臺灣嘉義地方法院民事判決 100年度訴字第536號
原 告 國防部
法定代理人 高華柱
訴訟代理人 陳君漢律師
被 告 經國新城C社區管理委員會
法定代理人 馬彥清
訴訟代理人 謝明峰
上列當事人間請求撤銷決議等事件，本院於民國101 年6 月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認經國新城Ｃ社區民國100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議1.下列部分：（一）修正後規約第三條、四、（一）中有關「本社區一樓國防部零星餘屋之住戶，則不分配停車位；如有繼受取得一樓國防部零星餘屋者，亦同。」部分；（二）修正後規約第二十八條、二、（一）、1 中有關「（除國防部一樓零星餘屋之外）」，暨同條二、（一）、2 條文無效。
確認經國新城Ｃ社區民國100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議2.「國防部一樓零星餘屋，每月應支付本社區管理費新臺幣參仟捌佰元，如有繼受者取得一樓國防部零星餘屋者亦同。」無效。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項、不甚礙被告之防 禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項 第2 、3 、7 款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一 ，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請 求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連之紛爭，而就 原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度 範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利 用，俾先後兩請求在同一程序得解決，避免重複審理，進而 為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號 、90年度台抗字第287 號裁定意旨參照）。查原告原起訴聲 明求為：「壹、先位聲明：經國新城Ｃ社區民國100 年7 月 3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論第 一案規約修訂之決議，應予撤銷；貳、備位聲明：確認經國 新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人 會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議無效。」，嗣於
101 年3 月16日以民事言詞辯論意旨狀將備位聲明改列為先 位聲明，先位聲明則改列為備位聲明；復因被告於區分所有 權人會議中，係以包裹式表決規約修正案，與本件有關之修 正後規約部分，僅為第三條、四、（一）、第二十八條、二 、（一）、1 與2 之規定，其餘兩造無爭執，乃針對主張無 效部分，於101 年6 月21日以民事言詞辯論意旨二狀變更聲 明為：「壹、先位聲明：一、確認經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提案討論 第一案規約修訂之決議1.於下列部分無效：（一）修正後規 約第三條、四、（一）中有關『本社區一樓國防部零星餘屋 之住戶，則不分配停車位；如有繼受取得一樓國防部零星餘 屋者，亦同。』部分；（二）修正後規約第二十八條、二、 （一）、1 中有關『（除國防部一樓零星餘屋之外）』，暨 同條二、（一）、2 條文全部。二、確認經國新城Ｃ社區10 0 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分所有權人會議，關於提 案討論第一案規約修訂之決議2.『國防部一樓零星餘屋，每 月應支付本社區管理費新臺幣（下同）3,800 元，如有繼受 者取得一樓國防部零星餘屋者亦同。』為無效；貳、備位聲 明：經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區分 所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議，應予 撤銷。」，經核原告變更及減縮之聲明，係以同日經國新城 Ｃ社區區分所有權人會議相關召集程序及決議內容等事實為 依據，其基礎事實同一，且攻擊防禦方法應得相互為用，為 求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實及程序法上之紛爭 一次解決，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告為嘉義市○○路240 巷6 號10樓之3 、6 號11樓之3 、8 號、10號、10號14樓、12號、14號、16號、18號、20 號等10戶之區分所有權人，均屬經國新城Ｃ社區之住戶， 且均為地下停車場（嘉義市○○段第3759建號）之共有人 。然被告於未符合公寓大廈管理條例第25條第2 項所訂應 召集臨時會之要件情形下，竟於100 年6 月24日以嘉經c 字第0100000624號函，通知原告將於同年7 月3 日舉行臨 時區分所有權人大會（下稱系爭臨時會），惟因來函所示 之事項，原告認已多次函覆被告在案，且會議內容於事實 上並無任何急迫需緊急處理之情事、或經區分所有權人連 署召集，其召開臨時會之程序並不合法，會議通知亦未說 明相關規約修訂之內容，自無派員或委任第三人參加之必 要，故原告未派員或委任任何之第三人參與系爭臨時會。
詎被告於系爭臨時會中，竟然決議通過規約修訂案，其中 第3 條第4 項第1 款關於汽車停車位之規定，以所謂車位 不敷使用為理由，明顯排除原告所有之嘉義市○○路240 巷8 號、10號、12號、14號、16號、18號、20號等7 戶（ 下稱系爭房屋）亦得分配、使用地下室停車位之權利。此 外，被告無任何法律上之正當事由，亦決議修正規約第28 條第2 項第1 款之規定，將系爭房屋所應納之管理費片面 提高為每戶每月3,800 元，為被告所屬其他區分所有權人 每月應納管理費1,200 元的3.167 倍，增加幅度顯然已逾 合理之範圍。由於被告社區中之地下停車場並無所謂停車 位不敷使用之情形，且僅調高系爭房屋7 戶之管理費用， 故該項調整管理費之決議，完全針對原告所擁有系爭房屋 ，顯然係以損害他人為目的，且亦違反公序良俗，自有得 撤銷與無效之原因。原告遂由所屬總政治作戰局於100 年 8 月8 日以國政眷服字第1000011343號函表示異議，並依 法提出本件訴訟。
（二）先位聲明部分：
1、本件系爭臨時會通過修正規約，決議排除原告所有系爭房 屋對於地下室車位之分配與使用權利，且片面調高系爭房 屋之管理費，該決議之內容即屬違反法令規定，而應認係 屬無效。蓋「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害 他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用 方法。」、「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者， 無效。」為民法第148 條第1 、2 項與第72條所明定。區 分所有權人會議雖可經由多數決作成之決議，產生亦拘束 少數區分所有權人之規範內容，惟若決議之內容與少數區 分所有權人之權益發生衝突時，如係藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自應有合 法且充分之理由，始不悖離區分所有權人之權利義務關係 「按應有部分比例分擔」之原則。倘該決議之權利行使， 大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國 家社會所受之損失甚大者，自非不得視為以損害他人為主 要目的。果區分所有權人會議之決議，無正當理由即增加 特定區分所有權人之負擔，或剝奪其使用所有物之權利， 其決議自應認係以損害他人為主要目的，依據民法第72條 之規定，自屬無效。
2、經國新城Ｃ社區全部區分所有建物為142 戶（其中10戶為 原告所有），地下停車場則屬於全體區分所有權人共有之 部分，為配合區分所有權人使用，本即畫設有車位142 個 ，足敷每戶均停放汽車一部，故修正前規約第3 條第4 項
第1 款乃規定，地下室停車場由每戶一車為抽籤分配之， 事實上，並無被告所稱車位不敷使用之情形。倘系爭房屋 因被告決議而完全無法參與分配車位，不僅原告擁有所有 權之公用部分，永久喪失利用之可能，剝奪原告行使權利 之自由，實已違反民法第17條第2 項之規定，且將使系爭 房屋因無相對應之車位可用，其經濟價值必然降低，就原 告將來依法出售之價值，造成嚴重損害。因此，被告誑稱 地下室停車空間不足，而參與決議之區分所有權人亦昧於 事實，見獵心喜，決議剝奪原告權利之行使，增加其餘區 分所有權人之停車空間，故該修正規約剝奪原告所有系爭 房屋得抽籤分配地下室停車位之決議，顯然係以損害原告 之主要目的，自屬無效。
3、況依被告所提錄音譯文中謝明峰明確表示：「…要誠實說 明，因為可能一樓的餘屋被200 萬元買走了，因為沒有人 會那麼笨的會標500 萬，…以後一樓標的房子，就是管理 費3800元，不附停車位，要不要買，不買！那200 萬要不 要買，買了，那就是200 萬買的，那就是管理費3800元及 不附停車位。」等語，顯示被告亦明知單獨調整原告系爭 房屋之管理費及禁止使用原應分得之停車位，必然使投標 者卻步，降低投標意願，並造成系爭房屋經濟價值之貶損 ，「因為沒有人會那麼笨的會標500 萬」，則系爭房屋合 計七戶，其經濟價值如以被告所稱500 萬元降為200 萬元 計算，貶損2100萬元，將造成眷村改建基金鉅額損失，足 以證明，系爭臨時會之決議，不僅以損害原告為目的，更 確實造成原告之損害。又系爭房屋建成之經費，全數由原 告負擔，原告依眷改條例為處分，以挹注眷村改建基金， 為法定職務之行使，自與被告無涉，被告無權置喙。若興 建為活動中心，因係社區共有設施，其經費當然由社區區 分所有人依比例分擔，被告稱其他擁有活動中心之社區， 係無償取得云云，自非事實。則被告或所屬區分所有權人 對於系爭房屋之興建費用，未貢獻分毫，卻以所謂欠缺活 動中心可供使用為由，提案單獨調高系爭房屋之管理費以 及限制車位之使用權限，以阻止投標者進入投標，遂行其 迫使原告將系爭房屋無償交付予其使用之目的。是以，系 爭臨時會之決議，禁止原告行使共有車位之所有權，又無 理由片面、單獨增加原告管理費之負擔，其決議內容因違 反法律規定而無效，乃極為明確。
4、另公寓大廈管理條例第10條第2 項前段復明訂：「共用部 分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或 管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權
人按其共有之應有部分比例分擔之。」是以，關於用以支 應社區公共設施管理維護之管理費用，其分擔若非由公共 基金支付，即應由區分所有權人按其應有部份之比例分擔 ，於法並無可疑。惟系爭臨時會卻決議單獨調高系爭房屋 每月應付之管理費至3,800 元，較其餘未調整之區分所有 權人應負擔之1,200 元管理費，高逾3.167 倍之譜，事實 上，經國新城Ｃ社區全部142 戶，每戶以每月1,200 元計 算，每月全部管理費為17萬400 元，如僅調高原告所屬之 系爭房屋7 戶，每戶每月增加2,600 元，管理費之收入增 加1 萬8200元，而為18萬8600元，增幅為10.68 ％，系爭 房屋計7 戶，占全部戶數4.23％，每月應繳2 萬6600元之 管理費，卻占調整後全體管理費的14.1％，原告就管理費 之負擔，顯然高於其他區分所有權人甚多。因此，被告修 訂規約，僅單獨提高系爭房屋每月應納之管理費用，已違 反公寓大廈管條例第10條第2 項前段所訂「按其共有之應 有部分比例分擔」之原則，且具針對性，其決議更難謂非 以損害原告為主要目的。更何況，系爭規約修訂之決議， 一方面剝奪原告使用公用部分（嘉義市○○段第3759建號 建物）之權利，他方面又違背費用應按共有之應有部分比 例分擔之基本原則，造成原告無法使用主要公用部分（地 下室停車場），卻又要付出較其他可分配車位者高額之管 理費用，顯失公平，更難謂符合誠信原則，不因被告不斷 發文即表示原告同意系爭臨時會關於規約修正之決議內容 ，更不能解免決議內容因違反法律規定而無效之責任。 5、被告雖稱係因其社區中無類似其他社區擁有活動中心，甚 至可如鄰近Ｋ棟管委會將興建時原告所留設之活動中心， 出租予托兒所，另有租金收入，為填補此管理費收入之差 額，故調整原告所需繳納之管理費，惟按「住戶對共用部 分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約 定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例 、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「住 戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用 部分，不得擅自變更。」有公寓大廈管理條例第6 條第2 、3 項、第15條第1 項之規定可資參照，即無論對於公用 部份或專有部分之使用、收益，均應符合法令規定，不得 於使用執照記載之用途外為使用，建築法第73條第2 項前 段亦規定，建築物應依核定之使用類組使用。關於被告所 指之Ｋ棟一樓部分，原告於興建完成時，向嘉義市政府申 領使用執照，於嘉義市政府B88 嘉市府工使字第0000252 號使用執照，明確記載為「活動中心、店鋪、住宅、儲藏
室」等用途，而依據「建築物使用類組及變更使用辦法」 第2 條第1 、2 項所頒附表一、二，活動中心屬於A 類「 公共集會類」之A-1 組，托兒所則屬於F 類「衛生、福利 、更生類」之F-3 組，活動中心與托兒所之使用類組並不 相同，則Ｋ棟將活動中心出租予托兒機構使用，顯然並非 依據使用執照記載之用途使用，已違反建築法令，亦有違 前開公寓大廈管理條例第6 條第2 、3 項、第15條第1 項 之規定，乃至為明確。本件被告竟將他人違反法令之行為 ，執為有利之主張，做為僅調升原告管理費之依據，令人 匪夷所思。更遑論，Ｋ棟社區之公共設施如何利用，為該 棟區分所有權人與管理委員會之權責，無論是否合法，俱 與被告無涉，故被告以其他社區公共設施之使用狀況做為 僅調漲原告管理費之理由，自不足取。至於被告所稱基於 經濟地租、樓層別效用及社區實際特性而調高原告系爭房 屋管理費之理由，則未見被告就所謂經濟地租、樓層別效 用及社區實際特性之具體內容為明確說明，且被告於鈞院 審理時亦坦言，Ｃ區所有權人除原告外，其他包含一樓另 外四戶售價較高、但面積與原告所有之七戶相同之店面， 管理費均係繳納1200元，更見被告所稱實屬無稽。 6、此外，被告社區為原告為執行國軍老舊眷村改建條例（下 稱眷改條例）所定職務而興建之新式眷宅，依眷改條例第 1 條、第5 條第1 項前段、第6 條第1 項「為加速更新國 軍老舊眷村，提高土地使用經濟效益，興建住宅照顧原眷 戶及中低收入戶，保存眷村文化，協助地方政府取得公共 設施用地，並改善都市景觀，特制定本條例；本條例未規 定者，適用其他有關法律之規定。」、「原眷戶享有承購 依本條例興建之住宅及由政府給與輔助購宅款之權益。」 、「主管機關辦理國軍老舊眷村改建，應按眷村分布位置 ，依條件相近者採整體分區規劃，並運用既有眷村土地、 不適用營地或價購土地，依規定變更為適當使用分區或用 地，集中興建住宅社區。」等規定，其目的乃在解決原眷 戶之居住問題，提供符合法規規定之住宅予原眷戶居住之 用，即已符合眷改條例意旨，原眷戶所得享有之權益，僅 能依據眷改條例請求承購興建之住宅或給予輔助購宅款， 至於住宅所附連之相關公共設施、設備，原告於辦理眷村 改建時，只須符合其他相關法令如建築法、都市計劃法等 規定，提供予住戶生活所需者即可，要非提供相關設施予 住戶可以獲得額外之利益。本件被告社區已興建完成，相 關公共設施均依據建築法等規定給予，並經地方主管機關 嘉義市政府核發使用執照在案，足見，原告興建之住宅，
確實符合相關法令之規定，可達到眷改條例照顧原眷戶之 要求。而Ｃ區關於公共設施部分已另編嘉義市○○段3759 建號，由所有區分所有權人依區分所有比例共有，其中一 樓部分顯示該樓層全部公共設施面積為387.66平方公尺， 相較於Ｋ棟另編建號（嘉義市○○段2887建號）之公共設 施，其一樓部分全部公共設施為845.37平方公尺，Ｋ棟一 樓公共設施部分多出457.71平方公尺，故Ｋ棟一樓活動中 心確實係納入該棟全體區分所有權人共有範圍之中，其土 地與建物建造成本，已由該棟住戶依比例平均攤付，原告 並無所謂「無償」提供活動中心予Ｋ棟住戶之情，且既然 屬公共設施之一部，其所有權即由全體區分所有權人依比 例分攤，更無可能仍登記為原告所有。就建築成本而言， 即使依據卷附Ｋ棟使用執照所記載之工程造價（依嘉義市 建築執照工程造價標準表核算）為230,795,775 元，亦較 原告所提出Ｃ區使用執照所記載之工程造價209,296,509 元，高出21,499,266元，是以，Ｋ棟之建造成本確實較高 ，並無疑問。因此，被告稱原告係無償提供Ｋ棟活動中心 使用，或該活動中心仍登記為原告所有云云，顯屬被告主 觀臆測，被告一再以此為由主張為片面且單獨調漲原告系 爭房屋管理費之理由，於法無據。
7、司法院大法官會議釋字第485 號解釋意旨亦謂：「鑒於國 家資源有限，有關社會政策之立法，必須考量國家之經濟 及財政狀況，依資源有效利用之原則，注意與一般國民間 之平等關係，就福利資源為妥善之分配，並應斟酌受益人 之財力、收入、家計負擔及須照顧之必要性妥為規定，不 得僅以受益人之特定職位或身分作為區別對待之唯一依據 ；關於給付方式及額度之規定，亦應力求與受益人之基本 生活需求相當，不得超過達成目的所需必要限度而給予明 顯過度之照顧。」等語。因此，眷改條例本屬公法上之給 付行政，被告如認為原告因執行眷改職務有任何疏失，造 成其依眷改條例所應得之權利受有損害，亦應循行政救濟 程序處理。惟被告捨正途不為，卻利用區分所有權人會議 決議，僅片面調整原告系爭房屋之管理費，顯係以公法上 權利爭議，作為民事糾葛之處理方法，絕非法之所許。更 何況，參諸前開解釋意旨，原告執行眷改條例，亦應力求 與受益人之基本生活需求相當，不得超過達成目的所需必 要限度而給予明顯過度之照顧，被告以無可供出租之活動 中心，故片面調漲原告系爭房屋之管理費，並無任何法律 上之依據，更係要求原告應給予利益，自有悖於眷改條例 所規範得提供之照顧範圍，而停車位已依建築法規定提供
，並無短缺，故被告以規劃設計不當、車位不足、缺少可 對外出租之公共設施為片面調漲系爭房屋管理費，或剝奪 原告之共有物使用權限之理由，亦無足取。
8、至於被告指稱原告於部長信箱覆稱「如有任何疑問，可洽 原告所屬承辦人員吳宣儀」，故吳宣儀為有權代理人，其 於電話中同意規約修正案，因此原告已同意修正案云云。 惟查，依據被告所提100 年6 月3 日原告部長信箱之內容 以觀，其上明確記載吳宣儀為「連絡人」，而非任何事件 之授權代表或代理人，其語意明晰，客觀上並無誤認之可 能，且無論被告所屬管理委員謝明峰所提疑問，或原告之 回覆，均未提及有關本件規約修正與管理費之爭議，原告 當然無可能授權吳宣儀任何可全權代為決定規約修正事項 之權利。且行政機關業務繁多，有決定權之首長，絕無可 能親力親為，於內部運作中就各項業務之執行，均會配置 有承辦人員負責業務接洽、意見彙整與公文簽辦，而為與 民人聯繫業務之便利，於正式回覆中，指定專責聯絡人， 以利人民了解未來相關業務之接洽對象，其情形所在多有 ，各行政機關均係如此辦理，顯為便民、親民措施之展現 ，然絕非可解為承辦人員即為機關之全權代理人，被告竟 臨訟杜撰，曲解連絡人為全權代理人，違背社會一般常情 ，縱使確有如此之承諾或同意，亦屬無權代理行為，原告 無以承認。另縱觀被告所提電話錄音譯文，被告於對話中 通篇均未具體提到將僅片面調整原告系爭房屋之管理費， 亦無吳宣儀明確表示同意或承諾之隻字片語，被告辯稱吳 宣儀業已同意云云，無非主觀臆測，根本不足採信。其實 ，被告所提出之錄音譯文，並非完整，且刻意忽略吳宣儀 反對之表示，如吳宣儀就謝明峰所稱，將調漲一樓房屋管 理費且不附車位，明白表示：「因為這個部分，你開會完 會議記錄再給我們，因為這個部份不是我們一個承辦人就 能決定，或開會完，就能決定的。」（影音檔時間8 分40 秒）、「看你們開的怎麼樣，我現在不能答應你啊」（10 分12秒），顯然吳宣儀已明確表示，無論被告或其個人均 不能決定調漲管理費與干涉車位使用，且其無權代表原告 決定規約修正案，請被告於會後寄發會議記錄，再行辦理 ，並進一步表示「我現在不能答應你啊」等語，故上開吳 宣儀之陳述，顯然已經表明其無權決定規約修正案，亦無 法承諾任何事項。因此，本件系爭臨時會中就規約修訂之 決議1.於修正後規約第三條、四、（一）中有關「本社區 一樓國防部零星餘屋之住戶，則不分配停車位；如有繼受 取得一樓國防部零星餘屋者，亦同。」部分；修正後規約
第二十八條、二、（一）、1 中有關「（除國防部一樓零 星餘屋之外）」，暨同條二、（一）、2 條文全部，及決 議2.部分，顯然違反民法第148 條、72條、17條第2 項， 以及公寓大廈管理條例第10條第2 項前段之規定，其內容 違背法令，自屬無效。
（三）備位聲明部分：
1、按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社 員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。」為民法第 56條第1 項前段所明定，是無論總會召集之程序或決議方 法違反法令或章程者，均得為撤銷之標的，而「有下列情 形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處 理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區 分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之 一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」亦 有公寓大廈管理條例第25條第2 項第1 、2 款之規定可參 。是以，公寓大廈區分所有權人召開臨時區分所有權人會 議，依公寓大廈管理條例第25條第2 項之反面解釋，苟非 有「發生重大事故有及時處理之必要」或「經區分所有權 人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上， 以書面載明召集之目的及理由請求召集者」等原因，其率 爾召集之臨時會，自屬民法第56條第1 項前段所稱之召集 程序違反法令，區分所有權人自得訴請法院就違法召集之 區分所有權人臨時會之決議，予以撤銷。本件系爭臨時會 ，其開會之目的依據會議記錄之記載，係被告認原通過之 規約，已不符實際需求，經研議後認有修訂之必要，故而 召集系爭臨時會，而非由區分所有權人連署召開。然臨時 會有別於常會，乃因發生特殊之情事，無法循正常會議程 序辦理，始例外通融得以特殊程序進行，因此，臨時會之 召集，當然應符合法律所訂之要件，否則即屬召集程序之 違法。而所謂發生重大事故有及時處理之必要，係指發生 不可預見之情事，將對區分所有權人生命、身體、健康或 財產有重大危害之虞，故有及時處理之必要者而言。惟規 約之修訂，雖為區分所有權人會議之權限，然因涉及區分 所有權人權利義務關係，應經充分討論與準備，且規約縱 須修正，亦非所謂突發事件，自與所謂發生重大事故有及 時處理之必要者有間。
2、被告固以經國新城新建房屋依眷改條例第24條第1 項規定 五年內不得移轉登記之期限屆至，主張有召開臨時會修正 規約之急迫性，然法定所有權限制移轉期限屆至，何以與 規約修正有關？未見被告有任何說明與主張，且眷改條例
第24條第1 項雖限制眷村改建後之新式住宅，其所有權自 產權登記之日起後五年內，不得任意移轉予他人，亦不得 出典或交換，但並未規定於限制移轉期間內社區不得修正 規約，規約修正事宜為區分所有權人會議之權責，其內容 如有任何不妥，任何區分所有權人自登記為所有權人時， 均可於區分所有權人會議中依法定程序提案並決議修正， 自所有權可以開始移轉時起，有關規約之修正，亦非不可 由移轉後之受讓人依法參與會議後為之，並無所謂急迫情 事，被告以所謂經國新城房屋所有權可以開放移轉，做為 有急迫事由須召開臨時會，更無理由。是以，被告以召集 臨時會之方式，決議修正規約，非基於重大急迫之事由， 又非經區分權人連署後召集，其召集程序自屬違反公寓大 廈管理條例第25條第2 項第1 款之規定，所為之決議，自 應予以撤銷。
3、另按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應 有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三 分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。 」為公寓大廈管理條例第31條所明定，故區分所有權人會 議決議之表決權數，倘規約已另有規定，其計算自應先視 其表決權數是否符合規約之規定為斷。如區分權人會議之 表決權數，不符規約之規定，依法亦屬得撤銷決議之事由 。本件修正前規約第15條第1 項乃明定「區分所有權人會 議討論事項，除條例第32條規定外，應有區分所有權人過 半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數 過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過 半數之同意行之。」，而同條第4 項第2 款亦規定會議紀 錄應記載：「出席區分所有權人總數、出席區分所有權人 之區分所有權比例總數及所占比例。」。惟系爭臨時會之 會議紀錄，除記載出席人數之外，並未依規約規定記載出 席者所占區分所有權比例總數，於規約修正之議案中，僅 記載「全數同意通過修正」，卻未說明該所謂之全數（不 應含原告出席部分），其所代表之區分所有權比例，是否 過半？即無由肯認。由於系爭臨時會議業已召開完成，被 告未記載表決人數所占之區分所有權比例，亦無法補正， 自應認其決議方法違法公寓大廈管理條例第31條與修正前 規約第15條第1 項、第4 項第2 款之規定，而有撤銷原因 。
4、復按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書 面載明開會內容，通知各區分所有權人。」亦有公寓大廈
管理條例第30條第1 項前段之規定可參。是以，會議召集 應於10日前以書面通知，且必須載明會議內容，如有規約 修訂案，當然應告知擬修正之內容。然系爭臨時會之召集 ，並不符合公寓大廈管理條例第25條第2 項之規定，已如 前述，且被告以100 年6 月24日嘉經c 字第0100000624號 函通知原告將於100 年7 月3 日舉行系爭臨時會，依其預 定開會日回算，其「開會前10日」應以7 月2 日為起算點 ，被告最晚應於100 年6 月23日以書面載明開會內容並通 知區分所有權人，然本件被告卻於100 年6 月24日始以書 面通知原告，而被告雖曾於100 年6 月7 日以嘉經c 字第 0100000607號函通知原告將召開系爭臨時會，惟該會議開 會通知，被告係寄發予原告下轄國防部總政治作戰局（下 稱總政戰局），並由總政戰局以100 年6 月17日國政眷服 字第1000008586號函覆稱：「為達法定會議召開人數，委 由被告之主任委員馬彥清出席，且列管之10戶均不參與投 票，而決議案之內容不得損及原告權益。」，亦即就決議 案內容如有不利原告者為反對之意思，然被告就規約修正 案之表決結果，會議紀錄中不僅記載原告列管戶數已參與 會議，更記載為「本案經研討表決全數同意通過修正」， 顯與總政戰局前開函文意旨相悖，其會議紀錄內容是否屬 實，絕非毫無疑問。更何況，被告通知原告召開系爭臨時 會，並未提出任何規約修正之草案與內容，原告亦無從知 悉規約將如何修訂。因此，系爭臨時會之召集，其會議時 間或被告所為開會通知之內容，均違反公寓大廈管理條例 第30條第1 項前段規定，原告亦得訴請撤銷系爭臨時會所 為之決議。
（四）綜上所述，本件系爭臨時會之決議，不僅召集程序違法， 且其決議內容亦違背法令，故有得撤銷與無效之原因。並 為聲明：
1、先位聲明：
（1）確認經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區 分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議1. 於下列部分無效：（一）修正後規約第三條、四、（一） 中有關「本社區一樓國防部零星餘屋之住戶，則不分配停 車位；如有繼受取得一樓國防部零星餘屋者，亦同。」部 分；（二）修正後規約第二十八條、二、（一）、1 中有 關「（除國防部一樓零星餘屋之外）」，暨同條二、（一 ）、2 條文全部。
（2）確認經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次臨時區 分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之決議2.
「國防部一樓零星餘屋，每月應支付本社區管理費3,800 元，如有繼受者取得一樓國防部零星餘屋者亦同。」為無 效。
2、備位聲明：經國新城Ｃ社區100 年7 月3 日第七屆第一次 臨時區分所有權人會議，關於提案討論第一案規約修訂之 決議，應予撤銷。
二、被告則以：
（一）先位聲明部分：
1、由於原告針對本社區設計圖規劃設計不當，未依眷改條例 第20條第3 項，以書面通知本社區區分所有權人，召開細 部規劃說明會，亦未辦理預售屋及設計圖說說明會，即以 區分所有權人不簽約，原告就要註銷區分所有權人居住憑 證強迫區分所有權人簽約，並強迫區分所有權人遷入社區 ，然改建完工後，本社區居然一樓沒有活動中心，且因原 告沒有劃設機車停車位給被告社區使用，導致本社區汽、 機車位不足，其他Ｇ、Ｈ、Ｋ、Ｌ社區一樓不但有活動中 心，而且還有兒童活動中心供其區分所有權人使用，社區 停車位亦較本社區為多，顯然已違反民法第72條、第148 條及刑法第342 條之規定，致本社區全體區分所有權人權 益受有損害，應依民法第216 條之1 損益相抵之規定，對 全體區分所有權人之權利為保全。因此，就調高管理費部 分，以Ｋ社區為例，單就該社區的活動中心每月租金收入 即高達79,000元，如此豈能稱為符合眷改條例意旨，故系 爭臨時會修訂社區規約，雖將一樓原告餘屋由1,200 元調 高為3,800 元，調漲3.167 倍，然與其無償贈予Ｋ社區一 樓活動中心之收入，即變相調漲管理費高達9.4 倍（7900 0 元÷一樓餘屋7 戶÷1200元（每戶管理費用）＝9.4 倍 ）相較，尚稱合理，至於Ｋ社區是否依建築法規不得出租 使用，倘原告於本社區亦建有活動中心，使被告與Ｋ社區 享有相同之活動中心收入，則是否合法亦為被告區分所有 權人與管理委員會所應共同承受，非不可作為調升原告管 理費依據。另就取消原告停車位部分，Ｇ、Ｈ、Ｋ、Ｌ四 個社區停車位比被告至少多出33個，以車位一格15平方公 尺計算，原告即有提供495 平方公尺停車空間予被告之義 務，社區管委會已於100 年6 月27日函文向原告確切說明 ，如果原告於本社區區分所有權人會議，願意提供機車停 車場興建費用，被告將會提醒謝明峰委員列為區分所有權 人重要提案，提交會議進行討論，並已將規約草案送達原 告，原告迄至決議均未向被告表示任何異議。
2、由謝明峰委員向國防部首長電子信箱提出之請求，國防部
回覆以：「台端若仍有問題，請逕洽承辦人（連絡人：吳 宣儀，電話00-00000000-000 ）」，及100 年6 月17日原 告寄發管委會會議案承辦人及電話：吳宣儀等情得知，吳 宣儀依民法第169 條規定已足以構成表見代理人之身分， 並符合行政程序法第8 條保護人民正當合法之信賴為原則 等相關規定。而原告雖曾於100 年6 月17日以函文委請現 任主委馬彥清先生出席，但列管10戶不參與投票，決議案 內容不得損及原告權益，然主委認修改規約有其急迫性及 重要性，倘貿然接受原告附有條件之委任，對於決議內容 非其一人所能決定，被告乃連續二次以相關函文通知原告 參加臨時會，請其於處分餘屋時提供新訂規約，及說明因 原告未向全體住戶召開細部規劃說明會致產生沒有活動中 心、停車位不足等瑕疵，均係依住戶規約第17條督促原告 參與會議，請其說明一樓餘屋產權爭議，同時請求原告提 供召開細部規劃說明會之相關佐證資料，以釐清被告社區 是否屬於違法眷改，並為維護全體區分所有權人共同利益 ，將依據該兩項主要原因辦理修改住戶規約，於會中與原 告討論協議如何處置原告一樓餘屋，針對上開內容，既經 吳宣儀與謝明峰委員於第七屆區分所有權人臨時會議召開 前（即100 年7 月1 日），以電話對話表示原告及有關人