轉前手即證人王璽鈞 所證：伊購買本案土地有找人測量，就伊所知被佔用的只 有一處，好像是馬路面對土地右手邊等語，其與被告林振 祥簽立之買賣契約，事實上於第5 條第3 項亦只寫道：乙 方（即王璽鈞）保證產權清楚、完整，... 除申請建照時



已為鄰地佔用0.9 、0.88（此應為道路用地未分割部分之 誤，詳見後述）平方公尺外，未有第三人主張權利及租約 情形... ，準此以查，被告林振祥原僅曾從王璽鈞處得悉 本案土地確有同於建照圖記載之0.9 平方公尺經佔用區域 ，在地政機關事後專就佔用詳情再行測量，並得出本案土 地另經佔用多處之結果前，自訴人又怎能篤定指訴被告等 必已早知此等問題。至自訴人援用刊載本案土地經他人佔 用面積計達10.26 平方公尺之卷附開泰公司測量成果圖影 本，既無佐據可證係被告等所提供，抑或被告等確曾在簽 約之前接觸收得此等訊息，要亦無由執為不利渠等之認定 依據。
（八）自訴人另指本案土地所涉道路用地未分割部分，即便列於 99建字第11號建照之注意事項當中，而為其簽約前所明知 ，但卻因被告等欺騙分割流程甚為簡便，只需數日即可辦 畢，致在簽約後才發現實情並非如此，終造成自訴人迄今 仍難開工之損害，並提出臺北市建築管理處100 年4 月25 日北市都建照字第10076809900 號函文載述本案土地因涉 畸零地疑義，要求自訴人先行釐清之資料影本為證。但經 本院函查臺北市建築管理工程處後，該處業以101 年4 月 30日北市都建照字第10165122600 號函回覆表示：三、本 案另經臺北市議會顏議員聖冠於100 年3 月23日邀集相關 單位現場會勘，並經本府地政處（現已改制為臺北市政府 地政局）與會人員表示該基地內並無道路用地需辦理分割 情形，惟其基地地界線與道路邊界線（即建築線，尚未辦 理地籍分割）間尚夾有一小段私有地，涉及畸零地事宜， 故本處復以100 年4 月25日北市都建照字第10076809900 號函請陳情人依會議結論儘速洽相關單位釐清後，本處再 配合協助辦理。四、本案如確涉有新增畸零地未合併情事 ，後續應與鄰地協商合併建築並辦妥變更設計，或依臺北 市畸零地使用規則規定申請調處，並依調處委員會結論辦 理後始得申報開工，對本案土地係因攸關畸零地產權疑義 致難申報開工諸情詳予解釋，開發延宕原因自與所謂道路 用地尚未辦理分割之情形無關，自訴人既無法另加舉證確 認被告等就本案土地更涉畸零地之糾紛亦有概念，率將之 併列作被告等施詐所用，其牽強之處同甚灼然。又證人楊 善富、邱坤銘固分別證稱被告林振祥、柯正宗曾表示道路 未分割之問題交代代書處理很快即可辦畢，此事真偽與否 權且不論，自訴人之代表人於代表公司簽約當時如確實在 意，大可逕向在場之代書陳敏卿先作探詢，苟自訴人之代 表人捨此未為，適可證其亦未對此語多作考量，而未與最



終買賣契約之締結判斷互作連結，被告林振祥、柯正宗假 使真曾因不夠謹慎而誇口此言，則在別無證據可徵彼等確 有藉用此法故陷自訴人之代表人於錯誤當中，刻意造成其 締約評估之誤判情況，揆諸首揭判例要旨，尚難遽對上情 予以詐術施用之評價，轉另論處其等詐欺未遂之刑責自明 。
（九）從而，自訴人始終無法確切指出被告等於本案究係憑用何 等方式向其施詐而致陷於錯誤，再者亦未言明以被告孟華 齡、林振祥、柯正宗前於捷特公司既分別位處不同職位， 究竟是依循何種分擔方式，以遂行其等共同詐欺取財之聯 絡犯意，縱於自訴人買受本案土地後，因上述權利瑕疵狀 況確實造成權益受損之結果，秉於罪疑唯輕原則，實仍非 得逕以詐欺罪名相繩被告3 人，而宜由自訴人改循民事訴 訟解決契約雙方之意見分歧。
五、綜上各述，自訴人自訴被告孟華齡、林振祥、柯正宗涉犯共 同詐欺取財罪嫌，其就被告等是否確有施詐犯行，致自訴人 之代表人陷於錯誤受有損害等節，所為之舉證尚有不足，而 未能使本院形成被告3 人成立相關犯罪之確信，是應認本案 純屬自訴人與捷特公司更名後之鴻祥公司間關於買賣契約之 權利瑕疵擔保民事糾葛，要與刑法規範之詐欺取財罪名無涉 ，揆諸首揭法律規定，本院自應分別對被告孟華齡、林振祥 、柯正宗予以無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第343 條、第301 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 14 日
刑事第六庭 審判長法 官 胡堅勤
法 官 高增泓
法 官 盧軍傑
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內敘明上訴理由，向本院提出上訴狀 (應附繕本) ，上訴於臺灣高等法院。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書「切勿逕送上級法院」。
書記官 周玉茹
中 華 民 國 101 年 6 月 14 日