臺灣士林地方法院民事判決 100年度簡上字第146號
上 訴 人 李錢
被上訴人 張正義
訴訟代理人 繆聰律師
複代理人 王紀東
上列當事人間返還土地事件，上訴人對於中華民國100 年7 月21
日本院士林簡易庭100 年度士簡字第497 號第一審判決提起上訴
，經本院於民國101年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之 名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之 資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關 係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當 事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務 人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上 有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺，最高法院93年度 台上字第382 號判決意旨可資參照。又依民法第八百二十一 條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本 於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行 使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必 要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第七百六十七條所 規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者 ，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟 依民法第八百二十一條但書之規定，應求為命被告向共有人 全體返還共有物之判決而已，最高法院著有28年度上字第23 61號判例。民法第821 條之規定，依同法第828 條第2 項規 定，於公同共有準用之。本件上訴人係以被上訴人向其承租 共有坐落於新北市○里區○○○段長道坑口小段1839地號土 地（以下簡稱系爭土地），經上訴人合法終止後，以被上訴 人為相對人請求將系爭土地返還予自己及其他共有人，其既 主張自己為系爭土地共有人，被上訴人為無權占有人，而基 於返還共有之系爭土地之請求，參照上揭判旨，即屬就具體 特定訴訟，以自己之名義為原告，而具受為訴訟標的法律關 係之本案判決之資格，並符合就共有物之返還請求債務人應 向全體共有人返還之限制，是上訴人之訴尚屬符合當事人適 格，先此敘明。
二、上訴人起訴主張：上訴人之父親李長成、叔叔李欉於民國35
年間與被上訴人之父親張合安締結不定期限之租賃契約（以 下簡稱系爭租約），將其等共有系爭土地出租予張合安，用 以種植柑苗果樹。張合安死後，由被上訴人繼承，詎被上訴 人竟違反租賃目的，未經同意在系爭土地上搭蓋未經保存登 記之房屋、車庫及雞舍（以下簡稱系爭地上物），如附圖所 示A 、B 、C 、D 部分，面積達183 平方公尺；且被上訴人 自60年以後即未曾繳付租金；並因系爭租約並未定期限，上 訴人與其他共有人自得隨時終止契約。嗣李長成、李欉先後 過世，上訴人因繼承當然為系爭租約之出租人，乃依法於10 0 年3 月16日以信函代終止契約之意思表示，通知被上訴人 於終止意思通知到達後一個月終止系爭租約。系爭租約既經 終止，被上訴人所有之系爭地上物即無權占有系爭土地，自 應拆除遷空返還予上訴人及其他全體共有人，惟被上訴人迄 今仍無意返還占有之土地。為此，爰依物上請求之法律關係 ，聲明請求被上訴人應將系爭土地上所搭蓋之系爭地上物拆 除，將占有之土地部分即如附圖所示A 、B 、C 、D 部分返 還上訴人及全體共有人。
三、被上訴人則以：依台灣民間習慣，地主常有提供農舍予佃農 使用之情況，李長成及李欉於締結系爭租約當時，因與張合 安就系爭土地旁坐落於同小段644 、664-669 、683 、686 、712 地號等10筆土地，訂立耕地三七五租約，故同意被上 訴人及張合安於系爭土地上建屋居住；又系爭地上物占用系 爭土地部分應屬李欉之繼承人李富吉等所分管，上訴人自無 權片面終止系爭租約，且系爭土地租賃權利由被上訴人繼承 後，並繳納租金迄今，亦無欠繳租金情事，自屬有權占有， 上訴人終止系爭租約，並無合法之事由，且終止之表示不適 法，兩造之租賃關係仍有效存在等語資為抗辯。四、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服原審判決提起上訴 ，除與在原審陳述相同者外，另補陳稱：其係為全體共有人 之利益，於被上訴人未按時支付租金達一定年限時，為終止 系爭租約之意思表示，因李欉遺留部分之權利範圍僅1356/3 0000，為總面積之1/5 ，縱不願終止系爭租約，為避免多數 決之濫用，保障全體共有人之權益，應能由上訴人單獨終止 等語，於本院上訴聲明求為判決：㈠廢棄原判決；㈡上開廢 棄部分，被上訴人應將系爭土地上所搭蓋之系爭地上物拆除 ，將占有之土地返還上訴人及全體共有人。被上訴人對上訴 人之上訴部分則於本院聲明求為判決：上訴駁回。五、不爭執事項與爭點整理：
（一）不爭執事項：
1、系爭土地的共有人計有李富吉（應有部分452/30000 ）、
李賢德（應有部分452/30000 ）、李賢明（應有部分452/ 30000 ）、中華民國（453/625 ），上訴人、張李美月、 李麗卿、李楠正於99年7 月12日辦理繼承登記為公同共有 ，四人公同共有之應有部分為230/1000（本院卷第45至47 頁）。
2、李長成及李欉二人曾於72年間與被上訴人及訴外人張金龍 就新北市○里區○○○段長道坑口小段644 、664 、665 、666 、667 、668 、669 、683 、686 、712 號土地締 結「臺灣省臺北縣私有耕地租約」惟並未包含系爭土地（ 本院98年度士簡調字第140 號卷，以下簡稱調解卷第37頁 ）。
3、被上訴人占有系爭土地如附圖所示A 、B 、C 、D 部分面 積共計183 平方公尺（調解卷第68至69頁）。其上由張合 安建有建物、車庫、雞舍等未保存登記之系爭地上物，於 54年間由戶政機關獨立整編為門牌號碼臺北縣八里鄉○○ 村○道坑12-1號，並於53年就系爭房舍申請供電（調解卷 第95頁）。
4、上訴人自己於100 年3 月16日以兩造間係訂立不定期租賃 契約，出租人得隨時終止契約為由，向被上訴人表示終止 契約之意思表示（原審卷第19至22頁）。
（二）爭執事項（見本院卷第57頁背面）：
1、系爭租約是否為不定期限，且兼有一般土地及基地租賃的 混合租賃契約？
2、系爭租約是否須由系爭土地全體共有人向被上訴人表示終 止，始生終止之效力？
3、系爭租約關於基地租賃部分是否因合於土地法第103 條第 2款之規定而終止？
六、本院得心證之理由：
（一）系爭租約係不定期限，且兼有土地農作及基地使用的租賃 契約
1、本件上訴人主張系爭租約僅作為耕作使用，被上訴人卻在 其上搭蓋系爭地上物，已屬違約云云。被上訴人則以當初 李長成及李欉二人出租系爭土地時，有同意被上訴人蓋房 子等語置辯，上訴人對於被上訴人之答辯則陳稱：系爭土 地是林地，不能蓋房子住，而且所搭蓋的根本是豪宅，不 是農舍，故已為違章建築等語。
2、經查：系爭土地於出租予張合安時，有同意蓋房子使用等 情，上訴人於本院審理中即曾自承：於出租當時被上訴人 說是要做農舍（本院卷第35頁背面）等語。又系爭土地之 共有人李富吉亦於本院另案98年度訴字第780 號拆屋還地
審理事件證稱：「因為我們都沒有辦法去耕作，所以託張 正義他們去耕作」，「因為張正義是我們的佃農總是要有 住的地方，所以我父親（按：即李欉）跟上訴人父親（按 ：即李長成）有同意張正義蓋房子」等語明確（本院98年 度訴字第780 號卷第45頁背面），並經本院調閱該卷宗核 閱無訛，因李富吉為李欉之子，關於當時出租經過，參與 了解的程度要較一般人為高，且與附近依375 租約所承租 新北市○里區○○○段長道坑口小段644 、664 、665 、 666 、667 、668 、669 、683 、686 、712 號等土地需 人居住在旁就近照顧之常情相符，故其證詞當屬可憑，因 此被上訴人所辯系爭租約不僅供作為農作使用，尚包含作 為基地使用乙節，尚屬有據，應堪採信。又關於系爭租約 ，李長成及李欉於36年5 月11日與張合安曾簽立「契約書 」，載明：「甲業主所有山林長道坑口壹甲餘分之土地與 乙耕作柑園柑苗全部甲栽植自民國叁拾伍年壹月壹日起至 民國六拾年為限期間經過柑欉全部交甲業主為要不可損壞 自民國叁拾五年起收益金甲五分取得乙五分取得自民國四 拾年起收益金甲四分取得乙六分取得肥料金照收益金分配 前五年間肥料金甲與乙對半支出後貳拾年間肥料金業主四 分支出乙耕作人六分支出期間中乙耕作人要努力、愛惜柑 苗不可放草拾分注意愛護柑園，…」等語（調解卷第38頁 ），為被上訴人於上開審理事件提供該「契約書」字據附 卷可參，上訴人於100 年3 月16日所發存證信函並載明： 「…惟36年5 月11日所訂定1839地號土地現依契約屬於一 般租賃，…」，可認兩造對該字據之真正並不爭執，亦堪 足為憑。且兩造就前審判決已認逾系爭租約為不定期限乙 節亦不爭執，故系爭租約係不定期限，且兼有土地農作使 用及基地使用之租賃契約，應堪可認定。
（二）上訴人並未合法終止契約
1、第按依法律規定而成一公同關係之數人，基於該公同關係 而共有一債權者，係屬公同共有債權。除依其公同關係所 由規定之法律另有規定者外，依民法第八百三十一條準用 同法第八百二十八條第三項之規定，該公同共有債權之權 利，應得全體公同共有人之同意行使之，最高法院86 年 度台上字第699 號判決同其意旨，可資參照。因此，因繼 承承受租賃契約當事人地位之繼承人，就租賃權為公同共 有人，關於契約權利之行使，若無法律另有訂定，應得全 體公同共有人之同意始得行使之。
2、次按契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其 全體或向其全體為之，為民法第二百五十八條第二項所明
定。則依民法第二百六十三條準用該規定，終止租約之意 思表示，亦應由出租人全體為之，始生效力。
3、本件上訴人主張伊與其他李長成之繼承人所繼承系爭土地 依應有部分比例計算，應占系爭土地8,259.6 坪，李欉之 繼承人僅1630.26 坪，伊與其他繼承人所占面積已大於2/ 3 ，故不須取得李欉之繼承人之同意，得依一定法定事由 逕行終止系爭租約，並提出存證信函暨其掛號回執收據各 1 份（原審卷第19至23頁）為據。被上訴人則以：系爭土 地國有財產局的所有權超過1/2 ，上訴人公同共有面積只 有230/1000，不管是人數或是土地應有部分面積，上訴人 均不符法律規定等語為辯。
4、經查：系爭租約為李長成與李欉共同將系爭土地出租予張 合安，兩出租人並未依其在土地上之應有部分決定其等在 系爭租約債權的比例乙節，為兩造所不爭執，且依上開「 契約書」字據之記載內容，亦無從區分李長成、李欉在系 爭租約之應有部分比例。依民法第831 條準用同法第817 條第2 項規定，自應推定兩人於出租系爭土地予張合安時 ，係成立準共有租賃債權，且其所占應有部分比例推定為 均等，應堪認定。
5、又查：李長成於93年6 月3 日死亡後，其配偶李林涼亦於 94年12月20日死亡，由上訴人、張李美月、李麗卿、李楠 正繼承，亦有上訴人於另案98年度士簡調字第140 號事件 所提出繼承系統表在卷可稽（調解卷第20頁），且經上訴 人在系爭土地上登記為「繼承」而為公同共有關係，復有 系爭土地登記謄本（本院卷第45至47頁）附卷可按。則參 酌民法第1148條第1 項：「繼承人自繼承開始時，除本法 另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務」、 同法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前， 各繼承人對於遺產全部為公同共有」等規定，李長成於系 爭租約所占應有部分比例，亦應為上訴人、張李美月、李 麗卿、李楠正繼承，並為公同共有關係。是上訴人若須行 使所繼承李長成原應有部分權利，內部決定終止系爭租約 ，依上揭判旨，若無法律另有訂定，自須得其餘他公同共 有人之同意。然本件上訴人並未提出已得其他公同共有人 同意之證明，其單獨行使終止系爭租約權利，已不合法。 6、再查：本件上訴人僅以個人名義向被上訴人以意思通知表 示終止系爭租約，此據上開存證信函所載寄件人欄及收件 人欄僅為兩造即明。惟系爭租約之出租當事人，其中李長 成部分即因繼承而成為上訴人、張李美月、李麗卿、李楠 正，李欉部分亦應有其繼受人成為出租當事人。則上訴人
對外為終止租約之意思表示，除其有受委託單獨行使，否 則自須由出租方之全體當事人對於承租方之全體當事人為 之，始符規定，上訴人既陳明係為避免多數決之濫用，而 單獨為終止契約之意思表示，顯見未受內部之委託，其對 外終止之意思表示顯不合於法律規定，亦不生終止之效力 。
七、按租約終止後，倘出租人為租賃物之所有權人時，固得本於 所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（ 最高法院75年度台上字第801 號判例意旨參照），惟租約若 未經合法終止，自不得請求返還。本件上訴人關於系爭租約 終止，經查並不適法，當然無向被上訴人請求返還系爭土地 之權利。從而，上訴人請求被上訴人應將系爭土地上所搭蓋 之系爭地上物拆除，將占有之土地返還上訴人及全體共有人 ，洵屬無據，不應准許。原審因而為上訴人敗訴之判決並無 違誤，上訴人上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點（即系爭租約關於基地租 賃部分是否因合於土地法第103 條第2款之規定而終止？） 及就爭點所為之攻擊防禦與舉證，經核與判決結果無影響， 爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
民事第一庭審判長法 官 陳麗芬
法 官 陳燁真
法 官 古振暉
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
書記官 許竺筠