臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第954號
原 告 連偉翔
訴訟代理人 連慧琪
被 告 顧美瑤
李樂榮
共 同
訴訟代理人 孫劍履律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101 年5 月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張︰
㈠被告顧美瑤經由中信房屋仲介公司師大加盟店介紹，由被告 李樂榮代理於民國100 年4 月26日與伊簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以總價新臺幣（下同 ）680 萬元，向被告顧美瑤購買新北市○○區○○段566 地 號土地及坐落其上5659建號、門牌號碼新北市汐止區○○○ 路106 巷3 號8 樓之房屋（下稱系爭房地），伊於當日給付 現金5 萬元，並於100 年4 月29日匯款63萬元至中信房屋房 屋交易安全專戶，已完成第一期價金之給付義務。然嗣被告 均避不見面，僅透過仲介人員表示系爭買賣契約第16條第2 項約定不公平，將該項約定刪除後被告方願接受系爭買賣契 約等語，而經伊於100 年5 月2 日、100 年5 月31日寄發存 證信函催告被告履行契約，被告仍不願履約，伊自得依系爭 買賣契約第11條第1 項約定請求被告加倍返還伊已支付之價 款作為違約賠償，故被告應返還伊68萬元等語。 ㈡並聲明︰⒈被告應給付原告68萬元。⒉願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以︰
㈠被告顧美瑤原請被告李樂榮委託住商不動產仲介公司居間介 紹出售系爭房地，未久突有中信房屋仲介公司人員出面表示 原告亟欲購入系爭房地，已爽快答應以680 萬元成交，簽約 頭期款可直接付現，進而慫恿被告李樂榮儘快簽約，被告李 樂榮不疑有他，遂與原告簽訂系爭買賣契約，詎料，原告及 中信房屋仲介公司人員係於明知原告顯無能力購買系爭房地 之情形下，為圖謀不法利益，聯手向被告李樂榮誆稱原告具 有資力，系爭房地必定可貸款540 萬元，第一期價金剩餘之 63萬元款項於簽約次日立即補足，第二、三期價金交由中信
房屋仲介公司保管云云，誘騙被告李樂榮陷於錯誤同意代理 被告顧美瑤簽訂系爭買賣契約。其後，原告除於100 年4 月 29日將第一期價金剩餘63萬元款項逕予匯入中信房屋房屋交 易安全專戶，未依約將之交付予被告顧美瑤，不生給付之效 力外，亦未交付第二期價金68萬元，更進一步與中信房屋仲 介公司人員以系爭房地根本無法貸到540 萬元，被告顧美瑤 曾答應原告無法貸款即要賠償原告支出之費用及負違約損害 賠償責任為由，強要被告顧美瑤同意原告可以人保或其他擔 保代替實際價金之支付，並要被告顧美瑤儘快配合原告辦理 貸款、過戶等事宜，被告顧美瑤不肯就範，渠等竟又以原告 支付63萬元予中信房屋仲介公司，代表被告顧美瑤已收取第 一期價金，且原告將第二、三期價金之本票交付予中信房屋 仲介公司，代表原告已依約支付買賣價金完畢，被告顧美瑤 不願配合辦理過戶為由，主張被告顧美瑤應負加倍返還價金 之違約責任。至此，被告顧美瑤始驚覺受騙上當，遂於100 年12月12日函知原告撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，系 爭買賣契約顯無任何法律效力。何況原告違約在先，須對被 告顧美瑤負系爭買賣契約第11條第2 項之賠償責任，被告顧 美瑤本得主張同時履行抗辯而拒絕辦理系爭房地過戶事宜， 並無違約之情，故原告依系爭買賣契約第11條第1 項約定請 求被告顧美瑤給付賠償金，即無理由。再者，系爭房屋為汐 止區之老舊公寓，一般市價即為系爭買賣契約約定價金680 萬元左右，顯無可能貸得540 萬元，是依系爭買賣契約第16 條第2 項約定，被告顧美瑤自得主張條件解除系爭買賣契約 ，並以101 年2 月16日民事答辯㈡狀之送達為解除系爭買賣 契約之意思表示。此外，被告李樂榮僅係被告顧美瑤之代理 人，並非系爭買賣契約之當事人，原告請求被告李樂榮給付 賠償金，亦無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、經核︰
㈠被告顧美瑤由被告李樂榮代理，於100 年4 月26日與原告簽 署系爭買賣契約，約定由原告以總價680 萬元，向被告顧美 瑤購買新北市○○區○○段566 地號土地及坐落其上5659建 號、門牌號碼新北市汐止區○○○路106 巷3 號8 樓之房屋 （即系爭房地）。同日雙方並簽訂房屋交易安全契約書。 ㈡系爭買賣契約第3 條有關價款支付方式，約定分三期支付︰ 第一期於簽約備證時給付68萬元，第二期於土地增值稅單核 下3 日內給付68萬元，第三期尾款544 萬元，賣方同意買方 得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款；同時並載 明︰本條買賣價款均應存入保管銀行之「中信房屋房屋交易
安全專戶」內。原告業於100 年4 月26日簽約當日交付5 萬 元現金予被告李樂榮，並交付面額各為63萬元、544 萬元之 本票二紙予中信房屋仲介公司人員、代書收執，另於100 年 4 月29日匯款63萬元至中信房屋房屋交易安全專戶（中國信 託銀行永吉分行00000-0000 0000-0 號帳戶）內。 ㈢系爭買賣契約第16條其他約定事項第2 項記載：買方貸款不 足伍佰肆拾萬元正時，雙方同意無條件解約，解約費用由買 方負擔。
㈣被告李樂榮於100 年5 月1 日以被告顧美瑤代理人身分，寄 發存證信函予中信房屋仲介公司師大加盟店，表示系爭買賣 契約無效，並請該公司將此情轉知原告等語。
㈤原告於100 年5 月2 日寄發存證信函予被告李樂榮，催告被 告履約；復於100 年5 月31日再度寄發存證信函予被告李樂 榮，催告被告履約，惟經拒收而遭致退回。
㈥被告於100 年12月12日委請律師發函予原告，表示撤銷簽訂 系爭買賣契約之意思表示，經原告收受送達。
㈦原告已取回其匯入中信房屋房屋交易安全專戶之63萬元。 以上各項，業據原告提出不動產買賣契約書、房屋交易安全 契約書、授權書、簽收單、房屋交易安全保證書、存證信函 ，被告提出律師函等件附卷為憑，且為兩造所不爭執，堪以 認定。
四、得心證之理由：
原告主張被告拒絕履行系爭買賣契約，其得依系爭買賣契約 第11條第1 項約定請求被告加倍返還其已支付之價金作為賠 償等語；被告則以前詞置辯。是本件應審酌之爭點為：㈠被 告簽訂系爭買賣契約有無受詐欺之情？㈡系爭買賣契約是否 業經原告合法解除？㈢原告得否請求被告給付違約賠償63萬 元？
茲分述於下：
㈠被告簽訂系爭買賣契約並無受詐欺之情事，系爭買賣契約並 未經被告撤銷而視為自始無效：
按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。法律行為經撤銷者，視為自始無效。民法第92條第 1 項本文、第114 條第1 項分別定有明文。次按當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第 277 條本文亦予明定。準此，主張因被詐欺或被脅迫為意思 表示而撤銷其意思表示之人，自應就其被詐欺或被脅迫之事 實，負舉證之責任。經查：
本件原告主張被告張美瑤有履行系爭買賣契約之義務等語， 被告張美瑤則抗辯以原告及中信房屋仲介公司人員係於明知
原告顯無能力購買系爭房地之情形下，向被告李樂榮誆稱原 告具有資力，系爭房地必定可貸款540 萬元，第一期價金剩 餘之63萬元款項於簽約次日立即補足，第二、三期價金交由 中信房屋仲介公司保管，誘騙被告李樂榮陷於錯誤同意代理 被告顧美瑤簽訂系爭買賣契約云云。惟，依系爭買賣契約第 3 條有關價款支付方式之約定，第一期於簽約備證時給付68 萬元，第二期於土地增值稅單核下3 日內給付68萬元，第三 期尾款544 萬元，賣方同意買方得以金融機構所能核准之最 高額度貸款支付尾款，另依第16條第2 項約定，買方貸款不 足540 萬元時，雙方同意無條件解約；亦即，除第一、二期 價金原告應以現金支付外，原告得以向金融機構貸款之方式 支付第三期尾款，且如原告獲准貸之金額不足540 萬元時， 被告顧美瑤得解除系爭買賣契約。而100 年4 月26日被告李 樂榮代理被告顧美瑤與原告簽訂系爭買賣契約時，原告即已 交付5 萬元現金予被告李樂榮，並於100 年4 月29日將第一 期簽約款餘額63萬元存入中信房屋房屋交易安全專戶內，顯 然不足認定原告確有顯無資力履行價金給付義務之情。然被 告顧美瑤旋於次日即100 年5 月1 日由被告李樂榮以其代理 人身分寄發存證信函予中信房屋仲介公司師大加盟店，表示 系爭買賣契約無效，並請該公司將此情轉知原告等語，該時 原告既尚未經金融機構審核表示是否准貸及准貸金額若干， 自難謂原告不具可獲貸540 萬元之資力。此外，被告顧美瑤 復未提出其他具體事證足資證明原告確有明知資力不足，而 對被告李樂榮為詐欺，致使其代理被告顧美瑤簽訂系爭買賣 契約之情事。是以，被告顧美瑤於100 年12月12日委請律師 發函，以受詐欺為由向原告表示撤銷簽訂系爭買賣契約之意 思表示，於法即非有據，自不生撤銷之效力，是故系爭買賣 契約自未因被告撤銷而視為自始無效。
㈡系爭買賣契約並未經兩造合法解除，：
⒈查，系爭買賣契約第3 條除約定三期價金給付之金額、時期 及方式外，尚明確記載「本條買賣價款均應存入保管銀行之 『中信房屋房屋交易安全專戶』內」等內容，可知系爭買賣 契約所定各期價金無論係以現金或貸款方式支付，均應存入 「中信房屋房屋交易安全專戶內」；而原告於簽訂系爭買賣 契約當日已交付5 萬元現金，並於100 年4 月29日將第一期 簽約款餘額63萬元存入中信房屋房屋交易安全專戶內，是原 告確已依約履行第一期價金給付義務無訛。然被告顧美瑤乃 於100 年5 月1 日由被告李樂榮以其代理人身分寄發存證信 函表示拒絕履行系爭買賣契約，雖經原告於100 年5 月2 日 寄發存證信函予被告李樂榮催告被告顧美瑤履約，被告顧美
瑤仍拒不繼續履行系爭買賣契約，則原告因此拒絕繼續給付 第二期價金，即難認有違約之情，被告顧美瑤不得以原告未 給付第二期價金為由主張同時履行抗辯；故被告顧美瑤無正 當理由表示拒絕履行系爭買賣契約，已違反系爭買賣契約所 定出賣人之義務。依系爭買賣契約第11條第1 款：「乙方（ 即被告顧美瑤）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之 事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應 負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙 方應按甲方已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並 得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安 全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解 除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作 為違約賠償。」之內容，原告自得於催告期滿後解除系爭買 賣契約。
⒉然而，原告於100 年5 月2 日寄發存證信函予被告李樂榮催 告履約後，僅於100 年5 月31日再度寄發存證信函予被告李 樂榮催告履約，並未為解除系爭買賣契約之意思表示，且該 存證信函所示意思表示之對象並非系爭買賣契約之當事人即 被告顧美瑤，而為代理人即被告李樂榮，復經被告李樂榮拒 收而遭致退回，意思表示亦未送達至被告李樂榮，遑論被告 顧美瑤。原告既未向被告顧美瑤合法為解除系爭買賣契約之 意思表示，系爭買賣契約即無從因原告解除而失其效力。又 被告顧美瑤於原告未經金融機構審核表示是否准貸及准貸金 額若干之前，即表示拒絕繼續履行系爭買賣契約，則被告顧 美瑤以系爭房地無可能貸得540 萬元為由，以101 年2 月16 日民事答辯㈡狀之送達，為依系爭買賣契約第16條第2 項約 定解除系爭買賣契約之意思表示，於法自有未合，亦不生解 除系爭買賣契約之效力。
㈢原告不得請求被告給付違約賠償68萬元：
系爭買賣契約並未經原告合法解除，亦未經被告顧美瑤合法 解除，已詳述於前。則原告依系爭買賣契約第11條第1 項約 定，請求被告顧美瑤給付違約賠償68萬元，自屬無據。另， 被告李樂榮係代理被告顧美瑤簽訂系爭買賣契約之人，並非 系爭買賣契約之當事人，不負履行系爭買賣契約之當事人義 務，故原告依系爭買賣契約第11條第1 項約定，請求被告李 樂榮給付違約賠償68萬元，亦屬無據。
五、從而，原告基於系爭買賣契約第11條第1 項約定之法律關係 ，請求被告給付68萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核
與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 22 日
民事第三庭 法 官 施月燿
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 11 日
書記官 吳昀蔚