臺灣臺北地方法院民事簡易判決 101年度北簡字第632號
原 告 蔡芷季
訴訟代理人 陳垚祥律師
被 告 林淳靖
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101 年5 月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路一百二十五號三樓之十二、十三房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒仟伍佰元，及自民國一百年十二月一日起至返還上開房屋止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟捌佰捌拾元由被告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹萬貳仟捌佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告將門 牌號碼臺北市○○區○○路125 號3 樓之12、13房屋（下稱 系爭房屋）騰空並遷讓返還予原告；被告應給付原告新臺幣 （下同）3 萬元，及自100 年12月1 日起至系爭房屋返還止 按月給付原告2 萬元等語（見本院卷第4 頁）。嗣於言詞辯 論期間，變更聲明為：請求被告將系爭房屋騰空並遷讓返還 予原告；被告應給付原告17,500元，及自100 年12月1 日起 至系爭房屋返還止按月給付原告22,500元等語（見本院卷第 74頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，自應准許。二、原告主張：
（一）系爭房屋為原告所有，委由丈夫吳忠勳處理出租事務。吳 宗勳於98年7 月25日（原名林宜慧）簽訂房屋租賃契約（ 下稱系爭租約），租期自98年10月1 日起至100 年9 月30 日止共2 年，每月租金1 萬元，押租金2 萬元。吳宗勳於 系爭租約到期前，向被告表示其後要將系爭房屋出售、不 再續租，被告即表示願購買。經協商後兩造於100 年9 月 15日簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被 告向原告購買系爭房屋含停車位（即臺北市○○區○○段 一小段1536、1537建號權利範圍全部、同小段1765建號權
利範圍1/46），約定總價金960 萬元，被告於簽約同時給 付原告定金10萬元，並於100 年9 月30日補足頭期款90萬 元，100 年10月11日續付原告100 萬元，尾款760 萬元於 100 年10月21日前交付。詎被告於簽約日給付10萬元後即 未再依約付款，經催告仍未補足頭期款，原告依系爭買賣 契約第9 條約定，沒收定金並解除契約，亦表明系爭租約 至100 年9 月30日屆至後不再續租。故被告於租約屆滿後 所付款項，不得認為依已屆滿之系爭租約所付之租金，其 使用系爭建物即屬無權占有，原告自得依民法第767 條請 求被告遷讓房屋。
（二）被告於系爭租約屆期後仍未遷出，違反系爭租約第14條約 定，原告請求其按月給付租金1 倍之違約金即1 萬元，及 相當租金之不當得利每月1 萬元，且原告自100 年9 月起 代墊被告應付管理費每月2,500 元，上開相當租金之不當 得利、違約金、管理費計算至100 年12月1 日止共計 47,500元（計算式：2 萬元×2 個月＋2,500 元×3 個月 ＝47,500元），經扣抵被告於租期屆滿後交付之1 萬元及 押租金2 萬元後，尚餘17,500元；並請求被告自100 年12 月1 日起按月給付原告相當租金之不當得利、違約金、管 理費共22,500元至遷讓返還系爭建物為止等語。（三）並聲明：被告應將系爭建物騰空並遷讓返還予原告；被告 應給付原告17,500元及自100 年12月1 日起至系爭建物返 還止，按月給付原告22,500元；第一、二項請求部分，原 告願供擔保請准宣告假執行。。
三、被告則以：兩造簽訂系爭租約以100 年9 月30日為到期日， 到期前屋主表示要賣屋而不續租，因系爭房屋為被告裝潢又 已住兩年，故與原告簽訂系爭買賣契約，未過戶前被告仍舊 支付100 年10月房租，享有租屋權利。兩造簽訂系爭買賣契 約時，原告告知其系爭房屋有辦理貸款，被告誤以為亦可申 請貸款，於簽約時給付原告定金10萬元。惟銀行嗣以系爭房 屋無土地持分為由，不承作此種房屋貸款。原告先前雖有告 知系爭房屋無土地持分，惟被告未曾買過房屋，不知銀行會 因而不願承作。被告之前代書並未說明如銀行不承作貸款時 ，原告是否應退還定金，被告更換代書後，依代書建議先不 給付第2 筆款項，以免銀行不承作房貸時，因原告不願退款 而遭受更大損失。系爭買賣契約並未載明如銀行不承作時是 否算違約、原告得否沒收定金；而兩造有約定如銀行不承作 ，原告應將頭期款返還被告。被告並無不願意遷讓房屋，早 於100 年11月搬遷，且通知原告前來點交房屋及退還押租金 、買賣定金，惟原告不肯，其無法點交房屋等語，資為抗辯
，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張系爭房屋為其所有，於98年7 月25日由丈夫即訴外 人吳忠勳就系爭房屋與被告簽訂系爭租約，租期自98年10月 1 日起至100 年9 月30日止共2 年，每月租金1 萬元，押租 金2 萬元；其後兩造於100 年9 月15日就系爭房屋及停車位 簽訂系爭買賣契約，約定總價金960 萬元，被告已於簽約時 給付原告定金10萬元等情，為被告所不爭執，並有建物登記 謄本、系爭租約、系爭買賣契約等資料在卷為憑（見本院卷 第8 至34頁）。至原告主張被告應遷讓返還系爭房屋並給付 相當租金之不當得利、違約金、管理費等情，為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。茲就原告請求審酌如下：（一）查系爭租約雖由訴外人吳宗勳與被告所簽訂，惟原告為系 爭房屋所有權人，與吳宗勳間為夫妻關係，依原告主張之 事實，可知吳宗勳係受原告委託與被告訂約及處理租賃事 宜；其後兩造於100 年9 月15日簽訂系爭買賣契約，觀諸 系爭買賣契約第8 條、第11條關於系爭租約部分，均記載 被告向原告承租等內容（見本院卷第33頁），且被告於本 件訴訟中亦陳稱係向原告承租系爭房屋、原告應返還其押 租金等語（見本院卷第63頁），對原告為系爭房屋出租人 一情未曾爭執，應堪認原告與吳宗勳間就系爭租約有契約 承擔之意思，被告亦同意原告與吳宗勳間之契約承擔，故 吳宗勳本系爭租約所生權利義務，均概括移轉於原告。（二）原告請求被告遷讓房屋部分：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第450 條第 1 項、第455 條前段、第767 條第1 項前段分別定有明文 。又租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人，不 應藉詞推諉或主張任何權利，系爭租約第14條第1 項亦有 明訂。
⒉查系爭租約租期於100 年9 月30日屆至，被告原應於租賃 關係終止後返還系爭房屋。惟兩造於100 年9 月15日就系 爭房屋簽訂系爭買賣契約，第8 條、第11條分別約定「房 屋移交：甲方（即被告）未完成買賣價金之總額前，向乙 方（即原告）承租之租金仍須給付」、「甲方向乙方承租 之房屋租金，已完成給付此份買賣總價款當日來計算應給 付之租金，同時退還甲方押金」等內容，有系爭買賣契約 在卷可參（見本院卷第33頁），堪認兩造於系爭買賣契約 中已達成合意，將原租賃契約之租賃期限延長至被告完成 給付系爭買賣契約總價款為止。
⒊依系爭買賣契約第3 條約定之付款方式，被告應於簽約時 給付原告10萬元作為定金，於100 年9 月30日前補足頭期 款90萬元，於100 年10月11日給付100 萬元，100 年10月 21日前給付尾款760 萬元，並由尾款中代償被告尚欠銀行 之餘額；又第9 條第1 項約定「甲方違約時，其所付價款 由乙方沒收解約」等內容，有系爭買買契約可佐（見本院 卷第31至33頁）。惟被告於簽約時給付定金10萬元後，即 未再依上開約定付款之事實，為兩造所不爭。而原告以被 告經催告後仍未依約履行給付款項，已違反系爭買賣契約 為由，於100 年10月27日以存證信函通知被告沒收定金並 解除系爭買賣契約等情，有存證信函在卷為證（見本院卷 第35頁），堪認系爭買賣契約已經原告依法解除。 ⒋被告雖辯稱其誤以為系爭房屋可向銀行貸款，嗣銀行以系 爭房屋無土地持分為由不願承作，其並未違約等語，惟系 爭房屋無持分之事實，被告於訂約時即已知悉，此事是否 可能影響銀行貸款意願，屬被告訂約時應自行評估之事項 ；而原告固有告知曾以系爭房屋向銀行貸得款項之事實， 惟原告既未向被告保證系爭房屋必能向銀行貸款，亦無從 認定被告未能向銀行貸得款項之事應由原告負責。被告固 又辯稱兩造有約定如銀行不承作，原告應退還定金一節， 惟為原告所否認，亦未見系爭買賣契約有相關約定，並經 證人即兩造簽訂系爭買賣契約時在場之代書林國弘具結證 稱：印象中兩造簽約時並未提到如貸不下來簽約金就要返 還；被告有說銀行有告知可貸到這麼多金額；當時伊有建 議被告，如銀行不確定，就不要簽約等語（見本院卷第86 、87頁），足認兩造並未約定如銀行不承作原告即應退還 定金予被告一節。至被告辯稱銀行業務員告知其初審貸款 無問題，僅成數問題等情，縱被告因銀行告知而誤認系爭 房屋得貸款，亦為被告與銀行間之關係，兩造間買賣契約 既未約定被告得向銀行貸款始須履約，被告自不得以其未 能向銀行貸款為由，抗辯其未違反兩造間系爭買賣契約。 ⒌查被告未依系爭買賣契約所訂時期給付買賣價金，系爭買 賣契約業經原告於100 年10月27日以存證信函通知解除， 則被告已無從依系爭買賣契約給付總價款。惟系爭買賣契 約中上開第8 條、第11條中關於租賃之約定，為使原租賃 契約配合買賣契約付款時程而延長期限，係兩造關於租賃 之約定，其效力應與系爭買賣契約中其他條款為不同之解 釋，於系爭買賣契約解除時，上開租賃條款非必與系爭買 賣契約同為溯及無效。查原告解除系爭買賣契約前，被告 尚負有給付買賣價金之義務，仍為兩造合意之租賃期間內
，被告亦無其他違反租賃契約之情形；惟於系爭買賣契約 解除後，被告已無完成買賣總價款之可能，則系爭買賣契 約中關於延長之租賃期限，亦應解為已到期，是兩造間就 系爭房屋之租約亦已屆期終止。故原告於解除系爭買賣契 約後，主張被告已無占有系爭房屋之正當權源等語，應屬 有據。被告固辯稱早已通知原告點交，並於100 年11月搬 遷一節，惟被告尚在系爭房屋留有大型家具，且鑰匙亦未 交還等情，據其到場陳明（見本院卷第58、72頁），難認 被告已將系爭房屋遷讓交還原告。且原告依系爭買賣契約 第9 條第1 項得沒收定金，被告辯稱其曾通知原告點交並 要求原告返還定金一節亦非合理。另被告抗辯系爭租約約 定無須回復原狀等語，觀諸系爭租約第10條第2 、3 項約 定，應係指被告得同意自行改裝之設施部分，難認被告於 租期屆滿後無須將系爭房屋騰空或交還鑰匙。故原告主張 於租期屆滿後，被告仍無權占有系爭房屋，請求被告將系 爭房屋遷讓返還予原告，應屬可採。
（三）原告請求相當租金不當得利、違約金、管理費部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條規定定有明文。又無權占有他人之土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故 如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍 ，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號 判決可資參照）。查系爭租約原於100 年9 月30日屆滿， 經兩造合意延長後，經原告於100 年10月27日通知被告解 除系爭買賣契約，兩造租賃關係亦應認為已屆期終止。而 被告已給付原告100 年10月份租金一情，為兩造所不爭； 惟自100 年11月以後，被告即無法律上原因占有使用系爭 房屋，自應給付原告相當租金之不當得利，故原告主張以 原約定租金每月1 萬元計算，請求被告自100 年11月起給 付相當租金之不當得利每月1 萬元之部分，應堪採信。 ⒉按「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租 人請求按照月租金壹倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及 保證人不得有異議」，系爭租約第14條第2 項定有明文。 查兩造間系爭租約於100 年10月底終止，已如前述，而被 告未即時遷出返還系爭房屋，原告自得於100 年11月起依 兩造上開約定請求被告給付租金1 倍之違約金。另原告主 張自100 年9 月起代被告繳交管理費每月2,500 元一情， 被告亦未爭執其占有使用系爭房屋期間應繳交管理費每月 2,500 元之事實（見本院卷第65頁），原告此部分主張亦 屬可採。
⒊原告雖主張計算至100 年12月1 日止，其得請求之相當租 金不當得利、違約金、管理費共計47,500元一節，惟經本 院認定原告於100 年9 月、10月僅得請求被告給付管理費 共計5,000 元，租金部分被告業已給付，而自100 年11月 起得方請求被告給付相當租金不當得利、違約金、管理費 每月22,500元。經扣抵被告之押租金2 萬元後，計算至 100 年12月1 日前，原告得請求被告給付7,500 元（計算 式：5,000 元＋22,500元－2 萬元＝7,500 元）。五、綜上所述，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並給 付原告7,500 元，及自100 年12月1 日起至被告遷讓返還系 爭房屋之日止按月給付原告22,500元，為有理由，應予准許 ；原告請求逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之 規定，職權宣告假執行，自無庸原告供擔保。並依同法第 392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣 告。至原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請失其附麗，應 併予駁回。
七、本件事證已臻明確，被告雖請求傳訊其代書林錦興及銀行營 業員到庭作證，惟林錦興為被告簽約後更換之代書，並非兩 造簽訂系爭買賣契約時在場之人，尚無法證明兩造簽約及約 定內容，另關於銀行是否曾告知被告貸款沒有問題一情，為 被告與銀行間之關係，與兩造間系爭買賣契約無涉，不影響 上開理由之判斷，故經本院審酌應無傳訊上開證人之必要。 兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果 無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 李美燕
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 12,880元
合 計 12,880元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
書記官 曾東竣